央广网财经北京9月2日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，房价已经进入下行区间，最新发布的8月份“百城房价指数”显示，全国100个城市的新建住房价格环比下跌0.59%，这已经是这一指数连续第四个月下跌。　　房价下行，地方政府应声出手救市，契税优惠、财政补贴购房者，财政补贴房企和中介等各种政策纷纷出台。暂且不说这些措施到底有没有效果，部分措施本身已经显得有点用力过猛，甚至有房地产业内人士认为，地方政府的救市越来越无底线。　　什么样的救市政策才是合法合规的，救市措施又会不会起到实质作用？我们来看看浙报传媒地产研究院院长丁建刚的看法　　丁建刚：第一，现在这个阶段整个市场已经发生了根本的变化，人们不能再停留在控制房价过快上涨等等那样的思维上了，确实我们的政策都应该转变。我们很多政策确实出的太晚了，比如说很多限购的城市松绑的太晚了，但是现在各地政府这些救市措施，我认为应该用一个标准来恒量，就是法律的标准。　　这些地方政府有没有这样的权力，如果有，那这些措施都无可厚非，如果超越了这样的法律的权力，我认为都属于禁止之列。比如动用财政，动用财政是谁的权力，是不是经过地方人大通过了。我看到的有些城市出台的是一些减免税收，比如契税里有一部分是属于地税的，地税的这部分可能给购房者减免掉，我认为这就不超出法律的范畴，因为减免税收是任何一个国家刺激消费、提振内需常用的手段，即使是最市场经济的国家，所以我想主要还是看这些手段是否符合法律。　　第二，至于有没有效果，任何一个市场的转变都是多重因素的叠加，也就是说既有限购措施松绑补贴，不断的释放一些微调的措施，这样一些措施的叠加逐渐改变人们对市场的预期和信心，很难说哪一条真正起了多少作用，很难用百分比来说，是起了23%的作用，还是起了32%的作用，很难这样来分析。　　我们认为，政府防止房地产急速下滑对当地经济造成不利影响，救市行为是允许的。但政府出手救市，必须要严格依照法律进行。而对于楼市来说，涨跌都是正常现象，政府救市的重点，不能只看着一段时期房价的涨跌，更重要的是通过分步骤、成体系的措施，逐步改善市场情况，建立健全房地产市场的自我调节机制。　　经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭就这个话题发表评论。　　　　杨红旭：我认为9月份、10月份成交量会有一个反弹，因为部分城市7月份相比6月份已经有了一个小幅的量的反弹，8月份相比7月份可能还会有一个小幅量的反弹，北京是比较明显的。到了9月份、10月份成交量会有一段明显反弹，可能会环比反弹15%，甚至20%，主要是因为开发企业推盘量会增加，很多企业资金链比较紧张，这时候要加大推盘力度，同时增加促销的幅度，因为只有第一增加推盘量，第二增加促销的力度，才能够促进经济回笼。这样就会导致整个成交有一个明显的反弹。但是因为是以价换量，所以9月份处在一个量升，但是价还在调整的态势　　　　杨红旭：这个还是不太合适，因为政府管理和服务市场，主要是规范市场秩序，然后对于一些比如说保障性企业，针对这样的情况，可以用一些相关的税费减免，包括刚需，首套房的购房比可以给予一定的减免，这是中央政府的一些政策指导，有利于惠民生的方向。但是对于中介机构、开发企业这样的商业性机构最终商业性的行为，政府不应该直接给商业机构以直接的补贴。可以给困难群体、困难人民惠民生的补贴，但是不应该给一些商业机构，所以我认为政府在整个楼市低迷之后可以有政策出来救市，但一定要分清楚哪些是应该的，哪些是不合理的，我认为这些补贴给商业机构是不合理的。　　　　杨红旭：应该加强保障房的建设，因为这个还是跟惠民生有关系的，这个方面加大投资力度，包括支持力度。第二，针对首套房的刚需，第一次买房的人的这种需求，可以进行补贴和支持，因为这是合理的，非常好的一种刚性的住房消费，可以进一步支持的。另外在保障房方面，可以不直接建新房，而是从市场上收购，通过消化存量房源来支持保障房。　　政府要规范市场秩序，把市场秩序按照法规法律要求维持好。政府可以为企业提供一些服务，比如减免开发企业、开发项目审批的流程，可以把有些不应该收的费，减免甚至免除，通过这样的手段为开发企业提供更好的服务，降低开发企业的成本，而不是直接给一些补贴。　　所以我认为地方政策比较着急，但是不能乱，不能慌，要在各个方面有一个条理性，这样才有助于市场慢慢企稳，有利于地方政府在整个楼市恢复当中获得一些好处。不要破坏这个市场秩序。

