英国特别是伦敦楼市的火热吸引了全球资金的关注，但在近期却出现降温的势头。英国整体房价在8月跌幅达到2.9%，为历史上8月份最大单月跌幅。有分析人士表示，新的抵押贷款规则和英国央行的干预让潜在买家对英国房地产市场的走向提高了警惕　　英国房地产市场连续上涨数个月后，8月份“退烧”，价格较7月份下跌2.9%，其中伦敦的房价大跌5.9%。　　根据房地产网站Rightmove近日公布的报告，英格兰与威尔士地区卖方提出的售价，比7月份平均下跌7750英镑（约合人民币8万元），是Righmove公司2001年开始公布统计资料以来，8月份最大跌幅。　　Rightmove主管表示，8月份常因民众出门度假，房地产市场趋缓，但今年8月的待售屋比去年同期增加20%，供过于求也造成房价走跌。　　在英国政府力图给当地的房地产市场降温的背景下，未来英国房地产将走向何方？投资商们又该何去何从？　　　从2013年开始，英国楼市进入了一轮“疯涨”。据英国《卫报》报道，英国最大的地产代理连锁公司LSL的数据显示，2013年英国房价平均上涨了8.4%，达到自2008年全球金融危机以来的最高水平。2014年第一季度结束时，首次购房者数量更是达到3.14万人，达到2007年以来的最高值。　　与此同时，英国媒体的统计显示，2008年至今，英国国内价格达到100万英镑（约合1000万元人民币）的房产数量已经翻番。更有专家给出长远预测：英国每套房价均值在2035年有望达到83万英镑（约合870万元人民币）。　　全英房屋抵押贷款协会称，6月英国住宅价格上涨1%，同比增长11.8%，第二季度增长率已超过了2007年的高点，平均房价高达18.89万英镑（约合人民币192万元）。而伦敦更是创下了平均房价超过40万英镑的历史纪录，同比上涨26%，为1987年以来最高涨幅。　　在分析人士看来，伦敦房价的一路上涨带领了英国整体楼市的火热。　　伦敦房地产经纪人Andy在接受《国际金融报》记者采访时指出，伦敦房价的涨幅惊人，“在伦敦市中心高新科技创意时尚区的一室户，现在价格已经上涨到快500万元人民币，相比年初上涨了8%；金丝雀金融城的一室户，如今售价在560万元人民币以上。甚至一些装修简单、地段不好的公寓，也以非常不错的价格脱手。”　　不仅如此，据英国《每日邮报》报道，今年以来，一些看房者抱怨，房产中介接到咨询电话时直接询问看房者是否有意加价购房；同一处房产，一天最多有60个买家来看房。　　更夸张的是，一些一年前因为受潮严重等问题而卖不出去的房子，也被人一抢而空。一处位于伦敦南部、标价28.5万英镑的房产出售信息刚在网站上发布，尽管图片显示房屋内一片狼藉，但还是有人在几分钟内抢先下了订单。　　“在几年前，我从来没有预料到，英国的楼市会出现如此辉煌的景象。”曼彻斯特的房地产经纪人Tina冷眼旁观英国的楼市，对此感到很诧异，“2013年时，我以为这不过是一次短期的上涨。”　　Tina告诉记者，一个月前，她将十几间非市区的公寓卖出去，每间公寓的面积不到40平方米，成交价格均在60万元人民币以上。如果在前两年，这个价格是不可能有买家愿意购买的。“可以说，英国房地产的复苏，与英国经济全面走出危机低谷同步”。

　　中国的房地产是最重要的行业、也是风险最大的行业，由于涉及众多工业部门，是左右中国经济增长和信贷周期的最重要行业。本轮房地产下滑的性质和持续时间是今明两年中国经济面临的最大不确定性。　　经历了年初大幅下滑之后，随着近期政策不断放松，近两个月房地产建设活动出现改善迹象。这也支撑了经济增长和地产股的表现，房地产板块股价从前期低点反弹了 17%。预计近期和未来一段时间政策的持续放松对房地产销售、新开工和建设活动的支撑应当可以持续到“金九银十”。　　尽管短期形势有所改善，但本轮房地产下滑背后是结构性拐点，政策持续放松虽可使短期活动企稳、但无法扭转行业下滑的大趋势。预计到第四季度和2015年，房地产新开工和建设活动将进一步放缓，给经济带来越来越大的拖累，拖累 GDP 增速放缓至 6.8%。杠杆较高、利润率下滑及部分房地产公司库存高企等问题都将限制板块反弹的幅度。房地产板块目前对应 7.4 倍2014年动态市盈率，较历史平均市盈率低0.7个标准差。　　