□金陵晚报记者 陆容容　　猜想　　限购令松绑?　　依据：成交、房价持续回落　　今年7月11日住建部部长陈政高发话“地方要千方百计消化库存”后，已有杭州、无锡、天津、沈阳等至少16个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量。　　在前不久的半年经济社会发展情况新闻发布会上，南京市政府新闻发言人王国夫明确表态称，南京目前没有考虑放开限购。但是，很多业内人士预测，8月的青奥会结束之后，南京也很有可能跟进放开限购，因为政府现在虽然仍坚持调控的大环境不松动，但是在具体执行中已经分化成区别对待式的楼市调控政策，不再倾向以“一刀切”的政策干预市场，这种观念下半年会体现得更加明显。对价格涨幅过大、投机过热的地区采取严格的调控政策，反之，则采取宽松、放松的政策措施。　　猜想　　房价筑底、成交回升？　　依据：多个板块房价重回万元以下　　7月，任志强、刘晓光、凌克、陈小平等在博鳌谈论房地产的新动向，任志强大胆宣称：“这一轮的房价还是继续上升的，而且是持续上升的。最简单的道理，经济学家应该懂的道理，货币是持续的贬值。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟却反驳道：“任志强同志是典型的一根筋的人，他说房价会永远上涨，历史上不会有这样的情况。中国面临这样的问题，公众和开发商、政府、购房者对房价信心的预期，不是正在发生逆转，而是已经逆转。”住建部政策研究中心主任秦虹则选取了一个中庸的观点：“未来的房地产市场经常遇到的情况就是波动”、“中国房地产市场一定会从过去总体上涨到有涨有跌”。但秦虹预计“今年下半年的房地产市场将会好于上半年”，他认为除了信贷宽松之外，楼市好转的重要前提是开发商会进行积极的价格促销。　　在南京，随着房价松动，桥北、板桥、麒麟等板块的楼盘价格又重新跌回万元以下，有专家认为目前楼市价格不断下探形成筑底，刚需客可以准备出手了。“楼市有底部，每个楼盘也有自己的底部，而且每个楼盘到达底部的时间不一样，不但要关注整体楼市是否到达底部，更要关注具体的楼盘是否到了底部，是否房价调整到热销的程度，尤其要关注那些率先触底的楼盘。”此外，不少楼盘降价后获得了较明显的成效，推动了成交量，不少买房人不再像前几轮降价后坚持等待更低的价格出现。　　猜想　　房贷优惠回归？　　依据：差别化信贷政策名存实亡　　数据显示，6月重现江湖的8.5折利率仅为昙花一现，7月在全国23个重点城市中，房贷利率最低为9折，出现在北京农商行和中信银行北京分行；在以往房贷利率相对较低的外资银行中，如今也只剩汇丰银行可以提供9.4折至9.8折的优惠，其他外资银行均提高到基准利率以上；绝大部分二、三线城市优惠利率已经销声匿迹许久，首套房利率与二套房利率逐渐趋同。　　目前南京房贷利率依然无优惠可言，“首套房”利率至少也要上浮5%，放款时间虽然略有缩短，但仍需要等待。　　据某研究中心对全国33个城市的101家银行分支机构电话调研结果显示，17个城市首套房贷利率都在基准利率基础上有一定比例上浮，且7个城市最低上浮在10%以上，郑州甚至最低上浮20%，10个城市最低上浮5%，其余16个城市则最低实行基准利率。如果取消限购等手段仍不能阻止成交量的走低，预计下半年贷款优惠有可能在政府的干预下重回楼市，毕竟“差别化信贷政策”不落实，挡住了不少刚需客户的脚步。

