存量房更新、物业管理、租赁业务、公共配套、智能社区、适老化改造等房地产的产业链下游，一直被认为是房地产未来发展的蓝海。2012年以来，房企转型开始向房地产业链下游延伸，但基本还处于探索和试水阶段，更多还是为了维护品牌形象、为了市值管理。还摆脱不了“小打小闹”的局面。　　每一轮房地产调整期，都是房企谋求转型的高热期。自2010年限购、限贷政策实施以来，楼市需求空间大大压缩，房地产利润率从20%左右快速下滑到10%左右，房企转型的步伐越来越快。今年以来，楼市进入消化库存的过剩时代和存量时代，房企利润率也随之进入了个位数增长期，而融资成本、管理成本和营销成本却在持续上升，新房开发的前景似乎在一夜之间变得悲观，房企转型呈现倒逼之势。　　过去几年房企转型的热点，是发展与产业链不相关的非地产业务，最突出的就是“地产+X”的模式。据统计，2011年大举投资非地产业务的房产业上市公司多达14家，其中近80%选择矿业、文化旅游业务等。2012年以来，房企转型开始向房地产业链下游延伸，如向与地产业关系密切的金融产业延伸，入股银行和保险公司(如万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行(8.54, 0.00, 0.00%)、绿地开小贷公司)；再如从开发物业向持有物业转型，如龙湖、SOHO中国、富力等开始转向持有和经营商业物业。　　去年以来，房企向产业链下游相关领域转型的迹象更加突出。例如，万科公开宣称向“城市配套服务商”转型，谋求在存量住宅与公共服务配套需求之间获得机会，第五食堂、万物仓、幸福驿站等配套服务已经推出；保利以全产业链进入养老地产和自营商业物业；2013年最后一天，碧桂园发布《碧桂园高端物业服务发展报告》，称高端物业管理业务将成集团新的业务增长点，目标是2018年该项收入超过百亿；花样年华将旗下“彩生活”社区服务平台分拆上市，业务核心由房地产开发转型为社区服务运营商。　　存量房更新、物业管理、租赁业务、公共配套、智能社区、适老化改造等房地产的产业链下游，一直被认为是房地产未来发展的蓝海。万科曾经的标杆美国的Pulte Group的市值也不过75亿美元，而房地产服务行业的龙头公司CBRE市值就超过了100亿美元。2008年成立、从事旅行房屋短期租赁业务的Airbnb，在2012年C轮融资时估值就已达30亿美元。显然，相比开发行业，房地产服务行业的前景更为可观。　　在我国，由于适龄购房人群规模下降、住房自有率提升、户均住房套数达到1.1套，新房开发空间或已很有限，未来新房销售规模必会下降。但城镇居民的居住品质，别说与西方国家，即便与日韩相比也存在很大差距。据第六次全国人口普查的数据，城镇住房成套率只有76%，厨房和卫生间不齐备的城镇家庭有5000万户，2800万户家庭不通自来水，占比分别达到21.7%和12.2%。另外，我国城镇住房在教育、医疗、交通、适老化改造、智能化和信息化等方面的公共服务配套远未到位。所以，从商业模式上看，未来房地产还有很大的发展蓝海，特别是产业链下游的存量房领域。　　但是，房企顺着产业链下游转型眼下还处于探索阶段，更多还是为了维护品牌形象、为了市值管理，如房企与互联网合作，实现物业智能化、全民经纪人、线上线下业务一体化等房产O2O概念等，维护市值的动力大于转型。所以，这类业务与开发主业的规模相比微不足道。迄今，还没有看到哪家房企在物业管理、租赁服务、存量房改造、智能社区和养老地产等相关领域下决心投入真金白银。　　而制约房企向产业链下游转型最重要的因素，是相关领域并没有浮现出成熟的经营模式和能与开发主业相匹敌的盈利模式。不管是物业管理、租赁服务、存量房改造，还是社区公共服务配套等，都还并没有规范的、普遍被认可的行业服务标准、技术标准、管理规范和人员队伍等“软实力”。相比房产本身在价格上的增值，相关领域的增值显得微不足道，这与房地产企业高杠杆、高融资成本完全不匹配。同时，挖掘下游产业链上的价值，往往仍依托于存量房。尽管我国存量房规模巨大，但房屋之间的价值差别很大，产业链价值增长前景可观的房子仅集中在城市公共服务配套完善、增值服务支付能力强的中心区，总体规模有限，难以满足规模化经营和房企转型的需求空间。