戴德梁行最新发布的广州土地、商品房市场与写字楼租赁市场2014年第三季度市场报告显示，三季度广州整体写字楼租赁市场成交量环比下滑，但天河、越秀甲级写字楼吸纳活跃。随着竞争加剧，未来甲级写字楼租金面临下行压力，空置率将小幅上扬。各区写字楼可以根据自身所处的生命周期、所在区域的行业聚集度、和目标租户类型的企业发展策略，从产品硬件、服务软件，和价格策略上进行深度调整。　　7至8月全市写字楼租赁成交面积环比5-6月下降41%，然而天河、越秀表现却格外抢眼。两区写字楼租赁成交面积占全市比重分别上升至35%和19%。核心商务区甲级写字楼三季度吸纳活跃：由于珠江新城新物业入市，带动全市甲级写字楼吸纳量环比上季度升135%。另一方面，珠江新城新物业、以及一批潜在的优质新项目采取相对灵活的租金策略展开预租，拖动全市平均租金下行。此外，部分其它商圈办公的租客因租约到期，开始表现出迁至珠江新城的意愿。“中央商务区”凝聚力更趋强大；其它商务区将面临如何扬长避短、错位经营的挑战。展望四季度及未来两年，大量新增供应加剧市场竞争。预计中短期内，租金面临下行压力、空置率出现小幅上升。　　2014年以来，经济增长放缓，企业扩张步伐减慢、办公预算控制更加严谨。另一方面，传统商务区日渐饱和、可租赁面积有限。上述背景下，供应充足、且租金策略灵活的天河区新物业吸引了越来越多的企业进驻，成熟的越秀商务区则面临空置率上升的威胁。戴德梁行企业服务部主管邱晓瑜女士认为：虽然经济不景气，如果出租策略得当，写字楼“有空置”就意味着“有机遇”。虽然某些企业发展收缩，但也有一些新兴领域在不断发展和成长：戴德梁行企业服务部数据显示：过去一年，互联网与信息技术、金融、健康医疗类企业表现尤其活跃。作为写字楼运营商，可以重点关注这些类型企业的发展策略和需求，提供有针对性的服务。邱晓瑜总结了多年企业办公物业的服务策略和经验，并提出，竞争不断加剧，写字楼未来将面临深度调整、不进则退的局面。解决之道在于：根据自身所处的生命周期、所在区域的行业聚集度、和目标租户类型的企业发展策略，提供有针对性的产品硬件升级、服务优化，和灵活的价格策略。　　南方日报记者 李广军[阅读全文]

　　针对房地产行业政策的另一只靴子终于落地。在今年下半年限购政策松绑持续不断地发酵之后，另一个对楼市影响重大的银行信贷政策又迎来新的转机。就在国庆前夕，9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下简称《通知》)，放松了对与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款的投放。一直以来，国内的房地产市场都被认为是“政策主导”的市场，每当有新的政策出台都会被简单地归纳为“救市”或者“压市”。而此次这个被业内称为“930”的楼市新政却被区别对待，不少专家们都认为“930新政”并不是政府短期的救市行为，而是回归市场化的证明，楼市市场主导的回归将为楼市迎来新的机遇。　　行政干预淡出楼市　　“930新政不是政府短期救市行为，而是回归市场化的证明，政府没有大规模超发货币，而是着眼于长效机制的建立。”合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江认为。　　按照央行、银监会联合出台的《通知》，首先就大幅放宽了对首套房的认定。《通知》规定对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，购买2套房时贷款按首套房认定，这与此前传闻的认贷不认房政策相符。比较超预期的是，《通知》规定：“在已取消或未实施‘限购’措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”其次，在房贷利率方面，《通知》规定首套房最低首付款比例依然为30%，但贷款利率下限下调至贷款基准利率的0.7倍。此外，《通知》内容还涉及增强金融机构个人住房贷款投放能力，以及支持房地产开发企业的合理融资需求。　　