日前，华夏幸福基业股份有限公司(600340，下称华夏幸福)发布了多项融资公告，为旗下子公司的项目发展筹集资金，华夏幸福为这些融资提供担保。这些融资方式包括信托融资和租赁融资，这也是华夏幸福除银行借款外比较常用的融资方式。　　这些公告中，有2份涉及到了信托融资，共计募集资金约为30.5亿元。其中一份信托计划是通过债权转让方式成立，这是华夏幸福以债权融资方式在信托领域的变通。公告显示，京御地产将3.5亿元债权转让给中国金谷国际信托有限责任公司(简称金谷信托)，双方联合成立“金谷？东方锐银3号集合资金信托计划”，信托计划的融资规模不超过13.5亿元，其中优先级信托单位份额不超过9亿份，中间级信托单位份额不超过1亿份，次级信托单位份额为3.5亿份，次级份额将由京御地产以持有的3.5亿元债权进行认购。　　也就是说，在这一过程中，京御地产并没有真实出资，而是通过债权转让的方式参与。该信托计划所获的全部资金将用于向京御地产的子公司发放贷款，用于开发“八达岭孔雀城”四至六期项目建设。　　这些只是华夏幸福融资的常见案例。实际上，华夏幸福在信托融资的途径上包括了多种融资方式，这些信托融资已经多次出现在华夏幸福的业务公告中，它主要的方式为股权信托融资和债权信托融资。　　在债权信托融资中，其主要做法是引入信托公司，对项目子公司进行增资，占据约一半股份，余下的融资额，信托公司以股东身份出借，而华夏幸福将剩下的股权再质押给信托，相当于，信托公司由此控制100%的股权。　　例如，5月27日公告显示，华夏幸福与全资子公司京御房产，及三级子公司廊坊市幸福基业房地产开发有限公司(简称廊坊幸福基业)与平安信托签订协议。由平安信托发起单一信托，规模不超过10亿元，其中不超过5亿元向廊坊幸福基业增资，取得廊坊幸福基业41.67%股权，余下不超过5亿元向该公司发放贷款，期限为24个月，京御房产用其所持有的廊坊幸福基业58.33%股权质押给平安信托。　　这种融资方式还有很多。7月2日，华夏幸福与京御房产，及另一个三级子公司香河孔雀城房地产开发有限公司与华宝信托签订类似的合同，融资10亿元。另外，京御地产全资子公司无锡幸福基业房地产开发有限公司还与华鑫国际信托进行合作，由后者发行聚鑫2号集合资金信托计划，规模为4.9亿。　　而除了信托之外，华夏幸福也正在其他途径扩展它的融资渠道，包括以上这些融资途径所获得的资金在内，华夏幸福及其子公司相互之间的融资担保，已经为它筹集了超过270亿元。随着银行对开发贷的严控，房地产企业从银行融资正变得越来越困难，引入资产管理公司进行吸纳债权变成了房地产企业融资的新途径。今年初，华夏幸福通过旗下2家子公司的运作，以转让债权形式向中国四大资产管理公司之一的信达资产管理公司融资15亿元。　　华夏幸福在今年3月发布的公告中指出，下属子公司大厂华夏幸福基业房地产公司(简称大厂华夏)将其所拥有的京御地产的18.9亿元债权，以15亿元价格出让给信达资产河北分公司，未来3年，华夏幸福方面每3个月会向信达资产河北公司偿还一定数额款项，共需清偿18.9亿元债务。　　“本次交易最终将为大厂华夏的经营带来足够的现金储备，本次交易以融资为最终目的。”公告指出。有研究报告认为，对处于高速扩张状态的华夏幸福而言，多地新城项目同时推进使得其投资金额巨大且回首周期较长，在传统融资渠道受限的背景下，资金问题可能会成为公司成长的烦恼。而如今华夏幸福部分即将到期债务获信达资产接手，并提供了较长限期，有利于解决公司短期资金压力。　　除了信达资产，与华夏幸福合作的资产管理公司，还包括北京天地方中资产管理公司、华融资产管理公司、长城资产管理公司和上海长江财富资产管理有限公司等。　　在华夏幸福日前发布的多项融资公告中，还有一项重要的融资手段，那就是通过出售名下的资产获得资金后再通过租赁的方式获得这些资产的使用权，在租赁期满后华夏幸福以一定的价格买回这些资产。　　比如，日前发布的公告显示，三浦威特将其拥有的环路管网、排水工程等资产以6000万元左右的价格出售给广州越秀融资租赁有限公司(简称越秀租赁)，越秀租赁将这些设备出租给三浦威特使用，租赁期2年，年租息率在7%左右。租赁期满后，三浦威特可以协议的价格买回这些设备。　　“售后回租的方式，是盘活固定资产的一个有效方式。”