除房地产外，决策层还出台了一系列政策加快基建投资。政府手里还有哪些牌？如果年底或2015年房地产活动再次放缓，决策层可以正式降低目前较高的首付比例（首套房 30%、二套房 60%）、进一步放松落户政策以提振房地产销售。此外，决策层还可以定向降低房贷利率、或全面下调存贷款基准利率。　　除商品房之外，政府还加大了对保障房建设的支持力度。　　受益于政策不断放松和信贷支持，预计未来几个月房地产销售和建设均会温和改善，但并不可以帮助房地产行业实现全面复苏或扭转结构性下滑势头。　　在“金九银十”旺季之后，房地产销售可能将再陷颓势，2015年再跌5%-10%。此外，随着保障房建设势头逐渐消退，明年商品房新开工面积可能会再跌10%。所以，预计明年总体房地产建设活动将进一步放缓，并在2014年底和2015年对经济带来越来越大的负面拖累。　　这背后主要有三方面原因：　　首先，导致目前房地产下滑的并不仅仅是新一轮周期性因素，而是住房内在供求格局已发生根本变化。我们认为房价下跌、未来开征房产税以及新兴投资渠道的兴起都将继续抑制投资需求，这些都意味着未来几年房地产供应必须调整到一个更低的“新常态”。　　其次，虽然城镇化可以在一定程度上支撑基本住房需求，但实际上城镇化的步伐已经在放缓。户籍改革的重点是扩大农民工的社会保障和公共服务的覆盖范围，而非鼓励人口迁移或加快房地产开发。户籍改革还致力于将地方政府转移支付与新登记户籍人口挂钩。这说明未来几年户籍改革只能逐步推进，而短期内对房地产需求的支撑作用可能将非常有限。　　第三，政策支持空间有限。虽然政府可以继续扩大保障房建设规模，但与几年前刚启动保障房计划时相比，目前保障房体量较大、今后继续快速上升空间将较为有限。另外，由于近年来信贷快速扩张导致许多企业和地方政府债台高筑，本届政府对于再次依赖大规模信贷宽松将持更加谨慎的态度。　　（作者系瑞银证券首席经济学家）

　　　　搜房网CREIS中指数据显示，2014年8月1日-8月30日，26个主要一二线城市住宅累计成交面积环比增长3%。前8月，主要城市成交量同比下降17%，但比2012年同期仍高2%。　　受地方政府救市以及开发企业“以价换量”刺激，全月成交量有望达到今年以来单月最高。但由于房企抢占“金九”加大推盘力度，多数城市库存8月依旧上行，去化压力不减。伴随各地楼市逐步进入供应高峰，房企低价加推、降价促销策略频出，成交量或将在“金九”进一步回升。　　一线城市：8月，除上海外，其余城市环比均上涨，北京受自住型商品房入市等因素影响，成交量环比大增48%。　　　　二线城市：8月，二线代表城市涨跌参半，长三角地区城市回升明显，宁波、温州、南京和杭州增幅均超过20%。　　　　2014年8月，全国300城土地市场继续低位运行，主要城市推地量止涨下跌，房企拿地意愿低迷致成交量继续下滑，各地土地频现流拍。出让金同环比双降，且宅地降幅大于整体。　　其中，一线城市受北京交易活跃影响地价攀升，深圳表现依旧低迷；二三线城市供需缩水，出让金维持较大降幅。　　总价十强：仅榜首地块高于20亿元，榜单整体低于去年同期水平，中西部地块占多数席位，北京华嘉胡同地块以74.6亿元高居首位。　　单价十强：8月总价与楼面价榜单重合率为40%，华嘉胡同地块两榜居首，并刷新北京总价与宅地楼面价记录。上榜地块溢价率整体回升，7宗地达到50%以上。　　注：2014年8月1日-8月31日数据将于9月1日下午发布，更多信息参见fdc.fang.com

　　最近，有媒体称，2011年住建部提出修改住房公积金条例，并提出了时间节点，但于2012年和2013年两次“爽约”。专家透露，目前住建部正研究公积金改革，“相关条例修改缓慢源于利益博弈”。　　不过，笔者认为，之所以产生公积金修改两次“爽约”和“利益博弈”，这本身就足以反映出公积金管理问题上缺乏“法治”，被“既得利益”所绑架。　　　缺乏法治之一的原因是：公积金并未享有真正私人财产。按照国务院《住房公积金管理条例》（下称《条例》）诠释界定，职工个人缴存的住房公积金和所在单位为职工缴存的公积金属于个人所有，也就是说，属于缴存人的私有财产。　　