商业地产　　一周成交　　点评: 中原地产研究部　　本周商业市场7个项目，合计新增供应224套3.60万平方米，新增供应面积环比微跌5%。本周商业市场呈量升价跌的趋势，全市成交336套2.87万平方米，成交面积环比上涨147.5%；而成交均价环比下跌7.6%至22626元/m2。　　商铺：东山旺铺成交套均千万元　　从成交区域情况看，花都商业市场交投活跃，花都万达城的引擎作用，让花都商业投资市场趋热。该区本周成交132套1.19万平方米。本周进账最多的属越秀区富力东山新天地，该项目本周成交15套，共录得1.51亿元的成交总额，套均价1000万元起。　　继上周商业市场成交增速的短暂回落，本周市场成交加速，12月前三周商业市场累计成交面积超7万平方米，是11月成交量的两倍。良好的交投环境让持续几个月低迷的广州商业市场在年末火了一把。　　公寓：番禺四海城现整栋网签　　本周办公市场新增供应2个项目，共348套2.38万平方米办公物业，新增供应面积环比下跌17%。本周办公市场成交1103套6.52万平方米的办公物业，成交面积环比下跌26.4%；成交均价则环比微跌5.0%至13514元/m2，刷新2014年周成交最低均价。　　本周番禺区再现整栋网签，番禺万达广场（上周有整栋写字楼网签）正对面的四海城本周成交441套2.23万平方米，其中440套公寓源自整栋2栋公寓楼，成交均价11519元/m2，与此前2万元/m2的均价相差较大。年末，各大开发商角力销售榜，打响市场优惠战，预计未来办公市场成交持续高位。记者 李凤荷[阅读全文]

　　合富辉煌(中国)市场研究中心最新发布的2014年房地产市场总结报告，2014年的房地产市场跌宕起伏，上半年市场成交低迷，不少城市房价大幅回落。下半年加诸于房地产身上的众多行政调控手段逐步取消，房地产调控回归市场化。随着信贷政策的放松，市场成交大幅回暖。　　行政调控手段逐步退出　　在2013年11月召开的十八届三中全会，中央政府提出了“构建市场长效机制”的调控转型方向，意味着近年房地产市场各种行政干预手段(包括“限购、限贷、限售、限签”等)将逐渐淡化，而来自市场自身的“调理”功能所发挥的作用会越来越显著。　　今年3月“全国两会”提出2014年房地产调控重点是：针对不同城市情况进行分类调控、完善住房保障机制、增加中小套型商品房和共有产权住房供应、做好房地产税立法相关工作、抑制投机投资性需求，促进房地产持续健康发展。“分类调控”指“在调控手段上，将根据各地房地产市场的具体情况进行分类指导，即热点城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，继续执行限购、限贷政策；而对于库存量较高的城市，则要控制住宅用地供地规模，控制供应结构。”意味着国家将房地产调控的主导权更多地交由地方政府，允许地方层面放宽政策执行。　　由于春节后，全国房地产市场景气度迅速下滑，不少城市的库存压力不断增加，房价下行压力大，自4月底开始，全国多个城市出台救市政策，包括放松限购、契税补贴、放宽公积金贷款、放宽购房入户等各方面。　　其中实施了3年多的限购政策从4月南宁开始，全国各城市陆续松绑，7-9月各地密集放松或取消限购，现仅剩四大一线城市(北京、上海、广州、深圳)和三亚未调整限购政策。10月份后，国内通缩风险加剧，“稳房产”思路被重新强调，中央层面实施930新政放松二套房贷，自2010年以来延续多年的国家限贷框架终被突破。11月22日，央行进一步加大维稳力度，早于市场预期实施降息操作。　　总体上看，2014年房地产行政调控手段逐步退出，市场自身的供求关系调节功能成为影响市场走势的主要因素。　　四季度成交大幅回升　　据合富辉煌监测，自7月份以来，随着各地争相取消或放松限购政策，全国楼市开始从低谷回升，加之四季度信贷政策放松，18个重点城市周均住宅成交攀升至360万方以上水平，为近年高位。　　