贷款已还清再次购房算首套，二套以上房产不再“禁贷”　　央行昨发文调整住房贷款政策　　首套房贷利率重回“七折时代”　　贷款已还清再次购房算首套，二套以上房产不再“禁贷”　　持续一周之久的限贷取消传言，终于尘埃落定。昨日，央行正式发文调整住房贷款政策，首套房贷利率下限由之前贷款基准利率的0.85倍下调至0.7倍，认定标准也大幅松动。与此同时，二套以上住房贷款，也由过去的“禁贷”变为“好商量”。　　首套房贷利率最低打7折　　昨天下午4时许，央行官方网站发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对现行的房贷政策进行了较大调整，其中以首套房贷政策的调整最为引人关注。　　《通知》要求，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。而在此前，首套房贷利率下限为贷款基准利率的0.85倍，这也意味着首套房贷利率将重回“七折时代”。　　《通知》对首套房的认定标准作了重大调整。2011年3月以来，银行对首套房的认定标准一直是“认房又认贷”，如果购房者名下已经有一套房产，无论贷款是否已还清，再次购房都算作二套。根据新的政策，如果名下现有的一套住房贷款已经还清，再次购房贷款政策按照首套房执行。这也就意味着，今后将会有更多的购房者享受首套房贷政策优惠。　　今年5月以来，央行以及银监部门相关负责人曾在多个场合表示，将进一步支持居民的购房需求，此番对首套房贷政策调整，早有市场预期。首套房认定标准放松，受益最大的是改善型需求，以20年等额本息100万元商业贷款为例，按照之前的政策（贷款利率为基准利率的1.1倍）利息总额为89万元，按照最新政策（贷款利率为基准利率的0.7倍）利息总额为53万元，可省下36万元。　　二套以上住房贷款好商量　　除了对首套房大开“绿灯”之外，《通知》还对二套以上住房贷款政策松绑。按照之前的政策，银行不得向购房者发放第三套住房贷款，但是新的政策对二套以上住房贷款却并非一概说不。　　“在已取消或未实施‘限购’措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”这是新政策对二套以上住房贷款的相关规定。这也意味着，像杭州这样一个已经取消限购的城市，无论购房者名下拥有几套房，只要已经还清贷款，再次购房也还有可能从银行获得贷款。　　值得一提的是，《通知》中央行并没有明确规定二套以上住房贷款的首付比例以及贷款利率，而是把最终决定权交给了银行。此前二套房贷首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。市场人士认为，二套及以上住房贷款最终执行的首付比例以及利率，预料高于首套房，但又明显低于原先的政策，符合差别化信贷政策的调控思路。　　市场高库存压力短期难改　　7月29日余杭萧山全线取消限购，8月29日杭州主城区全线取消限购，此次房贷政策又迎来重大松绑，杭州楼市是否会迎来触底反弹？　　昨日，房贷政策调整的消息引起市场广泛关注。“2014再不买房就踏空了”、“杭州楼市迎来真正春天”……多数业内人士认为，限购取消和限贷松绑的双重利好，显然有利于提振市场信心，将有助于杭州楼市回暖。　　但也有一些市场人士保持谨慎态度，表示不应对限贷松绑的市场效应作过度期待。“政策见底并不意味着市场见底，期待2014年的四季度和2009年的二季度一样，几乎不可能。”景瑞地产杭州公司营销总监丁浩如是认为。　　汉嘉地产副总经理陈焕春则认为，杭州楼市虽然已经度过最艰难的时期，但是鉴于当前的市场库存量高企，限贷松绑并不能根本改变市场供需关系。“这次房贷政策调整受益最大的是改善型需求，首付比例以及贷款利率都大幅下调。但是这部分购房需求在整个市场中的比重并不是最大的，不足以改变市场基本面。杭州楼市在限购取消之后成交量大涨，可是库存量不降反涨，目前库存已突破14万套，供大于求的市场状况并不会因为房贷新政而立刻改变，未来楼市的主旋律依然是‘以价换量’。”　　当然，房贷新政的市场效应几何，还视乎银行对政策的执行力度。如果仅仅是少数优质客户才能享受首套房贷七折利率优惠的话，那么其市场效应也就会大打折扣。

