连续两个月没有动静的北京住宅土地市场终于迎来成交，一周内5宗地的出让规模颇为可观。但仔细审视，低溢价、低烈度不仅成为这一阶段土地市场的主流，且这股“冷风”还可能影响到下一阶段将要出让的部分“明星”地块。　　5地块入市　　最高溢价难过30%　　7月17日，北京土地市场继该周以低溢价出让两宗土地之后，又迎来第二次土地招拍挂。不出所料的是，当日拍卖的3宗地块均以低溢价率和低竞争烈度波澜不惊地出让。　　当日首先拍卖的是房山良乡高教园区17-02-03、17-02-06地块，共有7家企业参与了现场竞拍，但竞争场面并不激烈，部分企业甚至出现了未举牌的现象。最终，首创以18.1亿元的价格竞得了该地块，溢价率不足30%。　　当日另两宗土地的竞拍更为“冷清”：石景山八角第二水泥管厂1612-034、1612-042地块，直接以底价15.8亿元成交；另一宗昌平南邵镇0303-16地块，世纪华盛经过5轮举牌以1.56亿元拍得了该地块。　　7月14日出让的两宗地块的拍卖同样是“冷风劲吹”。3家企业参与竞价昌平区沙河镇地块，分别是融创中国、北科建旗下的瑞坤置业、首开万科金地联合体。最终该地块被北科建以23.3亿元竞得，溢价率仅5.9%。　　而7月14日出让的另一宗土地顺义新城第21街区的地块，被认为是昔日大名鼎鼎的“大龙地王”的一部分。“大龙地王”曾经在2009年创下北京单价、总价纪录，后因企业未及时缴纳土地出让金而被退回。2013年曾分割后再次入市，但又遭叫停。这块被认为升值潜力巨大的地块，也仅仅吸引了4家房企竞拍。经过26轮竞价，最终被鲁能地产以29.3亿元拿下，溢价率仅为13.57%。　　“低溢价”　　只是“看上去很冷”　　“评估成交价位是否合理不能只看溢价率，还要审视地块本身的起始价格。从这个角度来看，这两块地卖得并不算低。”亚豪机构市场总监郭毅对记者表示，“由鲁能竞得的顺义新城第21街区地块，起始楼面价就达24888元/平方米。成交溢价率虽低，但价值已经在土地的起始价格中得以体现”。　　虽然参与这5宗地竞价的房企并不多，但到场观战的房企却非常多，土地交易大厅里一度人满为患，场面绝不冷清。这充分说明了众多企业还是对新出的地块兴趣浓厚。　　“看不清未来的市场形势，因此不敢贸然高价拿地。”一位房企的高层这样告诉记者，但他同时认为，由于开发商对于北京楼市的长期信心仍然充足，因此“下半年土地市场中，一些位置、规划、出让条件好的地块仍有望顺利乃至高溢价出让。”　　未来“明星地块”　　关键看成色　　尽管业内认为目前的土地低溢价率出让并没有导致地块价值被低估，但毕竟整个土地市场的温度和上半年有较大差距，即将于近期出让的部分热点地块的走势备受关注。　　其中有代表性的当属华嘉胡同地块。7月17日，华嘉胡同地块恢复挂牌出让，挂牌竞价起始时间为8月6日。　　这块原定于今年2月出让的地块起始价为35.5亿元，测算起始楼面价约30200元/平方米。如果按溢价率50%计算，将是近期总价和单价新纪录的有利竞争者。　　另外，7月15日起接受挂牌竞价的孙河北甸西村地块也是业界关注的焦点，该地块起拍价46亿元，出让总面积约34万平方米，不剔除保障房建设面积的起拍楼面价达28000元/平方米，预计成交价可能将达68亿元，或会成为年内无争议的总价纪录创造者。　　郭毅表示，尽管目前土地市场、楼市都比较冷清，但这些“明星地块”仍受到企业青睐。同时，普遍不理想的半年业绩，对企业拿地影响也有限，原因是房企并不差钱。“近几个月，国内银根已经有所宽松，央行连续两次定向降准、银监会放宽商业银行存贷比，给市场注入了一定量的流动性。可以说，进入下半年，企业资金面的窘境已得到一定程度的缓解。现在对于房企来说资金不是问题，决定是否拿地的根本性原因在市场前景。”（记者 胡

