□赵卓文　　广州市国土房管局昨天公布的数据显示，8月份全市一手商品住宅成交均价15369元/平方米，环比7月价格下跌1%，这是广州平均楼价连续第二个月的环比下跌。　　成交量持续下跌，必然引发楼价调整。这是房地产市场发展的必然规律。2014年，全国楼市迎来了多年来罕见的成交量萎缩。1-8月全国商品房销售面积同比下降8.3%，广东商品房销售面积同比下降11.8%。广州市十区新建商品房成交面积同比下降13.32%。　　2014-2015年广州房地产市场面临阶段性调整，楼市的“新常态”将形成。　　第一，广州楼市供应结构不合理，将面临痛苦的市场自我调整。低成交量将成为“常态”。近年广州十区土地价格、楼价急升，令发展商产品定位越来越高，广州大户型、高价格的豪宅占比越来越大。当前广州在售一手商品住宅户均面积接近133平方米，户均面积144平方米以上大户型所占套数比例已超过供应量的28%，面积占比近五成。一方面是市中心区楼盘高价格、高门槛，需求旺盛但供应不足，购买力也不足；另一方面，郊区盘“天量”供应，相对低价、低门槛但需求不旺。目前广州这种楼市供应结构的失衡，令楼市成交量难以放大。广州房地产市场2013年成交总金额仅为1555亿元，广州楼市客观上已是“小市场”。　　第二，地价、房价增长放缓，行业盈利水平下降。低增长将成为新常态。前几年，地价以年均20%-30%的速度上升，房价以年均10%-15%的速度增长。这样的增长速度将成为过去。但值得关注的是，在这一轮楼市调整中，广州中心区楼价依然坚挺，在全市成交均价微跌的背景下，8月楼价环比上升的行政区仍有7个。广州原十区一手住宅网签价达到17117元/平方米，同比上涨6.7%。广州十区成交量达到41.30万平方米，环比上升为5.3%。从数据分析可知，广州原十区仍然处于“量价齐升”阶段。　　第三，“供不应求”让位于阶段性的“供过于求”，促销将成新常态。未来几年广州楼市将一改“单边上升”的态势，代以波动的形态为主。　　“新常态”下，各方应调低对房地产市场的预期。对政府而言，首先应调低对地价的预期。广州地价在2013和2014年第一季度创出了历史新高。广钢新城超过2万元/平方米，南洲路3.4万元/平方米，金融城接近2万元/平方米等“地王”的出现，令土地市场透支了未来几年的潜力。这种高地价没有持续性。　　其次，应调低对政策的预期。当前，业界对广州取消限购或松动限购的呼声很高。广州确实也到了考虑差别性限购的时候了。然而，政策调整会造成对楼价和供应结构的重大影响，政府应立足于长效机制的构建，避免短期行为。　　作为发展商，则应调低对楼价和利润的预期。通过合理的价格调整和年末促销，或可拉升广州楼市的成交量，避免楼市走出“量缩价稳，以价换量，量价齐跌”的三部曲。　　（作者是知名房产专家）

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制图杨仕成　　华西都市报:前两年申请公积金贷款太难了，不过国庆节后成都公积金贷款政策将变，缴存余额较低、购买保障房的市民将大大受益　　公积金账户上余额不足1.5万元，最高也能贷到30万，购买精装房可以按照总价款为基数申请贷款，保障房贷款将优先发放……9月16日，华西都市报记者从成都公积金中心获悉，10月8日起，成都市住房公积金贷款政策将面临调整。新规之下，缴存余额较低的市民、购买保障房的市民将受益。　　现行政策规定职工可贷款额度为个人账户内余额的20倍。　　“为了加大对职工购房需求的支持力度，我们对中低收入职工贷款额度的计算进行了一些调整。”成都公积金中心相关负责人介绍说，从下月起，这项规定将调整为：在符合还贷收入比、征信条件等规定的情况下，缴存余额在1.5万元以下的贷款申请人，贷款额度不受余额挂钩倍数的限制，原则上均可以贷到30万元。如果所需贷款的额度超过30万元，仍然按照额度与缴存余额挂钩的方式计算。　　该负责人表示，为了强化公积金贷款对住房保障的服务和支持，此次贷款政策调整，成都还明确规定对购买经济适用房、限价商品房等保障性住房的职工的贷款申请，实行“优先受理、优先审核、优先发放。”　　