        　　　　央广网财经9月2日消息 据经济之声《天天315》报道，山东东营海通骏景小区近千户业主，早在2007年就入住新房并顺利拿到房产证，但土地证直到今天仍没办下来。开发商海通地产说无法办理的原因是，小区容积率超标，但又说超标责任不该由开发商承担，也就是不愿补交土地出让金差价。办了房产证却办不了土地证，这到底是怎么回事呢？　　记者从山东东营市房管局处了解到，海通骏景小区的业主只有房产证，没有房屋的土地证，房子也能转手销售。那是不是意味着土地证可有可无？　　我们查询相关资料后发现，山东省的相关政策规定，完整的房地产权，应包括房屋所有权证和土地使用证，二者缺一不可。土地使用证是住房所占用的土地合法与否的法律依据，如果你的住房用地不合法，那房屋就成了“空中楼阁”，也就是说，对山东东营海通骏景小区近千户业主来说，光有房产证没有土地证，存在的隐藏危害会有很多，比如业主的住房用地土地使用权有被原土地使用者，也就是开发商，抵押或者因为其他债务问题而遭受司法执行的危险，并且在拆迁安置时，得不到土地部分的补偿，土地使用期限届满，也不能申请自动延期等。山东东营海通骏景小区的近千户业主都心里有数。　　业主：土地证影响很大，因为根据我们山东这边的政策，你有房产证你只能代表你的房屋地表建筑的产权，并不能代表你土地的使用权。我们这边是分开的。你比如说现在要拆迁，业主光持有房屋产权证那你就只能获得地表附着物的赔偿。如果你有土地证那就会得到土地的赔偿。像在北京和南方一些城市如果是两证合一的，那产权证既代表了房屋产权又代表了土地使用权。现在我们是属于产权不完整，我们是商业用地，正规的出让划拨用地，所以说我们不存在集体性，我们和开发商并没有权属关系，所以我们必须要拿到证。　　业主们告诉记者，2007年买房时，开发商承诺得很好。可是现在7年过去了，土地证还是没有着落。开发商说无法办理的原因是，小区容积率超标。　　业主：这个房子我们是2007年买的，由海通骏景房地产开发有限公司开发的，2007年入住，一共这个小区有33栋楼，大概有1000多，我们当时入住一年以后，房产证办了现在还没有办下土地证，我们现在了解到是我们那个小区是容积率超标。

　　今年以来,火爆的楼市逐渐展现颓势,成交持续低迷,价格徘徊不前,即使限购政策逐步放开,对市场并未有明显反弹,一线城市房价甚至在7月份出现环比同时下滑。　　面对整体继续下行,即将到来的楼市传统旺季“金九银十”备受关注。被视为“致命一招”的限贷政策会否跟进松绑?下一阶段的房地产市场将何去何从?　　8月28日,西安、杭州、贵阳三个省会城市宣布将全面放开楼市限购。　　从限购放开的城市区域和面积来看,由部分松绑到全面松绑的“二次松绑”力度越来越大。　　此前,杭州曾于7月28日部分调整楼市限购政策,主城区限购只对140平方米及以上住房实行“有针对性”放开。一个月后,杭州又决定主城区140平方米以下住房不再提供住房查询记录。西安市的限购松绑政策同样体现了“二次松绑”的特征。由7月份取消60平方米以下住房限购政策,到9月1日起全面放开楼市限购。　　同策咨询研究部总监张宏伟认为,尽管地方政府已经放松限购等调控政策,但由于房贷利率仍然高企,放松限购对于市场成交量反弹的作用有限,至于全面放松限购,市场更观望于一线城市的动态。　　“一线城市短期内放开限购的可能性不大。