据说，在很久以前，鲁能的祖先“地产”，就曾经见过“天空之城”，那里拥有着完美的规划、先进的科技、和谐的人居，甚至一片鸟语花香、欣欣向荣。可是，只有经历风暴、排除艰险，才能看见天空之城的真正模样。十年前，拥有“江北第一大盘”之称的鲁能领秀城插旗济南南部，从此开始了十年的“造城运动”。在这十年里，有过汗水、有过喜悦，遇见了朋友，也迎来了其它地产后裔们的竞争……　　2014年11月，位于华山片区的千亩大盘中海华山珑城亮相，开盘当日销售达40亿，再一次将济南楼市超级大盘推到购房者面前，成为业内外目光聚集的焦点。　　从2005年开始，有着“江北第一大盘”之称的鲁能领秀城插旗南部，大盘造城开始进入人们的视野。随着房地产的发展，如今济南东、西、南、北四区域都可现超级大盘的身影。　　在西部，恒大撑起格局，多盘联动，土地储备在千亩以上，融汇今年也将带领旗下的融汇城项目，进军“造城运动”；在北部，中海地产斥资超过31亿元拿下华山片区近60万平米土地，打造千亩大盘，将北部区域价值提升至一个新的高度；在东部，绿地集团规划了20多平方公里的“一线三城”，这一产城一体化项目将未来东部的宏伟蓝图了然呈现。这些大盘的布局规划全面升级，多集旅游、商业、居住、服务等多重功能为一体，打造真正意义上的“城”。　　大盘进入千万级较量时代　　在济南，楼盘开始用平方公里来计量，超级大盘造城已然不是夸张的说法，济南楼市正迎来实力开发商成片开发造城的千万级较量时代。　　去年11月16日，推出不到一年的中海华山珑城正式开盘。开盘现场选择在济南高新区国际会展中心，当天到场人数达3万多人，成功销售5000多套房子，销售额达40个亿，平均每四秒钟成交一套，单盘销售创造全国纪录。据了解，中海华山珑城总用地约14.6平方公里，公园区6.8平方公里，各类建设用地约5.0平方公里，地上总建筑面积约960-1160万平方米。在未来，华山项目将发展成为集历史文化、生态景观、旅游休闲、商务居住等多功能于一体的国际级生态文化旅游新城，将以新城带动北部地区的繁荣发展，提升济南城市形象，升级济南城市服务职能，形成济南城北生态宜居地。　　而在济南东部，绿地规划的20多平方公里的“一线三城”项目也开始启动。首期500万方绿地城目前正在接受预约，推出的户型主要以75-130平米为主，包括两室、三室的高层、小高层房源。　　在济南西部，恒大地产储备土地在千亩以上。继恒大雅苑后，恒大地产在济南西客站片区不断出击，先后有恒大翡翠华庭、恒大金碧新城、恒大世纪广场、恒大天玺、规划中的恒大国际金融中心面世，他们有不同的风格，却彼此协调的集约在一起，呈现一个不一样的西部恒大新城。　　造城运动提升区域价值　　事实上，开发商大规模拿地造城，一方面可以成就自己，另一方面也在塑造城市。　　“对于大开发商而言，市区土地推量有限，招拍挂成本越来越高，开发利润也在不断摊薄。城市外围则不一样，一方面土地成本低廉，另一方面可以通过战略性合作拿下大幅地块，如规划恰当，随着后续配套的完善，利润十分可观。”一地产公司营销副总透露，在中小地块竞争上，大开发商并没有优势，而超大地块考验资金和运营实力，大开发商的优势更明显。　　而开发商成功“造城”后，对整个城市的提升作用也不言而喻，它们往往成为新区开发的“领头羊”，也被周边其它开发房企所借势。在采访中，东部一本土企业营销总监毫不掩饰的告诉记者，品牌房企的进入，特别是规划有超级大盘的开发商，无形中为项目带来客流，在产品定价方面也有一定的提升空间。大盘进驻，羊群效应开始发挥作用，带动后续开发商不断介入，形成新的楼市开发和置业热点，对城市形象的提升大有裨益。　　