上海易居房地产研究院研究员严跃进分析说，“对于华夏幸福基业旗下的产业运作公司而言，如果单纯依赖固定资产而实现业务的扩张，那么无形中会占用一笔资金，对于战略扩张而言，往往会对资金比较大。而通过售后回租的方式，将实现此类资产运用和资金获取的两不误。”　　今年以来，华夏幸福已经先后5次发布子公司通过这种售后回租进行融资的相关公告，为其融资的公司主要是外贸租赁公司、正光国际租赁和越秀租赁等。售后回租融资也成为目前一些公司比较青睐的融资方式。　　不过，虽然此类融资模式获得制度层面的鼓励，但包括严跃进等房地产分析人士都表示，房地产企业在使用这些融资方式的时候需要注意性价比的问题。　　“最主要的就是租赁的价格如果设定不当，反而会拉高成本。”严跃进说，“尤其是在设备更新换代比较快的时候，可能会影响企业对于设备更换的进度，即难以获得技术创新的优势。”

　　近年来，有媒体曝光开豪车住保障房的现象，银川有无此类情况？昨日，记者从市住房保障中心了解到，自治区和银川市两级审计局和保障部门三级联审，共发现银川有798户违规享受住房保障待遇的住户。　　联网审查、入户巡查进行监管　　今年，自治区和银川市两级审计部门联网审核保障户资料，发现银川市共有798户不符合条件的保障户。银川市住房保障中心对查出问题的家庭分类限期整改。追收239户不符合条件保障户的补贴资金13万元，收回保障住房20套。据了解，此次检查中，发现较多的问题是提供虚假申请材料，同时有承租期间收入增加，已不符合保障条件的保障户，但在银川并没有发现开豪车，住保障小区的现象。　　审计发现假低保证、残疾证　　市住房保障中心公房科科长范燕燕告诉记者，今年的审核中，发现西夏区保障户徐女士提供的低保证和残疾证都是假证。随后，市住房保障中心公房科工作人员找到了徐女士，她也承认证件确实是假的。徐女士说当时是一个亲戚收了她5000元钱帮着包办此事，她也认为自己的家庭条件确实不好，应该享受保障房，经过工作人员的多次耐心沟通，最终徐女士退还了这套保障房。　　社区审核原件，保障部门难辨真伪　　为什么徐女士拿着假证却骗过了审核呢？范燕燕道出其中原委，最初原件的审核权是在申请人所在社区，住房保障部门看到的都是复印件，很难从复印件辨别真伪。有些假证件是因为社区工作人员审核时不认真放行，当然也不排除负责审核的工作人员收受好处帮助申请人隐瞒。因为没有相关的责任追溯，导致没有人为通过审核的假证负责。　　另一个原因就是，低保证和残疾证的发放属于民政部门，住房保障部门、民政部门、管理户籍的公安部门信息渠道不通，无法通过联网复审申请人提交的资料，在审核时只能凭经验判断。在采访中，市住房保障中心工作人员希望今后各部门之间能信息共享，更好地辨别申请人提供的资料，并建立责任追查制度，确保资料审核过程真实、公平。　　方式　　1.自治区与银川市两级审计局联网审查。　　2.巡查员巡查。住房主管部门委托管理单位，要求其派出的巡查员每月巡查任务不低于所代管公房总户数的15%，全年保障性住房入户率达到100%，直管公房入户率达到60%，对巡查中发现的控制、转借、转租等违规行为，要及时做好记录。市、县级住房保障部门采取定期和不定期巡查方式监管。　　内容　　主要审核保障户在区内的社保、住房公积金、车辆拥有情况和现有住房情况。　　对于廉租户要求只能拥有营运车辆5万元以下车辆，公租户营运车辆价值12万元以下，并在区内没有住房。　　 　　记者 李鲲鹏

　　虽然省城大部分的商业银行都对首套房贷利率打起了折扣，但记者走访时却发现，部分商业银行在执行房贷利率折扣的过程中也附加了些条件，满足这些条件的所谓“优质”客户才能拿到折扣。同时，也有商业银行针对不同的楼盘，所执行的优惠政策也不同。　　昨日，记者咨询济南市17家开通房贷业务的银行，其中有3家银行的房贷业务人员都告诉记者，想要拿到折扣，需要满足一些条件，其中不乏存款和购买理财产品等“捆绑销售”行为。　　“在我们这办理房贷的首套购房者可以享受最低9.5折的优惠，您是企事业单位的正式员工吗？如果工作稳定的话就有可能通过审核，如果不能通过就只能按基准利率给您办理了。”一家商业银行的房贷业务人员告诉记者。除此之外，这位工作人员还告诉记者，想要拿9.5折优惠的话还可以在银行办理较大数额的存款，把这笔钱在银行里存几个月便会自动升级为优质客户。　　在询问另一家商业银行时，记者又遇到了不一样的“条件”，“我们现在执行的是最低9.5折优惠，需要您先在我们银行购买一份价值五万元以上的理财产品，只要是我们银行发售的理财产品都可以。”　　