从月度成交走势看，下半年的成交量逐月回升，特别是信贷放松后的10-11月，成交面积大幅回升，已超越近年的成交高位，显示四季度成交非常活跃，前期被压抑、观望的客户纷纷入市。　　据合富辉煌监测，22个重点城市10-11月整体成交面积比8-9月增长了三成，同比去年同期的成交高位亦则有小幅增长，显示四季度成交回升显著。但全年看，成交仍有较大萎缩，1-11月成交同比下降约15%。　　各城市间的成交分化明显。其中四大一线城市在信贷放松带动下四季度成交均大幅回升，10-12月成交面积比8-9月有4-8成的回升。但由于一线城市限购持续，前三季度的成交低迷，因此，1-11月的整体成交同比下降约2-3成。　　二三线城市的分化则显著。其中南京、长沙、成都、贵阳、东莞、中山、乌鲁木齐1-11月成交下降亦超两成，而南昌、佛山、武汉、西安、济南、昆明同比有增长。综合全年和四季度市场成交情况，佛山、杭州、武汉、西安、南昌、济南(中海华山珑城开盘销售4000套带动)成交回升最显著。　　如佛山上半年市场成交低迷，不少指标楼盘价格下调超过2成，在8月初限购松绑后，很大程度上提振了市场信心，带动客户的购房热情，尤其是以广州客为主的广佛交界项目热销，价格则维持在降价后的水平。　　杭州是市场恢复的另一个典型城市。2014年以来杭州库存压力大增，是全国率先降价的重点城市，且降价幅度大，普遍降幅在15%-20%。杭州政府8月开始取消限购并出台了一系列的鼓励政策，房地产市场开始从低谷回升，市场成交已恢复活跃，价格维持在低位。　　库存水平仍维持高位，楼价回落　　虽然各地成交明显好转，但由于2014年以来新增供应量大，全年新增供应远大于成交，因此重点城市商品住宅存量继续处于历史高位，从消化周期看，当前主要城市库存消化周期仍维持在18个月水平，仅较峰值期轻微降低。一般公认较合理的存量消化期水平是8-12个月，显示现时市场存量压力大。　　从不同城市看，虽然部分城市12月的存量和去化周期环比略有下降，但与去年同期相比，普遍大幅增加。一线城市存量同比增长3-5成，消化期同比大幅增加40%-130%，京沪穗存量消化期达18-20个月。二三线城市中，天津、杭州、长沙、武汉、西安。贵阳、昆明、海口存量消化期都在17个月以上，库存压力大；合肥、南京、南昌、郑州、珠海存量消化期在10个月以内，库存压力较小。　　而从全国70个大中城市商品住宅销售价格变动走势看，2014年二季度开始，房价环比上月下降的城市大幅增加。11月，70个大中城市中，价格环比下降的城市有67个，持平的城市有3个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个，最大降幅为杭州的9.9%。　　2014年二季度以来全国楼市成交迅速陷入低迷，而新增供应则大幅增加，市场存量不断创新高，各地楼价开始回落。虽然四季度成交量大幅回升，但由于市场存量维持在高位，各地开发商仍以各种优惠去库存为首要任务，楼价总体保持平稳回落的态势，预计将持续到2015年上半年，楼价难以回升。　　文/图 南方日报记者 李广军[阅读全文]

　　随着2014总价楼王花落白云区红云厂，2013年又以楼面地价2.6万元/平方米左右拍出的三块地同时上市，白云区成为广州楼市近期最受瞩目区域，一时之间，白云区南湖板块形成豪宅扎堆之势。　　纵观白云区这几年的发展，地王频出不断刷新纪录，豪宅产品连续登场。2013年5-6月，广州道大道北连续拍出楼面地价25597元/平方米的同宝路地块、24168元/平方米的沙太路梅花园地块、24997元/平方米的沙太南路白云配件厂地块，宣告片区地价稳步迈进2.5万元/平方米时代。时隔1年多，当年的3个地块集中上市，单价均在4万元/平方米以上，宣告片区楼价进入4万元/平方米时代，成为不折不扣的豪宅区。　　产品好不好，最终还要看有没有人买单。