■制家具如何布局，关键看个人的生活习惯和需求　　▲　　定制设计巧妙让空间凸起的难题转为实用吧台　　▲　　好的设计能够带来超乎想象的解决方案　　■不同品牌的定制衣柜原料区别不大，设计才是选购关键　　{老总带你挑建材}　　实木地板和复合地板，哪个更耐用？室内门一般是什么材质的？不同工艺的瓷砖物理性能有无差别？什么马桶更好用……“硬”装修选用的建材好坏，关乎接下来十年的生活质量。　　然而，对于一般的消费者来说，建材产品仍是一个谜之领域。孰优孰劣、价格几何，心里始终没有一杆秤。新快报精选市面主流的建材品牌，邀请品牌老总带你“逛”卖场、挑建材。留心听讲，就可以习得不为人知的独家选购秘诀！　　一线品牌原材料没有多大差异，无需过多考虑　　实惠的广东消费者购买家具建材时，最先关注的是用材。事实上，选购定制家具的重点，在于“定制”，而非材料本身。新快报记者了解到，除了少部分实木、铝材、不锈钢等定制家具之外，市面上绝大多数家具用材为实木颗粒板和中纤板，也就是所谓的“人造板”。　　索菲亚家居营销中心副总经理黄绮文在接受记者采访时表示，之所以人造板材会成为定制家具的主流用材，有着几方面的原因：首先，造价更低、更符合大众市场需求。其次，在性能上，人造板材（特别是与实木对比）显示出更大的优势：大面积的实木容易变形、开裂、虫蛀、受潮，板材则不需要担忧这些使用问题。再者，人造板材可塑性更强，厚度、大小、造型可任意改变，是“定制”的理想用材。　　不同品牌的板材品质是否有较大区别呢？黄绮文表示，其实行业内的上游板材供货商主要就那几家，基本上行业一线的定制品牌，用材都没有太大的区别，少许的参数差异对实际应用影响不大。用材以实木颗粒板和中纤板为主，实木颗粒板的用量最大，并且这两年有逐渐增加的趋势。　　比起中纤板，实木颗粒板的最优势是能达到更高的环保标准。目前行业一线品牌都在积极提倡E0板材（中纤板可以做到E0标准，但造价更高，目前市面上的中纤板多为E1标准），因此，实木颗粒板越来越得到普及。有的消费者担忧实木颗粒板的握钉力不如中纤板，会不那么耐用？“的确，在需要反复打钉或重新安装时，中纤板表现更佳。但市场上多数家庭的柜子安装后并不会拆装，这种情况下实木颗粒板其实更耐用。”黄绮文说，至于很多消费者担忧板材会不会不如实木耐用。其实目前的行业趋于成熟，工艺基本过关，只要家庭正确使用，定制家具用个十几年是没问题的。　　沟通比你想象的重要，定制前要知道自己需要啥　　所谓“定制家具”，其精髓就在“定制”二字――能够根据家的平面布局、大小、功能需求不同，作个性化的改变，达到空间最大化利用。这也是定制家具比传统成品家具优秀的地方。　　一个好的定制方案，肯定首先要符合个人生活习惯与需求。这就意味着，设计前的沟通，在整个定制流程中的比重相当高。黄绮文说，很多消费者认为，定制家具是为了增加收纳，其实这只是一方面。定制家具的最大潜能，在于设计出一个合理的收纳系统，与生活方式、使用习惯相结合，使用起来、打理起来都更方便，提高生活质量。　　“好的定制企业十分重视沟通环节。”黄绮文说，以索菲亚为例，除了面对面沟通家庭的定制需求之外，还会建议客户填写信息收集表，收集更多细节为设计作参考：鞋柜内需要几双鞋，短靴和长靴各多少，有无需要放长伞；书柜需要收纳多少本书、什么类型的书；衣柜内有多少男士服装（运动服、制服、西装、T恤），女士有多少裙子、大衣等。　　“以我自己家为例，一般鞋柜设计都会预留长靴的位置，但我平常没有穿长靴，留长靴的位置就浪费了。与设计师沟通之后，就减少了这部分设计。”她说，还有一些家庭如果男主人个子高、鞋子大，最好跟设计师提出，一般的鞋柜深度未必能符合需求，需要特别留意。　　又如一个做设计的客户，家里很多厚重、大本的书，设计书柜时，就要增加收纳空间，书柜的高度也要比平常的更高、承重力更大。再如酒柜设计一般按照红酒、洋酒的摆放来设计，如果自己家里会DIY泡酒，大罐的泡酒坛就会没处放。即使实现了“定制”，使用起来却不方便。黄绮文提醒，一方面，定制家具的设计师要尽量多地引导出消费者的个性化需求。