每经记者 区家彦 发自广州　　随着房地产与金融结合不断提速，房地产基金呈现爆发式增长的势头。诺承投资与投中研究院联合发布的《2013人民币房地产基金研究报告》显示，去年人民币房地产基金募集规模1381.1亿元，较2012年增长近1倍，与2009年相比，近5年间基金募集规模增长达16倍。　　“在发达国家，房地产开发大多数以轻资产模式为主，基金是主要的融资模式，但在国内，房地产基金仍处于起步阶段，未来将有巨大的发展空间”，德信资本董事长陈义枫向《每日经济新闻》记者表示。　　但与此同时，缺少政策扶持、募资困难、人才缺乏等难题依然是房地产基金发展面临的障碍，在陈义枫看来，在我国仍以银行信贷为主要融资模式的格局下，房地产基金要成为主流融资模式尚需要很长的时间，这也意味着开发商向轻资产模式转型困难重重。　　地产基金成主流仍需时日　　《2013人民币房地产基金研究报告》显示，2010年之前国内人民币房地产基金仅有20多只，市场规模100亿元左右。自2010年起，房地产基金开始蓬勃发展，近几年房地产基金市场规模每年都保持近100%的增长。　　“房地产基金之所以能取得爆发式增长，一方面是由于房地产正进入规模扩张与行业整合并行的阶段，开发商拥有巨大的资金需求；另一方面，由于国家持续不断出台房地产调控政策，导致以银行与信托为主的牌照类金融机构对房地产贷款受到很大限制，房地产基金由于基本上不受调控政策的影响，因此在金融杠杆被压制的契机下反而获得很好的发展”，陈义枫说。　　除了独立的基金管理公司，近年来越来越多的房企试水地产基金，包括保利地产、金地集团、复地等房地产企业设立了私募房地产基金管理机构，并启动了旗下基金的募资、投资活动。　　然而，在陈义枫看来，房地产基金要效仿国外成为行业主流的融资模式仍需要相当长的时间。一方面，与国外以直接融资为主的融资市场结构相比，国内仍然是依赖于以银行贷款为主的间接融资，要改变这种格局短期内难以完成；另一方面，地产基金缺乏政策扶持，目前只能以私募形式发展。　　“在发达国家，房地产在发展的起步阶段已经与金融密切配合，比如美国的开发商都以轻资产模式为主，房地产基金在行业内占主导角色；但在国内，房地产金融化程度很低，因此像基金、众筹等轻资产模式成为主流的可能性不大”，陈义枫说。　　出现系统性风险概率小　　陈义枫说，“从目前来看，房地产从以往的单边上涨过渡到中长期平稳的阶段，从高收益行业变成常态化行业，虽然行业会出现短期波动，但整体而言并不存在系统性风险，这也意味着房地产基金也不存在系统性风险。”　　但他认为，随着房地产行业进入弱周期，虽然房价出现大幅下跌的可能性不大，但由于去化速度放缓，对于开发商而言会造成资金回笼速度变慢，这也意味着可能给房地产基金带来潜在的兑付压力。　　在陈义枫看来，市场波动性加大，对房地产基金的风险控制能力要求变得更高。以德信资本为例，在区域选择方面，地产基金更倾向选择于产业发展具备后劲、供求关系比较健康的城市，但不一定只关注一、二线经济发达城市，一线城市周边的近郊或者卫星城、产业发展活跃的二、三线城市也存在机会；在投资项目的选择上，具备一定销售规模、金融杠杆较低且流动性充沛的开发商成为基金的首选合作对象。

        　　前海7月30日发布公告，将出让位于前海妈湾片区的四宗商业办公性用地。从前海土地出让开始，这里的每宗土地交易都颇受关注。8月6日，全球知名的房地产服务公司高力国际发布白皮书《前海：机遇还是挑战》表示，至今前海地区共完成10个商业地块的出让，平均楼面地价从每平方米8077元到28000元，价格差距显著，而分属于妈湾、桂湾和前海不同区域的土地价格也有不同，其中作为金融区的桂湾片区地价最高。此外，高力国际深圳代理服务部董事简家宏表示，目前企业对前海写字楼需求强烈，不少企业和机构等都在等待购买前海写字楼，其中不乏投资者，但由于在前海购入写字楼需要首先在前海注册，这构成对投资者的障碍。　　对于前海即将8月出让的四宗土地，简家宏表示，这四栋土地都位于妈湾的物流区，其价格将与桂湾金融区的土地有所差异，但总体仍呈现逐步上升的态势，可供比较的是此前这一片区出让的香江竞得地块和世茂竞得地块。　　已出让土地差价悬殊　　前海是人民币国际化及金融改革的示范区，总建设投资约3898亿元。目前，前海地区大部分的基础设施建设都已进入最后冲刺阶段，第二阶段的开发目标即将实现，第三阶段预计将如期进行。　　