新年起航，2014年的省城楼市虽然走得跌跌荡荡，但最后两个月的冲刺还是让人看到了回暖的希望，虽然仍身处迷雾之中，领军房企的销售额之争还是让人看到了房地产积极向上的一面。1月至今，省城楼市开局不利，开盘数量同比锐减，网签量大幅下降，市民观望情绪渐浓，但是唯有土地市场一片繁荣，“基础”还在，接下来的楼市发展大有看头。　　　　济南楼市在经历了2014年12月的网签“高潮”后，2015年的头半个月，楼市的高成交量突然戛然而止，转而进入低迷状态。据统计，1月前半月，济南共成交新建商品房3500多套，新建住宅成交日均不足250套，与2014年12月份的日均成交457套相比，跌幅不小，尤其是1月11日新建住宅仅网签89套，创下近两月以来济南楼市单日成交最低值。在新房成交量下跌的同时，各大房企的推盘热情也骤降，截止到昨日，仅有中海华山珑城、保利中心华府、帝华鸿府等寥寥几个楼盘加推，而原本计划在1月中上旬推盘的楼盘也延迟了推盘计划。　　有业内人士称济南楼市开局不利，楼市陷“倒春寒”;　但面对突然而至的“寒流”，各方并没有表现出太大的惊诧，反而觉得是在“意料之中”。因为1月份本来就是传统的淡季，加上各大楼盘在进行上一年的销售盘点，制定新的一年的销售政策、楼盘调整，所以暂时放慢了销售节奏。　　从购房者来说，也因春节临近，新的一年楼市走势不明朗，而选择再等等看，这也让各大开发商收紧了推盘节奏。据业内人士分析，这种低迷状态，或将持续到春节后。　　但从楼盘预售证审批来看，截至到目前共有近20个项目获批，如果这些楼盘全部在近期开盘，楼市将增加近5000套的新房源，这些房源的入市或会刺激购房者积极出手。　　　　本周三，编号为2014-G102至G114共计13宗国有建设用地全部底价成交。在成交的地块中，西客站片区占7宗，除1宗公共设施用地外，其余6宗均为金融商务用地;被山东西进股权投资基金管理有限公司、济南泉源置业有限公司、山东建邦集团有限公司等公司摘得。记者了解到，目前西客站片区已有金科、龙湖等多家房企入驻，但商业配套相对欠缺，而此次西客站片区6宗商业用地的成交恰好可以弥补片区内商业配套缺乏的劣势。　　西客站片区除商业配套传来利好之外，轨道交通建设也有推进。记者了解到，济南城轨建设规划已正式获批，至此济南轨道交通建设正式进入实施阶段，按照规划，长清至济南西站段(R1线)和济南西站至郭店段(R2线)会在济南西站相交。而此次成交中，山东西进股权投资基金管理有限公司摘得的四宗地块2014-G102、2014-G105至G107地块均位于济南西站附近，在未来，片区内交通的便利也会为经济发展提供便利。前几年，西客站片区楼市虽然发展较快，但是受限于商业发展的缓慢和交房房源较少，造成片区内虽然高楼林立，但人气相对不足，今年，除了上述成交的西部商服用地，还将有多处位于西部的商服地块迎来拍卖，这些项目一旦建成，将大大缓解西部商业项目不足的窘迫现状。　　　　近几年来，济南的城市发展可以用日新月异来形容，在东西南北四个城区来看，济南东城可以说是发展得最快最好的一个。现在的济南东城，又可以划分3个区域，分别是奥体文博片区、高新区以及新东站片区。奥体文博片区以及高新区可以说已经发展得比较成熟，而新东站片区将成为未来发展的重点。　　在2014年济南楼市发展中，整体呈现出低迷的态势，就各个区域的楼市发展而言，东城与北城的楼市可以说是表现得非常高调，2013年活跃的西城在今年的表现稍显低调。这种现象在去年年末看的更为透彻，去年11月济南有近20家楼盘开盘，而这些楼盘大多位于历城区的东部，同样北城也有不少新盘入市。但是综合土地市场来看，去年下半年土地供应恢复以来，出让的土地也大多位于济南东部。于是，东城的房地产市场在2014年俨然成为了赢家。

        　　对于青岛、烟台两市二手房价跌回五年前的情况，山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，一手房、二手房价格从短期来看属于反向变动，但从长期来看，则是属于同步变动，在新房价格环比连续下跌的情况下，二手房价格下跌也是符合规律的，而青岛、烟台同属沿海城市，二手房价同时跌回五年前也有其地域因素。　　此外，就2014年12月山东四城房价环比跌幅全线收窄的原因，李铁岗认为，四市房价环比持续下跌除了受国民经济收入放缓、市场供大于求影响之外，更重要的是人们对未来楼市走势的预期并没有完全恢复。而2014年12月以济南、青岛为首的山东楼市在此三项上都展现出了利好的一面。　　李铁岗说，济、青相继放开限购、限贷的政策虽未体现出“强心针”效果，但也为楼市注入了一股股暖流，投资者购房需求和对楼市的信心都有了一定恢复。加上济、青、烟、宁四市库存消化加快，库存指标正逐步回归到正常状态，使得楼市供过于求局面有所改善。“最关键的是，年底各大房产公司促销力度加大，对市场成交量也产生了积极影响。”　　“照目前的情况和以前的惯例，济南、青岛等地2014年12月份房价环比跌幅收窄的局面是意料之中的事，不过12月份之后楼市就进入了传统淡季，”李铁岗认为，1月份山东楼市房价复苏的支撑力量不强，整体来看，房价环比跌幅持续收窄的局面再次出现可能要到3月份之后。

