上周，江门市住建局公布了9月份的江门市区房地产市场数据，一方面，9月房价创下新低，住宅成交价跌至6118元/平方米，另一方面市场存量则连续7个月增加了4000多套，目前再上高峰达到了13500套，创下历史新高。业内人士表示，房价结构性下调后，目前处于阶段性底部，成交不振反映了目前楼市的基本形势，创下历史新高的楼市库存则给房企较大的压力。但在房贷松绑政策出台的背景下，新政有助于降低库存，房企将迎来减轻压力的机会。　　　9月蓬江、江海区新建商品房网签面积12.29万平方米，其中住宅面积9.95万平方米，环比减少12.8%，同比增长9.2%；住宅网签套数975套，环比8月的1052套减少了7.8%，同比增长18.8%。1~9月商品住宅累计网签面积83.88万平方米，同比减少8.6%；累计网签7868套，同比增0.1%。　　从数据上来看，9月江门市场成交量环比略降一成，市场表现中规中矩。其中江海区所占成交比例大增，达到37%，超过北新区的27%和滨江棠下22%，成为9月最热门的板块。在成交户型结构上，9月没有明显变化。　　9月市场成交表现与预期相差不远。信贷政策调整会起到一定的修复市场的作用，但或会受制于货币总量的稳定和商业银行的执行力度，且在目前宏观经济偏弱和市场库存量偏高的大背景下，10月成交量能否有较大突破仍需观察。　　而在二手房方面，9月存量住宅成交面积4.25万平方米，环比减少3.2%，同比减少17.3%；成交套数457套，环比减少2.4%，同比减少13.1%。　　　在房价方面，9月，蓬江、江海区新建商品住宅网签均价6118元/平方米，环比下降3.3%，同比下降12.6%，是自去年4月突破6000元大关以来的房价最低点。这一数据出乎很多业内人士的意料，此前行业内人士预计江门房价最低为6300元/平方米左右。　　从楼盘方面分析来看，9月份部分楼盘已开始止跌，19个重点楼盘的成交均价环比8月时有7个楼盘上涨、4个楼盘持平、8个楼盘下降。市场分析人士认为，江门房价9月再现结构性下调后，阶段性底部已经出现。　　　9月蓬江、江海区商品房批准预售项目14个，其中全新项目2个。批准预售面积共20.44万平方米，环比减少22.5%，同比增加减少52.5%；其中住宅面积20.22万平方米，共1862套，套数环比减少20.4%，同比减少39.6%。　　记者统计发现，江门楼市库存连续7个月增加了4000套以上。预计由于房贷等利好消息，去化速度有望加快，10月的库存增速有望趋缓。另外，从数据上看，9月江门市场供应量环比下降两成，但仍处年内高位，排在第三，项目个数也是年内最多的一个月。 记者陶旺波

　　房贷新政落地江门调查――　　文、图、表/记者陶旺波　　9月30日，节前最后一天，央行、银监会发出通知，放松了首套房贷的认定标准，实行“认贷不认房”。早在之前几天，关于“认贷不认房”的传言就已经搅动市场，而新政一出，也标志着行政和贷款干预的手段基本退出了楼市，房地产行业重回市场调配。但是，由于整体经济形势和银行在房贷风险面前的保守，年内这一政策很难在短期内产生较大影响，不少业内人士预期，新政可能需要等到明年才能产生更大威力，而短期市场反应方面，重回市场调节的江门房地产行业无疑会迎来更加稳健的发展阶段。　　　　根据房贷新政，首套房贷款首付30%并可享受最低7折利率，而二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。相比之前的二套房首付60%、利率上浮10%而言，大大减轻了购房压力。记者算了一笔账，如果在还清首套房贷款的基础上购买价值200万元的二套住房，20年期限贷款100万元，按照从前的政策执行，首付120万元，还款金额约189万元，月供近8000元。而“认贷不认房”政策出炉后，首付仅需60万元，还款总额153万元，月供近6300元。　　这一轮房贷新政也是此前央行喊话银行满足刚需购房、地方政府松绑楼市限购之后的又一轮给楼市松绑的举动。有业内人士认为，在今年楼市不景气的情况下，政府和金融机构放松对楼市的限制，实际上算不上是救市，而是让房地产行业重回市场怀抱，让市场来决定行业的发展，去除行政干预因素。　　　　由于新政出台之后便是7天的黄金周假期，因此直到8日，记者致电江门各大银行仍然还没有得到确认新政落地的答复。不过随后几天，随着各大银行先后制定细则并下发文件，各大银行江门支行就陆续向记者确认了认贷不认房的首套房认定政策落地，即拥有一套房已结清相应购房贷款的家庭再买房在申请房贷时首付和利率按首套房标准执行。　　新政落地后，记者以购房者身份向建行江门分行的贷款经理咨询时，对方告诉记者，按照总行发布的《建行推出住房金融新举措》文件，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策，至于已经有两套房，购买第三套房是否可以认定为首套房等问题，现在还没有确定，需要等待上级通知。　　另据了解，目前江门各个银行认定首套的标准还有细微的差别：工商银行对拥有3套（含）以内且还清贷款的客户，再购房可算首套；对拥有3套以上再购房的客户按第二套房贷处理。招商银行、浦发银行对10套以内且还清贷款的客户，再购房可当首套房处理。　　至于利率方面，建行方面则表示暂时也不会有调整，仍然维持之前首套房利率上浮5%的标准执行。　　本轮房贷新政除了首套房认定标准放松，贷款利率可以打7折更是让房地产市场一度亢奋。但是，记者以购房者身份咨询了江门部分银行的贷款经理，各银行均表示未收到相关调整文件，房贷利率没有变化，仍按此前利率执行。　　而记者了解到，目前在江门，能拿到基准利率已是最优惠的房贷利率了。目前在江门，首套房贷款能够申请到基准利率的有中国银行和邮政储蓄银行，而建行、农行、兴业银行则要上浮5%，东亚银行上浮10%，广发银行上浮15%~20%，中信银行最高则需要上浮20％~25%。　　对于利率会否打折优惠，购房者现在也非常关心。据银行方面透露，现在接近年底，贷款额度紧张，房贷利率要打折很难实现，要等到明年初贷款额度宽松时才有可能出现利率优惠的情况。　　楼盘方面则透露，房贷利率打到最低七折是不可能实现的，不过估计9 .5折的情况之后有可能出现，但目前还没有收到银行方面的消息。

