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第16期
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图/东方IC 淘宝楼市 羊城晚报记者 张爱丽 随着楼市交易量的严重萎缩，广州二手楼市一些房源开始降价甩卖。羊城晚报记者连日采访了解到，“降价潮”正在由郊区向市中心蔓延，员村板块有业主因急于套现，不惜降价近70万元。 值得一提的是，曾在房价大幅上涨时期出现过的毁约现象再现二手楼市。不同的是，房价涨时，毁约的基本都是业主，而现在则是买家。 房源放出半年无人问津，业主无奈降价甩卖。位于番禺汉溪大道的一套99平方米的物业，今年初以180万元的价格挂牌销售，然而却一直没有捕获购房一族的芳心。无奈，该房源业主近日将其放盘价下调至130万元，单价由1.82万元降至1.31万元，这才成功出售。 事实上，在新盘促销力度不断增大，郊区二手房价格相继出现回落的情况下，广州市中心一些房源也扛起降价的“大旗”。据满堂红市场研究部周峰透露，一套位于珠江新城兴盛路的120平方米物业，几个月前以437万元的价格放盘，但一直未有人接盘，近期业主将其出售价直降37万元后才成交。 无独有偶，因“广州国际金融城”这一政策利好，二手房价曾在短短一年上升超五成的员村板块，今年却在国内二手楼市降声一片的影响下，开始放下“身段”，大幅降价甩卖。据中原地产美林海岸分行一工作人员透露，近几个月以来，员村板块二手成交价出现明显下滑，不少业主会给出5%-10%的降价空间，“如果业主急于套现，降价幅度会相应加大。”该工作人员称，最近该分行成交了美林海岸一套三房物业，初始放盘价为320万元，由于业主急于套现，且该单位房产证未过5年，税费相对较高，因此降价67万元至253万元成交，折合成交单价约2.3万元/平方米，放盘约一周，目前该盘市场均价为2.9万-3.1万元/平方米。 曾在房价疯涨期出现过的违约现象近期再现，不同的是，房价疯涨期违约方基本都是业主，而现在则是买家。位于番禺市桥区域的一地产中介顾问告诉羊城晚报记者，7月初，一消费者通过该中介在市桥沙湾板块看中了一套120多平方米的三居室，单价11860元。“在签购房合同时，买方向卖方预交了2万元的定金，并在合同中注明，如出现违约，违约方将给对方双倍赔偿。因为贷款审批等原因，双方一直未能完成交易。”该顾问介绍称：“然而，就在上个月中下旬，买方突然表示要放弃该套房。”该顾问无奈地表示，事后其才知道，原来该买家在同一地段以10173元/平方米的价格购买了另外一套三居室。 市民宋小姐表示，她今年初在芳村区域以148万元买了一套80多平方米的房子，但现在其同一小区内相同户型和面积的房源只售130万元。“如果还未完成交易，我也会毁约的，宁愿多赔对方几万元，也比亏近20万元划算多了。”宋小姐称。 花都区一地产中介也透露称，近期该店亦有一位买家提出毁约，现在双方还在协商。 “早在去年三四月份和2009年八九月份，也曾有毁约现象出现，不过那时毁约的都是业主。”上述位于市桥的中介顾问笑称，“现在轮到买家毁约了，真是风水轮流转。”
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对于接下来的金九银十，业内人士均表示，如果政策一直不放松，二手楼市只会在低位徘徊，9月还会出现量价齐跌,因一手楼必定会分流二手楼客户。 “‘穗六条’的限购令将非广州户籍人士的购房门槛提高了很多，要求他们缴纳社保的期限从1年延长到3年，就导致很多需求被阻，在满堂红成交的非广州户籍买家占了六七成，因此限购政策不放松，二手需求还会继续减少。”周峰分析认为。 不仅如此，中城地产负责人刘小姐也表示，一手楼金九银十的促销力度或会继续加大，那么其会分流更多的二手楼市消费者。 对于楼市限购政策近期会否放松这一问题，周峰分析称，三年的社保或个税证明这一限制,在“十一”前应该有放松的可能。“该政策一旦放松,或者恢复一年的社保或个税证明,则外地客户入市的难度大为下降,至少会有两成外地客户有意向入市。这些客户当中,不排除有资金相对充裕的人,不需要借助银行贷款,便可购房。需求一旦放大,楼价自然会重新向上。”（张爱丽）
