业内人士认为，近期销售市场缓慢复苏，尤其是改善型项目成交抬头，房企对未来市场的预期开始转向，拿地积极性明显提升。资料图片　　政策的缓和为销售市场带来了喘息之机，受到市场回温和现金回流等多重因素影响，土地市场在近期悄悄开始进入新一轮的活跃周期。在采访中，相比此前对于拿地“提不起兴趣”的企业，如今都表示对于接下来土地市场的热衷和关注，而种种迹象似乎也表明，“是时候进场了”。　　10月土地出让金领跑全国　　“近期的土地市场明显有升温迹象！”某央企北京公司相关负责人在谈及北京土地市场的近期表现，由衷感叹。　　就在11月2日下午，经过40余轮举牌，中海地产最终以59亿元总价将石景山地块斩获。一位参与了该地块争夺的企业负责人向记者透露，其实这块地在开拍之前，中海曾“劝退”了一些竞争对手，但没想到在现场又杀出了程咬金，最后的价格被抬升至59亿元，“拿地现场的结果真的很难把控，本来也许可以底价46亿元拿下的地块，一下多花出去10几亿元。这也说明市场在无形中已经开始升温”。　　升温的迹象，或许可以更直观地从数据中得到。根据北京市土地整理储备中心公开资料显示，仅在11月2日一天之内，北京成功出让3宗地块，包括通州永顺镇地块、石景山地块、顺义后沙峪镇地块，出让金共收获80.1亿元。而在10月，北京土地市场以197.8亿元的土地出让金额领跑全国，并且相比9月的96.93亿元，增长幅度超过了100%；截至目前，北京土地市场2014年出让金达到1861.67亿元，已经刷新了2013年全年土地出让金总额1821.82的纪录。　　而在某项目一线负责操盘的负责人告诉记者，近期销售市场的缓慢复苏，尤其是改善型项目成交的抬头，企业已经开始对未来市场预期转向。“如果孙河那两块流拍的地在这个时候再次推出，肯定是不一样的结果。”该负责人表示，孙河地由于面积大价格高，本身具有一定特殊性，但放在今天的市场环境中，即使不做任何拆分，也不至于会流拍。　　一线房企回归拿地　　据不完全统计，10月以来，有不少一线房企开始回归土地市场参与竞地、拿地。在北京多场地块拍卖现场，包括万科、住总、世茂、龙湖、北京城建、金地、中水电、保利、首开、远洋、合景泰富、中国铁建、中建国际、中铁建工等众多知名房企已经悉数回归。业内人士对此分析认为，从目前市场趋势看，土地市场依然将低位运行，但抄底的企业将有所增加。　　“我们将会积极关注接下来的土地市场，下一步仍将积极参与。”龙湖地产北京公司总经理宋海林告诉记者，龙湖北京公司目前的土地储备仍然可以满足未来两年内，年销售额80亿的水平；也希望能够拿到一些高性价比的地块，而近期多个场次的土地出让，龙湖一直都在现场，但还是会尽量理性地去看待这个市场，更不会太激进。　　对于北京万科的土地储备，肖劲在接受媒体采访时表示，这几年已经获取了大量土地储备，现有土地资源量可维持四五年的开发和销售需求，但接下来为了企业长远发展，还会积极参与土地竞拍。在万科的布局中，目前北京仅有密云、平谷、怀柔、门头沟、延庆五个区域未涉足，肖劲表示，现在五环以内的项目会越来越少，五环以外的越来越多，未来没去的地方早晚都会去。　　目前土地市场，是否是抄底好时机？一位不便具名的央企负责人告诉记者，最近确实有一些地块，表现出来的状态不如去年同期那么激烈，所以在这个时点可以积极关注。“但北京土地市场竞争激烈，想要拿到满足各方面条件的太难了。”该人士透露，从即将入市的地块来看，品质相对不错，拿来做一些产品还是很有市场潜力的。　　■ 展望　　年底可能“再火一把”　　在企业积极参与的前提下，北京土地市场的推地速度也在悄然提速。据北京市土地整理储备中心官方发布，目前有5块地被列入“交易中地块”，加之此前已经成交地块，进入11月，将会有近10块住宅用地进入市场。根据中原地产首席分析师张大伟的预测：“按照目前土地市场形势，2014年全年，北京土地市场的出让收入有望首次突破2000亿元。”　　多位业内人士都表示，现在推出很多地块的地价比起2013年同区域地价要低，企业间的竞争格局还没有充分拉开。处于政策性的调整，以及对未来楼市预期转向，明年拿地的价格可能会更高，因此不排除年底的土地市场再火一把的可能性。　　事实上，不止北京土地市场，数月来北上广深一线城市的土地市场表现都处于活跃期。仅今年前9个月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市合计土地出让金为3671.16亿元，与2013年同期的3672.7亿元基本持平。而10月以来，包括北京在内的一线城市土地市场都出现了不同程度的明显升温。据中原地产的统计数据显示，10月一线城市土地成交地块合计27宗，成交规划建筑面积为293.96万平方米。虽然受国庆长假影响，成交面积低于9月，但成交均价则创造2014年1月以来最高点。其中，住宅用地成交9宗，平均楼面价达到15906元/平方米，也创造了历史上单月最高纪录。易居研究院的数据也显示，10月一线城市土地成交均价为8551元/平方米，环比上升34%，同比上升43.2%。尽管本月一线城市土地成交面积仍然低于去年同期，但成交均价出现较大幅度的提升。　　综合数据进行分析后，市场人士指出，整个市场上，由于信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象，这种情况下，房企再次开始进入土地市场。而随着各类救市政策的出现，四季度部分企业可能进入土地市场期待抄底。部分热点地块，竞争将比3季度有所增加。　　■ 声音　　溢价率降 起始价升　　在接受记者采访的过程中，多位企业负责人都有着共同的感受：最近成交地块的溢价率是降下来了，但地块拍卖的起始价却开始提高了。　　“如果在土地竞拍现场看，就能很清楚地感觉到拍卖师对整个市场行情把握得非常准，基本上每块地的成交上限，或者每家公司的底线都能掐算到‘嗓子眼’里。”某知名房企土地拓展部门的负责人告诉记者，这不仅说明政府对市场掌握得到位，同时也是开发商和政府间博弈的进一步加剧。　　另一位不愿具名的房企人士向记者表示，用溢价率来评价土地市场走向意义并不大，刨除了楼面地价和公建成本，还有配建要求等条件之后再看，“其实和以前没有太大区别。”该人士指出。　　本版采写/新京报记者 李捷