另外，绝大多数房企建立和发展的时间非常短，一直靠简单复制和机械周转来获利，这与向产业链下游转型对企业在团队管理、技术力量、服务意识、专业能力和行业认识等方面的要求存在很大的差距。因此，探索归探索、试水归试水，真金白银投入时还得认真思量。　　鉴于房企围绕产业链转型的不确定性很大、阻力很多，短期内不可能有突破性进展。未来相当一段时期内，开发主业在房企业务中仍将占据绝对主体地位，参股金融企业、建立线上经纪人平台、电子商城等房产O2O等转型之举，本质上还是为了适应利润率下滑的大趋势，积极降低融资成本、营销成本，保持本业利润不至于下滑太快，维护市值也是考虑之一。万科在合伙人制度、小盘股操作等方面的举动，也是为了激励员工在过剩时代更努力地卖房，应对拿地成本高、性价比高的地块日益稀缺对主业可持续发展形成的冲击。　　由此看来，未来房企转型将集中在两个方面，其一，资金实力雄厚的大房企并购中小房企，维护主业稳定，规避土地市场的相关限制。同时，将多余的资金去发展多元化或专业化经营，与主业关系并不大，目的是维护市值和为开发主业做铺垫、打前哨；其二，中型房企投资于医疗服务和智能产业等，与主业关系也不大，目的也是为了维护市值，规避开发主业增长极限。而其他围绕房地产产业链锁开展的花样繁多的转型举动，不是为加快库存消化、降低营销成本，就是为了维护市值，即便属于转型范畴，也摆脱不了“小打小闹”的局面。真正围绕产业链的转型还离我们很远。　　(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)

　　新华网兰州9月11日电(记者屠国玺)近期，甘肃、宁夏、内蒙古等地的“兴麟系”房屋中介突然之间关门，数千户购房者遭受上亿元损失。目前，警方已将涉嫌合同诈骗的人员抓获。但是，一个房屋“黑中介”大规模造假为何能够得逞，这个问题仍然值得深思。　　近年来，随着二手房交易的活跃，房屋中介数量大幅度增加，其中存在不少从事违规操作的“黑中介”。“黑中介”的一些骗术值得防范。　　从警方已经披露的案情来看，广布网点是“黑中介”骗取人们信任的一个伎俩。在兰州，兴麟系”房屋中介就有50家经营网点。而实际上，这些网点均未取得房屋中介服务资质。在过去1年多时间里，这50家网点只成功办理过4套房屋的中介业务，而被诈骗的受害人却有436人，涉及金额高达6656万元。　　该中介公司的许多网点还利用一些购房者“贪图便宜”的心理，“承诺”可以办理其他中介办理不了的业务。　　业内人士建议，为避免上当受骗，购房者要在委托房屋中介办理业务之前，应该到当地房管部门网站上核查其是否具备相应资质，并查看其证照是否齐全。其次，要选择信誉良好、经营规范的公司。

　　新华网兰州9月11日电(记者屠国玺)近期，全国多地出现房屋“黑中介”突然关门事件，暴露出来监管存在“空窗期”。为避免此类事件再次发生，相关部门需要调整监管模式。　　在兰州，甘肃正丰房地产经纪有限公司的50家店铺9月4日突然关门，400多名受害人被骗金额达到6656余万元。许多购房者认为，政府相关部门的监管存在缺失。　　记者了解到，该公司2013年3月在兰州成立以后，当地工商部门为其颁发了营业执照，但一直未获得房管部门的房地产中介服务机构资质证书和物价局的收费许可证。至事发时，该房屋中介公司仍未取得相应资质，属于违规经营。既然是违规经营，为何在事发前没有被取缔呢？　　据了解，今年7月当地工商、房管、物价等部门联合对房地产中介市场专项治理时，就发现该中介未取得房地产中介服务机构资质证书的问题。当时采取的处理办法是，责令其补办证件，并向社会进行公告，将其列为“黑中介”名单。之所以没有将其取缔，这几个单位的负责人表示，他们的执法权力非常有限，只能责令其进行整改或者行政处罚，而没有权力进行取缔和查封。　　我国实施工商登记制度改革后，此前的“先证后照”改为“先照后证”。许多创业者先到工商部门领取营业执照，后从房管和物价部门申请相应许可。而从申请开始到办理完成相应许可的时间段里，许多中介网点的业务实质上已经展开，形成事实上的监管“空窗期”。　　而对于改革后出现的这个短则一两个星期、长则一两个月的“空窗期”，相关部门的监管模式应做出相应调整。　　