据成都公积金中心统计，目前全市有近800个楼盘支持公积金贷款，而新政实施后，合作的楼盘有望增多。　　据该负责人介绍，2011年成都公积金中心规定：三级及以上资质的开发企业，在取得商品房预售许可证后，已经建立商业性住房按揭贷款合作关系的，就可受理住房公积金贷款合作申请。　　此次成都公积金中心拓宽了合作范围，凡是向中心申请贷款合作的项目，在签订项目合作协议后，即可受理、审批和发放个人贷款，不受项目建设进度的限制。　　此外，在此次贷款政策调整中，工业化、装配式商品住宅，可按全装修住宅总价款为基数申请公积金贷款。该负责人解读说，以前职工购买精装房申请贷款，装修部分是不计入住宅总价款的，调整后对购房职工的支持力度将更大。　　“在此次调整中，我们还对两项抵押登记费收取方式进行了调整，进一步减少了贷款职工的手续费用支出。”该负责人说，从2014年9月15日起，二手房公积金贷款、无担保公司担保的现房公积金贷款的抵押权登记费由各贷款受托银行承担，不再向贷款申请人收取。　　同时，由市住房置业融资担保有限公司、成都金控置业担保有限公司承担担保责任的公积金贷款抵押权预告登记费和抵押权登记费由担保公司承担，不再向贷款申请人收取。　　值得注意的是，成都公积金中心还对个人信用审批管理进行了调整。　　根据规定：贷款申请人近两年出现超过连续三次或累计六次逾期记录的，其贷款申请原则上将不予受理。同时，借款人近五年累计逾期记录超过六次，或出现过连续三次逾期记录，或近两年逾期记录累计超过三次但未超过六次，贷款时首付成数将相应提高，其中首套房首付成数不低于四成，二套房首付成数不低于六成。 华西都市报记者石莉芳

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文／　　近来，有关公租房闲置的新闻屡见不鲜。　　深圳市审计局日前审计发现，截至2013年12月底，深圳市住宅租赁管理服务中心管辖的公租房空置1354套，22户家庭购置了商品房后未按规定退出经济适用房，25户公租房家庭购置了自有房产后也未按规定退租。除此之外，合肥某廉租房项目建成4年仍未交付使用，武汉3000套廉租房在完工后空置了一年的消息，也透露出了公租房资源的浪费。　　所谓公租房，是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。而今，很多地方的房子建好了却出现大面积空置的局面，不免让人心生焦虑。　　有专家分析了公租房空置的原因，其中除了户型、面积与家庭人口数难匹配外，还有诸如房间光线不好、位置偏、成本高等其他原因。一位对保障房研究颇多的政府内部人士表示，为了完成任务，过去5年，深圳在偏远的坪山、光明新区建了4万多套保障房，但因距离市区太远，很多上班族在申请之后又弃房。　　不同的人有不同的生活境况与实际需求，政府分配的公租房不可能满足每个人的需求。不过正如某评论员所说，如果笼统地将弃选作正常化理解，可能会遮蔽一些重要的问题。　　首先，公租房的保障线划定过低，有些地方的市民为了不超过公租房设定的薪金标准，甚至出现了“失业后不敢求职”的情况，这在某种程度上与公租房建设的初衷是相违背的。公租房的设立初衷是为了解决“夹心层”的住房问题，即收入超过廉租住房申请标准、但无力购买经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请标准、但无力购买商品房的人群。然而在实际操作中，一些地方却出现了把收入资格线划得很低，社保、纳税、户籍等申请门槛又设计得很高的情况，从而将大量真正需要租住公租房的群体排除在外。　　其次，从递交申请到入住公租房，流程繁琐耗时较长，租个房子至少要盖7个章，这也成为不少公租房住户反映的问题之一。特别是对于一些刚毕业的大学生或者住房存在很大困难的居民来说，申请期的住宿就成了一个大难题。　　一项原本应便民利民的服务，最后却由于种种原因，造成了资源闲置。而另一方面，有很多亟需租住公租房的群体，却因公租房门槛过低、手续太过繁琐而苦等多年无果。