　　昨天，市住房城乡建设委、市财政局、市地税局联合发布《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》（下称《通知》），明确自10月8日起，购房人根据新的普通住房价格标准纳税。新标准实施后，享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。　　根据最新通知，北京普宅契税标准调整为：五环内单价39600元/平方米，总价468万元；五环到六环单价31680元/平方米，总价374万元。六环外单价23760元/平方米，总价281万元。符合任一标准都可享税收优惠。新规与以往相比，等于大幅提高了纳税门槛，有利于百姓购房减税，且不再区分南北环线。　　通知同时明确，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。　　专家表示，普通住房的认定标准，是享受税收优惠住房的界定标准，并非是“普宅”和“豪宅”的分界线。按照这份《通知》的规定，界定享受税收优惠政策的普通住房，原则按照住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。　　目前北京市普通住房标准的认定参照的仍然是2011年底的旧标准。而当时给出的“全市住房平均价格为18000元/平方米”的指导价格，更是4年前2010年当时北京全市住房成交均价。此次北京调整后的区域住房平均交易价格，是以2013年全市新建商品住房平均交易价为基准（单价2.2万元/平方米、套总价260万元/套），根据区域调整系数确定。区域调整系数为五环内1.5、五到六环之间1.2、六环外0.9。　　■举例　　契税减免一半以上　　假设李某购买西三环一套建筑面积为60平方米的住房，属于该家庭唯一住房，成交单价5万元/平方米。按照原标准，该区域享受税收优惠政策的普通住房平均交易价为38880元/平方米，李某需要按房屋实际成交价格的3%交纳9万元契税。10月8日实施新标准后，该房屋虽然单价超过了区域标准39600元/平方米，但参考总价468万元/套的标准仍可享受税收优惠，李某只需按房屋实际成交价的1%交纳契税3万元。　　普通在住房交易价格标准　　环线 单价（元/平方米） 总价（万元/套）　　5环内 39600 468　　5环―6环 31680 374　　6环外 23760 281

　　昨天，市住房城乡建设委、市财政局、市地税局联合发布《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，明确自10月8日起，购房人根据新的普通住房价格标准纳税，例如，五环内总价低于468万元的住宅将可以享受契税优惠。　　□认定标准　　受益家庭比例扩至90%以上　　据介绍，普通住房的认定标准，是享受税收优惠住房的界定标准，并非是“普宅”和“豪宅”的分界线。　　普通住房享受税收优惠，是本市对2005年国务院办公厅转发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)文件精神的落实，具体包括：个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。　　据介绍，新政实施后享受到普通住房税收优惠的购房家庭比例扩大到90%以上。　　新标执行节点定在缴税环节　　按照《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的规定，界定享受税收优惠政策的普通住房，原则按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下，并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。　　此次北京住宅认定标准调整后的区域住房平均交易价格，是以2013年全市新建商品住房平均交易价为基准(单价2.2万元/平方米、套总价260万元/套)，根据区域调整系数确定。区域调整系数为五环内1.5、五到六环之间1.2、六环外0.9。具体而言，五环内，单价39600元/平方米，总价468万元。北京五环到六环普通住宅新价格标准：单价31680元/平方米，总价374.4万元。六环外：单价23760元/平方米，总价281万元。　　根据昨天三部门联合发布的《通知》，新标准执行的节点定在申报缴税环节。从10月8日起，住房交易的纳税人申报缴纳税款，符合普通住房标准的，即可享受相关的税收优惠。　　□新政影响　　1.新标准实施保刚需购房　　据北京房地产业协会秘书长陈志分析，普通住房标准调整是一项常规工作，旨在支持普通家庭购买中小户型、中低价位普通住房，对这类购房需求是利好消息。而且调整让政策更符合实际，能进一步减轻百姓购房的税费负担；同时，简化政策，不再区分南北环线，在单价的基础上，加上总价的参考指标，将一些单价高、总价低的小户型纳入税收支持范围，尽可能将政策覆盖面扩大。　　