但是当记者表明要购买省城北部一家大型楼盘的房子时，这家银行的工作人员又改变了说法，“你要是买这个楼盘的房子，如果是首套房，可以直接享受9.5折的贷款利率优惠，并无附加条件。”　　当记者向这3家银行询问贷款事宜时，竟然有两家都表示，购买指定楼盘可以直接享受贷款利率9.5折的优惠，而购买其他合作楼盘的房子，便需要满足附加条件才可以。　　一位银行内部人士告诉记者，之所以出现这样的情况，主要还是与楼盘的大小有关，有些楼盘刚开盘，需要贷款的购房者比较多，银行就需要多给点优惠争抢“客源”，“现在稍微大点的楼盘，会同时有几家银行合作办理房贷，优惠少了会损失不少业务。”

　　“金九银十”，济南为何出现了“量价齐跌”？为何在传统的房地产销售旺季，房价创下了三年来的最大同比跌幅？　　记者梳理10月济南房地产市场发现，四五千元的房价又重现楼市，不少一线房企带头降价。绿地集团山东事业部有关负责人说，今年他们在山东市场100亿元的任务，还有近20亿元没有完成，必须降价促销走量。　　该集团在二环西路的项目拿出了300套房子大促销，均价直降600元。降价前，均价为6800元每平米，这个价格明显高出了周边的均价。“虽然我们的位置、配套都比周边项目要好，但是购房者的降价预期非常明显，为了赢得客户，我们也考虑参考周边，把价格降到贴近成本。”该负责人坦言，以100平米的房子为例，总价就降了6万元。降价后，房子5699元每平米起，均价为6200元，这样一来，房价回到五年前。短期内带来了300套的销量。　　此外，该集团在东部的唐冶片区，打出了起价4800元每平米的促销口号，房价降到“四字头”，直接对该片区的整体房价形成重大影响。

　　趵突泉、大明湖、千佛山、泉城广场、奥体中心等地标性的建筑总能在济南人口中经常提及。李嘉诚曾说过，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。可见地段对于楼盘的重要性。省城中心以泉城广场为核心，辐射周边，是各大一线品牌一直争相入驻的商业圈。　　省城的中部是济南人眼中最繁华的地段。曾经有人拍摄了下午的泺源大街，大众传媒大厦、山东新闻大厦、银座商城等在下午的日照下，一副美国华尔街的繁华之景。随着银座晶都国际15万平方米的城市中央大型商务综合体的亮相，泉城中心商圈开启了高端商业的序幕。华强广场、恒隆广场、世茂国际广场、济南中心等高端商业纷纷抢占中部商业阵地。　　据悉，恒隆广场租金屡创新高，据业内人士透露：“济南的恒隆广场其租金收入上升6%，营业溢利上升15%，租金边际利润上升四个基点至57%。租出率降至92%。”　　而济南世茂国际广场拥有50-1000平米产权商铺，起价29000元/平米；200-1900平米的写字楼均价22000元/平米；50-113平米的公寓产品均价则达到21000元/平米。　　无论是租还是售，这样的价格，让一些投资者望而却步，但对于部分高端客群来说，这里的环境则是最佳选择。　　高端品牌地产，经营状态也不都是如火如荼。位于经四路的万达广场，5楼原本属于万千百货，但经过几次更迭，最终被各餐饮集团占领，原因就在于定位不够准确，对于济南消费群体的调查还不够深入。济南人购买力不如北京、上海等大都市，所以万千百货定位高端的策略也不起作用，导致了大量的商铺空置，客源流失。　　类似万达广场的情况也屡见不鲜，半年前的恒隆广场，因为较贵的租金和高昂的商品价格让消费者和投资者都在观望，导致恒隆广场的店铺空置率一度达到了30%。据恒隆销售人员透露，现在恒隆广场要更改原有的销售策略，重点引进一些国际、国内时尚潮牌，同时将在四楼开设品聚书吧，增加文化活动，引进美国知名早教中心等体验式服务。　　现在，不少高端地产品牌奉行“亲民路线”而大受欢迎，其中济南世茂国际广场尤为突出。记者在调查中了解到世茂广场和恒隆广场的客流量差距达到一倍左右。面对世茂广场的“平民价”，作为消费者的王女士说道：“我家住在泉城路附近，原来常去经四路的万达广场，但是万达里面的商品其实并不便宜。而在我家附近的恒隆广场，定位又太高，不属于我的消费水平。但是世茂国际广场开业后，其平民实惠的价格让我成为它的常客。”　　高端品牌是否适合济南中心的消费，有待时间验证。但作为泉城商业中心，还将稳健的带给泉城市民更多惊喜