有业内人士指出，复合型的大项目运作起来肯定困难大、周期长。但是大盘的好处是它的空间感更强，内容更为丰富，规划价值更高，可持续发展力更强、可产生复合效应，对城市发展有利。　　大盘造城 置业“受惠”　　大盘最突出的优势便是配套齐全，可保证日后社区居民的生活品质。以鲁能领秀城为例，深耕九年来，在为市民提供更多置业选择的同时，也在不断完善、升级自身的配套。去年12月28日，鲁能领秀城贵和购物中心开业，56万平米的商业综合体为社区居民带来高端生活体验的同时，也将南区区域价值再次得以提升。作为济南名副其实的教育大盘，鲁能领秀城先后引入山东省实验幼儿园、省妇女儿童活动中心幼儿园、胜利大街小学、育英中学，全程公办名校为业主子女提供优质教育。据公司负责人称，鲁能还有两块教育用地未经启用，接下来会考虑继续引进名校，打造泉城一流专属学区。据悉，整个鲁能领秀城建成之后，将容纳8-10万人居住。“为了更好的服务业主，让业主得到实惠，接下来，社区交通微循环系统、甲级专科医院等配套也将纳入建设规划。”鲁能亘富公司负责人说到。　　在中海华山珑城，据了解项目规划有1所高中、2所初中、1所九年义务教育学校、4所小学、8所幼儿园，由济南市外国语学校全盘担纲。与此同时，项目内计划配备占地75亩的医疗设施。　　除了齐全配套，在价格方面，大盘开发的首期产品往往遵循低开高走策略，性价比很高。位于济南市二环南路与二环西路交会处的融汇城项目，以文化产业生活城为定义，即将以3999元每平米的价格推向市场，直接将济南的房价拉回了“3字头的行列”。“而如果赶上整体市场环境不好，开发商会拿出更大的让利空间，购房者可直接受惠。”一楼盘置业顾问说到。记者调查也了解到，目前一些品牌大盘开始推出的优惠房源，对于购房者来说不失为好的购房时机。　　(楼市记者 陈晓翠)　　影评：　　房企们的造城运动，让融合着居住、商务、休闲娱乐、星级酒店的综合体和超级大盘在济南的各大区域崛起，甚至成为了地标性的存在。回到济南市场，近年来在鲁能领秀城和中海国际社区的带领下，购房者也开始热衷购买大盘。然而，大盘的发展仍需警惕过度开发、配套不全、人气不足等危险。所幸就目前而言，济南的大盘发展仍然较为健康，无论是从中海华山的单日销量40亿，还是融汇城将济南房价拉回三字头来看，大盘仍然对济南楼市进行着正能量革新和深化市场竞争的影响。　　

　　曾经处于青春发展期的地产界，选择最为优秀的学生，对他们加以培训并推向市场。主人公恒大、绿地、中海、保利、万科等品牌房企成功入选，它们在经历了探索、磨砺等一次次的考验后，如今终于成功入驻了济南，并完成了市场布局，成为了地产界的先锋和领袖。　　2001年，济南阳光100项目启动，济南首个大盘开始建设。如今十四年过去了，济南已先后迎来了保利、绿地、中海、恒大、华润、龙湖、融创等全国一线品牌房企的到来。它们以超高的速度布局齐鲁，并在济南东、西、南、北、中等各个区域，实现了开拓。“全国一线房企的到来，对我们本土房企来说确实像狼来了。”曾有房企的负责人向记者坦言，近年来本土房企的份额受到了挤压。全国一线房企快节奏的开发、大手笔的规划和精准的营销都让他们大开眼界，甚至自愧不如。　　迅速大规模拿地，　　快速开发　　2013年9月26日，恒大地产旗下四家公司，一举拿下了西客站12块土地，总用地面积达55m2,总耗资达38亿。2013年11月10日，位于该地块上的恒大翡翠华庭项目开盘，劲销5.2亿。此时，仅仅距离恒大拿下该地块的时间还不到2个月。