另一方面，业主在沟通环节，要明确自己的需求，尽量多地描述出来，才能实现更好的设计。　　好的设计能带来更好的空间解决方案　　只是定制一个衣柜或书柜，定制家具的优势并不明显。但需要做全屋定制，特别是小空间全屋定制时，定制家具常常会带来巨大的改变。　　多数业主在定制家具之前会先有一个概念，房间的哪里要摆柜子、哪里要摆书桌、哪里要摆床。在沟通时，与其重点将这些想法告知设计师，不如列出自己的需求。如在房间里需要办公、化妆的地方，需要更大的衣柜，想要更好地利用飘窗等，设计师就会根据你的需求，设计出最合理的空间布局。　　“业主通常没有一体化的空间概念，而好的设计师更懂得充分发挥空间潜能。”黄绮文说，例如在一个三房空间内，除卧室和儿童房之外的房间可以兼具客房、书房、休闲室、儿童玩耍区等功能。你可能无法想象这样的需求该如何划分区间，但设计师可能会利用榻榻米，打造出兼具客房、休息区、玩耍区等多功能区。加上合理摆放家具，在保留足够的活动空间的同时，让空间更有层次。　　传统的电视墙可能用壁纸或建材做造型，再搭配一个简单的电视柜。如果空间不够大，设计师会建议将书柜、展示柜与电视柜一体化结合。在不影响美观的同时，增加空间的收纳储物，同时，利用板材的装饰面板，实现空间风格的统一。　　还有的定制家具可以代替建材的功能，例如精装修房通常都是标准外观，然而，重新装修势必造成浪费和麻烦。此时，可利用定制家具的特点，做出带有装饰线和造型的柜子，与门框等做结合，让空间的风格更加突出。总之，好的解决方案不仅能够满足业主的基础需求，往往能够带来令人惊艳的设计效果。

        　　市面上目前在推的一些社区商铺，因周边有配套的中、小学校而被赋予了“学校概念”，更为吸引投资者，因为“学生生意”相对容易做，一些路段靠近内街，也不是一线商业地段，但因聚集了学校而使附近的小百货、小吃店开得成行成市，在投资者看来，做“学生生意”的商铺更有投资“钱途”。　　■新快报记者 谢蔓 实习生 方焯君　　广州新区的一些小学配套建设相对滞后，因此新建小区周边的一手学校商铺供应也较少，但就目前发展成熟的区域看，学校周边的商铺行情不断看涨。　　老城区越秀区东山龟岗以名校集中著称，有市一级的署前路小学、省一级的培正小学，还有同属国家级示范性普通高中的广州市第七中学和培正中学，4所学校彼此间步行不到10分钟，从东山口地铁站出来便是老牌东山百货及一众便利店，至龟岗大马路步行街和庙前西街，沿路多是各式食店、文具店等，是附近学生的消费集中地，早已形成围绕学生消费的成熟商圈，每日午餐时间，身穿校服的学生哥、学生妹便成群结队占据各店铺门面。　　庙前西街地处两所中学出入的主路，百多米长的路面开有烘焙店、手卷店、文具店、包点店、简餐店等，且人均消费金额多数在20元以下，既迎合学生喜好又价格相宜。业内人士透露，由于该地段店铺面积从10平方米到50平方米不等，总体面积不大又有固定学生客群，一直都较受投资者或创业者的欢迎，目前基本处于满租状态，属于“皇帝女儿不愁嫁”的状态，即使偶有一两间放租，也很快有租客接手，顶手费多在6万-8万元之间。　　但这里的地铺多数属于私人侨房或单位物业，买卖的情况反而鲜有发生。记者观察发现，一间20平方米的商铺租金达1.4万元，早两年同样大小的商铺租金约1万元，年涨幅在20%左右，有商户表示，尽管租金不低，但每天大量学生在外就餐，客源稳定、周转快，且已成行成市，相对其他地区商铺仍有较大经营优势。　　　海珠区江南西附近也是学生聚集消费地，路两边的内街各色小店星罗棋布，这里的消费并不拘泥于解决学生就餐，而是融入休闲、小清新、文艺范儿、娱乐等元素，选择可谓多元化，既有经济实惠的平价小食、士多杂货，也有十足小资的西餐厅，还有各种桌游及清吧。　　据附近住户介绍，光寿司店就至少有8家，还有经营多年的百搭果、新兴的主题小餐厅等，连西餐连锁37度2也把分店开到这附近，选择多样且丰俭由人。业内人士分析，江南新地承借接驳地铁的优势，分流了江南西主干道的一些客流，但内街商铺凭借特色经营及相对低廉的消费依然吸引了众多学生光顾。　　