市场低位徘徊、限购相继淡出、信贷政策调整……如同很多业内人士所述，中国房地产进入又一轮调整期。本轮调整与始于2008年的调整有何不同?未来房地产走向如何?……针对这些业内坊间普遍关注的问题，来自台湾、深耕山东市场九年、历经多轮调控与两次重大市场调整的太平洋房屋山东总部总经理林宪周在本期《新华有约》栏目中给出了自己的看法。　　林宪周总经理认为，与始于2008年的楼市调整不同，本轮调整中国房地产的供求关系发生了逆转，由之前的供小于求或者说需求过热转变为供大于求，商品房滞销导致库存过多。而消化存量的目的不得不借助限购取消、限贷放松来实现。　　在林总看来，中国房地产市场化以来，习惯了福利分房配房的老百姓尚不适应由“被动分配”到“主动购买”的角色转变，加之对市场、政策不确定性的担忧，就产生了恐慌性购买心理，继而转化为恐慌性购房需求。这种恐慌性购房需求在2008年的经济危机中受到抑制，但随即又被更大程度地刺激从而释放，导致需求爆发，楼市过热。因此，必须通过限购等调控措施加以遏制。　　本轮楼市调整则不然。一方面，之前房地产市场的爆发为中国房地产市场积累了数量相当可观的存量房，加之已经售出但仍旧空置的空房，楼市供过于求的状态不言而喻。另一方面，之前的恐慌性购房需求慢慢变理智，刚需购房力量慢慢变薄弱，尚未满足的购房需求又被限购以及越来越严格的贷款条件所抑制。在这两种因素的共同作用下，楼市陷入低迷。而为盘活存量房从而恢复经济社会活力，限购取消、限贷放松就成为历史必然。　　林总表示，在本轮调控之前，刚需是中国房地产交易的主导力量，现在“第一波所谓满足家庭基本购房需求的”透支式的刚需购房潮已经过去，接下来将是改善型需求发挥主导作用的时代，而限购与限贷压制的正是这部分改善型的换房群体。欲盘活房地产必须盘活改善型需求，由此政策放松势在必行。“只要这些政策能够落地的话，交易量可以逐渐盘活起来”。　　同时，林总认为，今后开发商应该建造更多中高端的房屋，而不是停留在满足基本住房需求的层次。　　谈及未来中国房地产的走向，林总认为“房地产最坏的时期已经过了，楼市将步入正常化”。　　究其原因，一方面，限购、限贷相继放松，甚至今后二手房的交易税费也可能有所减免，这就让原本被抑制的购房需求得到释放，交易量就会被盘活;另一方面，购房者购房理性的回归、未来房地产调控长效机制建立又约束着需求及房价不会爆发式上涨。因此，至少在未来两三年内，中国楼市将维持在正常化水平。　　在未来，如果房地产调控长效机制能够建立，那么中国房地产市场将会慢慢与西方接轨，行政调控慢慢退出，市场供需将发挥决定性作用。　　入驻山东九年之久，谈到太平洋房屋在山东主要驻地青岛与济南的房地产市场走向，林总也有清晰的观点。林总认为城市的房地产发展必须要有人口支撑，与北京、上海每年以百万计增长的人口状况不同，在其入驻山东市场的九年间，济南、青岛的年均人口增长量仅有两三万人，且本身人口基数不大，购房需求不够强劲，加之两市目前积压的商品房库存尚需时日消耗，因此房价上涨的空间有限;不过已经取消的限购政策及有望更加放松的限贷政策还是能够带动这两个城市的商品房销售量。所以，在未来的两到三年，济南与青岛的楼市基本能够保持稳定。(新华房产记者 陈琳琳)

　　天津10月30日电 (记者 刘家宇)包括限购松绑、房贷放宽、契税下调在内的天津市房地产调控十六项举措(简称“津十六条”)，30日全面“落地”，该市房地产调控由此步入新的阶段。　　进入2014年，全国楼市走低，继6月底呼和浩特“首吃螃蟹”，正式发文确定取消限购后，厦门、武汉、杭州、苏州、温州、宁波等地亦先后加入取消限购行列。　　过去两月，天津频传楼市“松绑”消息。9月，天津滨海新区实施差别化购房政策；本月17日，天津市国土房管局等六部门联合发布房地产调控新政“津十六条”，相关政策30日全面实施。　　