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第 44期
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刚刚过去的“金九”虽然成色不足，但上海楼市终于止住了成交量连续三个月下滑的“颓势”。 上海搜房数据监控中心数据显示，9月上海商品住宅成交面积为76.59万平方米，这一数字虽然刚刚超过去年同期142万平方米成交量的一半，但也仅次于今年3月93.23万平方米的成交面积，为年内第二高。 德佑地产市场研究部总监陆骑麟认为，在经过7-8月的持续盘整以及积极蓄客之后，开发商在刚需和中高端市场双线抢收，导致了9月市场的小幅回暖。 10月第二周，上海楼市的回暖趋势得到了延续，中原地产市场研究部数据显示，10月6日-12日上海市新建商品住宅成交面积为24.7万平方米，环比大幅增加了110.1%，这一数据也创造了3月31日以来近28周的单周成交新高。 2014年已经进入第四季度，随着政策面的利好逐渐释放，以及房企“抢收”意愿的增强，上海楼市已显现出“风云变幻”的迹象。目前的“抬头”趋势究竟将带来的是一场“大逆转”，还是短暂的“灵光一闪”？ 除成交外，9月上海楼市的供应也呈现出明显的回暖趋势。 德佑地产研究部数据显示，今年9月上海商品住宅每周的供应面积依次为7万平方米、9.6万平方米、15.8万平方米和26.5万平方米，呈递增趋势。而来自上海搜房数据监控中心的数据显示，进入10月，上海市场预计将有36个住宅开盘或加推，与9月相比再增4个。 其中，中海寰宇天下即将于10月入市，笔者从售楼处获悉，自项目开始认筹以来，连续两周末单日到访客户数均超过百组，项目已现“未开先热”的态势。 此外,在9月底开盘取得热销的青浦某楼盘也将于10月加推一批新房源，项目相关负责人表示，现在项目所有人员都进入了紧张的“备战”状态，最后一个季度将成为决定全年营收的关键。 事实上，该项目负责人作出上述表态并不意外。虽然今年前三个季度房企表现得比较“从容”，但进入第四季度，“年报”的压力已经越来越大。 陆骑麟表示，对开发商来说，能否在10月取得好成绩将对今年一整年的业绩产生决定性的影响。而房企在目前政策可能出现松动的情况下大举入市，为接下来的市场成交打下了基础。 开发商心态的转变导致了优惠楼盘数量的增加，与今年前9个月不同的是，10月的优惠楼盘主要集中于外环以外的刚需产品。 新浪乐居楼盘数据中心显示，10月上海预计有优惠的楼盘数达175个，较9月的147个增加了19%，同比去年也增加了29.6%。从环线分布上看，优惠楼盘主要集中在外环之外，占比达75.4%。 往往被认为折扣空间不大的低总价产品，也开启了“以价换量”的策略吗？ 克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示，虽然9月成交环比有小幅的回暖，但这对于房企来说还不够。无缘“金九”之后，“银十”就显得无比关键，因此会有不少刚需楼盘意图通过折扣打开市场。 但薛建雄同时表示，目前刚需楼盘的折扣力度并不大，仍然是“小打小闹”，优惠幅度与买家的心理价位仍有不小落差。 从目前的统计数据来看，10月上海给出9折以上优惠的项目中，有7个是中高端和别墅类项目。刚需类产品的优惠范围虽然有所扩大，但实质性的优惠并不多。 对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进分析称，目前房企的心态很微妙。虽然有全年业绩的压力，但事实上房企的资金压力普遍不大，并无“生存”压力，因此导致了目前刚需产品的优惠力度不足。 虽然10月给出实质性优惠的楼盘并不多，但房企在上海的“抢收”动作却没有停歇。10月加推的楼盘中，有一部分楼盘悄然调低了报价，力图借着房贷政策的“东风”，力拼10月市场。 位于嘉定的季景铭郡将于10月加推，笔者从售楼处获悉，该项目新房源的平均报价为25000元/平方米，预计比此前的成交均价下降了约1000元/平方米，以此计算，房源的总价最多将下降10万元左右；同样将于10月加推的嘉定南翔某楼盘虽然暂无折扣推出，但也下调了项目的报价。网上房地产数据显示，该项目今年3月开盘时的报价为23100-27700元/平方米，而10月即将加推的房源报价则为17900-20600元/平方米，降价幅度明显。 除此之外，还有不少品牌房企旗下的楼盘也都下调了报价。值得注意的是，位于宝山高境的泰禾红御将于10月开盘，该项目售楼处给出的说法为均价约35000元/平方米，同样远低于“均价将超过40000元/平方米”的预期。 “相比于大张旗鼓地打折却缺少实质性优惠，这样的降价行为更容易达成快速去化的目的，”薛建雄表示，从此前的市场表现来看，力度不足的折扣虽然会聚集项目的人气，但却难以真正刺激项目的成交。 在业内人士看来，目前上海并不缺乏需求，但只有当开发商在价格方面做出实质性的让步，这一部分需求才会真正被激活。
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据德佑地产数据显示,今年9月，全市土地市场共出让经营性用地10幅（剔除动迁安置房），成交面积共计67.8万平方米，环比上涨189.7%，同比下跌36.5%；成交金额共计160.1亿元，环比上涨228.76%，同比下跌58.6%。 供应方面，9月的经营性用地出让面积明显增多，仅次于今年1月，且9月出让的地块中都含有住宅属性。本月供应的土地主要集中在浦东、青浦、嘉定等区域。 成交方面，从成交的10幅地块中，总体来看，地块的溢价率偏低，最高溢价的一幅地块为浦东新区张江南区配套生活基地A1-05地块，溢价率为89.9%，该地块还刷新了张江土地出让的单价纪录。 德佑地产研究部总监陆骑麟表示，尽管土地市场出现明显的升温，但在整体市场表现不佳的情况下，开发商拿地还是相对谨慎的。然而，由于近期央行新政的出台，未来可能给市场以足够的信心，预计接下来到年底的这段时间，土地市场有望进一步反弹，开发商拿地的积极性相对提高的可能性也较大。
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上周楼市供需两旺局面，受信贷利好和前期开发商大量“出货”的影响，成交量创下近28周新高。成交均价随着上周刚需成交占比的回升，回落至2.6万/平方米。10月楼市出现难得的开门红，或是市场有望转暖的信号。后期若价格企稳，“银十”成色可期。
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