近日，各大银行开始陆续落地央行的新政，首套房认定新标准以及7折下限被认为是楼市的重大利好。不过，中原地产研究中心最新的统计数据显示，54城市合计10月前12天签约56420套，同比2013年同期的80302套，上月同期的75294套，均有明显下调。网签数据滞后还是市场继续冷清？细则落地，到底能否带来楼市的逆转呢？且听专家们怎么说。　　京华时报记者桂瑰邢飞　　中原地产首席分析师张大伟　　能否逆转主要看信贷额度　　十一假期前一天发布的央行住房金融新政引发市场强烈热议，随后七天长假的楼市表现尤为值得关注。整体来看，市场尚未对新政的利好立即作出明显反应，但从部分城市以及部分项目的销售情况来看，积极信号逐步显现。经历了限购持续三年导致的刚需透支后，此次央行新政的主要受益对象即改善型需求，将成为下一阶段市场的重要支撑力。且改善型需求无论对房企还是银行而言，都较刚需有更大的利润空间。而信心的复苏对促进改善人群入市有显著的推动力。从中原经理指数来看，央行新政公布后一期指数出现跳跃式增长。预计随着后市各地信贷政策细则的陆续出台，改善型需求将逐步入市，带动10月成交回升。但未来能否逆转主要看信贷额度能否给予支持。　　华银集团北京公司总经理王玉玲　　短期效果已经显现　　从全国范围看，各区域项目在这次新政中的反应肯定各不相同，但仅就天鹅湖而言，“限贷松绑令”，确实有一定的效果，尤其是对购房者的购买信心上。这个效果是从我们组织的一次大型公益活动体现出来的。近日举办的“第二届彩色微型马拉松大赛”原计划是1000人的规模，结果当天来的客户翻了一倍，2000多人涌进天鹅湖，接待中心挤得水泄不通，大大超出了我们的预期。今天，现场置业代表的反馈数据已经汇总上来了，多数客户都询问了“松绑令”在项目具体落实的情况。按照房地产营销的常理，10月不会有太多的新增客户，但实际情况是最近前来咨询的新客户络绎不绝，已经出现客户抢不到房源的情况，营销部正在加紧筹备最近再开一次盘。不过，新政能否成功地逆转整体楼市的情况，目前尚不能确定，还有待从后面几个月的市场表现上来判断。　　中国房地产学会副会长陈国强　　充分回暖还需一个过程　　公积金的改革、贷款门槛的降低，可与之前松绑房贷的政策起到一个“叠加效应”，对楼市起到一个加温、助热的作用。考虑到资金成本以及商业银行经营市场化空间加大等现实状况，首套房贷利率七折的优惠其实难以实现。即使央行做出规定，但在落地执行中金融机构难免有所保留。但目前房市过于低迷，充分回暖还需一个过程。未来市场能否持续性的回暖，还要取决于政策的执行力度。　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌　　房价不可能大涨　　放松限贷是出于对市场的考虑，房地产市场已经连续数月下滑，房价、销售量、投资都在下滑，房地产与整个宏观经济密切相关，为了保证稳增长目标的实现，必须调控。我认为这使房地产的贷款恢复到了正常的状态。不过，现在楼市已经在转型当中，从产品的升级换代、行业的多元化、金融的多元化和经营的集约化都在转型，房价也不可能像2009年那样大涨，因为整个货币量是控制的。目前，整个四季度还在下行，但是已经接近底部，我估计能够恢复到平稳的状态。　　伟业我爱我家副总裁胡景晖　　楼市回暖但不会出现往年的“狂欢”　　9月30日央行、银监会通知对于房地产下游市场购买力制约的松绑和支持，事实上承载了涉及托市稳定经济、扶持刚需保障民生、支持新型城镇化长远战略、缓解地方政府经济压力等多方面的意义。