广州11月27日电 (陈启任)继9月30日发布松绑房贷政策后，中国央行日前决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，给今年以来持续不振的楼市打了一剂“强心针”，不少业内专家看好楼市回暖提速，购房者出手速度加快。　　对于央行降息，世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟分析，房地产市场将从降息获益，交易量有望攀升。预期按揭利率方面将有更大折扣出现，购房者的支付能力得以提高，更多潜在购房者会进入市场，过去六个月持续下跌的房价有可能复苏。　　此前央行松绑“限贷”政策释放出来的利好信号让广州楼市持续火热，半年来广州楼市库存也首次出现下降。广州市国土资源和房屋管理局的数据显示，从10月6日起到11月16日，广州市新建商品房住宅网签套数连续六周突破1000套，新建商品住宅可售面积从10月初的1000万平方米下降到972万平方米，降幅约为2.8%。　　广州购房者林晓斌对记者表示，他从半年前开始酝酿买房，此次央行降息也让他下定出手决心，他准备在12月出手。　　方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，降息动作指向经济，虽不只针对房地产市场，但也作用于房地产市场。降息将进一步提振市场信心，结合限贷放开，楼市、地市买家出手都会更积极。　　记者了解到，广州南沙区富力天海湾22日开盘当天就吸引逾500人到访，该盘推出约240套海景洋房在开盘不到两小时已消化九成。　　邓浩志分析说，由于降息、降准，加上此前的限贷放松、各地放开限购等政策多管齐下，楼市已经不是会不会复苏的问题，而是回暖加速之下，房价会在什么时候上涨的问题。他预计广州将于明年二季度开始，房价企稳并逐步展开上涨。　　合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌预计后市会依然保持成交活跃，价格比较平稳的状态。接下来的两个月，会成为今年以来成交高点，价格方面还是会保持基本平稳的态势。目前广州十一区可售存量接近1000万平方米，是这几年最高的水平，同时未售的将近有2000万平方米，这决定了未来一年市场供应不缺，市场价格会比较平稳。(完)

　　近日，招商地产宣布启动一笔总额达到80亿元的A股可转债。根据招商地产在公告中披露的信息，该笔可转债存续期为6年，票面利率每年不超过3%，所募资金将用于招商地产在全国的5个项目投资。　　“目前招商地产正在努力推进可转债发行，如若发行成功，将显著改善公司现金流状况。”中金公司在评价招商地产近期融资情况时说。　　如中金公司评价所述，一位长期跟踪房地产上市企业的投行人士亦指出，由于市场成交下滑，在回流现金方面，许多房地产上市公司在今年表现并不出色。而招商地产正在寻求的大笔融资，或许也是为改善其目前现金流趋紧的局面。　　　　人民网记者查阅招商地产披露的财务数据后发现，自今年以来的9个月时间里，招商地产仅持有的货币资金相比年初减少了23亿元，这源于招商地产在今年因经营和筹资活动产生的现金流大幅下滑。　　在具体的现金流方面，今年前9月，招商地产经营活动产生的现金净流量净额显示为负数，减少了近55亿元，而2013年和2012年的经营活动产生的现金净流入净额则分别增加了5亿元左右。　　实际上到今年前9月，招商地产在因经营活动产生的现金流上，其中占到经营活动现金流出大头部分的购买商品、接受劳务支付的现金还只有270亿元，去年全年该项现金支出总额达到了318亿元。另外，招商地产经营活动产生现金流出总额相比去年减少了60亿元，而经营活动中产生现金流入的税费返还等项增加了21亿元。　　这也就意味着招商地产在今年前三季度的经营活动中，虽然现金流出总额减少了60亿元，部分现金流入项目增加了21亿元，但是招商地产在今年前三季度因经营活动产生的现金流量净额依然减少了55亿元。　　招商地产今年前9月因经营活动产生的现金流入中，唯一有所减少的是占到经营活动现金流入大头部分的销售商品、提供劳务收到的现金一项，其相比去年全年总额减少了141亿元，招商地产前三季度经营活动中因销售商品、提供劳务收到的现金仅占到去年总额的67%。　　