而现在公积金管理还仅仅停留在“行政法规”形式上，虽然是托管，但越俎代庖情况十分严重，基本上由地方政府说了算和支配，比如挪用公积金发展地方项目，是否征求过全体缴存人的同意？此外，在公积金利率方面也存在质疑。公积金规定每年根据每人基本工资调整一次，目前不论新老缴存户每人每月当年缴存相同的公积金，是以银行活期年利率0.35%结付利息，而不是以银行零存整取一年期2.85%年利率计息，一年之后再加上年积存余额，只按银行3个月定期2.85%年利率结付计息，而不是依照银行定期一年期3.25%年利率计息。　　这种从政策上看，剔除每年物价上涨因素，实行强制缴存，该以一年期零存整取计息的却用活期计息，一年后该用一年期定期计息的却用３个月定期计息，又造成公积金强制贬值，公积金的利率又是否合理和合法呢？说白了，对于公积金的私人属性仅仅是名义上而言，地方政府并未真正确认。　　缺乏法治之二：公积金使用范围屡破法规。公积金国家起初的宗旨是，有助于工薪阶层转变住房分配机制，将住房的实物福利分配通过住房公积金的形式转变货币工资分配，是减轻缴存人买房压力的一种制度和机制。现在福利分房转化为产权已基本完成，缴存公积金的公薪阶层也由小房型向改善型和舒适型发展，而配套的公积金监管法规仍停留在“初级阶段”。　　公积金《条例》中，以“单位和个人共同缴存的住房公积金，用于职工买房主、建造、翻建、大修理自住住房”的法规，也开始大走样。公积金的增速远不及房价，购房又有严格的条件和贷款限制。近几年来，一些地方纷纷突破法规，解禁使用范围，调整和降低公积金提取门槛，转向支付物业费、房租等项目，特别是去年审计披露，一些地方政府也趁机将公积金挪用于开发其他市政项目，或购买理财产品等，乃至发展到产生腐败。今年又有一些政府部门提出，为提高资金使用率，打算准备将公积金直接进入债券市场来进行保值。因此，随意变更已成乱象，使公积金原管理《条例》中法规，几乎成了一纸空文。　　缺乏法治之三：公积金增值收益被挪用。公积金增值收益有两部分组成，即一部分是缴存人所缴存的资金放银行产生的银行利息，另一部分是将缴存人缴存的资金汇集，向购房者发放贷款所产生的利息收入。公积金属于缴存人的财产，由公积金产生的一切增值收益也属于全体缴存人的财产。而现在缴存人只获得银行存款利息，另一部分增值收益被地方政府无偿侵占，挪用于社会保障房建设。　　我们不禁要问：凭什么将公积金增值收益用于保障房建设？社会性保障房建设属于公业事业，应由政府每年纳入预算出资解决，换句话说，公积金与保障房并无关系。把由全体私人公积金滋生的增值收益挪用于保障房建设，实质上用中低收入群体拿出的钱，来解决低收入住房困难，直接侵占全体缴存人的财产，违背了公平正义原则，也在践踏法律。　　其实，人们不难看出，公积金为何修改两次“爽约”的真正原因了。把公积金当成“唐僧肉”，增值收益逐步趋向“国有化”，成为地方政府的“小金库”，可以长期无偿挪用，基于庞大的公积金资源滋生能力，更能成为地方政府“取之不尽，用之不竭”资金“黑洞”。　　据住建部的数据显示：截至2014年3月，全国实际缴存职工1.06亿人，缴存总额为6.47万亿元，缴存余额达3.27万亿元。所以，庞大的资金规模，促使了中国公积金管理制度面临了彻底改革。光从行政法规修订，仅仅是换汤不换药，不足于彻底，还需从根本上“法治”，从立法的角度进行改革。以笔者看，至少需要从四方面改革：　　一是立法。由全国人大议案讨论对住房公积金管理实行立法，制订一部公积金法，通过法律进一步明确和细化公积金的性质、职能、用途和属性。从根本上杜绝一切政府部门，对广大百姓缴存的钱存有幻想。　　二是建立一个全国性个人公积金管理委员会。为了确保公积金在国家法律下安全运行，公积金管理应退出政府部门托管，并由该“委员会”全面接管全国个人公积金管理业务。　　三是建立一个全国性统一机构。公积金退出政府部门托管后，将原各地方运行机构实行全国联网，成立全国分支机构，并在业务上隶属全国“个人公积金管理委员会”管辖，实行统一运作，统一监管。　　四是归还挪用资金。对于已被挪用的公积金（包括增值收益），应予全面清理，归还公积金资金池。返还资金由全国“个人公积金委员会”依照法律再作决定。瞿勇敏