这两种矛盾都折射出同一个问题，即公租房的体制亟待完善。　　首先监管要跟上。按照规定，收入或月收入在一定水平之下的困难家庭才有资格申请公租房，因此可以让公众监督申请者的条件是否真实，并通过网络平台公开申请者的有关信息，做到公平、公正、公开。其次，申请公租房的手续应尽量简化，除去户口本、收入证明等，其他的一些证件可以尽量免去，或者等申请者正式搬进公租房后，再在一定时间内补齐也未尝不可。最后，要设立退出机制，当租住者的收入超过规定的收入后，应按照流程退回房子，让那些真正有需要的人能租上房子，享受优惠。　　公租房资源闲置并非一朝一夕，但为了千千万万住房困难户的切身利益，相关的制度建设仍势在必行。文／本报记者 陶娅洁

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　　青峰东侧的“毛公山”，成为了社区转型旅游小镇的契机。 （资料图片）　　“这些新居都是在原来的宅基地上建起来的，没多用一分地。”日前，经济日报记者来到青岛市城阳区青峰社区。这里一排排青白相间的二层小楼环抱着一库碧水，与近在咫尺的青翠的毛公山，构成了一幅美丽动人的风景画。　　青峰社区村支书杨友尧带着记者边看边比划着，“我们是完全按照原来村庄的布局规划的，没毁坏一棵树，也没破坏任何水系。”　　青峰地处崂山第二高峰三标山脚下的小村，世代以种植果树为主要生计。由于位置偏僻，交通不便，经济始终发展不起来。2000年，该村才摆脱了电力贫乏的窘境，2001年才通上水泥路。　　“我们现在家家户户吃的都是毛主席的饭啊。”杨友尧笑着说。2009年，青峰东侧山上一座酷似毛主席的天然石像被发现，这座山被命名为“毛公山”，青峰逐渐成为近郊游的热门景区，年游客达60万人次。不但每家每户都从旅游中获益，社区集体收入也实现“零”的突破，2013年的收入达140多万元。　　近几年，随着城阳区城镇化改造大潮涌动，青峰新型农村社区改造也提上了议事日程。怎么改？杨友尧发现，到了旅游旺季，村里开了茶室、农家宴的人家，生意非常火爆，家庭旅馆更是一房难求。“可否就盖楼房，家家户户都有一套。楼下住居民，楼上就成为家庭旅馆？”杨友尧把这个想法在居民议事会上一说，到场的40多位居民代表一致叫好。　　但凭社区的收入要实现这个目标显然是杯水车薪。最简单的办法，就是把村里的320亩土地一起交给开发商，用土地换楼房。“但那样的话，青峰就会被一片高楼湮没，失去特色，也会弱化这里的绿色生态概念，更重要的是居民的土地就没了。”杨友尧坦言当时颇费了一番脑筋，最终下决心依靠自己的力量来建设特色更加鲜明的“旅游小镇”。　　青峰确定社区每户拿出10万元“入股”，给每家盖一栋220平方米左右的楼房。但一栋楼房仅建筑费用就需要40多万元，其余的钱从哪里来？社区找到了一家建筑公司垫资代建，社区则用多年闲置的公共房屋，拆建了7栋楼房和6000平方米网点房，租给建筑公司30年，以抵扣建筑公司的垫资，同时每年还一部分现金。“建筑公司需要代垫资金3000多万元，正因为每年有60多万的游客，他们才愿意做这笔买卖。”杨友尧说。　　社区居民愿意吗？居民冷金世几乎闷坐了一个晚上，第二天一早便跟媳妇说，“宁肯拉饥荒，这股咱也得入。”冷金世因病不能从事重体力活，只能在毛公山下卖纪念品和土特产谋生，10万元对于这个家庭来说，的确是一笔巨款。“那一晚前前后后算了几笔账。按照现在的物价，翻修老房子也得将近10万元，而把这10万元交给社区，将来儿子娶媳妇好歹还能给他留套楼房，况且这楼房盖起来就值200万元。”想通之后，冷金世便东拼西凑筹到了10万元。这个困难户倒成了社区里第一批入股的居民。　　近期，青峰的绿色新居就准备交付了，48岁的居民孙功伟说起来就高兴。前几年，孙功伟搞起了农家宴，到了旅游旺季一桌难求。如今眼看着交房在即，他早做好了打算：“新居建成后来这里旅游的人会更多，所以交房后，我准备再租一套邻居的楼房，将两套楼房打通，全搞成农家宴。”

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