        　　来源1 期转现　　去年，受到“限高令”影响，不少单价高于4万元/平方米的项目推迟了开盘时间。由于“限高令”针对的是期房，现房可以绕过这条禁令，因此，项目的建设并未停工，相反还加快了施工进度。　　去年5月份，北京市统计局发布统计数据显示，北京期房转现房套数2134套，同比上涨89.35%，环比暴增11.26倍。　　去年9月，位于大兴黄村的某高端项目原本将以4.5万元/平方米的价格入市销售，但受到“限高令”的影响，无法获得预售证，因此推迟了开盘时间。今年6月，该项目部分未开楼盘已经基本完工，销售模式也由原先的期房转变为现房。该项目销售人员表示，类似的楼盘并非少数。去年11月，不少单价高于4万元/平方米的现房顺利获证，并取得不俗的销售成绩，使得不少单价4万元/平方米的项目选择“期转现”，谋求顺利获取更高的利益。　　随着市场由暖转冷，上述项目“期转现”已经成功，但因市场变得过于低迷，而让这些房源占据了这1万套现房中的绝大部分。　　来源2 捂盘惜售　　除“期转现”外，在1万套现房中，还有着去年捂盘惜售的部分房源。　　去年底，火爆的市场让不少房企看到了赚钱的机会，“惜售”成为了随后几个月的销售策略。去年下半年，很多区域都能明显感到很多项目“赶工期、抢工时、争工人”的现象在加剧，一些已经进入后期销售、具备转现条件的项目更是纷纷高挂免战牌，一面惜售，一面赶工，目的为了转战现房，牟取更多的利润。　　在昌平北部，不少项目便属于此类，位于南邵区域的北京风景便是其一。该项目去年底计划开盘，预定价格在2.2万元/平方米左右，但因销售方式的改变，该项目推后了销售周期。而在今年，该项目的售价调整为2.5万元/平方米，并以准现房的形式入市销售。而大兴、通州等刚需盘销售火爆的区域，如今也成为了现房云集的区域。不难看出，销售模式的转变，也是现房增多的因素之一。　　现状 现房频频现优惠　　大批现房入市后，因受到销售冷淡的影响，一向售价要比期房高的“现房”也不得不低下头。　　近期，位于二环内的长安太和推出了15万元抵40万元的优惠方式，以求换取销量；昌平某项目更是将房价下调至两年前的2.3万元/平方米，以求换取销量的提升。虽然两处项目对于“降价”一说都给出了“尾盘销售”的答复，但与之前“期转现”后大幅上涨价格相反，更多现房项目的价格已经开始松动。　　此外，在京北，受到定价高、销售缓慢等因素影响的某高端项目不得不调整自己的销售人群，面向城区，寻找购房人群。该项目早在两年前便入市销售，至今去化率不足30%。　　“这个项目开盘以来一直不肯调整价格，在购房人尚不认可的区域，贸然将价格定在了一个非常高的水平上，因此很难获得购房人的认可，销售自然而然就成为了最大的问题。”据了解该项目的知情人士透露，今年5月，该项目的现房房源再次开盘，仅售出不到30套。　　而在6月刚开盘的一个现房项目中，开发商更是将价格直接定到8000元/平方米，即便如此，也未取得“日光”的成绩。而在7月底即将开盘的通州某现房项目，开发商也调低了5000元/平方米的售价，以求受到购房人的关注。　　由此看来，现房已不再是开发商躲避降价、限高的“避风港”。　　预测 库存仍有增多趋势　　在北京新建商品房可售房源达到8万套的背景下，后续库存是否有减少的可能？对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，就北京市场而言，信贷偏紧，自住房供应导致的市场观望情绪依然延续。