　　记者从江门市住建局了解到，位于里村大道与育德路交叉以南地段的里村大道保障性住房项目将于本月正式开工，该项目预计于2017年交付完成，届时可提供1118套保障房。建成后，该项目规模将超福泽园和惠泽园，成为目前江门市第一大公共租赁住房小区。　　里村大道保障性住房项目位于里村大道与育德路交叉以南地段，地理位置优越、交通便捷、周边配套完善，是江门市中心城区继福泽园、惠泽园保障性住房项目后的又一重要项目，是市政府改善居民居住条件、提升城市形象的又一重大举措。　　根据设计方案，江门市里村大道保障性住房项目规划用地面积达到22662.4

　　连日来，此次现场十分惨烈的冲突事件，让舆论普遍聚焦征地拆迁等矛盾问题。因为征地补偿问题，当地村民和项目开发商一直存在矛盾。　　有些村民反映，这个项目从征地到建设，他们从来没有正式签过征地补偿协议。最初承诺的12万元一亩的补偿也变成了每个人4.3万元。　　岳为民说，项目规划用地涉及富有、草村、柴河3个村委会，其中富有村涉及1787.3105亩。项目征地经过市、县人民政府和国土部门审批，并根据省、市政府征地统一年产值标准和区片综合地价补偿标准，结合实际，确定该项目征地补偿标准为每亩11.5万元，远高于市政府确定的征地补偿标准(晋城镇所辖区域属二类区，征地补偿标准为5.71万元／亩)。　　记者从晋宁县获取的征地协议显示，为了加快晋城泛亚工业品商贸物流中心项目建设，按照规划，所涉及项目建设的土地征用，双方协商征用富有村委会的土地。记者调查，这个项目先后经过三次征地，第一次是2011年12月征地1730.469亩，2012年4月第二次新增55.2615亩，2012年9月第三次扩增1.58亩，三次共征用1787.3105亩。　　晋宁县政府向记者出示了2011年12月镇政府和富有村9个村民小组签订的征地协议及2012年4月签订的征地协议(增补)，并且都附有青苗补偿协议。记者看到，签字人为晋城镇法人代表和富有村法人代表及各村民小组组长，协议对征地面积、征地款及支付方式等进行了确定。　　　一份2012年2月15日发文的富有村土地征收补偿款分配方案表明，在征得大多数人同意的前提下，征地款将在全村11个组人员中按人均分配，并由村民代表大会决议通过。在各小组村民领取补偿款的征地人均分配资金兑现表上，记者看到村民的领取签字、金额、身份证号、手印，人均领取4.3万余元。　　按国家法律规定，只有因公共利益才能征地，而晋宁为了这个项目征用土地。这个协议规定要做好群众的思想教育工作，做好各项纠纷调处，杜绝群体性上访事件的发生。然而，有了这个征地协议，但在征地中并不顺利。在晋宁县这个项目征地中还存有什么问题，记者将进一步追踪。