以房屋中介市场为例，可以在交易资金监管下更大力气。目前，一些地区的二手房交易结算资金的专用存管账户尚未建立，许多购房者的资金实质上在“裸奔”，一旦进入“黑中介”的账户将很难追回。相反的，如果让建立房地产中介交易结算资金专用存款账户成为一种强制性的规定，则能减少很多购房者的损失。　　另外，还可以参照网上购物“支付宝”的模式，加强对房地产中介信用的监管。当中介遭遇购房者的“差评”较多时，相关部门应适时介入调查，并根据调查结果，对失信的中介施以不同程度的处罚。此外，可以考虑将处罚结果写入企业和相关责任人的信用记录，让失信者“一处违法，处处受限”。

　　　　央广网财经9月11日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，有这样一个脑筋急转弯的题，房地产和玻璃有什么关系？答案不是盖房子窗户需要装玻璃，而是房价会象玻璃一样脆弱易碎。作出这种判断的是全国的“玻璃大王”――福耀玻璃集团董事长曹德旺，他最近在接受媒体采访时断定，房地产崩盘是迟早的事，提醒大家“有房的要尽早卖”。　　比起来，国际货币基金组织副总裁朱民的看法要乐观得多。他昨天在2014夏季达沃斯上说，房地产业不会成为一个主要的风险。　　最近房价连续下行，各地纷纷限购松绑，房地产调整引发关注，我国经济经过高速发展之后，房地产在价格方面进行调整虽然是不可避免的。我们的观点是，这只是短期的调整，不会伤筋动骨，中国目前的GDP增长是相对稳定的，消费增长比较稳定，房地产也将从前期快速发展期进入新的平稳增长期，成为一个成熟稳定的行业，即使未来新的龙头行业出来，房地产依然会在经济中起到重要的支撑作用。　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此解读。　　　　杨红旭：房地产行业对整个宏观经济非常重要，这个不仅是对发展中国家，类似中国，类似印度，同时对发达国家比如像美国包括日本、欧洲很多国家房地产都是一个支柱产业。因为这个行业它本身的贡献比较大，而且它可以拉动几十个行业。就目前而言，我认为确实是难以找到可以比较好的替代房地产，成为中国比较具有带动性的新兴产业。因为房地产本身就属于服务业，而且它跟建筑业关系度比较高。未来像汽车行业，高科技以后的话可能会发展的比较好。但就目前而言，在中国这个阶段确实没有什么产业可以替代房地产。　　　　杨红旭：汽车行业这个也是有很大的带动性，比如说像刚才说的钢材等等金属产业。而高科技互联网产业的带动作用，只对基础行业的震动比较小，但是它在服务业方面震动比较大。房地产它的产业链比较长，而汽车和高科技其实产业链还没那么长。　　　　杨红旭：第一，我不认可崩盘论，因为看发达国家确实有些国家经历过崩盘，像前几年的美国，包括日本等等，中国未来可能会崩盘，但是你说迟早这个或早或晚会崩盘，这个不能说是错误的，但是问题是什么时间。我认为，未来五年不会崩，目前依然是可以买房子的。未来是不是会崩还不知道，至于说房子是有钱人卖有钱人，这个我不太同意。因为房子要分档次的，豪宅当然是有钱人卖有钱人。但是还有刚需房，还有普通房，这种房子还是有很多人去买的。而且还有很多人，那些新增的城市人口，还有很多人大学毕业之后经过几年的奋斗有钱买房子了。　　所以，房子并不是一个奢侈品。它是分类型的，有些高端的是奢侈品，但大部分房子的话并不是奢侈品，它就是满足很多人的自住需求的东西。刚性需求还是比较旺盛的，你不能老是拿所谓的别墅和高端的大平层来衡量这个市场，这个市场层次还是很多元的，主体还是普通房和自住房。　　　　杨红旭：在国外的话一般主要是房价，房价整体上下跌30%以上就可以说是一个崩盘，这个不是说一个城市，而是说一个国家，主要是一些大城市。像日本的话比较惨，日本基本上是一些大都市房价跌了之后，目前还只有1990年的大概1/3。像美国的房价从2007年跌，跌到2009年、2010年的话，跌了大概有30%，目前基本上慢慢在恢复。像香港因为它是一个弹丸之地，它曾经在1994年到2003年跌了七成。那目前的话，中国的房价跌到百分之七个点，所以说离崩盘还非常的遥远。　　　　杨红旭：一般的话，下跌是需要持续几年，因为像美国的话跌了三、四年，香港当时的话是跌了六、七年。