“首套三成，房贷利率优惠，二套认贷不认房，将释放大量刚性需求和刚改需求，这是大家都能看到的。”黎文江分析称，央行和银监本次文件明确提到支持居民家庭合理的住房消费，从“自住”到“改善”，又到“合理”，投资性购房可以名正言顺的划进“合理”的范围。意味着笼罩在房地产市场头上长达十数年之久的各种不合理行政措施基本上已经解除殆尽。　　特别是房地产资产证券化的重点提出“鼓励发行住房抵押贷款支持证券(RMBS)”和“积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)的试点”。相比股票，风险要小很多的住房贷款抵押证券可以有效解决按揭贷款出表问题，化解商业银行发放按揭贷款的担心。黎文江认为，“归结起来，此次调控更强调的是经济手段而非行政手段。行政手段退出，让房地产回归市场化，形成调控的长效机制表明最高管理层的认识发生了根本的变化。”　　楼市或将迎新机遇　　从2013年3月“新国五条”正式出台再至现时的“930新政”，黎文江表示，“新政标志着上一轮的房地产调整结束，它将成为楼市再次繁荣的关键点。”　　他认为，从近几年的楼市周期来看，中国楼市已经完成两次大的调整：第一轮是2008年下半年至2009年上半年，第二轮是2011年下半年到2013年初。“每次调整的原因都是楼市不景气，调整结果都会刺激楼市的繁荣，繁荣之后楼市大涨又被打压，再接着又是刺激调整。”黎文江表示，“基本上是每过20个月楼市就会来一次这样的调整，这一轮楼市调整亦符合楼市的周期走势。”　　今年楼市的低迷，很大程度上是受制于银行信贷口子的持续收紧，而此次的房贷新政将在一定程度上解决房贷需求和供给的问题。民间独立金融智库IMF首席经济学家江勋就认为“930新政中放松房贷只是解除了过去不正常的行政调控，真正核心的是对地产金融开源，尤其是鼓励MBS。”这与9月初央行向上市开放银行间市场一脉相承，相当于从需求和供给两个方面给房地产开了两扇门。　　成交数据呈现放量　　在“930新政”的带动下，刚过去的十一国庆黄金周广州楼市迎来了爆发式增长。据搜房网监控阳光家缘的数据显示，在国庆7天内广州十一区新建商品房住宅网签468套，同比2013年十一黄金周的820套下跌43%，签约面积为56980平方米，同比下跌38%。乍一看，今年的国庆假期楼市仍然冷风未停。但事实上，有专家指出国庆长假的成交情况会延迟至月中才会呈现出来。　　记者发现，从10月的第二周开始，广州一手住宅网签成交量就开始了暴涨。数据显示，10月6日至12日，广州十一区新建商品房住宅网签1791套，环比前一周的783套上涨129%，签约面积为196323平方米，环比上涨100%，平均每套签约面积为109.62平方米，全市一手网签均价13519元/平方米，环比前一周14826元/平方米下跌8.82%。从上周广州十一区楼市成交情况来看，除海珠区和原黄埔区成交量出现环比轻微下跌以外，其余区域均出现不同程度的成交量环比上涨，其中中心区成交量较大的区域是荔湾和白云。荔湾区上周成交178套，环比前一周的47套上涨279%，白云区上周成交212套，环比前一周的75套上涨183%。在外围区域中，上周最值得关注的区域则在南部，其中南沙区上周成交298套，环比前一周的69套上涨332%。　　房企心态转向乐观　　业内专家认为楼市将再迎繁荣期，而房企在“930新政”出台后也开始转向乐观。在国庆黄金周过后，各大房企都纷纷开始报捷。其中万科在广州的12个楼盘在假期内就共销售了12亿元，其中仅万科欧泊一个项目十一假期就取得了近3亿元的销售额。而雅居乐在广州的三大项目同样也传出捷报。据雅居乐公布的数据，十一黄金周广州三个在售项目揽金近7亿元。此外，广物、奥园、美林湖等项目也捷报频频。与节前行业的担忧情绪形成了鲜明的对比。而在“930新政”的支撑下，基于对市场的信心增加，甚至有房企加快脚步大规模推货以补回今年已被拖后的年度销售目标。　　