颐和大院自中秋以来，销售一路畅旺，“双11”当天卖出两套独栋，成交过亿，国庆前三天总成交达2.38亿元。近日推出了项目最顶级的产品“登极墅”，仅有8栋，全部一线临南湖，面积1653-2590平方米，样板房都没有开放就被抢购近半。目前，颐和大院别墅毛坯1700万元/栋起，带豪华装修的样板别墅“悦荣庄”则要卖到9800万元/栋。　　南湖山水成超级亮点　　相比前两年受到关注的珠江新城沿江豪宅板块，白云豪宅区的特色是山水资源更丰富、空气质量更好、更具有居住气息。　　无论豪宅区如何变迁，对自然资源的占有都是同一诉求，白云区几大豪宅均不同程度的依托白云山、南湖等山水资源，这其中，颐和大院的环境最为突出。　　颐和大院坐落在南湖风景区内，是南湖岸边唯一在售别墅，周围白云山、帽峰山、凤凰山三山环绕，冷空气沿山体下沉，形成独特的微气候环境，近5万个/cm3负离子含量堪比洗肺氧吧。颐和大院所依托的南湖是南中国龙脉所在，是历届国家领导人下榻广州必选之地，而且颐和大院全部别墅依湖而建，户户都可望湖。　　住在顶级豪宅，业主出行均通过私家车，此时，一个科学立体的交通网络就是评判的重要标准。颐和大院位于广州大道、白云大道、华快三期交汇处，10分钟直达珠江新城、白云新城，享受双CBD配套，20分到达白云国际机场；项目内建有广州唯一的私家半山公路，在花草簇拥中沿南湖蜿蜒而行，真正的“入则宁静、出则繁华”。对比之下，广州大道沿线其他豪宅仅靠一条主路出行，略显单一。　　品质豪宅性价比极高　　作为顶级豪宅，除了居住功能外，还需兼具商务、社交功能，提供大气的多维空间才真正体现设计者的用心。颐和大院每座别墅均带多个车位，私家花园面积大于板块内其他别墅，而且拥有单栋别墅高达8个的立体式花园，让家里不同年龄层的主、客都能有活动空间。同时，由于颐和大院别墅的赠送面积多，按实际面积计算，颐和大院单价仅仅3万元/平方米出头，远低于白云豪宅的均价，具有极高性价比。　　颐和大院新开放的样板别墅“悦荣庄”，包含13个皇家卧室套房、1个500平方米私属空中花园、2个观景露台、1个无边际私人泳池、8个主宴会厅以及13个总面积近千平方米的会客功能空间，装修采用30种高档意大利石材手工拼接镶嵌，仅仅大门处一颗日本黑松的引进价就高达100万元人民币。　　圈层社交聚集人群　　物以类聚、人以群分，豪宅之所以为豪宅，不仅仅是因为其地段、资源，还取决于其居住者的素质。在南湖板块中，颐和大院是居住人群最纯粹的豪宅项目，和其他或洋房为主，或洋房、别墅混杂的豪宅相比，这里纯别墅的产品形态决定了其高准入门槛。　　颐和在南湖深耕十余年，颐和高尔夫庄园已经有300多行业翘楚家庭入住，并在满足他们极致居住需求的同时开辟了一个社交空间，曾举办了包括劳斯莱斯、宾利、法拉利、HSBC、欧尼尔游艇等268个顶级品牌在内的上千场国际级奢华派对活动，邀请6000位企业总裁、30位经济学家、3位诺贝尔奖得主到场，让颐和业主形成了一个私密性高、凝聚力强的富豪圈层，吸引大批顶级买家蜂拥而至。　　文/图 南方日报记者 李广军　　■相关新闻　　颐和盛世“鲸喜”　　开盘热销3000万　　寒冷的冬季挡不住购房者的热情，曾创造多次开盘热销传奇的颐和盛世，岁末再掀抢购热潮。12月20日颐和盛世推出全新组团“鲸喜”，开盘两小时内即销3000万，特别推出的三套特价别墅单位更是遭到了哄抢。　　两小时成交3000万　　周六上午，颐和盛世营销中心门口车龙汇聚，营销中心内更是人满为患。据悉，此次开盘的“鲸喜”组团，所有产品均是100+10平方米江景三房，汇集了颐和盛世最受欢迎的拳头产品。早上10点，一场“圣诞亲子嘉年华”拉开了当天活动的序幕，活动现场小朋友们化身“running man”，通过重重关卡最终获得圣诞贺卡，为老师、家长写下诚挚的祝福，现场一片欢声笑语。　　下午1点，“鲸喜”组团正式开盘，此时选房现场已是座无虚席。没多久，便传出第一套认购成功，现场开盘气氛和客户热情愈发高涨。