近日经济学家郎咸平在一个经济论坛表示，中国房地产市场将逐渐走向常态化，好涨坏跌。他说，有很多言论表示目前房地产产能过剩，为此房价会跌，这完全是胡说八道。“从今天开始，房地产市场也一定会走向常态化。”　　他解释，新鲜的猪肉会涨价，但臭猪肉一定会跌，楼市也应如此，“如果臭猪肉也涨不是很奇怪吗？过去的房产就是这样，这是不正常的。”他表示，常态化是房地产的正常状态，“好的涨，坏的跌，这就正常了。”　　刘世锦：楼市正经历历史性拐点　　国务院发展研究中心副主任刘世锦在首届北京闽商创新发展高峰论坛称，我国中高速增长的“底”还没有探明，经济由高速增长到中高速增长，须经历三只“靴子落地”，现在基础设施建设、出口增速这两只“靴子”已“落地”，而房地产投资的底部依然不明，“只有房地产这只靴子落地，中高速增长的底或均衡点才基本探明。”　　他认为，房地产市场正经历的不是周期性波动，而是历史性拐点，占据房地产投资绝大部分的住宅市场需求已过了最高峰，接下来应以时间换空间，争取房地产投资的软着陆。　　毛大庆：中国楼市三大难关待过　　万科北京区域首席执行官毛大庆近日表示，中国楼市面临人口拐点逐渐显现、城镇化速度下降以及社会库存难以消化三大难题无法回避，房地产市场将很难再现过去的“爆发式”增长。他认为，过去10多年楼市的高速增长主要受到1964-1970年以及1985-1991年两轮生育高峰的推动，第一轮带来的购房需求已基本释放完毕，第二轮许多购房需求(85后)也已在父母、祖辈的支持下释放一部分。　　城镇化方面，虽然中国的城镇化率仅为54%，仍有上升空间，但农村的剩余人口数量其实并不多，很多年轻的劳动力已在城里。至于库存，目前有指标的土地加上开发商拍下但尚未开发的土地加起来变成楼盘，已足够卖好几年的，更不用提每年新增的土地供应，楼市去库存形势严峻。　　(整理/张秀钦)

　　世界上究竟有没有免费的午餐？传统的说法是没有，但奥园地产集团说有。1月15日，奥园在广州对外发布互联网战略，同时宣布推出Ao公寓v1.0版本，其执行董事、执行总裁杨忠表示，对于入住Ao公寓的住户来说，免费的互联网大餐即将从天而降。　　A、“生活比拎包入住还方便”　　智能社区并不是新鲜的提法，杨忠说，传统的模式是开发商提供给住户可接入网络的硬件，奥园则是硬件、软件同时提供。“不仅有管线、渠道，还为住户规划各种互动和生活模式，住户可以选择自己喜欢的模式，想怎么生活就怎么生活，只要摇一摇或扫一扫，就可以接入智慧WiFi，进入客户端，生活比拎包入住还方便。”　　杨忠描述了这么一个社区生活场景：智能WiFi全覆盖，出入门禁不用带钥匙，扫二维码可进入；对于驾车者，这样的问题很常见，在车库入口处看到一个车位，既想看看离家更近的地方是否还有车位，又怕回头连这个车位也没有，在智能车库的界面可以清楚看到还有哪些空余的车位，一键定位找到最合适的车位。还可以通过微信实时查看各类物业服务，另外用手机购物、寻找社交圈，实现邻里之间O2O聚会，住在Ao公寓能便利地制定自己喜欢的生活模式。　　B、“羊毛出在狗身上，猪买单”　　智能社区收费是否也很高？或者开发商借新服务的推出提升产品的售价，以收回成本？杨忠表示，一切智慧服务都是免费的。新增的服务肯定需要成本，但没有合理的盈利模式，免费服务会不会像免费楼巴一样，随着楼盘卖完就逐渐消亡？杨忠解释，“羊毛出在狗身上，猪买单”，这个服务平台会搭载一些商家的产品和服务，为网络买单的是商家而不是住户。　　商家承担网络成本，会将成本转嫁到住户吗？其实，Ao公寓从某种意义上说是一个小淘宝平台，奥园商城、商街将卖家在实体商场销售的东西搬到网上，卖家自行在网上经营、管理，买家免费使用网络服务，由于可以节省了部分推广费用，最终买家获得产品或服务的价格不会比在平台之外高，却更便捷。　　C、房地产已到“必须转型期”　　一向低调的奥园地产为何高调进行互联网转型？杨忠直言，房地产已到了“必需转型期”，时代的变化使奥园再一次被推向行业舞台的中心，以更激进的方式拥抱互联网。1月6日，在奥园地产年度工作总结大会上，该集团董事局主席郭梓文提出了“当世界都在变你还不变，那是最大的风险”与“客户至上”的理念，未来的奥园将会境内境外同步发展，全面拥抱互联网，以创新的营销方式，彻底改革营销体系，产品经营也开始转型，奥园下一步进行“边生产边转型”的战略转型方向。　　Ao公寓正是这样一种“边生产边转型”的产品，“从2013年底、2014年初就开始关注互联网，因为地产的赢利模式正在变化，不能仅靠卖楼或租楼赚钱，经营好社区，想办法服务好住户，也能赚钱。”杨忠说。　　“今年还是房地产行业的发展期，发展转型还是主题，而互联网已成了房地产企业的战略。”杨忠认为，从成本来说，互联网也值得一试。“从地产行业的角度来说，投入不是很大，主要是用于资源的拼接整合。”　　小米和金地将合作推出互联网与房地产紧密结合的产品，奥园担心很快就会出现大量的同质化的竞争？杨忠说，目前没看到类似的产品落地，而且“房地产与互联网合作最大的鸿沟就是观念，更需要关注的是客户需求。而不是所谓市场竞争。”