紧贴年轻人消费潮流，选择多元化以及价格差异化，是这里长期吸引学生消费的主要因素，一些商户甚至在寒暑假期间不淡反旺。　　这里的地铺基本是单位宿舍住改商，面积以40―80平方米左右居多，租金视地段略有不同，多数在7000元―10000元/月之间。以江南新村第二小学附近两房一厅的住改商单位为例，租金约7000元/月左右，且普遍每年有5%左右的升幅，顶手费最低3万元起。　　良好的社区环境、起租金额不高，导致这里的创业者以年轻人居多，自然也更能捕捉学生客群的消费需求，所以一直保持相当的人气。　　中海誉城　　地址：黄埔区科学城开创大道与开源大道交会处　　产品：33―60平方米首层临街商铺　　售价：约2万元/平方米　　周边参考租金：100―120元/平方米/月

　　从核心商圈到外围商业，是发展的大趋势，广州商业地产核心商圈自我完善和外向型双轨发展的趋势已越趋明显，被誉为广州“第四商圈”的番禺万博商务区及广佛交界的金沙洲商业项目发展领先其它区域，成为广州商业外扩的典型。　　随着番禺万达广场开业临近，业界和周边小区业主的关注和期待度也越来越高。　　■新快报记者 谢蔓 实习生 方焯君　　高力国际商铺服务部董事邓剑晖表示，广州各区域商业各有特点，除番禺区外，东面黄埔区萝岗也是未来商业发展的新方向。总体来说，作为一线城市，广州的大型购物中心、城市综合体数量还不算多，相对饱和度较高的天津、成都、沈阳等城市而言更是如此。同时广州这些商业体开发进度较慢，属于比较良性、处于上升阶段的发展。　　戴德梁行策略发展顾问部联席主管及董事邵丰认为，广州核心区的商业将向高端、体验为主的方向发展，友谊、广百等传统零售商业下滑最为明显，而高端和体验为主的商业则发展良好，如太古汇、正佳广场等，未来广州核心区商业的重点关注项目将是原宏城广场地块的天环项目。　　　同时邵丰也指出，近年受经济环境下滑影响和网购冲击，整体零售业有所下滑，未来商业发展必须通过增强体验、丰富休闲娱乐元素来吸引消费者。　　新区的商业，如番禺、金沙洲等都将有巨量商业供应，竞争激烈，番禺万博板块将有万达、天河城等商业巨头，未来新区商业必须针对周边人群特性，以满足其需求作为发展理念。新区未来商业竞争激烈，对商业开发和运营商的要求也越来越高，定位和设计上要通过特色化和增强体验性为卖点，品牌招商要差异化引进，商业运营上要注重不断完善和更新，才能满足不断提高的消费要求。　　邵丰还认为，新区的商业开发是城市发展的趋势，但是竞争激烈也是新区商业开发面临的最大问题。人口导入是商业发展的重要前提，随新区的人口不断增加，对于区域内商业存在的需求也会增加，商业地产的开发应顺应趋势而行。　　从现时各新区商业开发的情况看，均存在商业项目扎堆供应的问题，与传统核心商业不同，新区商业的辐射能力较低，客群主要以周边为主，也就是说需求较为固定，在此情况下不断有新商业供应，会面临巨大竞争。　　因此，对新区的商业地产开发，开发商必须在前期商业定位及规划时更注重客群定位和商业特色设计，才能在激烈竞争的环境下取得自身的市场份额。　　　　广州新区商业发展最有看头的，除番禺万博商务区外，就要数被誉为“老城区商业开发最后处女地”的金沙洲了。目前金沙洲星港城商业广场、国昌新城市广场、永旺梦乐园等大型购物中心的建设正如火如荼地进行，未来该区商业供应的井喷时期即将到来。　　儿童业态备受重视　　目前金沙洲已开业或在建商业项目中，有一个比较突出的特点就是儿童业态的主题商场比别的区域多。　　位于大型小区中海金沙湾对面的金沙湾财富广场目前已开业，商场一层以餐饮和零售百货为主，三层则汇集业态较丰富，有艺术培训中心、儿童早教、画室、芭蕾舞学校、美术中心、课外辅导、健身会所等，教育培训的气氛十分浓厚。　　此外，在建项目金沙洲永旺梦乐城预计2016年落成，项目商业面积达16万平方米，主打亲民路线。除了有主力店永旺超市外，永旺梦乐城旗下的儿童游乐园――永旺梦想乐园也能让小朋友玩个尽兴，该项目也将成为金沙洲首个配置大型儿童游乐城的购物中心。　　