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,目前一线城市处于供应稍微大于需求的“弱平衡”状态,如果放开限购,改善型需求和刚性需求完全释放,供需“弱平衡”的状态将被打破,可能导致价格波动。　　多位专家都认为,一线城市目前仍需要继续执行限购政策。陈晟说,一线城市政府在没有足够的把握确保供应远大于需求的状况下,不会冒放开限购的风险。　　在业界看来,限购政策已不是影响楼市的关键,信贷会否放松成为判断未来楼市走势的关键因素。目前部分地方政府也不仅满足于松绑限购,开始涉及信贷支持等。　　8月18日,中信银行总行与链家地产集团签约宣布,将为链家客户提供同等条件下最优惠的贷款利率,其中北京链家的首套房客户可享受利率最低9折优惠。　　北京多家商业银行也开始“松绑”房贷利率,少数此前停贷的银行恢复放贷。福建省住建厅近日出台的“闽8条”,提出购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定；首次购买改善性普通商品住房按首贷认定等。　　此外,部分地区公积金贷款政策也出现调整。合肥、武汉等多地从公积金使用范围、还款额度等方面放松限制。业内人士称此举将对楼市起到一定的刺激作用。　　张宏伟认为,8月份以来,房贷利率开始出现“点式”松动,房贷利率持续上浮的现象正在改变。当前银行房贷审批周期缩短、部分银行房贷利率开始有条件下浮,标志着房贷政策开始“微调”走向定向宽松。　　虽然限购政策逐步松绑短期内或将释放部分被压制的需求,但由于各地并未放松差别化信贷政策力度,且多数中小城市限购政策执行力度始终较为宽松,楼市低迷态势短期难以扭转。　　“房地产业周期和宏观经济周期正相关,中国经济进入了增速放缓的新常态,房地产业进入了结构调整的新常态。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说,当前的房地产业呈现增速下行、高位盘整、理性回归三个特征。　　顾云昌认为,从房地产小周期来看,每四年左右,房地产就有一个涨落周期。但中国房地产业已经告别了住房严重短缺时代,进入了平稳发展阶段,“不可能再像过去黄金十年一样大幅度反弹,市场和政策都没有赋予这样的力量。”　　陈晟也认为,由于目前楼市存货整体偏多,楼市还处于去库存的过程,“一线城市存货压力较小,有可能在明年下半年率先复苏,二三四线城市调整时间将更长”。　　传统的黄金季节“金九银十”即将来临,楼市整体状况会否好于上半年?北京科技大学教授赵晓则认为,总体而言,下半年的房地产市场预计会有所改观,但各个城市会表现不一,供应量巨大的二三线城市即便放宽政策,市场回暖也有限；北京等一线城市,基于其独特的市场特点,不会出现大幅下滑。就政策而言,未来的房地产调控或更加精细化和市场化。(记者徐海波、王晖余)

        　　据中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会的不完全统计,自1998年实行住宅专项维修资金管理办法至今,我国收缴的维修资金在5000亿元左右。近年来,随着许多建筑逐渐进入“中年维修期”和“老年危房期”,急需启用维修资金。但这笔钱因申请手续繁琐、过程艰难,被称为“沉睡”的资金。　　记者近期追踪这笔钱的流向发现,实际上,这笔巨款并没有真正“沉睡”,它们不仅通过“钱生钱”悄然增加,而且部分还沦为某些利益部门的“生财工具”。　　住宅专项维修资金是业主在购房时需强制缴纳的。根据规定,维修金是当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。　　如此庞大的一笔钱本应取之于民用之于民,可越来越多的业主发现,资金交由政府部门代管后,往往石沉大海,不知所终。　　“跟老百姓说存的是活期,实际上住建局偷偷存了定期,产生的利息住建局得大头,老百姓只能得零头。”68岁的退休老干部李军红无意中发现维修资金被代管部门“借鸡生蛋”的秘密。　　南京市江宁区恒安嘉园始建于2005年,次年,1088户家庭入住,共缴交维修资金1097万元。　　