链家地产市场研究部分析师张旭认为，上次普宅标准的调整是在2011年底，随着房价近三年的上涨，普宅划定标准显得有些滞后，因此，此次普宅标准的调整不同于信贷政策与限购的松动，属于正常的调整，调整后更贴近市场现状，保障刚需购房。虽然并不属于直接的调控松动，但普宅标准作为配套的税收政策，也起到了带动二手房市场预期、撬动需求的作用。　　2.南北部价格取消了区分　　张旭称，今年以来二手房市场低迷，三季度以来有所好转，但仍处于8000至9000套的低谷水平，价格止跌未涨，下行压力仍然存在。此次调整，将有助于成交量的复苏。预计四季度市场出现回暖，成交量或能达到1.2万套。　　对比自2011年起开始执行的旧普宅标准，此次的新标准变化较大，主要体现在三方面，第一，对认定价格系数进行了一定调整；第二，取消了南北区域的区分；第三，在普通住宅认定标准中除了单价标准还添加了总价标准，在满足其他条件后，价格只要满足其一即可认定为普宅。　　普宅标准调整对于北京市住宅市场的影响不小，新标准中北京市普通住房的认定指导价格由18000元/平方米上浮至22000元/平方米，上调幅度达到22%。旧标准中指导价格为4年前2010年当时北京全市住房成交均价水平，而随着近几年北京市房价的快速上涨，当前全市住房成交均价已明显超过此水平。例如，截止到9月份，今年五环至六环间二手住宅成交均价为2.65万元/平方米，该价格水平已明显超过旧普宅认定标准在该环线的单价限制。通过这个例子可以在一定程度上反映出，在旧标准下，不少本应属于普宅范畴的房屋“被豪宅”化。　　□追问　　购房者到底能省多少钱？　　400万住宅可省24.2万税费　　张旭表示，旧的认定标准是2011年底颁布的，而随着房价的上涨――2014年三季度成交均价较2011年底上涨20.1%，部分楼盘不再符合普通住宅划分标准，而成为非普通住宅。　　张旭认为，新普宅标准的出台更符合市场现状。而根据新普宅认定的标准，符合“普宅”楼盘的范围将会更广，对之前被“非普”的购房者而言，税费负担将有明显减轻，尤其是以前满五年由非普转为普宅的房源，受益最大。　　以一套北部地区四环内、90平方米的住宅为例，若2008年成交总价为110万元，目前报价400万元，单价4.4万元，按照旧标准应属于非普住宅，税费总额约为86.2万元。而在新标准下，此房属于普通住宅，税费总额约为62万元，购房成本节省24.2万元。　　哪些购房者最受益？　　买学区房大大减轻税费负担　　张旭说，根据新标准，此次增加总价限制，只要符合单价或总价中的任何一个要求，即被认定为普宅，一方面，只要单价符合标准，面积在140平方米以下即可，另一方面，只要总价符合上限，不考虑单价问题，较以前更加完善。　　张旭称，新普宅认定标准有效地保护了单价较高、总价较低的刚需自住小户型。并且，学区房由于单价高总价低的特点，也明显受益。四环内将有近三成的学区房，会因为新标准中只要满足468万元的总价上限，变身“普宅”，这将大大减轻学区房购买者的税费负担。如海淀区华清嘉园小区的一套61.5平方米的学区房，单价5.7万，总价350万，按照旧标准为非普，按照新标准由于小于总价上限，变身“普宅”。　　此外，根据新标准，不再区分南北部区域，由于南部二手住宅价格相对北部偏低，从而导致南城住宅中由“非普”转“普宅”的范围更大，南城房屋的购买者将更为受益。　　□算账举例　　三环内小户型省6万税费　　举例来说，李某购买西三环一套建筑面积为60平方米的住房，属于该家庭唯一住房，成交单价5万元/平方米，按照原标准，该区域享受税收优惠政策的普通住房平均交易价为38880元/平方米，李某需要按房屋实际成交价格的3%交纳9万元契税。10月8日实施新标准后，该房屋虽然单价超过了区域标准39600元/平方米，但参考总价低于468万元/套的标准，仍可享受税收优惠，李某只需按房屋实际成交价的1%交纳契税3万元。　　六环外百平米住宅省3万　　小王在南六环外购买一套100平方米的二居室，单价2万元/平方米，属于家庭唯一住房，由于单价高于六环以外17280元/平方米的原普通住房税收优惠标准，需交纳契税6万元。10月8日起，根据新标准，小王的购房面积大于90平方米小于140平方米，只需按房屋总价的1.5%交纳契税3万元。　　京华时报制图覃超　　京华时报记者刘雪玉