　　1月18日,国家统计局公布了2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。70个大中城市中,新建商品住宅价格66个下降,1个上涨,3个持平。我省济南、青岛、烟台、济宁4市房价继续下跌。　　指数显示,济南、青岛、烟台、济宁4市新建商品住宅价格分别比上月下跌0.3%、0.9%、0.7%、0.3%,降幅均比上月有所收窄。济南、青岛房价已连跌8个月,烟台、济宁连跌7个月。　　相比前年同期,济南、青岛、烟台、济宁4市房价分别下跌4.0%、6.5%、5.0%、3.6%。自去年9月4市同时出现环比、同比双下跌以来,这是第4个月双下跌。　　二手房方面,济南、青岛、烟台、济宁4市分别比上月下跌0.7%、0.4%、0.6%、0.3%,除济南外,三市降幅均比上月有所收窄。以2010年为100的定基指数,青岛、烟台各为98.2、98.6。这意味着,两市二手房价低于2010年,“跌回了5年前”。　　从面积看,不同面积的房价出现分化。新建商品住宅方面,青岛144平方米以上的大房子,定基指数(2010年=100)为98.7,价格低于2010年;而其他户型价格均高于2010年。其他3市的所有户型价格均高于2010年。　　二手房方面,济南的90平方米及以下小户型、青岛的90-144平方米、144平方米以上户型,烟台、济宁的144平方米以上大户型,定基指数(2010年=100)各为99.1,96.9、96.6,94.2,99.3,均出现了价格低于2010年的情况。　　成交量方面,从各市房地产主管部门的数据看,在降息、开发商以价换量、年底冲量等因素影响下,2014年12月,济南、青岛、烟台的新建商品住宅成交量均创下年内单月新高,其中,青岛成交量突破万套。　　　　18日,国家统计局公布的“2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,在新建商品住宅价格方面,70个城市中,房价环比下降城市在“触顶”后减少,且有1个城市房价上涨。

        　　1月18日，国家统计局发布上月全国70城市房价数据，济南新房价格继续环比下跌0.3%，同比下跌3.2%，再次刷新2011年以来房价同比最大跌幅和最长连续下跌期，济南房价已经环比第8次下跌。不过，环比跌幅呈现收窄的趋势。　　　　根据国家统计局18日发布的数据，在统计内的去年12月70个大中城市中，新房价格环比下跌城市66个，较去年11月减少1个，持平的城市有3个，降幅也在收窄，深圳是唯一一个上涨的城市，打破了此前三月环比零上涨的状态。从同比来看，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个。二手住宅，同比下降的城市有67个，上涨的城市有3个。　　业内人士分析认为，总体看，受前期信贷政策调整、央行降息、年底开发商为消化库存加大推盘力度等多重因素影响，上月70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%，创年内新高，房价环比降幅亦继续收窄。　　据测算，上月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别为0.2%和0.3%，均比11月收窄0.2个百分点;环比降幅比上月收窄的城市分别有48个和36个;环比上涨的城市分别有1个和8个，分别比11月增加了1个和2个。　　分城市看，房价出现分化状态。去年12月，从环比价格变动幅度看，一线城市整体平均上涨，新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅分别为0.1%和0.4%;二、三线城市房价仍然下降，降幅缓慢收窄。从成交量看，去年12月，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于全国平均水平。　　　　具体到济南，根据国家统计局数据，去年12月，济南新建商品住宅价格环比下跌了0.3%，这已经是自去年5月以来，济南房价的连续第8次环比下跌。综合国家统计局2011年以来的统计数据，此次环比下跌也再次刷新了连续四年来环比下跌的最长周期。　　