这样高超的速度，对一般的本土房企而言，往往是无法想象的。2013年4月，同样拿下奥体西路某地块的本土房企，首次开盘的时间却在2014年11月，距离拿地已经过去了整整19个月。“很多本土的房企，往往在拿完地之后，才考虑用该地块来开发什么样的产品，而像恒大、万科这样的一线房企，因为有标准化产品体系成果，在拿地之前，就已经充分论证产品和设计方案，在拿完地后，就马上进行开发，这样既节省了土地成本，又能迅速回流资金。”对于恒大的开发模式，业内人士刘先生称，并不是所有的房企都能采取这样快节奏的开发模式，它要求企业具有完整的标准化的体系成果，并且管理团队还要能承受如此高压的、快节奏的开发，这不是一般的房企可以做到的。　　一线房企热衷新片区，　　带动市民新城置业　　2013年9月龙湖地产终以8.69亿拿下济南西客站五宗地块，成为进驻济南西部的又一个一线房地产企业。如今，西客站片区已经拥有了万科、绿地、恒大、金科、融汇、海亮、龙湖、鑫苑等8家全国知名品牌房企进驻，而东部片区，更是汇聚了中海、保利、恒大等一线房企。但是相比市中心而言，一线房企的布局就要少得多，仅有恒大帝景和世茂天城、保利海德公馆等为数不多的几个项目。　　“品牌房企进驻新区，一是新区地价比市中心便宜，二是拆迁压力小，出售的大多土地都经过熟化，符合一线房企快速开发的要求，同时一线房企的品牌实力较强，对市民而言具有品牌号召力，并且新区政府往往有招商引资政策，品牌房企进驻新区要比进驻市中心的成本也要低得多。”刘先生表示，正是由于这些原因，一线房企比较热衷新片区。而它们的进驻，往往也会带动更多地产商的进驻，从而促进新城的发展和一线房企自身开发项目的增值、升值。　　因地制宜，　　大城多由品牌房企造　　如今，济南东、南、西、北部都有“大城”的规划，除了南部的鲁能领秀城由本土房企开发，北部的中海华山珑城、西部的融汇城、东部的绿地城，都将由品牌房企开发。缘何品牌房企热衷造城？不少业内人士认为，近两年快速发展，为促进新区发展，政府部门在土地供应上往大地块方向有所倾斜，一方面吸引实力雄厚的大牌房企进驻，另一方面也想通过大牌房企造城模式，带动区域发展。　　事实上，当前300亩以上的大项目也是近几年才逐渐增多的。追溯到十年前，济南房地产开发还处于初级阶段，基本上以本地开发商为主。他们资金实力相对有限，土地价格也相对便宜，仅有个别的资金实力雄厚的开发商进行了圈地。　　随着城市发展提速，全国大牌相继进驻，为满足大牌房企的需求，国土部门推出多宗大地块，以便品牌房企拿地后，可以打造成有影响力的综合型项目，既填补区域的配套空白，也能带动区域的发展。　　精准营销，　　一线房企常善创新　　“以前我们在售楼处里等着就行，现在不行了，竞争太激烈了。”说起近年来济南房地产市场的变化，一家本土开发商坦言，越来越多的外来品牌房企进驻济南后，营销手法多样化，营销带动的销售也越来越明显。　　对于一些一线开发商而言，控制成本，取得良好的销售业绩是最重要的结果，而决定成败的关键因素就是销售手段。近几年来，几乎所有在济南居住的人们都感受到了楼盘销售手段的翻新。例如2014年中海华山珑城、绿地城针对目标客群派送大白菜、橙子等活动增加了楼盘的到访量和成交量。而保利华府针对购房者的学区需求，签约山师附属中小学，为购房者打造最优教育。开发商从宣传、优惠、服务一系列领域实现在营销创新上的突破。　　“这些宣传、渠道上的创新并非是房企营销创新的全部。很多项目从产品设计、社区配套、甚至是楼盘定位都发生了极大的变化。”这也是品牌房企的一种营销创新，业内人士刘先生说，像恒大、万科入驻济南后，开始主打了市场上未曾出现过的精装修、全装修产品。