房地产市场已经呈现量价齐跌的局面。目前，供需双方的市场预判已经出现明显转向，购房者观望情绪增强，房企“让利跑量”的心理渐占上风，供需格局已经悄然生变，但从短期的情况来看，北京楼市库存恐怕还将继续上涨。　　此外，据市住建委官网的数据显示，7月20日，北京住宅新房成交总套数83套，成交面积为10402平方米，其中期房为45套，成交面积为5211平方米；现房成交38套，成交面积5191平方米。随着期房销售进程的减缓，越来越多的期房也即将变为现房，因此，现房的库存在未来仍有增多的可能性。　　观点 楼市进入去库存阶段　　中原地产首席分析师张大伟表示，今年上半年，北京新建住宅签约套数和成交面积均创下近9年同期最低。同时，期房和现房住宅合计库存再次超过8万套以上，创下近18个月新高。伴随着楼市周期性调整辐射至一线城市，下半年全国楼市将进入实质去库存阶段。　　应该尽量避免楼市以剧烈方式展开去库存。但房地产市场调整很少能以平缓方式进行，过去十多年我国房价累积涨幅过大，也在一定程度上增加了楼市急剧调整可能性，这势必对楼市各参与主体提出了前所未有的巨大挑战。但不管有关各方持有何种态度、采取何种措施，松绑限购政策也好，开发商降价促销也罢，积极顺应市场规律逐步释放楼市风险，是当下最好的策略。　　开发商为何钟情“期转现”　　记者观察　　现房具有入住时期短、周边配套设施全的优势；期房与现房之间有半年到一年的时间差，从资金的时间价值考虑，现房价格相当于期房一年之后的预期价格，因此，现房价格高于期房价格是十分正常的事情。　　一般来说，“期转现”也可拉高了局部地区的房价。在过去，低开高走是很多楼盘的定价策略，纯新盘推出时往往价格低于同区域水平，随着关注度提升，每一次新的推盘都伴随着明显的涨幅，不过，这种涨幅每期不过是几千元；而在期转现楼盘中，单次涨幅普遍达1万元/平方米乃至更多。　　去年的“限高令”的已经基本卡住了期房房价的上涨空间，现房虽然也有指导价，但对价格的控制相对较松，尤其没有不能高于往期和高于同区域同类型产品售价的两条“明线”。现房定价主要是开发商参照周围同类项目和部分区域内二手房价格酌定，这就给了“期转现”开发商所期望的利润空间。　　此外，由于现房已经建成，产权已经完善，属于开发商，不需要预售等相关政府参与审批的环节，因此也就成为躲避政府监管的渠道之一。（记者 徐楠）

　　以往，现房一般仅占到可售房源总数的30%左右。然而，7月20日北京市住建委网站数据显示，北京新建商品房可售房源为84014套，其中，现房35466，占到总数的42%，这一比例已是北京近两年以来的最高值。　　“以往，期房与现房的比例应该保持在7：3左右。此次现房达到42%可以说已经是一个非常高的比例。”业内人士分析，现房占比的提高，可从侧面反映出房地产市场销售已变得困难重重，但要从现房数据直接确定房地产的销售情况，还需观察后续数值的走势。如果现房占比在一个月左右的时间内一直保持在40%左右，则基本可以断定房地产市场的销售遇到困难。而据记者了解，进入7月，现房的占比几乎维持在了35%以上。随着时间的推移，现房的数量并未出现减少的迹象，反而愈演愈烈。　　今年春节过后，北京新建商品房可售房源仅在5.5万套左右，其后的4个月以来，可售房源快速上涨了2.5万套左右，其中，现房就多了1万套左右。从目前的数据来看，恰恰是这1万套现房推高了现房在总库存中的占比。