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恒生中国行长林伟中 大佬面对面 文/图 羊城晚报记者 戴曼曼 在2013年初，曾有包括汇丰、恒生、星展等多家在内的外资银行在广州给出首套房贷最低85折的优惠，争抢客户资源。一年多之后，时过境迁，八五折优惠已绝迹江湖，甚至有内资行通过调高上浮门槛以婉拒房贷。 “做银行没有房贷供应不应该”，日前恒生中国的行长林伟中在广州接受羊城晚报记者采访时表示，各地的房地产情况不一样，银行的利率政策应该在各地进行调整。对于房贷优惠措施减少，林伟中坦言“目前银行拿存款成本变高了”。 吸存成本最终反映在贷款定价 羊城晚报：房贷的问题，老百姓越来越关心。以前外资行的首套房贷利率优惠比内资行要高。为什么外资行现在的优惠幅度也在缩减？ 林伟中：首先，我可以负责任地说，恒生银行的房贷业务没有停止过，而且每个月的房贷额度都在增长。有恒生分行所在地方，就有恒生的房贷业务。没有房贷的供应是不应该的，但问题是价格要尊重市场。 说到价格问题，其实过去大家都在冲量，而不强调房贷的盈利情况。其实房贷的价格和资金成本有越来越多的关系。银行拿存款的成本现在是上升的，这些最终会反映在贷款的定价上。资金价格往上走，是一个趋势。但目前，确实没有房贷定价机制的说法。 羊城晚报：除了银行本身的吸存成本高企，需要转嫁之外，还有其他因素吗？ 林伟中：我想还是有的。从风险角度来说。银行和以前考虑的可能还是不一样，包括按揭贷款的不良可能总体上都有所增加。 还有，房地产在各地的情况都不一样，我们也留意到一些报道，一些城市房地产产能过剩需要消化，甚至出现“鬼城”。我想这是调整的必然过程。相对而言，北上广深四大城市的几个可能相对稳定。 外资行未来重点还是与香港联动 羊城晚报：我们留意到今年的年中业绩显示，恒生中国的净利润同比增长26%，其实净息差增长超过33%。主要的盈利来自于哪些方面？ 林伟中：其实我们一直强调跨境业务这一块的发展。包括今年4月份针对个人推出的“优越理财中港通”，还有自贸区支行的双向资金池业务和跨境贷款，都推进得比较不错。 下半年作为外资行，我们还是会加强跨境业务拓展，发挥与香港联动的优势。其实我们很期待沪港通将对外资行带来新的市场机遇。 从上半年的情况来看，成都和上海自贸区的新开网点表现都不错，下半年还会继续建设一个新的网点。
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羊城晚报讯 记者赵燕华、实习生张裕昕报道：昨日，越秀地产旗下的广州城建开发设计院有限公司，与拥有先进理念、营运成熟的养老运营机构澳洲Independent Management Group Pty Ltd公司（以下简称IMG公司）就“老年社区发展事业”签署战略合作协议，有望填补广东养老项目的空白。 广东65岁老人占比破8% 随着经济、生活、医疗水平的提高，中国早已进入老龄化阶段。 广东省房地产行业协会副秘书长黄毅文指出，2013年中国60岁以上的老年人突破2亿；而广东省常住人口65岁及以上比例为8.17%，越来越多的企业开始看到广东养老地产的商机。不过，迄今为止广东还没有一家正在运营的养老地产项目。 广州城建开发设计院院长李炜表示，根据现阶段中国国情，居家养老和就近子女养老更符合中国老人的心里偏好。因而，可借鉴日本的两代居、新加坡的多代同堂组屋以及英国的终生住宅设计等模式，可以适老性住宅起步，条件成熟时再设置专门化老年社区。 致力推动此次战略合作的澳大利亚驻广州总领事馆副总领事Julie-Anne Nichols朱莉女士表示，澳大利亚从上世纪50年代开始进入老龄化社会，为养老产业的发展积累了丰富经验，诞生了一批理念先进、营运成熟的代表性项目和运营机构。 养老社区目标在养生 越秀地产旗下的城建设计院从2001年就开始进行部分养老机构的建筑设计工作，如广州市东山福利院安老区、荔湾区第二老人院等。 据介绍，独立管理集团（IMG）成立于2004年。多年来，IMG无论是为澳大利亚的业主管理养老社区，还是提供养老咨询服务，均取得了成功。本次和越秀地产的合作，将助其拓展中国市场。 IMG称，老年人根据身体健康状况，可以分为自理、介助、介护三个阶段，但无论是处于哪个阶段的老年人，他们都需要有尊严、有意义的生活。澳大利亚的老年社区很关注老年人，特别是高龄老人的活力生活，希望让所有阶段的老人都能在愉快的环境下，参与到社区的活动当中，使生活更富有热情。养老社区的目标更多是养生，而不是康复。
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