记者了解到，国庆假期里，广物地产在全国9城共成交435套房源，其中海南区域广物旗下三盘滨江海岸、滨海国际、滨江帝景销售额共计2.1亿，日均3000万进账。在房贷新政的利好下，开发商们对于最后一个季度的态度明显改观。记者从广物地产内部获悉，除了常规的推货节奏外，广物地产将有30亿元新货强势加推。将有从化荔山雅筑、肇庆鼎湖麓园和儋州雅拉湖畔3个全新项目发售；同时，金沙山海名门将推出城市综合体“广物国际广场”，公寓、写字楼亮相的同时最后两栋绝版山园双景洋房也蓄势待发；此外，广州亚运源筑、中山锦绣东方、韶关金色江湾、海口滨海国际、海口滨江海岸等多个项目届时均有全新组团同步推出。南方日报记者 蒋劲劲[阅读全文]

　　新政规定，曾经在异地缴存公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可合并计算。郑州市公积金管理中心称，目前尚未接到市政府相关通知，申请门槛仍按满12个月执行 。　　近日，中央和地方关于住房的新政策不断出台，降低公积金贷款门槛、推出组合贷、降低住房贷款利率等政策都能为准备买房的老百姓省下真金白银。　　但目前，郑州市住房公积金管理部门尚未开始执行连续缴存6个月(含)以上就可申请贷款的新政。郑州市内的各家银行，目前只有两家开始执行“认贷不认房”新政。　　　　　　　　10月9日，住建部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。　　根据新政策，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。　　《通知》指出：取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。　　为适应职工流动性需要，《通知》要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。　　职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。　　《通知》还要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。　　　　　　9月30日，省住房和城乡建设厅等五部门联合出台了《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》。其中鼓励支持有条件的地区积极开展个人住房组合贷款业务，并指出职工连续正常缴存6个月(含)以上，可申请住房公积金贷款购房。贷款方面，首套房贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行业金融机构执行首套房贷款政策。　　新政出台后，很多近期准备购房的读者纷纷给河南商报记者打来电话咨询。　　“听说公积金连续缴存6个月就可以用了?”郑州市民徐女士给记者打来电话。近期她与男友准备结婚，看中了一套90多万元的房子。他们本来打算用商业贷款，她的市直公积金到今年11月才满半年，但新政让她看到了希望，如果门槛降低意味着她下个月就可以使用公积金贷款了。　　“市直公积金已经出台了组合贷政策，省直公积金何时出台?”另一位市民张女士问。　　目前，郑州市已经在今年6月出台了组合贷业务，但同时将贷款申请门槛提高到公积金连续缴存满12个月(含)以上。省直公积金管理中心目前尚无组合贷政策，但申请门槛郑州市本地户口为连续缴存6个月(含)以上，外地户口为连续缴存12个月(含)以上。[阅读全文]