同时，位于金沙洲建设大道中段的星港城项目号称将打造“广佛首个摩天轮主题购物中心”，总建筑面积约80万平方米，商场面积约27万平方米，项目除27万平方米的星港国际购物中心、16万平方米的星港国际服装城外，还有38万平方米星光天地城市休闲空间，涵盖摩天轮主题乐园、千米邮轮主题步行街、空中美食花园、空中康体运动场、儿童欢乐世界等。　　商业经营状况　　目前，金沙洲新建项目在商业运营上可分两类，一类是以商业运营为主的商业，如永旺、广百，都将以自身集团经营的品牌为主力，配合其它零售经营，整体招租情况良好，接近满租。　　另一类是地产开发企业为主的商业，如国昌新城市广场、金沙城等，需要通过主力店带动招商，国昌新城市以红星美凯龙、卜蜂莲花为主力，品牌档次和招商情况一般，出租率约70%。金沙城与中影集团合作，打造全国最大影城作为主力店，但暂时得知的信息是未有更多知名品牌进驻。　　周边居民如是说　　陈先生是金沙洲大盘中海金沙湾业主，已在金沙洲居住约4年，他表示，平时除招呼亲朋到市中心逛，自己的日常娱乐消费基本都在金沙洲解决。　　“可能男性对消费购物的要求也不会特别高，我觉得金沙洲现有的商业已经可以满足我，日常购物的大型超市现在也有了，娱乐的话影院、棋牌、沐足都有，在建的购物中心档次越来越高，可能未来“洲民”们的消费也会更上档次。”　　他认为，由于金沙洲面积比番禺小很多，因此只要完善，将各种配套填满所需要的时间也比番禺快很多。

        　　■今年前9个月，广州二手房网签量普遍在四五千套的水平徘徊，整体比去年同期锐减了近五成。（资料图片）　　近日有媒体报道，国家有关部门正在商议调整二手房交易营业税，并在各大城市和机构之间展开调研，其中免征期限有望从五年调整至两年。广州业内人士分析，一旦调整，将使一部分二手买家的交易成本下降，有效促进市场流转，短期内不排除成交量有所增长。　　■新快报记者 邓苏梅　　传二手交易营业税免征年限或调整至两年　　《中国证券报》日前报道称，针对完善二手房交易营业税有关政策，有关部门正在各大城市和机构之间展开调研，听取各方意见并评估该税种的价值，在充分论证的基础上，未来有可能对其进行调整。据知情人士透露，其中调整的方向就是将营业税免征期限从五年调整至两年。　　实际上在半个月前，广州就有业内人士在微博上透露了这一消息，消息指出，“11月将调整二手房交易营业税，原满五年的普通住房交易免征营业税，将调整为满两年的即可免征。”目前暂时未有城市有确切执行的消息。　　按照现有的二手房交易营业税政策，对于购买满五年的普通住房，不征收营业税。对于购买不足五年的普通住房，按照全额5.6%征收营业税；如果是超五年非普通住房按照出售价与购入价差额的5.6%征收营业税，对于不足五年的非普通类住宅，按照全额5.6%征收营业税。业内人士透露，普通与非普通类住房理论上仍以建筑面积144平方米为界，而年限则通常以房产证时间为准，业内人士透露，在涉及到差额计税时，也可以发票时间为准。　　营业税调整或有可能　　龙斌指出，今年全国一线城市以及重点二线城市的二手房市场都相当低迷，在此情况下，通过调整营业税来降低交易成本，从而刺激市场的做法是有可能的。　　他指出，如果将五年免征营业税的期限调整至两年，可以说是一种惯例的调法。二手房交易从2005年开始出台营业税时，规定的免征年限就是两年，在经历了2009年、2010年的高潮后，2011年初将两年的免征期限提升为五年。目前，市场的高烧已经得到了有效控制，政策回调至以前的征收标准在情理之中。　　周峰也认为营业税调整的可能性应该会有，但不一定在今年放松。前几个月二线或三线城市放松限购，对当地的市场有多大的促进，还有一段观察期。如果对市场没有促进，才会对税费进行有效调整。　　购房成本将大大降低 短期成交或翻倍　　龙斌表示，如果营业税调整，最大的影响在于降低了买家的购房成本，这有利于促进市场交投活跃度。　　目前二手房交易的挂牌价通常是卖家实收的数据，名义上营业税是针对卖家征收，但是在交易过程中，大部分仍然需要买家支付。因此，在营业税降低后，卖家抬高售价的可能性比较低。　　同时，他还表示，只有在二手房需求量上涨达到供不应求的状况时，价格上涨的压力才会比较大。