　　昨天下午，央行、银监会发布通知，对我国房贷政策作出调整，正式明确放松首套房贷认定标准：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。这被业内普遍视为对房地产市场的一项重大利好。　　□政策发布　　首套房认定范围扩大　　根据通知，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。　　“这次调整的亮点是，首套房的认定更加明确，范围有所扩大，从而支持改善型住房需求。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，以前首套房还清了贷款再买房就享受不到首套房贷款优惠，而二套房贷首付比例不低于70%，无住房仅有贷款或公积金提取记录的也要不低于60%。　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，本次央行的松绑，虽然未提及降准、降息，但松绑的幅度远远超过之前预期的“认房不认贷”(即在首套房的认定上，要看家庭名下是否有房产，而不看是否有过房贷记录)。“对于目前市场上来说，起码可以增加30%的可购房人群，而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。”　　未限购城市全面放开　　通知明确，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。这也意味着，对于未限购城市的家庭，购买三套以上住房，也从“禁止贷款”走向“全面放开”。之前的政策规定，商业银行根据自身风险，可暂停第三套及以上住房的贷款。据了解，今年许多城市都在松绑限购政策，全国46个限购城市中，已经有40个推出了松绑措施，但效果有限。　　□北京落点　　北京房贷政策暂未变　　昨天，多家银行表示，目前北京地区的房贷政策未变。京华时报记者昨天采访四大行及多家商业银行个贷部负责人，获悉目前北京地区的房贷政策仍严格，以家庭为单位，首套房的认定还是“认房又认贷”。即是否是首套房，要看家庭名下是否有房产，是否有过房贷记录，两个条件满足其中任何一项即不能算作首套房。　　记者昨天还以客户身份拨打了兴业银行、浦发银行、招商银行等多家银行北京地区支行电话，个贷经理均表示购房仍然实行“认房又认贷”标准，名下有房产或者有过房贷记录均不能认定为首套房。　　对于未来政策的调整，工行总行表示：“将认真贯彻国家有关房地产发展的政策导向，我们正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接。”　　昨天，一位国有大行相关负责人表示，政策传导到分支行需要一周左右时间，预计节后一周能出现变化。　　□追问影响　　1　　政策调整是否意味“救市”？　　旨在稳定市场预期　　这次房贷政策调整，是在近期房地产市场价格持续走低的情况下出台的。最新统计显示，8月份70个大中城市中，有68个城市新建商品住宅价格环比下降。　　“房地产市场预期非常关键，一旦一致形成看空判断，对房地产市场健康发展非常不利。这时调整房贷政策，支持满足合理住房需求，发出稳定房地产市场预期的明确信号。”中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军分析。　　放在更大的背景下看，房贷政策调整，与宏观经济下行压力加大紧密相关。8月份中国经济主要指标，从PMI等先行指标，到投资等实体经济指标，均明显回落，形势比较严峻。“经济下行压力很重要的来源之一，就在于房地产投资持续下降。调整房贷政策非常及时、必要，要引导房地产市场需求恢复，使房地产投资由落转稳，进而稳住投资，稳住整个经济增长。”张立群分析。　　需要明确的是，这次房贷政策调整，并没有实施根本性转向和强烈刺激。只是通过放松首套房认定标准、增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放等方式，支持改善型自住型需求，从而引导恢复房地产市场的合理需求。　　2　　未来房价是否将“大涨”？　　市场止跌或已明确　　在王军看来，这次房贷政策调整目的在于“稳”，并不是要再让房价“起飞”。　　房贷政策调整，从某种意义上说，也是回归常态。交通银行首席经济学家连平指出，“目前房地产市场的供求关系已发生明显变化，库存增多。需求虽然仍然存在，但因为各种限制措施难以充分释放。要顺应市场的变化，进行合理调整，释放改善型住房需求，稳定市场预期。”连平认为。　　不过，中原地产首席分析师张大伟认为，对于市场来说，这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。