        　　六里桥西南角，太平桥西里社区北门，一天中的大多数时候，总是熙熙攘攘。这里是社区的主要出入口，一个运转了约十年的市场，就“撒”在从北门向南延伸的道路上。　　这个市场叫“太平桥市场”，经营从餐饮、百货到服装、手机的各式小商品，满足着小区居民的基本生活需求。但是，这个以方便居民生活为初衷的市场，十年来却一直处在无照经营的状态。至今，太平桥市场也没有在工商部门登记注册。　　记者在该市场走访时发现，这个无照经营已经十年的市场，还存在扰民、占道经营、堵塞消防通道等其他问题。　　拦腰封路临建闻风而起　　太平桥市场距离六里桥非常近，从西三环六里桥出口往东走，在广安路上的第一个路口出来，南侧的辅路边就能看到太平桥市场的门牌。这个大门就是社区的北门，从这里往南，是一条小路，路东侧分别是太平桥西里的9、1、7、8号楼，路西侧分别是2、3、5号楼。　　沿着小路，市场呈南北方向分布，靠东侧主要是一排临时搭建的彩钢瓦门脸房。这些每个只有约6平方米的小门脸，经营着各式小商品，主要以服装、饰品、电子产品为主，也有一些蔬菜水果和主食类的摊位。与临建门脸相对，在路的西侧，摊位就比较随意，有的是借助居民楼一层居民楼改建，有的是只搭了个凉棚的地摊。与临建门脸相比，路西侧的摊位更像是菜市场，以小吃、主食、蔬果为主。　　一路向南，太平桥市场绵延了约200米，就到了市场南门。在太平桥西里8号楼和5号楼之间，有一个关门上锁的铁门，只留个供行人通行的侧门。据在此经营的商贩透露，这个铁门是市场建成时搭建的。有了这个铁门，社区内的这条小路就被拦腰截断，机动车无法南北穿行，构成了一个步行街。　　记者在地图上看到，这条被市场南门截断的小路，原本应该从广安路边的社区北门一直贯通到太平桥西路上的社区南门。因为这道铁门的存在，太平桥西里原本用来联络南北门的小路，不再畅通。　　有些讽刺的是，在这个用来断路的铁门上，挂了块手写的泡沫牌――“消防通道，禁止停车，后果自负”。这道铁门本身却是用铁链紧锁着的。这明显违反我国新《消防法》。　　处处是铁门　　救护车难进院　　年轻的妈妈小思是太平桥西里的老居民，“这房子是我爸的，他是长途汽车公司的老职工，这房子是1988年他们单位分下来的福利房。”住了快30年，小思对这个存在了10年的市场，感情有些复杂，“它确实方便，但也带来脏乱差”。　　据小思回忆，大约10年前，太平桥街道办事处用铁门把小路截断，并建起来一些临时门脸房，出租给商贩们。市场规模越来越大，“别说我们开车回家了，连走路都受影响。一到晚上，噪音、油烟、污水，到处都是”。　　2014年1月，她亲历了惊魂一刻。“因为这个市场，不但小区里这条路被截断了，我们7、8、9等几栋楼与市场之间也被铁门锁住了，只能进出行人和自行车。今年1月，我在家羊水破了，但是救护车开到小区门口进不来了。市场挡着，铁门堵着，我只能自己走下去，最后到医院早产了，不幸中的万幸是孩子没事。”　　从此，小思开始投诉市场的占道、扰民等问题，希望综合治理。记者也联系到太平桥街道城管，城管表示，如果有举报，随时会进行现场执法处理。　　临建门脸　　月租2000还得抢　　“这个市场已经有十年了，经营得一直不错，我们除了做小区居民的生意，还有周边西站和电力医院的买卖”，来自南方的商贩阿翠说。自市场成立那天开始，她就一直在此经营，因为紧邻北京西站南广场和北京电力医院，这里流动人口众多，水果、鲜花等一直卖得不俗。　　阿翠的小门脸经营饰品，就在市场东侧的临建门脸，这个只有约6平方米的小房子月租金约2000元。“我们是从太平桥街道办事处租的，现在已经没有空房子了，这里还是挺火的，你要是想租，只能跟我租。我转租给你，转让费1.5万，每个月再给我2200块钱。”　　