对于房地产市场来说，短期来看，新政将加快消化楼市库存、释放合理的市场自主需求，未来一段时间宏观楼市成交量上升、价格企稳的情况很有可能出现；而从中长期来看，在严格控制大城市人口增量、积极发展中小城市经济、推进新型城镇化的背景下，近期一系列的调控政策将成为未来引导人口流向，支持人口和产业结构调整的重要支持策略，对楼市的调控也逐步从微观的仅限于房地产领域的调控，逐步转向人口、资源、产业等宏观经济层面的调控。因此，对于市场而言，未来一段时间预计将出现的楼市成交量回暖并不意味着市场将如过去曾有过的年份那样，要经历“一场狂欢”，一系列政策的效用很可能将在相对长期、稳定的环境下逐步释放，成为调整我国城市、产业、人口结构预热升温的措施。　　上海易居房地产研究院研究员严跃进　　楼市出现逆转是个大概率事件　　近期涨价的策略有三个具体做法，即涨价的力度和决心有三个层次。第一类是故弄玄虚型，包括此前传出的部分房企酝酿涨价的文件流出，其实是捏造的，但不排除房企希望打一场心理战，试图扭转房地产市场看跌的情绪。第二类是试探市场型。此类涨价策略还不能成气候，主要是通过涨价来测算成交量是否会上升还是下降，从而制定第四季度的价格走势。第三类是踌躇满志型。此类涨价的策略比较坚决，对于未来市场也比较看好。随着销售业绩和资金状况的改善，第四季度容易涨价，尤其是改善型的楼盘项目。　　楼市出现逆转是个大概率事件，预计四季度成交量会逐月攀升，进而带动部分城市房价在第四季度止跌反弹。总体上说，未来楼市面临一个多格局、多方位、高频率的政策放松态势，整个市场乐观情绪会逐渐压倒看跌情绪。量价都有可能出现反弹，即把2014年的楼市从低谷给拉出来。

　　见到利百加房地产经理人马振宇时，他正通过电话与客户沟通。挂掉电话后，他无奈地对记者说：“虽然电话不少，但是真正来店里看房的很少，更别说实现成交的了。这个月到现在都还没有成交。虽然限购放开、限贷宽松了，但今年第四季度的市场依然很严峻。”　　　　感觉到市场严峻的不只是马振宇一个人，进入2014年以来，旺季不旺、淡季更冷的现象从商品房市场蔓延到了二手房市场。　　“商品房新房市场遇冷时，二手房销售的日子更不好过，因为市场客户刚性需求更加强烈，对于贷款政策更加敏感。往往是手中差两三万块钱，就能让购房者不得不放弃购房决定，因为就这两三万块钱，往往是最难凑出来的。”长期从事二手房贷款的李经理告诉记者，上半年严格的贷款政策和紧张的银行贷款额度，让许多刚需一族放弃了购房计划。　　进入8月份后，限购的放开和银行政策的宽松让不少购房者看到了买房的希望。李经理说：“进入8月份后，平均的申请周期大大缩短了，一套房子的贷款申请周期从上半年的两三个月缩短到了一个月。”　　然而宽松的额度以及限购的放松并未让二手房市场真正实现回暖，交通路宜居不动产分店的相关负责人说，虽然自8月份以来出台了种种刺激市场的政策，但都收效甚微，第三季度的来访量、成交量还是呈现了下滑的趋势。　　　如今，已经进入第四季度，眼看着成交量和来访量还没有明显下滑的趋向，各二手房营销机构的负责人也是抓耳挠腮想尽各种手段，期望能在淡季里多做一些业绩。　　马振宇指着只剩下一台电脑，看起来空荡荡的门店对记者说：“我们店不是要搬迁，而是把电脑都搬到了总部，大部分工作人员都集中在总部，每天通过各种二手房信息的搜集和发布吸引客户。市场不好做，那我们只能更加努力一些。央行的政策如果能落地，那么市场形势会好很多。”　　在建宇世纪不动产的一处分店外，还打着某商品房楼盘的销售广告。负责人卢店长解释，目前市场比较难做，为了取得更好的业绩，有时候会和开发商合作销售商品房。从下半年的政策来看，政府对于楼市是处于一种积极的态度。9月30日首套房贷放松后，店里的来访量和来电量都有提升，虽然与自己预估的有一些差异，但能感觉到市场正在慢慢回暖。　　卢店长还分析道：“贷款7折利率很难实现，房贷9折利率时，银行刚够本，达到7折估计银行会赔本。