他分析，楼市基本可以判断，除了小部分三四线城市，库存积压过于严重外，其他城市全面止跌，库存压力小于20个月的基本都会出现再次上涨。后续地方政府预期还会在税费政策等方面松绑。从整体效果看，这一政策将会对市场信心有所提振，止跌已经明确，但反弹的幅度、实际结果依然要看后续信贷释放情况，如果再出现一两次定向或者全面降准，楼市将会很快反弹。　　此外，融360信贷专家徐瑾认为，央行此举短期内有助于提升10月楼市成交量，但中长期刺激作用仍有限，甚至可能引发更浓厚的观望情绪，或难改楼市长期低迷走势。　　3　　7折房贷将“重现江湖”？　　7折重现可能性小　　民生证券研究院执行院长管清友分析，重申利率7折下限意义不大，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足。　　昨天，一位国有大行相关负责人表示，该行房贷中首套房贷款占85%，二套房贷仅占15%左右，政策出台后，预计首套房比例将进一步扩大，二套房贷占比将进一步减少。　　对于首套房贷利率，该人士认为“北京不太会出现7折，因为7折银行就赔钱了”。另一位银行相关负责人表示，银行做房贷业务本身就不赚钱，现在还要求给出一定利率优惠，银行比较困难，具体能给出什么样的优惠政策，还得看总行的具体政策，但预计不会与央行、银监会出台的政策相违背。　　伟嘉安捷企划经理吴昊认为，目前房贷基准利率为6.55%，7折后的利率为4.485%，银行理财产品的年化预期收益目前在5%左右，这将使银行利差出现倒挂，预计出现7折房贷利率的可能性不大。但首套房贷出现9折、8.5折还是很有可能的。　　综合京华时报记者高晨新华社电　　京华时报制图吴

　　本报特约评论员迩晓　　北京放开普宅价格标准，不是放开楼市调控的试水之举。在高位上的动态平衡，仍将是北京房价的主要特征。　　9月30日，北京市住建委、市财政局、市地税局联合发布《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，明确自10月8日起，购房人根据新的普通住房价格标准纳税。新标准实施后，享受普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。　　与北京放宽普通住房价格标准同步，央行颁布了一系列房贷新政，或放宽、或取消了之前的一系列限贷规定，力度之大超出外界预期。北京放宽普宅价格标准，是否意味着即将跟随楼市调控变化的节奏，趋于松动？　　答案是否定的。北京普通住房价格标准按照北京环线、房屋总价和房屋单价3个参考因素计算确定。此前的普宅价格标准是基于2010年全市住房成交均价水平制定的。4年来，北京住房价格水平有较大提高，过去的普宅标准已不能反映市场真实状况。如果按照旧标准，许多普宅都将“被豪宅”，这种不匹配反映到住房交易层面，就会导致纳税不公平。根据住房价格水平的变动适时调整普通住宅标准，首先是为了真实反映税收优惠政策与市场的有效联动，避免产生不公平。　　与原来的普宅价格标准相比，新标准以2013年全市新建商品住房平均交易价为基准，同时对认定价格系数进行调整。对系数如何调整，最能反映对楼市的政策态度。假如从结果看，新标准实施后享受税收优惠的面扩大了，似乎显现了楼市调控松动的迹象。但是，这是一种误解。因为，新标准是在更高的平均交易价基础上确定普宅标准，如果不进行系数调整，那么普通住房将多数“被豪宅”，从而使税收优惠政策失去意义。要避免这种情况，就必须对系数作较大调整。调整后的直接效应是：更多的人因此享受到来自政府的让利。这是放宽普宅价格标准的第二个意义。　　当然，税收优惠覆盖面扩大，会对楼市产生间接效应。最大的效应是鼓励了二手房交易。二手房交易对于优化配置北京楼市、降低空置率的作用不可替代，但这并等同于北京楼市调控将趋于松动。这是因为，现有价格水平已令多数潜在购房者望房兴叹，二手房交易空间有限。即使二手房交易有所活跃，也只是对存量住房的调剂，而不是引入增量，没有增量的资金、土地供应，楼市的预期和价格水平就都缺少向上异动的能力。　　其实，北京对放松楼市调控的谨慎，从其他层面已经可以预判并得到确定。比如，多数重点城市事实上已经取消限制，只有北京等四五个城市仍在坚守。此外，对于特大城市继续进行人口流入的控制已明确政策。北京调整产业结构的目标设定以及发展空间的有限性，也不允许重走刺激房地产带动经济的老路。　　由此来看，北京放开普宅价格标准，不是放开楼市调控的试水之举。在高位上的动态平衡，仍将是北京房价的主要特征。　　相关报道见07版