记者 张洋子　　市民王先生来电：我是万象美域1栋的新业主，收房不到2个月，却发现楼上的2703私自住改商，办了一个礼仪公司，还大张旗鼓地举行了开业仪式。很多业主都担心住改商会加剧小区安全隐患。我们该怎么办？　　广厦热线回复：经调查，万象美域1栋报批物业类型为住宅。记者在小区里看到，绿化带上还挂着“树精品楼盘，严禁住改商”的条幅。小区内很多业主知道礼仪公司的存在。一位业主说，“虽然我不是1栋的住户，但是对这种侵害其他业主利益的行为表示愤慨，有一起可能就会有第二起，到时候整个小区将乌烟瘴气，请物业及时站出来。”　　王先生说，虽然还没入住，但是一想到以后的生活就这样莫名其妙被打乱，实在是心有不甘。他认为，2703房业主至少要经过90%以上业主签字确认同意，才可以办礼仪公司，而且要保证不影响居民生活。负责管理万象美域的创业愿京物业相关人员告诉记者，小区内严禁住改商，由于现在2703礼仪公司还在进行装修，并未正式营业，物业暂时无法干涉。但是，一旦发现其有经营行为，会立刻整改。　　长沙司法局相关人员告诉记者，依据《物权法》第七十七条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。并且，《建筑物区分所有权解释》第十条第二款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。所以，如果2703的业主想开礼仪公司，必须获得所有利害关系业主同意，否则，其他业主有权要求其立即停止经营。据了解，目前长沙市已经就如何管理“住改商”进行调研，相关政策有望出台。

        　　本报见习记者 许睿报道　　近日，上海易居房地产研究院发布了《8月份典型城市新建商品住宅成交预报》，报告显示，8月1日-20日，20个典型城市新建商品住宅成交面积出现环比上涨，其中北京增幅最大。　　与市场低迷的氛围不相符的数据引发了业内专家的质疑。“这些令人看好的数据，其实含有虚假成分，其中包括一线城市大户型网签统计时间有延误，高价产品被留到8月份进行统计，而地方政府提供给国家的统计数据是按照市场平均指标来衡量的，因而存在误差。可以说房市依然呈下行趋势。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时说。　　房地产市场的下行趋势难改在一定程度上源于信贷的收紧。虽然多地明确表示要放松房贷，但银行并没有真正执行。　　以宁夏回族自治区为例。8月22日，宁夏回族自治区政府印发了《关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》（以下简称《意见》）。但在随后不久的8月27日便有媒体报道出当地各大商业银行仍严格执行限贷政策，家庭首套房首付4成，二套房首付6成；贷款利率也依然是一年至三年6.15%，三年至五年6.40%，五年以上6.55%。与《意见》颁布之前没有任何变化。　　“目前房贷执行整体太紧是我国当前楼市成交量下行主要原因之一。”谢逸枫对记者表示，“简单来说，银行放贷必须要看两个文件，一是银监会与央行的联合发文，二是国务院通知，二者分别掌握利率和首付的决定权。因此只要银行不放贷，那么只有政策的放松还是无用的。”　　既然已经发布了限贷政策放开的政策，银行却不肯落实，这自然也就成了市场的关注点。　　全国房地产商会理事李骁接受《中国产经新闻》记者采访时表示：“限贷手段与限购手段是完全不同的，限贷并不算行政手段，而是银行选择规避风险的金融手段。”此前，由于部分地区房价由涨转跌，并进入持续下行通道，导致部分房屋变成“负资产”，一些业主选择“弃房断供”，给银行带来坏账压力，信贷风险引起了银行方面的极大关注，因此现在各大商业银行在房产信贷的政策执行上更加谨慎。　　谢逸枫表示，当前房产市场的潜在需求还是存在的，多数刚需消费者还在做进入市场前的选择判断，这就需要有政策和制度对其进行指引。因此，如果能够进一步针对刚需加大房贷的松绑力度，或将在一定程度上带动成交量上升。