阿翠说，有些商贩因为个人原因会转让门脸房，“一把广告贴出来，就有人过来抢着租，绝对不愁租不出去”。　　记者问阿翠，有没有听说市场会被治理或者搬迁，她表示没有听说：“这儿都这么多年了，平时来检查的人很少，有人来检查，我们就提前把门关了，没事。我们都是跟街道签了合同的，不会轻易就把我们赶走。”　　证照　　“什么也不用办”　　阿翠极力推荐记者来此租房，除了收益不俗，还有一个重要原因就是不用办证件，“营业执照、经营许可证这些，什么也不用办，这边绝大多数都没有，没事”。　　在市工商行政管理局的官方网站上，记者并没有查询到太平桥市场的登记信息。记者询问市场所在地的六里桥工商所，一位工作人员告诉记者：“具体的事情要问太平桥街道办事处，这是办事处设立的。”但本市集贸市场管理规定指出，“政府职能部门和政府派出机构不得直接开办集贸市场”。　　记者随后联系到具体负责太平桥市场管理的太平桥街道社区服务中心。一名工作人员对此回应：“这个菜市场最早目的也是为了便民服务，以前这边买菜不太方便，没有超市，社区老年人也比较多，也走不了远路。现在，确实有些扰民。”　　记者再次询问太平桥市场内商贩的证照问题，工作人员透露：“现在办证办照，不都需要正规的有房产证的房子吗？像这种房子(临建)没有房产证。以前都给办照，后来有了这个规定，就不给办照了。”　　无照市场的　　转型之路　　至于整个菜市场正规登记注册，该工作人员表示现在无法实现：“正规不了，现在卖菜的不都需要封闭的那种嘛，必须是封闭的才能办成菜市场，这个地方要过车，所以没法申请证照。”　　工作人员最后告诉记者：“今年办事处有治理这个市场的意向，不过，具体还没通知，等通知下去了，就准备把市场取缔了。”　　记者了解到，本市一些老旧小区的便民市场，现在已经完成了华丽转身。如2013年5月，北下关街道办事处一处“过道”菜市场改造升级后，成为本市第一个从“无照”变成“备案”的菜市场。据悉，今后属地政府可尝试在每个社区确定1个登记注册的法人企业，来解决无证无照的难题。 文并摄 D175

　　本报讯(记者王琪鹏)眼下才开始入伏，闷热的天气却让人难熬。然而对于海淀区上地南路8号院的居民来说，这个夏天比往年过得舒服多了。去年，电力公司对小区进行了配电设施改造，困扰居民多年的夏天频繁跳闸问题今年消失了。　　“我们家里人多，用电多一些，这些电器用了这个就不能用那个，一起用的话就会跳闸，很烦。”居民张师傅说，渐渐地他摸索出一个“规律”：如果洗澡，就不能做饭；如果做饭，就不能开空调。去年，小区进行配电设施改造之后，今年夏天家里再也没出现过跳闸的情况。“我敢用电器了！”张师傅高兴地说。　　据了解，上地南路8号院建于1995年，共有居民300多户。小区原供电方式为用户自管，电力设施产权单位早已不存在，运行了近二十年的供电设施无人维护，也无资金更换。　　物业负责人李勇民介绍，一到夏季的用电高峰期，小区里便频繁跳闸，赶上用电高峰，一天跳闸十次八次都不止。“而且不是一户两户跳，经常是好几户一起，有时小区外面的总闸都跳闸，还得找电力公司工人合闸。”除了夏天比较难熬，供暖刚结束时天气比较冷，有的住户使用电暖气，跳闸也比较严重。去年年初，小区配电设施改造完成，彻底改变了小区原有的供电模式，增加了小区供电容量，彻底解决了小区用电高峰期经常跳闸的情况。　　北京市电力公司营销部高级工程师王洪彪介绍，截至今年6月，电力公司已完成116个老旧小区电力改造工作，惠及居民12万户。今年度夏期间，将再完成15个老旧小区改造任务，主要涉及海淀、石景山等地区。改造后，这些小区居民用电将得到明显改善，有效满足居民正常用电需求。