高力国际亚洲区研究及咨询行政董事卢永辉表示：“在前海22条先行政策中，已有17项政策基本落实，尽管15%的企业所得税优惠没有包括金融业，但作为支柱性行业之一，中央政府将推出更多针对金融业的激励政策，打通人民币双向流动的通道，以便推进人民币的跨境流动。”　　而在这些政策利好的刺激下，前海出让的土地越来越受到境内外企业的关注。高力国际统计，至今前海地区共完成10个商业地块的出让，平均地价从每平方米8077元到28000元，价格差距显著。　　卢永辉解释：“造成地价差异的原因主要有两个：首先，项目的地段位置是关键。其次，针对申请者的资产及物业未来用途的限制性规定表明，管理局希望选择实力雄厚的知名发展商品牌。”而通过将部分地块定向转让给总部企业，以确保产业落地前海，从中体现了前海管理局的产业引导倾向。　　简家宏则表示，前海土地出让，那些成交价格高的土地都出现在桂湾片区，而这一片区定位为金融区，前海最贵的三块地，卓越、华润以及美国兆华斯坦竞得的土地都位于这一片区，其中美国兆华斯坦竞得的土地价格是前海已拍出土地价格最高的。该地块位置极佳，拥有一线海景资源，是目前前海已出让土地中海景资源最好的地块，其楼面价则达到28113元/平方米，该地块成交时也刷新了深圳单价和总价地王的纪录。　　再售4宗地被指“定向拍卖”　　而在前海桂湾片区之外的妈湾物流片区和前海综合片区，土地价格没有桂湾片高。简家宏告诉记者，妈湾片区是物流片区，其中世茂房地产去年底以24.33亿元的底价拿下一块商办用地，楼面地价仅1.62万元/平方米。　　妈湾物流片区出让的另一块土地则由深圳市香江供应链管理有限公司竞得，不过由于该地块竞拍时经过317次举牌，最终溢价63.33%，以16.3亿元成交，因此其楼面价达到25469元/平方米，“香江的这块地并不便宜，虽然在物流片区，但其价格媲美华润和卓越在金融片区竞得的土地价格”。　　此前，7月30日，前海发布公告将在8月29日出让四宗商业性办公用地，其起拍价的楼面地价都在1.6万元/平方米左右。同时这四块土地对于竞买申请人要求是已在前海深港合作区注册成立从事供应链管理、电子商务、产品研发设计、进出口贸易等经营业务之一的企业(外商投资企业除外)，其母公司(或实际控制人)须具备从事上述主营业务之一三年及以上经验，或者是具备从事供应链管理、电子商务、产品研发设计、进出口贸易等主营业务之一三年及以上经验的境外企业。同时对于这两类竞买申请人，都要求其2013年会计年度经审计的资产总额或营业收入不低于50亿元人民币或等值外币。　　“这四宗土地的成交价格相对于桂湾金融区的土地还是会便宜的，”简家宏认为，四宗地所在区域重点发展物流链和高新产业，加上对竞买申请人的资格限制，带有定向出让的意味，因此其价格不会太高，但相比此前同片区的香江和世茂地块，其价格应该还是有上升趋势。　　前海写字楼目前供不应求　　而为了抓住进入前海的最佳时机，发展商已经在加紧项目建设。简家宏告诉记者，目前前海的写字楼项目，建设速度最快的是卓越的“前海壹号”，预计8月可完成主体工程基准面下工程，而华润置地以及香江供应链管理有限公司的项目均在初级建设当中，其他大部分项目则处于前期规划阶段。　　据简家宏介绍，卓越集团的“前海壹号”项目不仅是前海示范区的首个拍卖商业地块，也是第一个面市项目，它将于2014年末开工，并于2016年竣工交付，由成功拍地到竣工交付仅用3年时间。　　而对于前海写字楼的前景，高力国际方面相当乐观。高力国际的报告显示，目前已经超过10000家企业进驻前海，其中大部分为新注册企业，他们将在该区寻找面积1000平方米以上的写字楼单位。　　简家宏表示，前海写字楼预计有较高的投资回报率，将吸引投资者寻求长期的租金收入与更高的资金收益。报告表明，万科集团投资建设的万科企业公馆，目前已实现100%租赁，平均租金为每月每平方米260元至280元(42-45美元)，参照预估售价每平方米约65000元计算，前海投资回报率预计可达5%左右。　　前海写字楼无缘个人投资客　　高力国际报告显示，前海61%的土地规划(1600万平方米)将用于写字楼物业，而由于临近香港，前海写字楼将可以缓解香港供应量的短缺问题。加上前海是人民币国际化的试验区，香港将能从其不断增加的人民币业务中受惠，将有更多香港企业来前海寻找商机。　　“目前企业对于前海写字楼的需求很强烈，这么多注册的企业，却只有一个万科企业公馆，前海写字楼供不应求，大把企业在等着写字楼出来搬进去。”