森林里的洋房　　人物：杨先生　　年龄：58岁　　职业：自由职业　　购房经验：回报稳定的中心区学位房，仍然适合持有　　买家：曾先生　　职业：公司销售总监　　很多人都知道买豪宅能保值且增值空间较大，但如何选购豪宅则颇费心思。曾先生说其实不难，只要看准善于开发豪宅的品牌商家，跟着它去买房就行了，这是很稳当很省事的置业投资方式。曾先生个性开朗，在一家外企负责销售工作，因为职业关系，消息较多，选购目标也较精准。　　他认为，普通住房供应量多，影响其升值潜力，如果投资物业，首选还是豪宅。2004年，他在环市东路上班，看上了东风东路一个带有省级名校的社区，“当时二手房售价已到9000多元/平方米，算是很高的了。但我认为有名校资源，于是买了一套80多平方米的单位。事实证明，这个楼盘的价格随后一直上涨，现在要每平方米三四万元了。这个楼盘还证明了物业管理对房子非常重要，这个楼盘的物管很不错，在业内可以算数一数二，这就让房子更加保值。”曾先生说，自己用实际居住验证了这个楼盘开发商的实力，随后的置业选择中，地段、商家品牌和物管就是必看的因素。　　由于对开发该盘的商家有了好印象，曾先生对该商家追随度也逐渐提高。2006年，它在珠江公园旁又开发了一个豪宅项目，开盘当天，曾先生毫不犹豫购置了一套120平方米的单位，售价不到1.3万元/平方米，至今该盘二手价已逼近5万元。两次入市让曾先生更加坚信，跟着品牌商家买房不会错。在2008年、2010年，他继续购置了该商家的物业，2012年年底追到了佛山，购入一套150多平方米的大户型，“当时遇上商家的年底促销，最终成交价1.2万多元/平方米，这个板块应可以像珠江新城那样，发展潜力较大。”他还说，该商家如果继续开发豪宅项目，还会考虑入手。

　　湖山别墅一线临湖　　文/图 羊城晚报记者 陈玉霞　　又到年底商家冲刺业绩之时，不论是郊区盘还是市中心的楼盘，促销已成为主旋律，这其中不仅刚需楼盘在积极促销，就连定位较高的豪宅物业，也加入到促销行列。记者从荔湾江景豪宅珠江鹅潭湾了解到，该盘正在推一批特价单位。　　　　豪宅价格　　要看供求关系　　不同的人从不同的产品角度出发，会得出楼价太高或实惠的结论。但如果楼价不能得到市场的认可，楼盘长时间成交量不足，价格就会下降，直到市场接受为止。豪宅价格是否合理，主要看供求关系，是供不应求还是供大于求。如果产品够稀缺，且供应量不大，开发商就一般很难有降价促销的打算。真正的豪宅像一艘航空母舰，玩的是综合实力，能够经得起时间考验，成为业内经典，价值不会随楼龄的增加而降低，反而会稳步走高。　　　　广州的“豪宅”供应量其实不少，它们之间面临很大的竞争，在限购政策还没有取消时，购房者对这种“豪宅”不会特别情有独钟，既然中大面积的豪宅销量一直难以暴增，那么商家也无需端着高架子，该降价的还是要降价。不断增加的高端新货，对眼下巨量的存货更是一种新压力，虽然市场现在有些回暖，11月份成交量有7000多套，但还没到“热”的程度。至于明年的市场，还有限购政策、宏观经济走向等不确定因素影响，所以随行就市就是目前最务实的应对市场策略。　　豪宅价格也要随行就市　　豪宅的价格是不是一定就要比普通物业的要高很多？中原地产项目部总经理黄韬、合富房地产经济研究院院长龙斌等均认为，豪宅也需要合理定价，而不是漫天开价。“我们监测了房王数据中心，到12月中旬为止，以销售总金额排名看，排名前十位的楼盘有中海花城1号、保利天悦、雅居乐剑桥郡等豪宅，成交均价分别为每平方米约4.8万元、3.9万元和1.6万元。”龙斌表示，现在市场卖得好的豪宅项目，都是自身优势比较明显、综合素质比较高的项目，当然，少不了的一点就是定价合理，只要是随行就市的定价，豪宅销量就应该不会差。从实际情况看，上述三个定位豪宅的售价，与周边楼盘售价差不多，加上品牌效应推动，就能为市场接受。　　促销并非刚需盘的专利，年底楼市掀起的促销大战，在豪宅市场上也有反映。荔湾的珠江鹅潭湾近日推出特价单位，带豪装最低价2.63万元/平方米，毛坯2.36万元，一些看楼者表示：“旁边的望江中小户型也要2.2万-2.3万元，对比起来，这里的特价单位还是有吸引力的，但最小面积都超过140平方米，总价较高。”业内资深分析专家肖文晓认为，明年还有不少地王级项目上市，且市场还存在不确定性，而要避免不确定性可能产生的风险，在当下随行就市定价走货就是最务实的应对策略，入袋为安，因此豪宅促销的现象也就不可避免地出现。　　　近日老城区一套卖出10万元/平方米的单位被市场热议，它是一个楼龄超过20年的单间，面积不到20平方米，之所以能卖得到如此高价，除了因为小面积，更主要的原因在于具有省级名校学位。这样的单位算不算豪宅？再看一些郊区的项目，不仅具有山景或江景乃至海景，且产品、园林等都设计得非常出色，单价没有超过2万元，这样的产品不是非豪宅？