全文阅读

　　眼下，“双11”不仅是电商狂欢的节日，也成为楼市的一道风景线。11月3日，方兴地产宣布启动首届“双11光盘节”，将在11月11日推出全国24小时售房活动；富力地产则在11月11日推出微信巨奖购房节。　　为打造地产史上首个“双11光盘节”，方兴地产将推出4400套房源参与活动，其中不乏方兴旗下明星楼盘广渠金茂府、望京金茂府、亚奥金茂悦、亦庄金茂悦等，总优惠金额达3.3亿元，各盘的具体优惠额度目前尚未得知。　　另据富力地产介绍，富力在全国18个城市的30个楼盘将实行联动，共同发起“双11”微信购房节，除大奖之外，还有空前的购房优惠。

全文阅读

　　房地产市场经过前几年火热的开发之后，如今已呈现供应宽松的局面。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前介绍，2011年以后，中国楼市的供需关系已经发生改变，从此前的“总体偏紧，局部过紧”，已演变为“总体偏松，局部过剩”。业内人士指出，目前楼市正出现两大趋势，一是房企加大去库存化，另一个是调控逐步去行政化。　　市场供应大于销售　　前几年各地热衷于开发房地产，如今，楼市供应速度已快于销售速度，而住房库存也悄然翻倍。秦虹表示，过去，国内楼市的供求是偏紧的，但是近两年，国内楼市的供应增速快于销售的速度，局部地区确实已经供过于求。　　统计显示，截至今年8月末，商品房待售面积56160万平方米，与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比，增幅达到86.4%。过去两年多，全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比，最近4年来，全国商品房库存增加了约190%。　　根据上海易居房地产研究院的监测，截至8月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。　　“近几年来市场供应量迅速上升，主要由3个原因所致。首先，为应对金融危机，2008年国内释放大量流动性，但由于实体经济不振，大量的资金直接或间接地进入了房地产领域。”秦虹说。　　秦虹分析，其次，2011年1月26日，我国推出了调控楼市的“新国八条”，祭出限购和限贷政策，并使得全国40多个城市开展限购。受此影响，投资房地产的形式也发生了变化，从直接购买房产过渡到购买房地产信托等。这些资金又进入房地产开发投资领域，成为供给资金。第三，从2011年开始，地方政府对土地财政的依赖程度明显提高，土地出让的速度加快，使得供给端的增长速度很快。　　当前存在结构性问题　　虽然市场供应充足，但仍存在结构性问题。“中国房地产市场结构问题未来会越来越明显。以前是供给不足，现在是结构问题。”秦虹说。　　秦虹表示，“结构性”体现在两个方面，一是人群结构，房屋在不同人之间分布不均；二是城市结构，不同城市的市场形态差异较大。　　一方面是供大于求，“整体市场供大于求的形势已经确立。”中原地产首席分析师张大伟表示，过去两三年，我国房地产市场的供需关系发生彻底逆转。多地出现的“空城”、“鬼城”表明，“去库存”将成为很多地方的难题。　　他又指出，一线城市供不应求的基本面没有改变；而在二三线城市以及不少四线城市，供大于求的形势明显。　　另一方面是改善型和刚需仍未满足。据了解，目前中国房地产市场80%以上是自住型的需求，其中改善型需求占主体。全国24-28岁适婚人口1.3亿人，8000万在城镇，5000万在城市。城镇化率提高也会带来新的住房需求。　　未来调控去行政化　　过去，为抑制房价飚升，各地曾出台限购政策，现在，房地产市场趋冷，大多数城市调整了限购措施，此外，人民银行和银监会也调整了限贷政策。　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，过去十几年楼市调控始终盯着房价，认为房价的调控可以用行政的手段来控制。但实践证明，用限购限贷的办法可能在一定阶段发挥了作用，但是往往使市场的信号扭曲了，会把有效的改善型需求，甚至刚性需求也遏制住了，不利于经济的发展。　　近来各地相继松绑楼市限购政策，就是地方政府对楼市调控的“去行政化”，楼市调控正在从以政策为主导转变为以供需为主导。住房和城乡建设部副部长齐骥说，近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。　　“用市场的手段调控市场的问题，将是下一步调控的主要方向和手段。未来一段时期，政府将更倾向于运用金融、财税等市场化手段，而行政化手段相信会越来越少。” 住房和城乡建设部新闻发言人倪虹表示。　　有关专家建议，房地产市场在去行政化的过程中，应逐步完善相关的改革措施，建立房地产调控的长效机制。最终，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的。

全文阅读