插图\兰兰　　文/羊城晚报记者 张秀钦　　大家都知道，2014年广州一手住宅成交低迷，但到底有多低迷？广州市国土房管局本月20日公布的数据显示：成交量下滑两成多；消化率为近10年最差，只有约0.7。　　消化率低，导致广州住宅库存量大量增加。2014年1月14日，广州一手住宅库存量为749.05万平方米；到了2014年12月17日，库存量增至1001.95万平方米。即使没有新增供应量，单靠库存量也足够广州楼市卖一年零两个月。　　出乎意料的是，近10年最差的消化率，竟然没能把高房价拉下马，2014年广州一手住宅均价再涨一成多，又创历史新高。　　A　　最差消化率的　　“拖油瓶”：南沙　　2014年，广州全市一手住宅成交面积超过800万平方米。单看数字不算差，但这是加入增城、从化的结果。如果只计算原十区，成交面积只是刚刚超过600万平方米，在近10年里，仅强于2008年和2011年。巧合的是，从2008年到2011年、从2011年到2014年，当中都相隔3年时间。有业内人士表示，现在房地产市场是3年一个周期，其中每一个周期的成交量都是“好两年、坏一年”。　　房子难卖，如果放在供应量少的年份问题不大，偏偏2014年又是一手住宅出现天量供应的时期。无论是全市还是原十区的供应量，在近10年里都是最高的。较差的成交量和最高的供应量碰在一起，造成近10年最差消化率的出现。　　在广州楼市创造最差消化率当中，谁是最大的“拖油瓶”？南沙。2014年，南沙楼盘准备大展拳脚，开发商推出的货量接近150万平方米。无奈万事俱备，自贸区的“东风”迟迟不至，期间还有自贸区审批暂停的利空，投资者因为信心缺失裹足不前，导致南沙楼市成交量在低水平中徘徊。直到年底，南沙自贸区才最终落槌，姗姗来迟的利好，已经很难对全年的成交产生根本性的影响。2014年，南沙一手住宅成交量虽然突破70万平方米，但仍不足供应量的一半，消化率只有全市最低的0.47，成为广州最差消化率的“拖油瓶”。　　成交下滑　　两大“元凶”：花都、增城　　从成交量来说，2014年还不是最困难的一年。成交面积比2014年少的年份有，成交面积下滑幅度超过两成的有2008年和2010年。在2014年，不少知名上市房企的成交量还有较大幅度的增长。　　2014年楼市之所以给人非常困难的感觉，主要是因为市场对其期望过高，在2013年赚得盆满钵满、政策环境又没有恶化后，开发商给2014年定下了非常高的目标，并且大手大脚地花钱。当市场未如预期中理想时，开发商开始慌乱。当这种不理想状态延续，开发商大手大脚花钱的恶果呈现，资金链开始出现问题，便加重了2014年楼市非常困难的感觉。　　当然，成交量整体下滑两成无论如何都只能说是“歉收年”。造成“歉收”的“元凶”主要有两个：一个是花都，一个是增城。从成交量下滑的幅度来看，花都、增城不相上下，一个接近四成、一个接近五成；从成交量减少的绝对数来看，花都、增城也是五十步笑百步，前者减少了近94万平方米，后者减少的面积突破百万平方米，两区凑在一起减少的面积高达196万平方米。而在2014年，广州全市一手住宅成交面积的减少量也不过是223万平方米，假如把这两个区拿掉，2014年广州楼市的“成绩”要好看得多。　　C　　房价上涨　　三大“推手”：越秀、荔湾、增城　　很多人也许不知道，最近10年里，广州一手住宅均价从来就没有跌过。即使在中国楼市最困难、最临近崩盘的2008年，广州一手住宅均价还上涨了9个百分点。2011年是广州楼市的另一个苦难年份，均价同样上涨了3个百分点。了解这段历史，也许对2014年广州房价的上涨没那么惊讶。　　在2014年广州房价一成五的涨幅当中，排位最靠前的分别为越秀、荔湾和增城，三个区也成为房价上涨的“三大推手”。2014年，越秀不仅坐上了房价最高的宝座，还把房价最大涨幅的“荣誉”收归囊中。至于荔湾和增城，两者同样以房价涨幅第二、第三名而为广州房价的上涨出了大力。　　尤为值得一提的是，增城因为成交量大，其房价大幅上涨对2014年广州整体房价走势影响甚深，如果把增城从广州楼市中去掉，广州2014年的房价涨幅将会减少超过3个百分点。

　　15.08%　　2014年，广州全市(指新11区，下同)一手住宅成交均价为15075元/平方米，创史上新高，相比2013年的13100元/平方米上涨15.08%。　　-21.02%　　2014年，广州全市一手住宅成交面积为835.95万平方米，相比2013年的1058.48万平方米下跌21.02%。　　0.7　　2014年，广州全市一手住宅消化率约为0.7(更精确数据为0.697，比低谷2008年的0.698还低)，创近10年新低。