随之推出的三套特价别墅单位更是吸引眼球，320万元/套的一口价还赠送300平方米精装花园，推出后受到抢购，开盘两小时内销售已达3000万。　　6字头地铁盘受青睐　　经过4年发展，颐和盛世已经醇熟，生活配套、教育配套一应俱全。小区内三大主题公园、千亩滨江高尔夫球场、1.2万平方米私家会以及9万平方米商业街为业主提供便捷都市生活；引进颐和实验小学及颐和双语国际幼儿园，打造一站式9年名校教育体系，让孩子享受更优质的教育。　　除了名校、配套，双地铁的便利性与升值空间也是颐和盛世备受追捧的主要原因。根据相关部门公布的佛山2018年地铁线路，规划中的佛山5号线[阅读全文]

　　据国家统计局公开统计数据，2014年11月份全国70个大中城市新建商品住宅价格下降的城市有67个，持平城市有3个，已经连续3个月环比无一城市上涨。刚刚结束的中央经济工作会议部署也未涉及房地产市场调控。这些情况表明，我国楼市新常态特征将进一步确立，楼市理性回归态势将更加明显。　　楼市新常态主要是针对过去十年楼市发展黄金期而言，未来楼市将进入一个相对平稳的增长新阶段，其主要特征有：一是房地产开发投资意愿与投资规模均向常态回归；二是住宅去库存仍是未来一年房地产开发企业主要经营压力；三是房价稳中有落是主要趋势；四是控制房地产金融风险的系统性释放成为重要工作。　　业内认为，楼市新常态短期内不会有实质改变。从当前楼市面临的经济金融环境看，至少未来一年内我国房地产市场运行新常态特征不会有实质改变。从房地产市场调控连续两年缺席中央经济工作会议公报可以看出，尽管房地产业对稳定经济增长具备重要作用，中央还是将注意力放在改革创新和结构调整，更加注重创新驱动、结构调整带动经济增长。我国经济新常态也决定了住宅消费将会发生巨大变化。南方日报记者 许蕾　　“聪明投资”助力稳增长 促改革　　财政部财科所研究员、华夏新供给经济学研究院院长 贾康　　经过中国经济几年的下行之后，按照我国打造新常态下经济发展升级版的总体要求和发展方向，在全面改革的新时期要以增加有效供给的选择性的“聪明投资”，着眼于和发力于补短板，挖潜能，转主体，增活力，提效率，可持续来促进稳增长、促改革、优结构、护生态、惠民生，把这些相关的要点联合在一起，我们提出为了2015年“十三五”及长期经济可持续科学发展这样一个战略意图的实现，实现两个100年的目标，需要充分利用我国可用可观可贵的选择性投资空间，以改革创新为核心理念，以解放生产力，提升国际竞争力为出发点，大力地提升经济增长质量和改善生态，改善民生，实现可持续发展，使我们的新常态能够在发展中对接一个尽可能长的中高速而质量提升的增长平台期。　　投资是经济发展的重要支撑条件，也是消费的前提和基础，国家经济硬实力成长性的依托和民生就业的源泉。我们所强调的是在决策部门实施理性的供给管理视界之下的所谓选择性“聪明投资”，它可以把政府的“有所为有所不为”的结构性导向和“让市场充分起作用”的配置机制和多元主体合作制约的，和国家治理现代化趋向一致的这样一种机制连接，形成审慎、务实、高明、聪慧的决策，这些要素合在一起是我们所强调的“聪明投资”的最基本的内容。　　我们需要增加有效供给的“聪明投资”。我们在近几年宏观经济下行的过程中，中央强调的是稳字当头，从稳中求进到稳增长。在以稳字当头为指导方针的运行过程中，现在又明确提出“新常态”的概念，我们显然需要把原来的高速增长阶段对接到一个下行但是最后能趋稳的新阶段，新常态应该在提高增长质量，明显的优化结构，加快发展方式转变的条件下去对接一个尽可能长的中高速增长平台。在这个过程中，投资的作用是绝对不可忽视的，但是投资一定要选择性的，突出结构导向，增加有效供给的“聪明投资”。　　在中央已经很清晰的勾划了关于住房方面的“保障轨”和“市场轨”双轨统筹的框架下，支持实现居者有其所，居者有其屋，住有所居这个视角上我们的住房方面的供给，特别是不能简单的靠市场提供，而必须有政府特定的政策、规划合在一起，有鲜明结构导向和政策倾斜特点的保障房。