龙湖地产入驻后主打低密洋房，这些都是品牌房企的精准定位、营销创新，而本土房企因为自身实力和眼界等局限往往并没有注意到这些问题。这些年房企之间的竞争加剧后，本土企业的创新能力也有所改观。　　(楼市记者 杜壮)　　影评：　　楼市在限购、限贷政策发出之后，动荡、萧条的本土房地产市场需要注入外来新鲜血液。作为全国龙头房企的万科、恒大、中海等一线房企深谙市场发展之道，在动荡中重整旗鼓，房企大鳄们在稳固一线、中心城市市场地位的同时，已经在逐步加大在二、三线市场的布局和投资纷纷布局二三线城市。在外部时局动荡不安和内部竞争激烈的背景中，一线房企运筹帷幄，从产品品质、营销理念、营销公关等方面改变着房地产市场。　　

　　临近春节，楼市促销活动增多也为购房者带来好时机，各开发商年底走量回笼资金都让楼市有回暖迹象，新开盘项目也取得了不错的销售成绩。但是目前泰城楼市市场供应依然强劲，仅去年12月份就有15个项目拿到预售许可证。业内人士表示，2015年楼市竞争会更加激烈。　　上月各类房产成交1496套 楼市年末冲关优惠大　　据泰安市房产交易中心网站统计，11月份泰城各类房产成交1171套，12月份成交各类房产1495套，环比增长27.66%。成交面积162018.82

　　本土房企在沉睡数年后，终于苏醒过来，然而这个世界已不再是它们过去所熟悉的样子，各类型的竞争对手层出不穷。于是鲁能、鲁商、重汽、黄金、银丰、祥泰等本土超级地产英雄聚集在一起，组成史上最强大的“复兴者联盟”，共同迎接外来房企的竞争，为复兴本土荣誉而战。　　10年之前，济南地产市场刚刚迎来第一批外来“野蛮人”，当初的本土地产商规模还不足以与外来品牌抗衡，但市场认可度依旧很高，房地产行业如火如荼，各家都赚得盆满钵满，没有太多的顾虑和担心，济南城还有着大片未开发的黄金土地，大家你一块，我一块，干得热火朝天。房地产市场一路高歌，发展迅猛，造就了许多成功企业，富裕了一方经济，推动了消费增长。但市场的发展本来就是一个优胜劣汰的过程，靠着本土优势吃饭的房企终究抵挡不住外来地产大鳄“入侵”的潮流。但是本土房企并没有因此沉沦，而是继续以品质为本，实力迎战。　　群狼入侵　　守卫战一触即发　　2002年，阳光100国际新城横空亮相济南。作为济南腾龙换业的房地产开发项目，因其是济南首个超过百万平米的体量以及“外来大鳄”的开发商身份，在省城房地产市场引起了巨大的震动。新世纪之初，外来开发商在济屈指可数，与阳光100同期的也就是外海、新世界等地产公司，省城地产圈的第一轮洗牌开启。2007年之后，在国内知名地产大鳄陆续进驻济南，如南益地产、鑫苑地产、天鸿地产、海尔地产、海信地产等。之后经过短短不到五年的时间，更多一线大牌房企登陆济南。2007年2月，海尔集团取得了全运村项目的开发权；同年10月，保利山东置业集团有限公司成立。　　2008年更是省城地产界热闹的一年，天鸿地产3月份拿下田园新城地块，成为登陆济南北部的首个“造城”项目；同年，中海地产济南公司成立，开始大手笔开发；海信地产2008年在济南的开发面积战略储备也达到百万平方米；同年年底，海尔地产、绿城置业联袂开发的海尔绿城全运村开盘，省城楼市一度沸腾。2009年7月，上海绿地地产高调进驻济南，随后北大资源、深圳华强、恒大集团相继而来；2010年1月，恒大拿下长清区长清大道北地块，之后绿地地产相继拿下西部腊山、西客站片区8宗土地，外来房企开始争抢济南市场。　　2012年，万科来了，济南楼市再度震荡。