　　首次中报，时代地产销售金额同比增长36%　　文/图 羊城晚报记者 梁栋贤　　8月27日上午，去年年底上市的时代地产举办首次中期业绩发布会，“期中考”的成绩单显示：上半年时代地产合同销售金额60.2亿元，同比增长36%，按之前预计的年销售计划150元计算，已完成约40%的任务。上半年34%的毛利率数据也较为突出，同比增长11%，而毛利率在行业排名前列的中海同期为35.8%。　　今年的房地产市道一般，上半年能完成四成任务的企业在上市房企中至少已算中等水平，但也有人质疑：由于上半年发力迅猛，像时代倾城（广州）、时代花生II这类贡献不小的刚需盘销售已近尾声，目前时代地产在广州的存货中大户型不少，销售难度较大，加上上半年时代地产已采取了相当积极的销售政策，在已加速跑了半年的前提下，时代下半年要完成余下六成的任务是否会心有余而力不足？　　“非常有信心！”出席本次发布会的时代地产董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄说。　　　　信心来自货源的充足。“下半年时代在广州、珠海、佛山、中山有6个全新项目推出，货量非常充足，而且90%新货都是中小户型产品。”岑钊雄说。　　从项目的开发速度可看出时代地产“全速前进”的决心。下半年，时代在南沙区金洲地铁站附近将有一个新项目，它今年6月才获得土地使用权，7月动工，预计今年下半年就可以发售。此外另一个在萝岗的新项目也有望在今年推出。　　记者在查阅时代地产的中报后发现，未计算萝岗项目，今年下半年时代在广州共有五个全资项目和一个与绿地各占一半股权的项目可发售，总体可售面积预计在80万平方米左右，在广州这个业绩可占时代地产半壁江山的城市，“弹药”充足。中报还显示，时代在全国有25个可售项目，已竣工可售面积14万平方米，施工中的可售面积282万平方米，货量充足。　　较为充足的现金流也增加了时代地产的底气。据悉，截至上半年底时代地产有现金及银行存款52.15亿元，比去年同期增长42%。总借款金额虽然同比增长37%，总资产负债率也上升了2%，但新增部分主要为长期借款，短期借款反而同比下降了19%。贷款成本也有所下降，从年利率10%左右下降到8%左右。土地成本亦较为低廉。今年上半年，时代地产于广州、佛山及清远购入7块地，土地成本约共21.54亿元，楼面地价约为2178元/平方米。　　据阳光家缘统计，今年7月广州一手楼销售业绩不佳，岑钊雄却认为，数据有时候也会失实，“感觉市场不那么差，南沙的楼也不是没人买，只是价格调整而已。”岑钊雄预计国庆黄金月将有不错的整体成交，而且随着行政干预的减少，行业前景较乐观。因此时代地产下半年有继续拿地的计划，“现在已经在和约20个城中村谈合作，还会趁市场调整寻找一些项目的合作或收购机会。” 岑钊雄说。

        　　许家印在香港答记者问，表示恒大将走多元化道路　　文/图 羊城晚报记者 陈玉霞　　有房企的定位是专业化、娱乐化、产品化，恒大呢？是多元化。8月26日在香港举行的恒大集团2014年中期业绩报告会上，董事局主席许家印第一次公开了恒大要走多元化道路的发展战略。许家印说，恒大集团发展稳健，“力争今年、确保在明年，恒大将成为世界500强企业。”　　许家印表示，有机构研究发现，世界500强企业绝大部分发展到一定程度和规模后，都会选择多元化战略，恒大也是这样。“恒大的规模、团队、品牌，如果不走多元化战略，会失掉很多发展机会。”那么，恒大将进入哪些领域，有无明确时间表？许家印说：“这要根据市场情况抓机遇。或许是现代农业、乳业、畜牧业，昨日，恒大粮油已经推出，恒大婴幼儿配方奶粉等新产品，待确定后将会在近期公布。”此前，有分析人士认为，8月初，许家印率恒大高管赴内蒙古、黑龙江等地，密集考察现代农业和畜牧业的发展情况，这正是恒大有意涉足现代农业、畜牧业的表现。　　据了解，现在恒大已在快消、体育、文化、粮油等领域迈出了一大步。今年上半年，恒大冰泉已经出口全球20多个国家和地区；恒大足球俱乐部增资扩股，引入战略合作伙伴阿里巴巴，目前正在严格筛选另外的新投资者；“恒大音乐”今年共将举行40场全国巡演，“恒大电影”接连推出多部影视大片，营收能力开始增强。许家印在发布会上说：“恒大要坚定不移地走多元化道路。恒大成立至今经历过三个发展阶段，一是规模扩张阶段，二是规划加品牌化阶段，现在就是第三阶段，多元加规模加品牌的阶段，恒大明年将进入以‘夯实基础、多元发展’为主题的第七个‘三年计划’。”对于集团的发展态势，许家印说：“我们在世界500强评比的营业额等主要指标上，还是很有信心的。”　　　今年前7个月 销售额801亿元　　业绩公告显示，今年1-6月份恒大共实现销售额693.2亿元，同比增55.4%；实现销售面积979.6万平方米，同比增47.4%。恒大地产集团董事局副主席夏海钧介绍，今年1-7月份，恒大共完成销售额801亿元，同比增52%，完成全年1100亿元销售目标的72.8%，目标完成率在全国房企中名列前茅。今年前7个月，共实现销售面积1131万平方米，同比增45%。夏海钧介绍，目前恒大已在国内147个城市完成了布局。今年下半年，恒大还将会有40个全新项目推出市场，这些项目位于北京、上海、重庆、济南、合肥、长春和广东省内的东莞等地。 （陈玉霞）