　　专家团：　　您好！我家快收房了，十一假期特意去建材市场转了转，希望提前知道装修预算。除了瓷砖、地板等大项外，我家还有个包垭口的项目，费用真心不低。我家中总共有4个大垭口，门、窗的垭口还不包括在内。按照木门销售员的说法，这些大垭口最好包上，门窗也最好包单面垭口，这样更为美观。如此，单包垭口这个项目的价格都奔2万元了。想请教设计师，包垭口到底是怎么回事？除了贴木条，还有别的处理工艺吗？有没有性价比相对较高一点的包垭口方案？谢谢。　　　　　　　　――读者张女士　　传统包垭口价格不菲　　所谓垭口，就是有墙垛的地方。有说法称，由于古代开关门总是发出声音，就将洞口改装成哑口，取其无声之意。而包垭口，顾名思义，就是用饰面板将垭口进行包装。由于入户门或窗口一般只包一面，而室内的垭口大多需要包双面，所以包垭口的价格有单包和双包之分。据了解，垭口分为二个立边垭口和一个横边垭口，单面垭口包括三根口线，双面垭口包括六根口线。　　京华时报记者在市场上询问得知，目前包垭口工作大多由木门厂家承担，多用实木复合木线来制作，价格并不便宜。品牌厂家双包垭口的价格在230元/米至500多元/米，不知名品牌提供的产品也得100多元/米。通常情况下，一个垭口需要6-7米的木线规格，按照张女士提供的垭口数量，算下来总价确实不便宜。　　垭口并非非包不可　　提到为什么要包垭口，资深设计师倪健表示，包垭口的主要目的是美观，能够实现与门、装修风格的统一，其次还能起到保护墙角的作用，防止磕碰。不过并非所有的垭口都需要处理。倪健认为，家里装修风格如果是欧式、美式、中式，垭口最好依据装修风格来进行处理，并做出相应的造型，例如中式风格中，将垭口做宽并使用小雕花，显得更加开阔；欧式风格中，有的做成罗马柱或者瓷砖装饰，显得更大气；现代风格中，还可使用不锈钢材料，更增添现代气息。如果家中风格较清新，也可对垭口进行一下装饰，有效得调节家中的颜色和氛围。　　其次，垭口是否需要处理还看其处于什么空间。比如，如果垭口位于两个空间之间，如客厅与餐厅间的垭口，在两个空间内都能看到，十分显眼，最好进行处理；但如果垭口位于阳台窗户与客厅之间，因为窗帘本身就有很好的装饰作用，就可以不用处理。　　个性装饰方法多样　　倪健表示，即便要装饰垭口，也有很多种方法，比如可局部处理或通过装修工艺等方式，性价比也会更高。　　包垭口要达到的就是美观和防磕碰的效果。根据人体功能学，一般人手的高度以及椅子的高度的地方容易磕碰墙角，可对这些部分进行局部包装，这样不仅美观，有点个性，价格也不会太高。　　垭口一般是方形的，如果觉得这种形状有点单调，可在装修时让工人用木工板、欧松板或者密度板等将垭口的方形处做成圆弧或其他造型的护角，这样也不用进行其它的装饰，既省钱也更有风味。　　设计师还表示，包垭口价格高，主要是木线比较贵。张女士也可以让装修工人直接用石膏板做成门套线，再批刮腻子刷漆即可。据了解，一张石膏板的价格不到20元，能做好多条木线。“基本用装修时的边角料就可以完成这个工作了。”不过，这种风格比较适合小清新的风格，若是欧式装修，则不够大气。　　木门厂提供的木线一般是露水河板材，张女士如果觉得木门厂来做包垭口工作相对较贵，也可以在装修时直接让装修工人用欧松板、木工板、密度板等加上饰面板来现场包垭口，价钱相对便宜，效果也还不错。　　京华时报记者程建兰[阅读全文]

　　近日，各大银行开始陆续落地央行的新政，首套房认定新标准以及7折下限被认为是楼市的重大利好。不过，中原地产研究中心最新的统计数据显示，54城市合计10月前12天签约56420套，同比2013年同期的80302套，上月同期的75294套，均有明显下调。网签数据滞后还是市场继续冷清？细则落地，到底能否带来楼市的逆转呢？且听专家们怎么说。　　京华时报记者桂瑰邢飞　　中原地产首席分析师张大伟　　能否逆转主要看信贷额度　　十一假期前一天发布的央行住房金融新政引发市场强烈热议，随后七天长假的楼市表现尤为值得关注。整体来看，市场尚未对新政的利好立即作出明显反应，但从部分城市以及部分项目的销售情况来看，积极信号逐步显现。经历了限购持续三年导致的刚需透支后，此次央行新政的主要受益对象即改善型需求，将成为下一阶段市场的重要支撑力。且改善型需求无论对房企还是银行而言，都较刚需有更大的利润空间。而信心的复苏对促进改善人群入市有显著的推动力。从中原经理指数来看，央行新政公布后一期指数出现跳跃式增长。预计随着后市各地信贷政策细则的陆续出台，改善型需求将逐步入市，带动10月成交回升。但未来能否逆转主要看信贷额度能否给予支持。　　