除非央行态度很强硬，否则7折利率落地很难。”　　从业多年的店长们对于7折利率虽然不抱什么太大的希望，但是他们普遍认为，这是个好的信号，更有店长表示：别说7折利率了，只要银行基准利率别上浮，市场就能好很多。　　　常言道冰冻三尺非一日之寒，楼市现如今的情形与2012年开始的调控分不开。现如今想让遇冷的市场回暖，需要的不仅仅是一系列的刺激政策，更多的是时间。　　宜居不动产负责人说，尽管今年的市场不太好，但他们对于明年的市场抱有很大的希望。他坦言：“感觉现在有些像2008年的那个时候，在市场回暖后，短时间内一些每平方米涨了900元，感觉明年市场会是一片大好。”　　卢店长也表示，目前市场正在复苏，如果银行贷款的政策持续宽松下去，今年年底的市场会逐渐回暖，明年市场会更好。

　　在家具行业，定制家具是相对独立的一个领域。如今，随着多个标准化家具品牌及橱柜品牌的相继介入，定制衣柜品牌也开始向全屋家具进军，成品家具品牌与定制品牌之间的区分逐渐变得模糊。全屋定制，眼见着成为不少家居品牌的掘金之地。业内人士认为，不管是顺应消费者需求还是应对市场形势而进军此市场，全屋定制依然是个专业化程度要求较高的行业，企业需在人才储备、服务提升、专业性等方面做足准备。　　□观现状　　多品牌大举进军定制市场　　全屋定制骤然间成为了商家争抢的香饽饽。十一期间，京华时报记者发现，多年的板式家具品牌红苹果在居然之家十里河店打出多个“全城定制”的宣传广告。该店销售人员称可实现全屋定制：“家里的任何家具，只要你想定制我们都可以做。”据其称，红苹果在北京推出了定制服务近两年。　　意风家具对于定制更富有热情。去年底开始尝试定制后，今年夏天，意风家具直接将“跨界定制”放在了商标之后，并将这口号越喊越响。据了解，其提供全实木、板式、板木结合、软体等各种材质的定制。除了这些大幅宣传可进行全屋定制的品牌，也有板式品牌如东方百盛也可提供室内的衣帽间、整体衣柜等定制需求。另一知名品牌百强家具虽未宣传，但也有定制家具部，有专门的设计师提供家具定制服务。　　橱柜品牌也充满着对于全屋定制的热情。今年初，博洛尼正式宣布推出“整体厨房+全屋定制”模式。不过，博洛尼的“家具定制”业务已开展多年，只是当时依附在家装产业之下，称作“整体家装”、“拎包入住”而已。如今集团战略重新回归产品，其全屋定制不仅显得更得心应手，也更让人关注。有着家装背景的博洛尼将全屋定制的着眼点从整体家居装饰出发，在以橱柜产品为龙头前提下，提供木门、家具、护墙板等产品，更强调定制后的整体效果。　　另一橱柜品牌欧派也不甘落后，相继推出定制衣柜、书柜、木门等项目，其官网更向消费者喊话：“通通交给欧派吧轻松五步定制全屋家具。”今年8月其在居然之家十里河打造的欧派欧式尊贵馆则希望确立“高端实木定制”的区别优势。欧派宣称可以根据消费者的需求变化功能、外观和尺寸，对实木产品进行百分之百定制。　　衣柜品牌向全屋延伸　　而在定制领域，除了一开始就定位全屋定制的尚品宅配，靠衣柜起家的多个定制品牌也在逐步向全屋定制延伸。在索菲亚衣柜的门店内，除了衣柜之外，酒柜、榻榻米、吧台等产品都陈列其间，好莱客则推出全屋设计的概念，通过与国际和国内知名的设计师合作，期望通过“设计”来打造全屋家具定制的核心竞争力。其门店内，衣柜虽然是主打产品，但依然分空间和分产品地展示了床、桌椅、顶柜、储物空间等各类可实现定制的产品，销售人员称可满足消费者全屋所有空间的定制需求。　　□探原因　　消费需求日益个性化　　众品牌对于全屋定制的热情，归根结底源于消费者的需求。提到进军定制市场，意风家具董事长温世权表示：“消费者对于细节和个性化的要求越来越高。”他表示，如今消费者的生活质量越来越高，关于衣帽间等空间的个性化需求很多，只有定制才能解决这些问题。　　