　　番禺楼龄较短的二手房加上各种税费和佣金，价格往往高过在售的一手房　　文/图 羊城晚报记者 陈玉霞　　番禺信业尚誉推售新货，带装修均价1.4万元/平方米，该区域还不少推售针对年轻买家的公寓，特惠价格低于1.1万元，让二手房产经纪大呼“惨上加惨”，主要原因是近半年番禺二手住宅交易量不断下滑，而新货继续走低价路线，导致二手买家大量流失。　　业内人士介绍，与萝岗、南沙、增城等外围区域的二手市场相比，番禺的二手楼市具有盘源多、配套成熟、离市中心近等优势，原本也是二手交易量的大户，但受一手住宅促销影响，二手盘源已降价成风，哪怕是星河湾、祈福新村、丽江花园、自在城市花园等名盘大盘，也都纷纷出现了降价15%左右才有成交的现象。　　　　不少店铺零成交　　8月21日，满堂红地产经纪阿威发微信大吐苦水：“神啊，求求你赐我一张单吧，已经快一个月没开单了！”记者致电询问，所在的沙湾分店，7月份没有成交一个买卖单，而在8月成交了两个租单，买卖单至今为零。不少经纪表示，这样的情况一点都不奇怪，就算是祈福新村，一样出现零成交的状况。　　番禺二手住宅成交的惨淡，也可以从成交数据得到印证。阳光家缘数据显示，7月份成交量6.71万平方米，6月份9.87万平方米，若以套数来计算，这两个月的成交量为661套、961套。与一手住宅的成交量相比，则显得更加难看，7月份一手住宅成交量为11.52万平方米，6月份为19.39万平方米。对比之下，二手住宅的成交量只是一手的58%、51%。　　而在整体大市向上的年份，二手成交量往往可现与一手成交量平起平坐，甚至还要高，满堂红市场研究部刘镜棠表示，二手地铺出现零成交的情况，与整体市场低迷有很大关系，也和很多经纪转向一二手联动、以销售一手房为主业务有关。　　　降价幅度达两成　　市道好的时候，知名社区的中小户型单位放盘一周，一般都能成交，但现在不少放盘三五个月也无法成交，中原地产祈福新村分行高级营业经理李丹丹介绍，祈福新村自住型的业主一般心态比较强硬，宁可转租也不愿意降价出售，但这个小区也有很多投资型业主，担心后市继续走弱，加紧出售手中的二手房，甚至不惜降价10%或更多。两个多月前，该社区有一业主出售60平方米的小单位，放盘价90万元，约1.5万元/平方米，“这种小单位以往是属于短时间可清仓的笋盘，但业主已降到80万元，还是没有人接手。”据介绍，该分行所处的钟村二手板块，近半年来二手成交价格下降现象比较明显，降幅在10-20%。　　刘镜棠也表示，从满堂红成交数据来看，番禺二手房降价明显，“市桥沙湾板块跌势最为明显，主要盘源有广州亚运城、祈福水城、华景新城等，今年年初二手成交均价约13240元/平方米，近期约10359元，跌幅约27.8%；钟村-南村板块年初时成交均价约16977元，近期约15936元，每平方米降价1041元，降幅约6%。”　　而星河湾等定位较高的物业近期也出现降价成交现象，中原地产星河湾营业经理曾庆伟介绍，近期成交一套电梯低层的141平方米的三房两厅，南北朝向设计，楼龄10年左右，原来放盘价350万元，最终成交价降到300万元，降幅约14.3%。刘镜棠说，满堂红近期成交了两套单位，其中一套是303平方米的大户型，业主希望以800万元成交，最终成交价666万元，降幅为16.8%。　　双重夹击：限购与一手抢客　　番禺二手房降价成风，根本原因在于需求减少，这与限购政策有很大关系，满堂红市场研究部高级经理周峰认为，“穗六条”的限购令将非广州户籍人士的购房门槛提高了很多，要求他们缴纳社保的期限从1年延长到3年，就导致很多需求被阻，在满堂红成交的非广州户籍买家占了六七成，番禺也是非广州户籍人口最为集中的区域之一，限购导致二手需求锐减五六成。　　此外，众多一手盘源降价促销，分流了不少原本打算在二手市场入市的买家。合富房地产经济研究院院长龙斌表示，外围新盘低价或实质性让利，对二手楼市产生较大冲击，分流了不少“刚需”买家，在萝岗表现如此，在番禺也是一样。以亚运城为例，山海湾组团清货价格9800-12500元/平方米，而该盘媒体村的单位，即便以当初入市的价格甩卖，价格在1.2-1.3万元，但物业房产证未满5年，再加上中介佣金等，它的二手价达到1.5万元，与促销的山海湾价格相比显然没有优势。再如祈福新村附近也有不少一手楼盘在售，其中有年轻买家喜欢的LOFT公寓，促销价1.1-1.2万元，比祈福新村较新组团1.5-1.8万元的二手售价也便宜不少，就连祈福新村也有推一手特价单位，最低1.4万元。相对来说，价格更实惠的一手新房自然更受欢迎，二手买家转向一手市场就在情理之中了。