华银集团北京公司总经理王玉玲　　短期效果已经显现　　从全国范围看，各区域项目在这次新政中的反应肯定各不相同，但仅就天鹅湖而言，“限贷松绑令”，确实有一定的效果，尤其是对购房者的购买信心上。这个效果是从我们组织的一次大型公益活动体现出来的。近日举办的“第二届彩色微型马拉松大赛”原计划是1000人的规模，结果当天来的客户翻了一倍，2000多人涌进天鹅湖，接待中心挤得水泄不通，大大超出了我们的预期。今天，现场置业代表的反馈数据已经汇总上来了，多数客户都询问了“松绑令”在项目具体落实的情况。按照房地产营销的常理，10月不会有太多的新增客户，但实际情况是最近前来咨询的新客户络绎不绝，已经出现客户抢不到房源的情况，营销部正在加紧筹备最近再开一次盘。不过，新政能否成功地逆转整体楼市的情况，目前尚不能确定，还有待从后面几个月的市场表现上来判断。　　中国房地产学会副会长陈国强　　充分回暖还需一个过程　　公积金的改革、贷款门槛的降低，可与之前松绑房贷的政策起到一个“叠加效应”，对楼市起到一个加温、助热的作用。考虑到资金成本以及商业银行经营市场化空间加大等现实状况，首套房贷利率七折的优惠其实难以实现。即使央行做出规定，但在落地执行中金融机构难免有所保留。但目前房市过于低迷，充分回暖还需一个过程。未来市场能否持续性的回暖，还要取决于政策的执行力度。　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌　　房价不可能大涨　　放松限贷是出于对市场的考虑，房地产市场已经连续数月下滑，房价、销售量、投资都在下滑，房地产与整个宏观经济密切相关，为了保证稳增长目标的实现，必须调控。我认为这使房地产的贷款恢复到了正常的状态。不过，现在楼市已经在转型当中，从产品的升级换代、行业的多元化、金融的多元化和经营的集约化都在转型，房价也不可能像2009年那样大涨，因为整个货币量是控制的。目前，整个四季度还在下行，但是已经接近底部，我估计能够恢复到平稳的状态。　　伟业我爱我家副总裁胡景晖　　楼市回暖但不会出现往年的“狂欢”　　9月30日央行、银监会通知对于房地产下游市场购买力制约的松绑和支持，事实上承载了涉及托市稳定经济、扶持刚需保障民生、支持新型城镇化长远战略、缓解地方政府经济压力等多方面的意义。对于房地产市场来说，短期来看，新政将加快消化楼市库存、释放合理的市场自主需求，未来一段时间宏观楼市成交量上升、价格企稳的情况很有可能出现；而从中长期来看，在严格控制大城市人口增量、积极发展中小城市经济、推进新型城镇化的背景下，近期一系列的调控政策将成为未来引导人口流向，支持人口和产业结构调整的重要支持策略，对楼市的调控也逐步从微观的仅限于房地产领域的调控，逐步转向人口、资源、产业等宏观经济层面的调控。因此，对于市场而言，未来一段时间预计将出现的楼市成交量回暖并不意味着市场将如过去曾有过的年份那样，要经历“一场狂欢”，一系列政策的效用很可能将在相对长期、稳定的环境下逐步释放，成为调整我国城市、产业、人口结构预热升温的措施。　　上海易居房地产研究院研究员严跃进　　楼市出现逆转是个大概率事件　　近期涨价的策略有三个具体做法，即涨价的力度和决心有三个层次。第一类是故弄玄虚型，包括此前传出的部分房企酝酿涨价的文件流出，其实是捏造的，但不排除房企希望打一场心理战，试图扭转房地产市场看跌的情绪。第二类是试探市场型。此类涨价策略还不能成气候，主要是通过涨价来测算成交量是否会上升还是下降，从而制定第四季度的价格走势。第三类是踌躇满志型。此类涨价的策略比较坚决，对于未来市场也比较看好。随着销售业绩和资金状况的改善，第四季度容易涨价，尤其是改善型的楼盘项目。　　楼市出现逆转是个大概率事件，预计四季度成交量会逐月攀升，进而带动部分城市房价在第四季度止跌反弹。总体上说，未来楼市面临一个多格局、多方位、高频率的政策放松态势，整个市场乐观情绪会逐渐压倒看跌情绪。量价都有可能出现反弹，即把2014年的楼市从低谷给拉出来。[阅读全文]