一直以来，市场对豪宅的定义比较广泛并没有定论，有些人认为豪宅是身份象征，说出那个楼盘名，听者都会啧啧称赞才是豪宅；有些人认为大宅就够豪，一层一套三四百平方米的单位就足够豪气；也有些人认为只要在寸土寸金的核心路段内，哪怕是一套三四十平方米的公寓，也可以是很贵气的豪宅。　　尽管豪宅定义多样，但专业人士有一个共识，就是豪宅不等于贵价盘，豪宅与价格没有必然联系。“豪宅并无绝对的标准，也不能单纯地以价格或面积界定，鉴定豪宅的含金量，要从价格、地理位置、宜居环境、物业管理及商家实力等综合考量。”黄韬表示。肖文晓也认为，豪宅的价格高只不过是它的表象，豪宅之所以能成为豪宅，是因为此类产品在市场上具有稀缺性，如地段稀缺、人文或景观资源稀缺等，只有具备了其中一种或多种兼备的稀缺性，才具有打造成为豪宅的可能性；但仅有稀缺性也不行，商家做出来的产品还必须上档次，因此，不是说卖得贵的就是豪宅，价格亲民的就一定不是豪宅。

　　今年11月份，济南就M3、M4公开征集可行性研究报告。M1、M2去哪儿了，省城到底规划了几条地铁线?记者多方采访获悉，省城拟规划11条轨道交通线，其中规划地铁线8条(近期6条，远期2条)。　　根据济南市有关部门11月份公布的轨道交通M3、M4线征集可行性研究报告，线路与站点分布首次曝光，M3线工程为非遗园至郭店段。线路西起非遗园，连接了非遗园、济南西站、腊山片区、八一立交桥、省体育中心、千佛山、奥体中心、唐冶章锦片区中心等客流集散点，止于郭店。M4线北起姬家庄，连接了黄台、北园大街、东仓、解放桥、千佛山、七里山、王官庄、大庙屯等客流集散点，止于大庙屯，线路全长23.8公里。　　记者了解到，通常城市地铁被冠以“M”字头，“M”是METRO的缩写，一般分布在城区。M线最高时速为80公里，站距为1公里左右。一般使用大型车，6节编组。　　既然公布了地铁M3、M4线，肯定还有其它地铁线。带着这些问题，本报记者多方采访了解到，除了M3、M4线外，济南还规划近期建设M1、M2、M5、M6线，其中M1线或将连接西部城区与即将开工的新东站;M2线则连接十六里河与泺口;M5线南头同样在南部山区的中西医大学，北口则在蓝翔中路附近;M6线为横向线路，西至槐荫区于家庄北，东部终点为高新区东枣园。远期规划预留M7、M8线。　　再加上已经通过规划审批的R1、R2、R3三条轨道交通线，11条线路几乎穿越了济南大型住宅区和交通枢纽，且各线路都有连接点可换乘。　　交通专家许云飞在接受采访时曾表示，城区轨道交通不适合用轻轨，轻轨运行时会产生巨大的噪音，还会带来其他环境问题，影响居民生活和房地产市场。这或许也是济南市规划地铁线路比较多的原因之一。这些规划还都有待可行性研究，M3、M4线已先期公开征集可行性研究报告。M3贯穿经十路、M4走历山路，这两条线位于泉水敏感区边界，一旦这两条通过可行性研究，其它地铁规划线路实施的障碍将大大减少。　　按照济南市规划，作为市域轨道交通的R1、R2、R3线将首先开工建设，记者了解到，目前三条线路规划、用地都已经通过审批，建设资金也有了筹集渠道，此外，三条线路投入运营后所需一线工作人员也正在紧张培训中，首批246名学生将在2017年毕业入职。　　将污染影响降到最低　　2013年5月19日，《济南市轨道交通近期建设规划(2014-2018)环境影响评价》公示，提出为保护泉水万无一失、安全第一，轨道交通建设将避开市中心区和泉水保护敏感区，同时要加强东部、西部城区与中心城区的联系，适应城市中心扩大、向北发展的趋势，将选取R1、R2、R3这3条线路首先建设。　　今年6月28日，轨道交通项目进行了第二次环评公示，提出拆迁房屋和地下管线以及施工期间生态破坏、噪声、振动、废气、废水、固体废弃物会对环境产生影响，建成后环境影响主要为噪声、振动、电磁等。建议施工期间采取优化设计减少征地拆迁、施工中各种噪声性作业尽量安排在昼间进行、运营期安装声屏障设施等措施，将环境影响降低到最小。　　经过环评，中铁二院工程集团有限责任公司等专业单位得出结论：济南市轨道交通近期建设规划(2014-2018年)符合国家环境保护要求和能源政策;　规划与城市总体规划、环境保护规划等总体相符合。从环境保护角度分析，规划是可行的。　　轨道交通工程量巨大，操作不慎可能会造成难以挽回的损失，尤其要注意保护泉脉。早在2013年底，济南委托北京城建勘测设计研究院对R1线进行勘探，并形成了勘探报告。项目负责人黄伏莲表示，她认为济南修建轨道交通是完全没问题的，但如果在泉水敏感区内施工，需要特别谨慎。　　2014年11月20日，山东省住建厅邀请来自北京、上海、成都、济南等地的7名专家组成专家组，对《济南市轨道交通建设规划》进行了审查，专家一致认为，济南建设规划论述清晰工程方案合理，建设规模适当，资金筹措方案可行。　　用地方面，近日，槐荫国土分局对济聊城际R1线(槐荫段)沿线进行了实地踏勘，对工程施工线路进行了规划、用地、权属审查，认为项目符合用地综合规划，予以通过。　　在11月3日的济南新闻发布会上，发展规划研究室主任谢