根据“新政”，取消非天津户籍居民家庭在办理购房和房地产权属转移登记手续时需提交缴纳社会保险证明、个人所得税纳税证明的限制性规定；对个人购买90平方米及以下家庭唯一住房时，按照成交价格的1%征收契税；取消对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定等。　　业内人士认为，“津十六条”针对购房资格、信贷政策和税费政策方面的调整，不仅可以吸引刚需置业群体积极出手，还将带动改善型需求购房者的集中入市。　　南开大学滨海开发研究院副院长刘刚分析，目前京津冀地区人口总量约占全国人口总数的9%，基于全球经济区形势判断，未来这一占比有可能增至18%。他表示，伴随京津冀协同发展战略的深入，天津将成为北京增量人口的重要承接地，房地产市场需求旺盛。　　谈及未来天津房地产市场价格走势，刘刚认为，大涨大跌的可能性不大，趋稳将成常态。他说，天津快速增长的经济对房地产依赖程度很大，但这是中国城镇化过程中必须经历的阶段。“调整期能咬牙坚持过去，将迎来新一轮增长。”(完)

　　近年来,随着外来开发商不断进入济南市场,也带来了先进的精装房开发理念,在当前调控政策不断的情形下,恒大、万科等重量级房企均推出了精装房。精装房免去了装修的种种烦恼、时间和精力,精装房将逐步成为行业发展的一种趋势。　　　　放眼济南楼市,多个项目推出　“精装房”。精装房概念是相对毛坯房而言,精装房不等同于普通的装修房,它是装修房中的高端产品,其装修标准必须达到一定门槛,比如装修精致、质量有保证、符合相关的节能环保要求。　　　　购买精装房到底合不合算,开发商有开发商的算法,购房者也有各自的小算盘。　　购房者任先生说:“我不会买精装房,本身精装房可选余地小,就那么几个盘,要么地理位置不合适,要么价格不合适,要么配套或其他方面不喜欢。其次,精装房的宣传标准往往虚高,自己装会省钱。还有精装房的质量标准难以让我放心。此外,装修风格千篇一律,缺乏个性。”与开发商直接打交道较多,济南金域博房地产顾问有限公司总经理余永金告诉记者:“我觉得精装房相比而言还是划算的。就我们所掌握的数据来看,夸大标准肯定也是有的,但是一般也只会比实际标准多三分之一,利润空间并不是特别大。”　　“第一,就装修本身而言,开发商装修所用到的物料肯定比业主自己装修便宜,因为他们走的是集团批量购买。再有他们做装修肯定比一般的老百姓更专业。另一方面,精装房也省时省力,适合现在的上班族。对于很多人而言,时间比什么都重要,站在一个购房者的角度,我以后买房,也会优先考虑买精装房。”　　谁来为精装修风险买单?　　在监理弱势、监管不足的情况下,谁来保证精装房的质量?事实上,开发商在与家装公司、购房者在与开发商打交道时,无论是精装房的建设还是购买,都存在一定风险。　　余经理说:“有些购房者对精装房有疑惑,无非是觉得对开发商精装的材料有疑问,是不是宣传的材料啊,是不是环保啊,会不会中间掺杂劣质品啊。我不能保证说所有的开发企业都是诚信经营,但是绝大多数做品牌的企业还是会看重精装房的质量的。我所接触的很多开发企业,做精装的,他们对精装的建材、装修的过程,把关都非常严格,不像购房者想象的那样。因为老百姓现在的维权意识都很强烈,开发商不可能用一时的利益,砸了维护了好多年的品牌。”　　　　尽管目前精装房在济南楼市开发中比例不大,但对于精装房如何保证的质量的问题,恒大、万科、海尔绿城等都采取了与一线品牌供应商建立战略合作联盟,保障装修材料品质充分发挥材料资源的优势。另外,据万科相关负责人表示,万科的工程检查系统从施工方自检、监理检查、项目自检、第三方检查、公司检查、区域巡检,到集团巡检,特设了7级管控系统。而海尔绿城全运村在装修过程中及装修完成后进行多轮多方一房一验,保障精装修品质。　　购房者在选择精装房时,最好找品牌房地产开发商,他们的精装品质以及物管服务等更有保证。　　□本刊记者　刘蕾　　　　　　　