“其实这部分的市场需求一直比较高。”北京百强新家商贸有限公司总经理何弘毅表示，近年来小户型房屋增多，更大的储存空间等个性化需求也在不断增加。中国家居品牌联盟秘书长陆昕表示，目前国内楼房交付的时候本来就不够标准化，对定制需求高。成品家具产品是厂家自己判断消费者需求而推出的标准化产品，而现在的消费趋势在各行各业都是一个个性化的时代，就像小米手机是根据消费者需求定制的一样，家具消费者也会有自己的个性化需求。各品牌的变化也是顺应消费者需求。　　此外，“消费者对于实现全屋风格的统一性以及从省心等要求考虑，越来越希望实现一站搞定。”博洛尼产品营销负责人白雪如此表示。陆昕也认为，有的消费者发现一个可靠的商家后，往往希望其能完成家里的其他家具消费，这也催生了一部分品牌延伸产品线，从传统的标准化产品向定制转变，而定制家居向全屋定制转变。　　提升客单值应对市场　　如果说消费需求是众品牌转变的根本，市场形势的变化则是转变的催化剂。多个业内人士认为，近几年来，板式家具市场份额下降，其中一部分原因就是定制家具抢占了一部分标准化板式家具的市场。如今，板式家具推出定制服务，也是挽回市场份额的举动。　　此外，在客户数量不足的情况下，各家具品牌选择了提高客单值。白雪分析，房地产的行业形势导致近几年装修消费者数量减少，各大品牌纷纷需要出去找客户。“与其把精力花在提高客户数量上，还不如抓住一个服务一个，提高客单值。”据其介绍，实现全屋定制后，博洛尼的客单值从之前的只有橱柜消费的几万元上升至全屋产品的20多万元。“只要服务做得好，做大单值其实比找客户更容易，品牌口碑也比单品类时更好。”　　□看未来　　个性化程度高压力不小　　老牌标准化产品品牌向全屋定制的进军让人疑惑定制家具是否挺容易，但即便是已经开始提供定制服务的意风，也自觉压力蛮大。虽然认为定制从技术、生产和服务上只是板式标准化家具的延伸，但温世权承认，定制比标准化产品复杂很多，区别很大。标准化产品有固定的模式和板块，定制产品则一套一个样，“像橱柜一样，需要上门测量、设计，每个环节都不能出问题。”温世权表示，简单做，谁都能做，但深入下去做好，确实需要功夫。他表示，意风在定制方面虽然推进了快一年时间，目前推出了相对成系列的产品，颜色也越来越多，但仍在摸索中，而定制在意风的定位中，只是意风板式家具的补充和提升。　　专业性强要求更高　　定制家具的专业性也是标准化品牌需要努力提升和适应的。白雪认为，定制最大的意义并不在于尺寸方面的改变，而是依据消费者的家庭人口结构、生活习惯、收纳空间等需求来进行专业的分析，并据此来设计功能模块。“我们有专门的研发团队来根据客户家的状态来给出专业建议，这与标准化产品固定的模块有很大不同。”她认为做定制，专业的研发、设计、安装团队必不可少。　　此外，相比标准化产品而言，定制产品的出错率和安装复杂程度也要高很多。“那些从标准产品转到定制的品牌，确实需要一定时间的磨合。”白雪说。　　目前缺乏代表作品　　记者从业内人士处了解到，虽然推定制的商家不少，但目前真正能够玩转全屋定制的并不多，大多是作为现有产品的一种补充和延伸。陆昕表示，相比之下，橱柜类品牌做全屋定制，由于已经有了测量、设计和安装方面的积累，可能会容易些。　　至于定制家具产品向全屋家具的转变，何弘毅认为，与标准化产品相比，定制品牌在市场上占的量确实偏小。“它们对标准化产品的理解毕竟不是那么深入，也没有特色产品和个性产品，更多的是现有定制产品的一种补充。”　　业内人士表示，不管是哪类品牌向全屋定制转型，毕竟流程不同，还涉及厂家和经销商等内部体系、团队的打造，不可能一蹴而就，都需要付出一些代价和教训。　　京华时报记者程建兰京华时报制图吴