近年来,南京市部分小区掀起了维修资金“活转定”热潮,恒安嘉园小区的业主也想起了这笔钱。很多居民困惑,这笔一直由区住建局代管的钱在这些年共产生多少利息?几番交涉,区住建局答复:小区居民拥有活期利息35.7万元。　　但作为小区业委会副主任的李军红在为小区办理“活转定”时却了解到,早从2006年开始,江宁区住建局就已将这笔钱转为1年期定期存款,但支付到业主个人账户的却是“活期”利息。这笔钱至少产生了329万元的利息,其中包括293.5万元“1年定期”利息。“多次追问,住建局的人私下告诉我,这293.5万元,业主没有资格用。”　　江宁区住建局有关负责人称,定期与活期的“利差”客观存在,早先确实没有向业主公布,但去年已向业主代表提供相关材料。利息一部分上缴财政,另一部分则用于办公经费的支出。“按2008年以前的地方相关规定,代管单位每年可以从增值收益中提取2%左右的管理费用,现在已停止提取。”　　“即使按‘2%’计算管理费,需要293.5万元吗?”部分小区业主质疑:代管部门以收管理费为由偷存定期,侵犯了业主的知情权。　　根据国家相关规定,维修资金须“专款专用、禁止挪用”,“存储利息应当转入住宅专项维修资金滚存使用”。　　“存定期产生的利息还在业主账户上。”区住建局相关负责人称不存在挪用。　　“数字还显示在公共账户上,但住建局从未明确这笔利息属于业主,甚至私下说这笔钱业主已不可能要回去。”业主们想不通。　　记者就此事咨询南京市住建委时,相关负责人还没听完记者的话就表示,当前维修资金问题太敏感,相关信息无法公布。　　无独有偶,在维修资金问题引发关注后,北京、上海、广东、河南等多个城市的不少小区,都有业主代表向代管部门申请查询资金账户情况。但是,想摸清这些住房“养老金”实际产生了多少利息困难重重。　　按国家相关规定,为确保安全,代管部门处理维修资金只有两种方式:存银行或买国债。但对这样一大笔多年后才会启用的资金,代管部门既不愿去买国债,也不愿去存利率较高的定期存款,而是普遍选择了利息最低的“活期存款”。　　“对银行来说,当然欢迎活期存款。既可少付利息,又能随时调动大笔资金。”有熟悉银行业务的内部人士称,“代管单位并不糊涂,因为维修资金是各大银行争抢的对象,可利用手中的选择权从中渔利。有代管单位将多数钱存在小银行,因为相对于其他商业银行,小银行的利息和吸储返还比例比较高。”　　这位业内人士直言:“维修资金背后有着庞大的利益链条,开发商、银行、证券公司、有关部门……谁都想分一杯羹,维修资金通过各种方式沦为某些利益集团的‘自动提款机’。”　　――炒股。2009年,因挪用公款、受贿两罪,北京住房资金管理中心矿务局分中心原主任范子林被法院一审判处有期徒刑16年。据查,范子林伙同下属先后挪用400万元维修资金,借给证券公司炒股,盈利23万元。庭审时,范子林辩称“自己是在为单位创收”。　　――挪用。2013年,南京江宁区百家湖花园小区业委会在办理维修资金“活转定”手续时发现,有233户的维修资金被开发商挪用,无法在住建局信息系统找到缴纳记录。最终,开发商承认收了166户的维修资金但未上缴房管部门,并补缴233万元维修资金。　　――委托理财。2009年,浙江宁波市住房资金管理中心的两名官员被当地检察院以涉嫌受贿罪、玩忽职守罪起诉。据查,该管理中心与天一证券擅自挪用协议到期的两亿多元国债,继续进行“国债回购”。2008年,天一证券宣告破产,2.06亿元维修资金本金全部损失。　　近年来,北京、上海、江苏、浙江、广东等地,频频掀起业主要求自主管理维修资金的热潮。尽管如此,许多小区在申请自主管理维修资金的过程中仍遭遇到各种障碍。　　“恒安嘉园小区为了申请维修资金二级账户,以实现业主自身的监管,需上报的申请材料多达16项,还要多次召开业主大会以取得三分之二业主同意,耗时足足一年半。”李军红说。　　佛山市政协委员李建丽说:“活期存款与5年定期存款差距10倍以上,不同银行的利率也不同。通过科学配比,是可以产生较大收益的。