这里面包括者租房和新近强调的共有产权房。　　房地产已到转型关键期 未来要与产业结合　　中国房地产经理人联盟秘书长 陈云峰　　我本身就是一家开发商，实际上压力非常大，我们能够感觉到整个经济下行的压力。现在我们理解房地产，不要只理解为我们现在盖的居住型的产品，现在房地产行业，无一例外开始和产业结合。房地产传统开发模式已经过去，未来房地产一定是一个产业配套的概念，需要给住宅配套产业和配套社会管理，更加注重后期运营。　　靠住宅来挣钱，暴利的阶段肯定已经过去了，所以现在白银阶段了。万达、保利、恒达、绿地，这些都是中国地产的十强，他们销售额达到了1500亿左右，中国是房地产生产量最高的国家，这些所有的企业都在海外投资做房地产，我们比科学技术，比产品研发，比不了国外，但是我们盖房子的能力很强，而且我们研发的能力也不错。房地产不管是投资还是消费，房地产是不能出问题的，房地产如果出现跌幅，30%就是底线。　　当前房地产出现的很多问题，并不是房地产本身的问题。由于历史上住房制度不健全，导致过去10年有着大量的住房需求缺口。房地产高速发展实际上是在还以前住房制度缺口的债。但房地产在高速发展过程中也出现了很多问题，比如大城市病、睡城等，而这些都需要产业地产的拉动。中国房地产所反映出来的问题，实际是产业发展不均衡的问题。房地产商的开发模式将会发生根本性变化。以前的房地产模式都是开发商从政府手里批发一块地，然后再零售给业主。但这种模式已经成为明日黄花。住宅开发商向产业地产转型也与城镇化吻合。竞争加剧的背景下，住宅开发商开始有意识地向产业地产转型。未来的房地产发展将朝着产业与房产融合方向发展，商业、养老、文化、旅游、产业地产等地产有着巨大发展空间。比如说养老地产结合，因为中国养老压力非常大，大概在1968-1972年出生的人是4个亿左右。中国房地产市场开发还有十几年的白银时代。2028年将达到顶峰，2032年，人口红利会丧失。　　在转型产业配套方面，大开发商同样面临较大的压力。比如，金地由于受人才瓶颈影响，在商业地产转型方面就转得非常费劲。而万科B转H，一个重要原因是国内的会计准则不支持持有物业利润核算。中小企业致命问题是融资能力。它代表着拿地能力。融资能力不行，就不得不退出一二线城市，企业的规模和可持续性发展就受到挑战。最终，中小企业将逐步淡出市场。　　中国房地产业还须寻找自己的新常态　　上海易居房地产研究院副院长 杨红旭　　一年一度的中央经济工作会议结束了，让很多人颇感意外的是，整篇会议通报中，居然只字未提房地产，甚至连保障房、棚改房也未涉及。这在近十年的历史上，可谓绝无仅有。这意味着什么？简要分析如下。　　其一，行政干预已经过时。过去多年，全国房地产市场持续偏热，尤其是很多年份房价涨幅偏大，于是各种调控手段层出不穷，尤其是2010年开始采用的限购、限价、限贷等行政干预措施，在稳定房价的同时，也损害了市场机制。随着去年十八届三中全会提出使市场在资源配置中发挥决定性作用，在房地产调控方面也在发生转变，提出长效机制，而非短期行政性调控。所以，去年的中央经济工作会议中已经不再提及房地产调控，今年再度失踪，也就意味着房地产调控已成为“贬义词”，可能将长久地退出经济工作会议的“历史舞台”。更多地让市场配置资源，调节供需，这有利于商品房市场的长期发展。　　其二，明年不需要调控。从长期看，不提房地产调控，并不代表房地产调控永远不需要了，只是其重要性达不到需要在中央经济工作会议上提及的程度。而着眼短期，今年经济工作会议毕竟是为明年定调的，这具有一定的短期性。而明年我国房地产市场是不需要调控的，也不需要对现有政策进行重大调整。经历了去年的楼市繁荣之后，今年全国市场降温，下半年多数城市的房价出现下跌。除了一线城市外，多数城市的房价明年也不会显著回暖，毕竟很多三四线城市库存压力很大，去库存需要更长的时间。