但由于二手房市场深受一手房市场的影响，如果一手房市场不活跃，二手房的活跃度也难以明显上升。　　周峰表示，如果将免征营业税的年限从五年调整至两年，对市场的影响非常大。“今年前三季度,经过满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中,不足五年的比例是61.4%，其中2-5年之间的占比为56%。”　　以成交价100万元证未满五年的房产来算，按照现有的全额5.6%的征收标准，也得支付5.6万元。如果年限下调，将大大降低很一大部分人的购房成本。周峰指出，如果调整，不排除短期内市场成交量将暴增一倍，在成交量放大之后第三个月起,价格也会随之上升。

　　■南沙金茂湾开放号称南沙最大的售楼部。　　（资料图片）　　南沙楼市受政策影响真心明显。央行房贷新政加上广州可能放松限购的传闻，直接将南沙楼市成交量拉升至今年以来最高。四季度，南沙将有一批新盘新货上市，大多数楼盘都期盼着“广州放松限购”政策的出台，一如当初等自贸区获批一样。　　■新快报记者 欧阳鑫燕　　网易房产数据显示，9月南沙一手楼共网签564套单位，排在全市第二位。10月1日至10月22日，南沙一手楼共成交607套单位，创下今年以来的最高位，在广州11区中仅次于增城的669套、番禺的663套。房价方面，近两个月则稳定在1万元/平方米。　　随着楼市出现暖意，货量供应较多的南沙楼盘也趁机推货或认筹。上周末，新盘南沙金茂湾首次亮相，开放售楼部和样板房，吸引众多买家到场。据了解，楼盘首批将推出的是50-90平方米的5米层高LOFT公寓，实用率超过150%，最快在10月底推出。另据项目负责人透露，12月楼盘将会推出95平方米、120平方米、140平方米的三至四房海景洋房。目前价格未最后确定，不过销售人员表示公寓毛坯价格为1.2万元/平方米。　　南沙地王项目――南沙保利城已于国庆启动巡展，据了解，楼盘将在10月25日开放销售中心及样板间，首期产品将以刚需及改善型为主，面积涵盖66-76平方米的两房单位以及89-115平方米的三房单位。　　富力在南沙的第二个楼盘富力天海湾，目前也已经开始认购登记，楼盘将推出的产品包括95-140平方米南向一线海景洋房以及50-100平方米LOFT公寓。　　　　据了解，近期南沙利好不断，如地铁18号线广州南段的测量工程启动招标，该地铁线的走向大致方向为广州南站至南沙万顷沙，地铁开通后，从南沙40分钟即达天河。　　本周又传出国务院已经同意南沙建设商务机场，预计今年底方案可以定下来，明年开工，初步计划2016年建起来。不过具体地点目前还在论证。而根据广州市规划局官方网站规划在线曾公示的南沙控制性规划，在南沙区大岗镇“肇顺南城际”和18号线交会、夹在南沙港高速和东新高速之间的位置写着“南沙机场”四字，预示着未来南沙商务机场将落户大岗镇。　　但现在对南沙而言，楼市最大的期待就是广州放松限购政策的出台。不少楼盘的销售人员信誓旦旦地表示，年内南沙铁定放开限购，部分新盘目前都没有给出具体开盘时间，只说在年底，无疑就是在等政策。“迟迟定不下来，我们也不知道多久才开盘。”在南沙金茂湾，记者询问楼盘为何先推商业公寓，其销售人员笑着向记者表示，“你懂的。”　　　不过，有自贸区失约的前车之鉴，一些楼盘还是抓紧时间出货。开盘近半月的万科南方公元在上周加推了约100套单位。主力户型为88平方米、95平方米三房，带装修成交均价约为8500元/平方米，吸引大批购房者到现场选房。　　而广州南沙万达广场近日更是放出“7”字头的SOHO单位，单位面积40-90平方米，并带装修。认筹当天，现场也是人气十足。　　合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，目前南沙楼市约有147万平方米、1.2万套库存，按今年销售速度，估计消化周期达30个月。如果南沙放松限购，那在南沙工作或居住的港澳人士、高级人才以及外来务工群体的购房需求将会被大量释放，对南沙楼市去库存有极大的帮助。