不过,这种方式,既可能对住户有利,也有可能孳生腐败,因此,针对维修资金应引入年度审计管理。”　　许多专家认为,建设部门与财政部门既是资金的代管部门,又是监督部门,集运动员与裁判员于一身,在管理机制上存在巨大漏洞。　　“行政过度干预阻碍了业主自主管理,政府部门应尊重业主自治,弱化行政干预,简化程序,让投资方式多样化。”中国政法大学教授刘智慧说,我国现行的《住宅专项维修资金管理办法》仅为部门规章,未能上升为行政法规,缺乏强制性和约束力,在法律效力、执行主体、执行程序等方面均存在缺陷。　　专家认为,如仍选择由政府统一管理资金方式,就须改革现有制度,解决简化程序、降低门槛、保值增值、完善问责机制等问题。

　　海南分销点今年增加较多。本报记者 石中华 摄　　专家建议建立完整分销管理体系　　国内某知名地产公司近日发出“全民反分销”的几张图，直指海南房地产市场的分销乱象，引起了广大网友的热议。8月31日下午，由海南新浪乐居主办的“新时期下海南分销的机遇与挑战”主题沙龙在海口举行，与会嘉宾对新形势下海南分销面临的机遇与挑战、海南分销商定位及营销加以深度剖析及探讨，并就如何规范分销行业自律行为、分销商与开发商及业主之间协作的角色分工等问题建言献策。　　现状 海南分销点今年提高　　“全民反分销”的图片提出“坚决杜绝中间利益，不拿客户一针一线”，一张“你以为你以为的就是你的吗”图片，指出中介、分销商等群体瓜分购房者。该公司相关负责人微信中还写道，“海南分销是恶之花，由于分销商的恶炒，不仅对购房者和开发商均带来压力，更因其行业操守的丧失扰乱了整个海南旅游地产市场。”　　记者走访发现，海南分销商今年增加较多，去年海南分销点数基本在2至3个点之间，今年迅速增加，海口、三亚、东线、西线等的项目几乎都已经采取了分销措施，靠分销解决销售问题。其中，海口的分销点数稍高，主要是2至6个点，而澄迈今年部分项目却开出12个点，形成了比较强烈的恶性竞争。此外，陵水、琼海等地项目基本都给分销商5至6个点，西线儋州等地分销点数也达到3至5个点。　　观点 机遇与挑战并存　　对于房产地分销的问题，业内人士认为，海南分销面临机遇和挑战。　　此次沙龙中，海口市房地产协会副会长邱延录在现场发言中对“反分销”观点进行了驳斥，他指出，结合海南市场情况及市场格局来看，完全取消分销商会给市场带来极大的危害。分销商之所以在几年内得以迅速发展，是基于市场的需要，而某些抵制分销的行为实质上是抵制市场、与市场为敌。同时，他认为，分销商要加强自律并不断完善自身，并呼吁市场应给予分销商肯定与支持。　　另外，海南大学经济与管理学院余升国副教授以“囚徒困境”为话题对海南分销进行了详细讲解，用数据分析了分销存在的必要性。他说：“由于海南楼市客户70%以上来自岛外，这使得岛内开发商很难将项目推广至全国各地目标客群，尤其是小开发商。我们理应看到分销在一定程度上可以提高销售效率，降低成本。因此不难看出，分销在海南地产未来发展趋势中大有可为。”　　现场两名分销商代表则一致认为，开发商应看到分销商对促成销售过程中，所付出的努力与越发高昂的成本，同时也希望成立分销商协会，真正能够站在分销商的立场与开发商进行有效沟通。　　建议 建完整分销管理体系　　如何在新形势下更好地应对机遇与挑战，如何结合新形势合理定位海南分销商及营销等问题，也是当下海南分销行业迫在眉睫需要解决的问题。海口市房地产协会常务副会长云天龙认为，分销是营销过程中重要的环节，是不可或缺的。余教授指出，开发商与分销商之间的模式是双方之间要具有一个合理的价位。　　对此，房地产公司经理姜银来表示，开放商除了做好产品使其具有较高的性价比以外，给予分销商支持也是非常重要的。在谈及开放商与分销商之间的关系时他指出，不论是开发商还是分销商都要以专业化为条件寻找合作伙伴，并建立一套完整的管理体系加强完善。而开发商与分销商之间要制定合理规则，则要通过制定详细操作流程、规避乱象等负面影响以及严格遵从惩戒措施三个方面加以规范。