既然如此，根本就不需要在会议通报中阐述房地产调控政策。　　最后，房地产与经济新常态不合时宜。本届中央经济工作会议通报中，“经济新常态”一词频频出现。比如：我国经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化，经济发展进入新常态。认识新常态，适应新常态，引领新常态，是当前和今后一个时期我国经济发展的大逻辑。经济发展动力正从传统增长点转向新的增长点。“吃穿住行”，是老百姓的生活常态。作为其中之一，住宅产业(房地产业的主干)属于传统行业、基本行业，若非过去十多年成为地方政府与长官最重要的财政来源和政绩依赖，其实跟汽车产业并无本质区别。互联网、新技术、新产品、新业态等，是可以引领经济新常态的，是有潜质成为经济新增长点的，而房地产业虽然产业增加值规模大、与几十个产业相关，却在“中国经济新常态”中，发挥不了什么先导作用，“丑小鸭”也。　　中国有句俗话：打是亲，骂是爱。如今中央文本中不再提及房地产，或许会使业界人士感到失落。其实大可不必。经历了本世纪前十年的高速度、高利润、粗放式增长之后，中国的房地产业必须放慢脚步，寻找自己的新常态，行业发展方式也须从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长。　　周期波动是正常合理的市场过程　　原建设部政策研究中心主任 陈淮　　中国的房地产业，明确无误地说，还有至少20年的辉煌期。2013年中国城镇人口占52.7%，其中有17个百分点是农民工，涉及2.4亿人；到2020年城镇人口将增加6%-7%，将会涉及1亿人。而我们的城镇化发展在过去10年中，是发展不平衡的。我们的城市质量和抗风险能力还比较差，房屋减灾防震做得很不充分。并且，各种新干线建设还未完成，基础建设还没有建成，怎么说是城镇化建设到了尾声？房地产的供求和股市的供求两码事，房地产的成交量和股市没关系，而今年的波动是之前被政策掩盖下的市场因素凸显出来了。2014年中国房地产业迄今为止的成交量和价格，是改革开放以来历史第二的一年，仅次于2013年。　　房地产市场也会遵循供求变化的基本规律，其成交量萎缩和成交量高涨之间，有着必然的因果关系。一个地区未来一个中长期时间内，其住宅的销售总数是一个常数，不会发生太大变化。当2013年全中国绝大多数城市的房地产市场量价提升、购销两旺的时候，是房地产市场的大年，它透支了2014年甚至2015年的一部分购买力和需求。自然2014年就可能是个小年，2014年是个小年就意味着2015年或者2016年可能是个大年。2014年全中国房地产的成交量是仅次于2013年的，历史第二高点。今年1-6月，全国房地产商的开工总面积比2013年1-6月同期萎缩了将近20%，不是增速下降，是负增长了20%。这个周期波动可能导致一个供给的小年和需求的大年，这是正常合理的一个市场运行过程。　　向后市看，市场正在发生四个转折。第一，市场的力量正在取代政府之手，开发商资金链断是市场优胜劣汰导致的；第二，波动的发展过程正在取代单项的运动过程，有涨有跌，一定有个合理的过程，但是波动也有个基本趋势，随着城市资源的优化，居住条件的改善，房价会随之波动；第三，过剩取代了短缺。过剩不是今天才有的，但今年的过剩和此前不一样的是，不是单个过剩，而是整个生产能力的过剩；第四，私人资产的累积正在取代社会资本的累积。　　整理：南方日报记者 许蕾　　大数据看新常态　　数据显示，截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%，尤其一线城市库存已保持连续8个月环比正增长，且9月增幅又进一步扩大，库存压力巨大。　　库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数。