　　自2004年开始建设,槐苑欣城已经断断续续建了10年,至今仍没有完工。苦等新房的业主为了早日入住,无奈成立了自筹自建领导小组,开始了自建路。据了解,目前小区3号楼和5号楼已经完工90%以上,预计元旦可以交房,但是本月28日槐苑欣城工作组发布一则公告称施工许可证已超期,建设行为不合法。这又给业主们泼了一盆冷水。西部最有名的烂尾楼到底是咋炼成的?记者进行了采访。　　　　10月29日下午,70多岁的崔大爷来到了槐苑欣城工地现场。自6月底工地复工之后,他几乎每天都要到小区两次。他的新房在5号楼,他盼着早日住进去。　　像这样每天来看房子的业主还有很多,他们再也等不起了。“我2006年在这里贷款买的婚房,现在孩子都上幼儿园了,房子还没建好。”来看房的王先生说,他希望房子早点建好,孩子将来能上营东小学。　　每次说到房子,55岁的张女士都很伤感。“俺婆婆46岁就没了老伴,一个人将5个孩子拉扯大,特别不容易。”张女士说,她的对象是5个孩子中的老大,他们2007年将八里桥附近的房子卖掉,在这里付款买了套房子,准备让老人晚年过点舒心日子。　　“一开始买的时候,我们拉着老人过来看了一次房,她特别高兴,整天盼星星盼月亮一样要住新房。”张女士说,可惜直到婆婆去世也没能住进来。而张女士一家则一直在外租房子,7年里搬了4次家。　　　　从2004年10月份槐苑欣城由山东金志房地产开发有限公司开始建设至今,10年间,停工、复工,反反复复上演。复工的鞭炮一次次响起,每次都承载了400多位业主的希望。10年间,同地段的房价从每平米3000多元涨到了1万多,然而业主们却只能对着工地望眼欲穿。　　槐苑欣城2004年开建,原本约定2008年交房。然而2007年7月,由于公司内部股权问题,楼盘开始盖盖停停。随着公司内部问题升级,2009年12月,小区彻底停工。此后,业主们多次维权。槐荫区为此成立了槐苑欣城工作组,在对购房情况登记核实后,承诺2011年4月15日复工。复工当天又一次放了鞭炮、摆了鲜花,工程却没有如期开展。　　2011年底,槐荫区打算由建委牵头复工,但是业主和相关部门没能达成一致。　　2012年2月,有消息称,青岛一家投资公司愿意为小区投资,并与山东金志洽谈了方案。然而,此次复工又一次落空了。自筹自建小组副组长李岱海说,2012年11月,山东金志房地产开发有限公司内部本已经达成一致,但是后来协议被否定。　　2013年10月,小区内又传出了鞭炮声。开发商表示,从1号楼开始复工,争取一年半之内向业主交房。这已经是2013年该小区的第4次复工。这次复工不久之后又一次夭折了。　　今年3月份,小区再次开工,但是两次遭到破坏,工作人员被打伤,电机被拉走。　　　　被逼无奈,业主们决定自筹自建。“今年6月3日,我们正式提出了自筹自建,并向有关部门提交了一个简单的方案。”李岱海说,随后,政府部门向他们提出了7条意见,他们每个都进行了落实。“我们取得了大多数业主的同意,还拿到了开发商的授权。”李岱海说,他们还成立了自筹自建领导小组以及项目部,项目部中还有业主负责法务。　　为保证资金规范使用,他们找了济南和诺拓普会计师事务所负责尾款的接收和管理。按照协议,施工过程中需要支付工程款时,经监理签字认可,槐苑欣城购房权益人领导小组协调开发商盖章签字,“我们和会计师事务共同办理资金支付手续。”李岱海说,他们的程序很规范,通过开发商找来了施工单位和监理单位。　　从6月底至今,经过4个月的建设,目前3号楼和5号楼已经完成了90%以上。“消防刚刚做完,现在正在做外墙保温并安装窗户,下一步就会安装电梯和玻璃。”李岱海说,建成后他们会联系济南市相关部门验收,正在施工的这两栋楼元旦就可以交房。　　对于剩余的几栋楼,李岱海说,目前相关手续还不完备,3号楼和5号楼交房后,他们就会着手办理相关手续。