当然日本的话是比较极端，因为它已经跌了几十年了。所以，我认为房价连续下跌3年左右，三年以上，跌幅在30%以上或者50%左右，它就是一个崩盘。中国的话我们说是08年跌过一段，2010年跌过一段，但是跌的时间只有两、三个季度，而且当时全国平均跌幅也只有2%和3%这样一个大体的数据。　　　　杨红旭：财产和资产两个词是近义词，而一般说，资产的话都是跟公司经营，跟所谓的财务数据有关系。而资产是包括财产的，而且资产的话是与负债相对应的，就是说总资产里面是包含负债的，财产就是不包含负债，资产是用来进行经营的，产生剩余价值的。有些房地产是因为自住的，但是要出租，比如买商铺、买住房出租的，那有租金收益，那本身就是可以算作资产。所以，还不能把房地产做一个财产，而不是资产，而是说部分房地产是具有资产性质的。　　　　杨红旭：没有，一线城市包括北京、上海房价都已经跌了一些，目前的价格相比于去年年初的时候应该跌了，有些楼盘和二手房应该跌了10%左右，这个有些楼盘是这样的。　　　　杨红旭：企稳的话应该是快了，因为我看北京、上海目前这两个月量有所反弹，尤其是北京，那量先反弹，价格才会反弹。所以，我估计四季度的话成交量会企稳，价格的话估计年内不会反弹，价格要看明年极有可能会触底反弹。　　　　杨红旭：我觉得对于投资者的话暂时不要急，但如果说购房者，就是一般的自住需求，我说有个判断的话，我说新一轮的购房季、抄底季正在来临。所以，作为一般的购房者，自住需求者，看到一些城市，尤其是北京一线城市优质企业的楼盘降价两三成绝对是可以出手的，因为往往是在整体下跌的时候才会出现所谓的超底机会，整体价格一旦涨起来的话，那抄底机会已经丧失了。

　　房子租给房客，房客竟将房子改成女生宿舍，住进了26人！房屋格局遭到破坏，室内物品受损严重，可房客却既不赔偿也不修复。无奈，房东将房客告到了法院，要求赔偿损失。9月10日，王女士讲述了自己维权胜诉的经历。　　惊呆了：　　自己的房子改成女生宿舍　　王女士在三好街有一处空闲房屋，准备对外出租。吴女士看到出租信息后联系上了王女士，说自己和4个朋友准备租用她的房子。王女士看对方是女性，认为对方应该比较细心，不会对房屋造成什么损害，于是便租给了吴女士。　　双方签订了一年租房协议，上面写清了室内有电视柜、沙发、空调等物品。同时，双方还在协议中约定，吴女士不得擅自转租或毁坏、更改室内原有装修和结构，如需要改动和修改，需要征得房主王女士的同意，并在合同解除后由吴女士负责修复及还原。　　一年租期快到了，王女士前来寻找吴女士，准备收回房屋。当王女士敲开房门，却被眼前的景象吓呆了。原本吴女士说只住5个人，可实际上房子里却住了26个人！整个屋变成了女生宿舍，就连客厅里面都摆放了铁床。　　气坏了：　　房客屡找借口推诿不给修　　王女士仔细检查，发现不仅房屋里墙壁上的吊灯、开关、双人床等家具遭到严重损坏，而且连空调也不知所踪。王女士找到吴女士，要求她给一个说法。经交涉沟通，吴女士承诺继续租用王女士的房屋，一直到该房动迁为止，并且房屋租金可以上调。　　没想到，吴女士续租一年后就表示不再租用了。虽然吴女士口口声声答应会尽快修复房屋被损坏的部分，但一直没有落实。两人多次协商赔偿，可吴女士总以第二天就派人前去维修进行推诿，迟迟不予修复。　　无奈，王女士将吴女士起诉到了和平区人民法院，要求其赔偿物品损失3万余元、租金5万元、鉴定费2000元。　　踏实了：　　法院判房客违约，赔4万多　　对此，吴女士辩称租房时就没有空调，不同意赔偿。对于其他物品损失，吴女士称除鉴定外的其他物品，可以按照王女士提供购买价的70%予以赔偿。至于租金，因为王女士已经将房子出租给他人，所以不同意赔偿。　　经评估，王女士室内物品损失为1.1万元。王女士购买的空调均价为1.3万元。同时，由于房屋遭到损坏，王女士称影响再次对外出租，应由吴女士予以赔偿。法院根据周边房产出租价格咨询单，认定月租金为2500元，酌定租期为6个月。　　和平区人民法院审理认为，吴女士租用王女士房屋期间，违反协议约定造成室内受损和物品丢失，吴女士应承担赔偿责任。最终，法院判决吴女士赔偿王女士各项损失4万余元。　　沈阳晚报、沈阳网主任记者 王立军