据国家统计局数据，截至10月末，全国商品房待售面积58239万平方米；11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。　　全年的高库存带给开发商的，除了销售去化压力，还有资金链问题。CRIC研究中心统计数据显示，三季度末，A股139家房企净负债率为101%，季度同环比分别上升24个百分点和1个百分点。据其测算，15家中型房企六成已突破120%高位。该中心分析，中型房企净负债率极高且继续上扬，是因为普遍有做大规模的需求，导致库存和负债率激增。而在开发商对一线城市土地的争抢中，二线房企表现更为凶猛，拿地增加也推高了其负债率。　　根据国家统计局11月12日公布的最新数据，全国房地产开发企业到位资金增速在经历了1-10月短暂的回升至3.1%后，1―11月突然降至0.6%，比起2013年的20%多相差了很远，开发商资金链仍不容乐观。　　今年持续低迷的市场也是开发商无法获得充足现金流，改善资金链的重要因素。中原地产市场研究部统计数据显示，截至10日，公布前11月销售业绩的上市企业有33家，其中25家企业完成年度任务不足九成，超过19家完成率不足85%，合生、恒盛等企业完成年度任务不足四成。　　11月13日，国家统计局发布的《2014年1-10月份全国房地产开发和销售情况》显示，全国房地产开发企业土地购置面积，除10月份外，一直处于负增速状态。2014年1-11月，全国房地产开发投资同比名义增长11.9%，增速较上年同期大幅回落7.6个百分点。从全国房地产开发投资增速轨迹看，主要呈现连续回落态势。2014年1-11月份，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降14.5%，而1-10月份为增长1.2%，增速由增转降是个值得关注的信号。1-10月份，商品房销售面积同比下降7.8%。其中住宅销售面积下降9.5%，办公楼销售面积下降9.9%。与此相伴的是住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降20.4%。只有商业营业用房销售面积与销售额有所增长。　　为应对楼市自发性周期调整，各地政府以松绑住房限购政策为主要措施，放宽公积金购房政策，鼓励住房消费；9月30日，金融管理部门对住房信贷政策进行微调，支持合理住房消费，取得了一定积极成效。2014年11月份，全国商品房销售面积环比10月份增加1861万平方米；商品房销售额环比10月份增加938亿元，单月销售面积和销售额均创今年各月新高。　　南方日报记者 许蕾　　从“高歌猛进”向“波动调整”过渡　　记者观察　　也许是那部电影的影响，今年地产界也流行用“时代”来给自己的发展轨迹贴标签：“黄金时代”、“白银时代”，听起来比“暴利时代”什么的文艺范儿了很多。只不过，房地产行业向来跟钱绕不开关系，所以这“黄金”和“白银”，居然也可以从字面上直观地去理解一番，甚妙。　　高歌猛进的“黄金时代”，有着一股生猛的气息，有地盖房子就能大把赚钱。而随着经济“新常态”的提出，地产业的“新常态”便被宣布进入了“白银时代”。任何事物的变化都有一个过程，不会一蹴而就。从黄金到白银的过渡，也未必就是一个决绝的转折。地产专家杨红旭更是认为，房地产业的“白银时代”实际上从2011年就已经开篇，比现在认为的要提早了3年。数据的分析想找总是有很多，纠结于“开始”，不如将眼光向前看。既然踏入新常态，划进了“白银”，楼市将有怎样一个格局？　　业内普遍的看法是，“白银时代”的楼市将面临调整和波动。2014年的波动让业界各种声音都有，大部分专家的意见是这个调整期并不会很快结束。一路上扬的曲线，往往显示出太多其他的痕迹；从行政干预走向市场主导，遵从市场规律的支配，波动才是正常的常态。所幸的是，业界已经为此做好了心理准备：适应稳健的新常态，将关注的焦点更多地放到转型升级上来，为产业的这个时代谋划更合理的布局。　　许蕾[阅读全文]