招商地产在今年前三季度因筹资活动产生的现金流上，相比去年通过筹资获得的现金流量净额，同样减少了近30亿元，目前筹资增加的现金流量净额仅占到去年的一半左右。　　记者了解到，相比去年通过筹资活动吸收投资和借款取得的现金，今年前三季度招商地产吸收投资增加的现金减少了13亿元，通过借款取得的现金则减少了35亿元，因此招商地产在今年前三季度通过筹资活动取得的现金流入相比2013年全年总额减少了48亿元。　　而招商地产今年前三季度在筹资活动中的现金流出方面，实际上相比2013年全年总额减少了18亿元，所减少部分主要是偿还债务所支付的现金一项。　　因此，在今年前9月，招商地产在现金方面的净增加额上实为负数，亦即相比年初现金减少了23亿元，而去年招商地产全年现金净增加额为60亿元。　　根据招商地产披露的截至今年前9月的财务数据，招商地产持有的现金为219亿元，而其流动负债则超过了794亿元，相比今年年初即增加了46亿元。　　一直以来，招商地产的资金成本一直维持在低位，比如此次发行的可转债票面利率只有3%。根据招商地产今年上半年披露的数据，其今年上半年的综合资金成本只有5%，招商地产对此解释称“受信贷收紧大环境影响，上半年新增借款成本有所上升”。　　而与招商地产获得低成本资金相对应的是，招商地产长期依赖短期资金，而较高的流动负债率即是获得低成本资金的重要因素之一。　　在招商地产截至9月底的债务结构中，其流动负债率接近76%，而去年底这一比例接近79%，根据招商地产披露的负债情况，其流动负债率下降了3个百分点，缘于其在今年累计的短期借款总额减少了近10亿元，而长期借款增加了49亿元。　　“短期负债率较高的企业，虽然可以获得低成本资金，但是对现金流及资产流动性要求比较高。所以在市场滞销难以回流资金或筹资的时候，很多企业都会通过以长期借款替换短期借款，缓解资金链进一步紧张。”上述投行人士向记者分析时指出。　　　　记者援引相关媒体报道，招商地产在宣布发行总额达80亿元的可转债方案之后，招商地产董秘刘宁即在接受南方都市报记者采访时表示招商地产“迫切需要这笔资金”。　　当下对招商地产而言，通过资本市场获得一定的现金，以此补充其今年相对紧缩的现金流状况，纾解公司的流动性，无疑也成为当务之急。

　　央行上周五意外降息，相当于“一刀切”将所有银行贷款利率打了约9.4折，全面拉低房贷市场利率水平。记者了解到，受降息影响，各银行进一步主动下调房贷利率的空间变窄。而目前，全国多数城市房贷利率已降至年内最低水平，业内人士分析12月优惠幅度或趋紧。　　之前央行向各商业银行“喊话”要求给予首套房优惠利率，只给出了最低折扣底线，各银行可根据情况自己选择优惠幅度，而此次降息，等于“一刀切”地使各银行在原有利率水平上统一打了9.4折。此前市场上已有部分银行推出优惠利率，大多集中在9折左右。以此计算，由于此次降息实现“折上折”后，这些银行提供的房贷利率水平可以达到之前的8.5折左右。　　今年下半年，房贷松绑态势明显。全国首套房贷款平均利率在6月达到7%以上的峰值后，掉头下跌，连降5个月，11月已跌至年内最低，约在6.55%左右。受央行此次降息影响，12月份平均利率再创新低已成定局。在线金融搜索平台融360对11月以来房贷市场的调查显示，以一线城市为代表，全国多数城市房贷利率一降再降，目前已创年内最低水平。　　统计显示，11月全国提供优惠利率银行数量呈爆发式增长，高达129家，优惠占比达26%，为年内新高。从分布来看，优惠利率主要集中在北上广深，总共57家，接近优惠利率银行的半数。此外，南京、杭州、无锡等几个热点二线城市，利率降势也较猛，利率水平逼近一线城市。　　11月，上海各大银行房贷政策调整力度明显加大。10月时，上海房贷市场优惠利率占比尚不足三成，在短短一个月时间里，优惠利率暴增，11月优惠利率占比超七成。目前首套房9.5折已成为上海主流利率，相比上月利率水平呈现大幅下降之势。　　然而，由于银行资金成本压力所限，在央行降息变相强制所有银行提供“优惠利率”后，依然还能另外给予利率优惠的空间已经不大。业内人士判断，年内各银行进一步下调房贷利率的概率较小，即使有部分下调，幅度也不会大，12月优惠幅度或趋紧。甚至有部分银行，因为市场资金偏紧和房贷收益偏低，会减少原有优惠幅度，严格审批条件，使9折及以下优惠利率名存实亡。房贷利率进一步下浮，预计要到明年年初才能出现，最低优惠利率有望降至9折或以下。（记者　杨群）