简家宏表示，这些需求来自于大量的港资企业、外地企业以及境外机构，其中80%是金融企业。　　这些企业需求的写字楼以大面积为主，多在1000―2000平方米，个别甚至达到5000―10000平方米，租赁需求和购买需求都很多。简家宏表示，这其中也不乏一些投资需求买家，但是由于前海写字楼的租售对象限制为符合产业导向和入区规定且注册地在前海深港合作区内的法人或其他组织，因此一般投资者很难进入，只有一些机构投资者才有可能进入。　　对于前海写字楼的价格，简家宏表示，从长远看前海写字楼均价去到10万元是没有问题的，但是现在其入市价格还是会比照福田中心区的写字楼价格。“以前福田的商务中心区用了2―3年就成熟了，价格上升，而前海所投入的资源和力度都是福田中心区无法比拟的，因此其片区成熟预计将更快。”简家宏表示。

　　日前，山东省发改委官网发布消息显示，今年1-6月份，山东省房地产业完成投资金额1040.2亿元，同比下降7.5%，比去年同期增幅回落22.3个百分点(2013年上半年同比增14.8%)。而就各地公布的经济运行数据来看，不少城市房地产业均出现投资、开工面积、销售面积下滑的情况。　　在目前已公布上半年房地产业数据的地市中，青岛、聊城、德州、枣庄、泰安、临沂、莱芜等7地市的商品房销售面积同比均出现下降。其中降幅最大的为莱芜，全市商品房销售面积38.36万平方米，同比下降31.1%，而降幅最小的是德州，商品房销售面积182.6万平方米，同比下降3.7%。此外，降幅超过10%的城市还有青岛(-19.7%)聊城(-15.3%)、泰安(-16.8%)等3市，而枣庄在没有公布具体涨跌幅的情况下，也口头称增幅较去年下降63.2个百分点。　　除此之外，部分地市的房地产投资额也出现下滑。如泰安市，上半年房地产投资为57.3亿元，同比下降2.4%，其中商品住宅投资42.2亿元，同比下降7.7%。再如枣庄市，上半年房地产项目完成投资增长6.9%，但增幅比去年同期回落了28.9个百分点，并低于全市固定资产投资增幅10.1个百分点。　　此外，部分地市开工面积也有所减少，如青岛上半年各类房屋新开工面积778万平方米，同比下降22.3%，其中住宅新开工面积533.9万平方米，同比下降9.4%;　日照上半年房屋新开工面积87.12万平方米，同比下降0.1%，其中住宅新开工面积61.47万平方米，同比下降6.1%;　淄博上半年房屋施工面积增长10.5%，但新开工面积下降29.1%。　　省发改委表示，房地产业投资下滑，影响整个服务业投资增幅减少3.4个百分点。而记者也注意到部分地市投资出现上升，如德州市上半年房地产开发投资完成90.9亿元，同比增长30.5%，而淄博、临沂、日照3市房地产开发投资额也分别同比增长21.5%、13.7%、7.5%。　　(记者张冠超)

        　　6日，记者自济南市住房保障和房产管理局通报获悉，今年二季度8家物业企业因存在“停水催费”等行为被扣物业信用分。　　近日，济南市住房保障和房产管理局物业处，通报2014年第二季度济南市物业服务企业信用记分情况。通报信息显示，二季度考核的16家物业企业中，山东信洁物业管理有限公司等8家物业服务企业，因物业管理项目在物业服务企业服务期间获得省级政府或物业管理主管部门(行业协会)表彰等原因，获得1-5分不等的信用加分。　　山东凯瑞物业服务有限公司、北京新世界物业管理有限公司济南分公司、山东宏冠物业管理有限公司、济南市历城区城建开发物业公司、上海虞新物业管理有限公司济南分公司、山东尧圣物业服务有限公司、济南嘉馨物业管理有限公司、济南汇统物业管理有限公司等8家物业公司，因通过停水、停电、停暖、停气等方式催交有关费用等原因，被扣以3-10分的信用减分。　　据介绍，物业服务企业信用等级评定实行加减分制，基准分为100分，按照企业信用得分由高到低划分为优秀、良好、合格、基本合格、不合格五个等级。物业企业服务不规范被扣信用分，将直接影响信用等级，严重的将直接影响物业企业今后承接新的项目。　　企业名称北京新世界物业管理有限公司济南分公司山东宏冠物业管理有限公司济南市历城区城建开发物业公司上海虞新物业管理有限公司济南分公司山东凯瑞物业服务有限公司山东尧圣物业服务有限公司济南嘉馨物业管理有限公司济南汇统物业管理有限公司减分分值-10-6 -6 -6 -6 -6 -3 -3