不过在环比跌幅方面，新房价格环比跌幅收紧了0.1个百分点，延续了去年9月以来的上行趋势，这意味着未来几个月内济南的新房价格可能会“由负转正”，重新驶入上涨通道。与此同时，新房价格同比下跌4个百分点，创下2011年以来这一数据的最大跌幅。业内人士认为，事实上2014年济南新建商品房价虽然是“三上八下”的走势局面，但是房价跌幅已在去年8月1.3%的跌幅中触底，之后的跌幅收窄表现出济南房价正在呈现一定的回升态势。　　二手房方面，上月济南二手住宅价格环比下跌0.7%，同比下跌4.8%。比新房早一个月下跌的济南二手房市场已经连续9个月下跌，在跌幅方面，于去年7月触底的二手住宅价格，之后的跌幅依次为0.6%、0.9%、0.6%、0.6%、0.7%，暂未出现明显的上行姿态。而在近期记者对济南二手房市场主力军――学区房的调查中，确实存在价格下滑的现象。　　　　2014年，济南新房和二手房都在“跌跌不休”中走向终点。房价的下跌让不少刚需族成功以相对较低的价格入手新房。不过元旦之后，也有一些楼盘为了收回成本开始试探性涨价。　　“已经定下了东部一家楼盘的房源，置业顾问这几天催着交首付，对方说如果延后，价格可能稍微有点上涨。”购房市民李先生告诉记者。　　“元旦之后，确实已经有楼盘开始动作，大体上分为两大类，一是直接在原价基础上向上微调，一般在每平方米200元左右，一是减少年前的优惠措施。”西部一楼盘销售经理告诉记者，事实上在2014年一片房价“低压”中，确实已经有楼盘在亏本销售，上调价格是一直以来的愿望，他们公司也有计划，就是在找一个合适的切入点。该销售经理告诉记者，2014年年末时，济南新建商品房成交量已经达到一个巅峰，但是今年1月成交量的迅速下滑又让开发商提价失去了“底气”。据了解，今年1月上旬济南新建商品住宅成交环比下滑了近6成，这主要与去年年底冲业绩有关。

　　2015年是经济新常态下的关键年，中央经济工作会议定调明年政策方向，稳增长和调结构保持平衡是关键;积极的财政政策和适度稳健的货币政策将继续实施。　　新常态之下房地产的调控模式亦从以往实施行政干预为主转变为依靠市场手段为主，大规模刺激将不复存在。但为稳增长需要，刺激需求仍将成为主线，政策窗口期有望上半年打开，宽松政策或将频出。　　　　1、存量压力持续攀升，去库存依旧为主旋律　　一方面，2014年土地市场成交仍处高位，东部片区和北部片区土地持续放量，在2015年都将转化为新增供应;另一方面，在售项目多数处在销售初期或中期，仍有较大存量，所以导致近期商品房住宅库存量逐月攀升，预计2015年济南房地产市场仍将以去库存为主旋律。　　2、大盘时代来临，一线房企市场占有率继续增加　　根据2014年土地出让数据，开发热点逐渐向市区外围转移，各片区均有多 个大盘出现，如东部绿地智慧城，北部海尔云世界和南部融汇城等项目，区域近距离白刃战竞争激烈，在外部因素同质化前提下，大盘依靠其自身的配套与影响力，在市场中将占有绝对竞争优势。　　在市场竞争升级时，一线房企能很快完成转型升级和变革，在营销和产品上具更大优势，目前济南一线房企有大量土地储备，在2015年产品升级，营销升级的关键年份，市场占有率有望继续增加。　　3、成交量有望继续平稳回暖　　在2014年整体成交平淡大背景下，购买力得到一定积蓄，近期利好政策频出，信贷政策放松，成交量有望得到一定反弹。但房地产逐渐回归“市场化”，投资需求减少，供求关系更将起决定性作用，在城市发展和外来人口逐年增长有限的情况下，成交量回暖有限，难以出现大幅反弹。　　4、价格以平稳基调为主，部分区域或将继续以价换量　　一方面，未来潜在供应仍将是市场主流刚需大盘，另一方面，受供求关系影响，区域竞争升级，板块价格趋近，竞品价格上涨缺乏动力，未来仍将以维持稳定为主。对于部分项目扎堆区域，房企仍将选择平价或以价换量的策略。　　5、组织变革加剧，营销方式颠覆性变革　　万科“万客通”和恒大“恒房通”的投入运营，一线房企与淘宝的跨界合作，房企拥抱互联网金融，全民经纪人时代的到来…客户获取信息方式由传统权威报纸媒体转向网络和手机客户端，传统的渠道营销方式被互联网大潮颠覆，以往的报广、户外和广播逐渐失去份量，新的渠道方式正在被发掘，线下拓客力度不断的加强，传统的坐销在面临市场突变时的思维亟须转变，营销方式将面临大变革。　　6、公寓写字楼等商务公建型产品后续供应激增，整体压力巨大　　西客站片区，东部高新片区与新热点滨河新区均规划有大量写字楼公寓类产品，初步统计有逾千万平米体量。面对历史供应的最高峰值，和目前客户投资热情的下降，可以预测2015年济南写字楼公寓类物业竞争仍将持续，去化压力大于住宅产品。合富辉煌(中国)山东公司 市场研究部