2013年龙湖入济拿地，2014年初项目亮相；紧接着，荣盛来到济南，一年内拿地开发，取得销售佳绩；随后融创也悄悄地在济落地，售楼处迅速建成开放。这一年，还有中弘、中垠、德润、立天唐人等开发商卷土而来，省城楼市可谓再次掀起“群狼入侵”的高潮。　　如今，恒大集团、保利置业、华润置地、中海地产、绿地集团、世茂地产、金科地产、绿城置业、龙湖地产等30余家一线开发商已经成为土地市场、开发市场、销售市场的绝对主力，加上本土的房地产巨头鲁能地产、重汽地产、鲁商置业等，驻济开发商之间的竞争，已经逐渐升级为国家一线开发商之间的竞争。　　风云变幻　　复兴者优胜劣汰　　国内一线品牌房企的到来，给本土房企带来了巨大的竞争压力，同时也带来许多先进的开发理念和管理思想。在规划设计、建筑风格等方面统一规划，在提升市民居住品质的同时提升了区域环境。本土房企或者在“与狼共舞”中发展壮大，或者黯然退守，从市场前列销声匿迹。鲁能地产、重汽地产、银丰地产、鲁商地产、黄金地产等在本土房企中走在了前列，在“御敌之战”中奋力冲锋，延续着济南本土房企铿锵不屈的拼搏精神，用责任和精品守卫着本土地产的灵魂。　　回望21世纪初期，除了为数不多的外来企业，当时活跃在房地产市场上的开发商大多是民营或老牌“国”字号本土开发企业：三庆房产、普利房产、天业房产、齐鲁置业、海蔚置业、三联房产、市开发房产、一建房产等都曾在市场上神采飞扬，而如今，其中不少开发企业已经渐渐淡出人们的视野，或是因为资金实力不足无法与外来地产大鳄抗衡，或是管理机制和开发理念落后不能满足市场的需求，楼市格局变迁一次次上演。据山东财经大学山东省房地产业发展研究中心数据统计，鲁能领秀城在刚刚过去的2014年，取得了单项目销售金额17.06亿的佳绩，在群熊混战中位列第五，成为本土房企的翘楚。　　再看大手笔进入济南的外来房企，阳光100国际新城经过11年的耕耘，成为区域内典范大盘，如今阳光100依旧活跃在济南房地产市场，一座城中城在济南已经无人不晓，2014年更是在市场平平之年，取得了很好的销售成绩，很多时候济南人已经把阳光100当做济南的阳光100了，因为它的深耕，早已华丽地融入济南，融入济南生活。据山东财经大学山东省房地产业发展研究中心数据统计，2014年一线企业继续领跑济南市场，TOP10榜单外地房企约占8成。恒大地产、中海地产、绿地集团在近四年一直在前三把交椅争夺不下，刚刚过去的2014年，恒大地产以5.9亿元的优势力压中海坐上了省城地产销售额的头把交椅，绿地紧随二者之后，位列第三名，再看三家房企的销售数额，都超过了50亿元，恒大66.1亿、中海60.2亿、绿地59.3亿足够让地产圈震撼。　　此外，行业集中度更加明显，其中TOP10企业占据全行业约半壁江山，销售金额和销售面积均占比达43%以上。行业蛋糕的大部分被大型房企所占有。本土房企仅有鲁商、鲁能二兄弟跻身榜单前十，鲁商地产以27.4亿元的销售金额跻身企业销售额排行榜top10位列第六，鲁能地产则以19.6亿元的销售额搭上地产销售金额十强榜单的末班车。　　(楼市记者 葛未斌)　　影评：　　无论谁来谁往，济南是泉城人民的家园，好产品好物业才是王道，任你全国地产大亨也罢、本土民营地产商也罢，精工细作出精品就会得到消费者的认可。龙湖来了，花园洋房的标杆，值得济南很多房企去学习，万科来了，新颖的营销模式，严密的管理值得各家房企去取经借鉴，而鲁能的坚守，扎实创造了南城大盘的神话，重汽的责任、诚信品质树起了本土房企的标杆，本土的复兴者同样有很多值得我们骄傲的地方，与狼共舞，舞出精彩，得益的是消费者，是我们这帮影迷。