　　难卖！　　二手房成交量连跌五周　　南京网上房地产数据显示，在刚刚过去的7月第四周，南京二手房共成交727套，比第三周减少了124套。从长线数据来看，4月底开始，二手房成交量就出现了震荡性下滑，周成交量从1200多套下滑至1000套以下，从6月下旬开始成交量持续下跌达5周，上一周则首次跌破800套。　　房产中介的反应最为明显，“去年闭着眼睛卖，今年打着灯笼都找不到买家。”瑞金路上一家房产中介工作人员告诉记者，去年提前消耗了一部分购买力，今年政策、银行贷款都不给力，成交量下滑也在意料之中。　　降价！　　挂牌价跌至4个月前　　从二手房挂牌均价上看，也出现了连环降价现象。365二手房网统计数据显示，二手房周挂牌均价，从6月下旬的17843元/m2下降至7月初的17727元/m2，7月中下旬二手房周挂牌均价维持在17660元/m2的水平上震荡。　　据以往数据显示，7月中下旬的二手房挂牌均价已降至4个月前的水平，与3月底的挂牌均价相当。　　业内人士分析说，二手房市场成交量持续下滑，不少买房人抱着买涨不买跌的心态继续观望，买卖双方处于僵持阶段。　　转租！　　转售为租现象普遍　　在量价齐跌的市场环境下，二手房业主对市场预期降低，转售为租现象增加，二手房挂牌量出现下滑。根据365二手房网统计数据显示，上周南京二手房挂牌量为2431套，与7月份第三周的2696套相比，下降265套。　　市场成交不理想，价格没有达到预期，一些不着急卖的房主为了将房产卖个好价钱，宁愿暂时不出售，转售为租现象普遍。“动辄一百多万的房款，如果没有好的投资渠道，放银行还不如收租金呢！”一位刚将挂牌房源拿下来的业主刘先生这样告诉记者，他准备出租了，签半年或一年的租赁合同，等明年再看市场情况决定是否卖房。　　7月份，南京二手房市场继续延续上半年的低迷状态，截至7月28日，全市二手房市场本月成交3358套。　　业内预计，本月二手房总成交量将不超过4000套。市场动力不足，买卖双方持续观望，二手房市场量价齐跌。

　　经济走笔　　住建部部长陈政高提出千方百计消化库存后，放开限购的口子越来越大。杭州28日加入放开限购的阵营，下面会有越来越多的城市挽起袖子进场救火。　　每一轮调控，都有人与政策制定者玩游戏，市场稍一向下，就有人提出“遏制经济下行要靠房地产上行”。这次也不例外，有“独立经济学家”说，“想把将宏观经济稳在7.5%之上，重中之重就看房地产市场，绝不容许出现暴跌。啥叫暴跌？跌幅超过15%，即为暴跌。”果然，有些城市对房价下跌15%在技术上限制网签成交。　　住建部部长的一句“千方百计消化库存”，说明当前房地产市场库存和空置量较大，这是放开限购的现实背景。而最大的驱动力来自地方政府，随着成交量大幅走低，土地流标，一些地方政府土地收入断流。一位基层财政官员介绍说，上半年一般都是土地款进账关键时期，年初预算时，地方政府都要把土地收入考虑在内，作为支出依据，但今年背离得厉害，收入的1/3没了踪影，“上半年财政收入只有3-4%的增长，土地卖不掉，平台贷款到期没钱还，刚性支出一点都没少，一连串的问题就来了。”　　许多国家房地产危机在爆发前，都已成为绑架政策的工具。“次贷危机”的教训警示世界，再强大的政府也“不可能把整个宇宙给保护起来”，监管者过于慷慨而宽泛的安全网只会把整个管制系统搅乱，当恐慌如暴风骤雨瞬间来临，恐慌氛围笼罩市场时，形势将会瞬间失控。由于监管放纵和创新无度导致的市场失控，曾让作为全球信用体系主动脉之一的资产证券化一夜之间失去流动性，并且在全世界蔓延发酵，这一教训殷鉴不远。　　房地产减速已成为经济转型期的阵痛，经过多年高速发展后，一个中等速度的、以最少资源消耗、能实现大多数人最长久幸福的平和的速度才是安全的和谐的。如果盲目开发，过度开发，“鬼城”遍地，既积累经济金融风险，也累积巨大的社会风险。　　要清醒地认识到,对于中国经济而言,真正要下决心解决的依然是结构调整和转变发展模式,依然是以治理高房价为代表的资产泡沫。如果沿用大拆大建的旧的发展路径来拼经济，经济发展也容易错失调整的好时机。