继国庆节前央行和银监会发布通知松绑首套房认定标准后，工、农、建等多家国有大行节后相继出台具体措施执行房贷新政。　　建行昨晚发文表示，将积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，优化业务流程，提高服务效率，合理配置资源，优先满足居民家庭购买首套自住和改善型住房贷款需求。对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定。　　对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。择优支持优质客户以满足首套和改善型需求为主的普通住房项目资金需求。　　建行上海市分行昨晚则向记者透露，分行的房贷细则正在拟定中，对于符合央行和银监会政策的房贷可按要求进行预受理，最终受理审批以正式文件为准。(记者 谈璎)

　　“十一”黄金周期间，武汉多个楼盘出现久违的热闹景象，不少看房者是冲着“七折利率”优惠而来。　　记者走访发现，与楼盘合作的各大银行，对首套房贷仍执行基准利率，“七折利率”优惠尚未落地。　　国庆节前，央行、银监会发布房贷新政，其核心要点为：第一，认房不认贷，此前已购房但贷款还清，仍算首套房；第二，首套房利率最低可七折。　　郝女士有一套房，贷款已还清，最近在中北路上认购第二套房，需要商贷50万元，“如果20年还清，按照新政办贷款，可少付16万元利息。”昨日，她兴冲冲打电话给置业顾问，却被泼了冷水：“我们还没有接到通知，七折利率估计很难。”　　光谷未来城朗诗里程置业顾问秦琼表示，有关实施细则还没有出台，与该楼盘合作的3家银行，房贷利率均按原标准执行。　　在汉口，有楼盘宣称可给予七折利率优惠，实际上只是促销噱头――通过计算基准利率和七折利率利息差，一次性在房价中予以减除。　　昨日，记者致电多家银行了解到，目前房贷利率暂无变化，大致维持在“首套房执行基准利率”、“二套房上浮10%”的标准。“七折利率”为何难以落地？“利率打七折，我们要亏死！”一位国有银行业务员表示：当前房贷年利率为6.55%，打七折后为4.6%，接近公积金利率水平，“现在融资成本高，按照这个利率，银行基本无利可图。”　　据介绍，2010年，央行曾作出首套房贷款利率下限为0.7倍基准利率的政策指引，到了2013年，全面放开金融机构贷款利率管制，取消贷款利率0.7倍的下限，由金融机构自主确定贷款利率水平。　　此次重提“七折利率”，利率市场化更为充分，央行、银监会文件通知相关表述较为审慎：“……贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。”虽明确可打七折，但并非硬性要求。　　业内分析认为，之前限购取消，此次限贷又松绑，购房者将踊跃入市，由于银行方面尚未正式执行贷款新政，目前仍有不少购房者保持观望，导致“看的多买的少”。新政落地后，预计会迎来新一轮成交高峰，但武汉楼市供应量大，去库存和资金回笼压力较大，多数开发商仍会维持平价走量策略，房价将保持平稳。

　　近日，新修订后的《上海市住房公积金服务指南》正式实施。　　新版《服务指南》在2011年版《服务指南》的基础上，进一步简化了公积金业务办理流程，新增了住房公积金定额缴存、低收入经济困难职工家庭支付物业服务费、非合作银行提取还贷、贷款咨询、贷款资格查询、12329公积金热线、12329公积金短信、公积金手机客户端和建设银行ATM查询等内容，进一步细化了提取住房公积金归还贷款及归还住房公积金贷款业务中的正常还贷、部分提前还贷、按合同约定结清贷款、提前结清贷款等操作规范，并对公积金账户封存、停缴等相关业务流程进行了优化完善。　　本市住房公积金缴存单位和职工可登录上海住房公积金网“业务指南”栏目，或通过咨询12329公积金热线，了解、查询公积金相关业务申请范围、办理场所、办理要件、办理流程、办理时限等内容。(记者 陈杰)

　　首先，从刚需来看，中国未来10年的人口结构变化难以支撑房地产市场的有效需求。通常而言，结婚、生育的人口的增长是房地产刚需最主要的支撑因素，然而我们观察人口统计数据发现，我国15―64岁劳动力人口占比在2010年达到峰值74.5%，此后老年人口占比迅速上升。换句话说，2013年以后，婚龄、育龄人口都呈长期萎缩趋势，结婚置业的“刚需”在2013年已经见顶，此后出现下行拐点，新婚对数将从2013年的1350万对/年逐步降至2020年的800万对/年的水平;婚房需求与此相对应，也是逐年减少。　　在这种情况下，城市人口的扩张主要靠农村转移人口， 也就是我们所说的城镇化。2010年，40岁以上农村人口占比达45%，20岁以下人口仅占26%，潜在进城人数总规模并不大。据学者李稻葵和徐翔估算，实际上的农村剩余劳动力仅剩4655万，占总人口的比例不到4%。况且，从动态来看，以目前中国农村的人口结构和生育率，未来的年轻一代补给速度在放慢。根据国务院发展研究中心的研究报告，“十二五”期间中国农业劳动力将由2.95亿人下降到2.5亿人左右，4500万农业劳动力需要转入非农产业和城镇就业;“十三五”期间(2016年到2020年)，农村剩余劳动力将由结构性短缺变为全面短缺。因此从供给方面看，2015年后，农村想向城市转移的人口数量也会逐年减少。　　更为重要的是：外来农民工构成三分之一的城市常住人口并产生了实际的居住需要，但这种“居住需要”转换成城市住宅有效需求的比例极低。目前在务工地购房的农民工比率不足1%，且自2010年以来持续下降，该部分群体收入水平低、财富积累速度慢，与城镇房产价格近年来快速上行形成了较大反差。因此，其置业需要很难转换为城镇房地产市场的“有效需求”。　　其次，从投资需求来看，价格预期下的资本流动是房地产价格上涨的主要推手。美国、日本、香港等房地产周期数据，无一例外地证明了房地产泡沫的形成主要是基于市场预期的资本集聚。过去十年的宽松货币环境下，大量资本流入房地产推升了房产价格，而房产价格的上涨又进一步吸引了更多的资金流入，涨价和投资形成相互强化的自我循环。在过去十来年里中国天量的货币扩容没有造成严重的通胀，房地产算是立了大功。　　弗里德曼曾说：“通胀归根到底是货币现象。”倒过来也可以这么说，过去十年来的货币泛滥没有造成通胀是因为资产价格的高速膨胀，城市住宅的天价吸收了大量货币，从而取代了通胀。　　按目前40大城市2008年到2014年7月住宅用地的出让统计数据，结合目前开发商推盘速度推算中期房地产潜在供应量，预计新宅潜在供应量保持高供给 趋势将持续至2016年年初，不断增长的库存已经改变了市场对未来房价的预期，在这种情况下，资产配置的切换是一种必然选择，估值呈现严重泡沫的房地产逐 渐会成为投资者抛弃的对象。既然资本流入的迅速减少是因为价格预期改变，这种情况下，信贷宽松对资本的流向影响甚微。　　综上所述，笔者认为，9月30日央行、银监会的联合通知只是房地产商的安慰剂，比这种政策安慰剂更能残酷预见未来房地产价格形势的，应该是残酷的城市人口数据和库存数据。