眼下，“双11”不仅是电商狂欢的节日，也成为楼市的一道风景线。11月3日，方兴地产宣布启动首届“双11光盘节”，将在11月11日推出全国24小时售房活动；富力地产则在11月11日推出微信巨奖购房节。　　为打造地产史上首个“双11光盘节”，方兴地产将推出4400套房源参与活动，其中不乏方兴旗下明星楼盘广渠金茂府、望京金茂府、亚奥金茂悦、亦庄金茂悦等，总优惠金额达3.3亿元，各盘的具体优惠额度目前尚未得知。　　另据富力地产介绍，富力在全国18个城市的30个楼盘将实行联动，共同发起“双11”微信购房节，除大奖之外，还有空前的购房优惠。

        　　房地产市场经过前几年火热的开发之后，如今已呈现供应宽松的局面。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前介绍，2011年以后，中国楼市的供需关系已经发生改变，从此前的“总体偏紧，局部过紧”，已演变为“总体偏松，局部过剩”。业内人士指出，目前楼市正出现两大趋势，一是房企加大去库存化，另一个是调控逐步去行政化。　　市场供应大于销售　　前几年各地热衷于开发房地产，如今，楼市供应速度已快于销售速度，而住房库存也悄然翻倍。秦虹表示，过去，国内楼市的供求是偏紧的，但是近两年，国内楼市的供应增速快于销售的速度，局部地区确实已经供过于求。　　统计显示，截至今年8月末，商品房待售面积56160万平方米，与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比，增幅达到86.4%。过去两年多，全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比，最近4年来，全国商品房库存增加了约190%。　　根据上海易居房地产研究院的监测，截至8月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。　　“近几年来市场供应量迅速上升，主要由3个原因所致。首先，为应对金融危机，2008年国内释放大量流动性，但由于实体经济不振，大量的资金直接或间接地进入了房地产领域。”秦虹说。　　秦虹分析，其次，2011年1月26日，我国推出了调控楼市的“新国八条”，祭出限购和限贷政策，并使得全国40多个城市开展限购。受此影响，投资房地产的形式也发生了变化，从直接购买房产过渡到购买房地产信托等。这些资金又进入房地产开发投资领域，成为供给资金。第三，从2011年开始，地方政府对土地财政的依赖程度明显提高，土地出让的速度加快，使得供给端的增长速度很快。　　当前存在结构性问题　　虽然市场供应充足，但仍存在结构性问题。“中国房地产市场结构问题未来会越来越明显。以前是供给不足，现在是结构问题。”秦虹说。　　秦虹表示，“结构性”体现在两个方面，一是人群结构，房屋在不同人之间分布不均；二是城市结构，不同城市的市场形态差异较大。　　一方面是供大于求，“整体市场供大于求的形势已经确立。”中原地产首席分析师张大伟表示，过去两三年，我国房地产市场的供需关系发生彻底逆转。多地出现的“空城”、“鬼城”表明，“去库存”将成为很多地方的难题。　　他又指出，一线城市供不应求的基本面没有改变；而在二三线城市以及不少四线城市，供大于求的形势明显。　　另一方面是改善型和刚需仍未满足。据了解，目前中国房地产市场80%以上是自住型的需求，其中改善型需求占主体。全国24-28岁适婚人口1.3亿人，8000万在城镇，5000万在城市。城镇化率提高也会带来新的住房需求。　　未来调控去行政化　　过去，为抑制房价飚升，各地曾出台限购政策，现在，房地产市场趋冷，大多数城市调整了限购措施，此外，人民银行和银监会也调整了限贷政策。　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，过去十几年楼市调控始终盯着房价，认为房价的调控可以用行政的手段来控制。但实践证明，用限购限贷的办法可能在一定阶段发挥了作用，但是往往使市场的信号扭曲了，会把有效的改善型需求，甚至刚性需求也遏制住了，不利于经济的发展。　　近来各地相继松绑楼市限购政策，就是地方政府对楼市调控的“去行政化”，楼市调控正在从以政策为主导转变为以供需为主导。住房和城乡建设部副部长齐骥说，近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。　　“用市场的手段调控市场的问题，将是下一步调控的主要方向和手段。未来一段时期，政府将更倾向于运用金融、财税等市场化手段，而行政化手段相信会越来越少。” 住房和城乡建设部新闻发言人倪虹表示。　　有关专家建议，房地产市场在去行政化的过程中，应逐步完善相关的改革措施，建立房地产调控的长效机制。最终，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的。

　　十八届四中全会提出依法治国的方针，并明确加快重点领域的立法；财政部部长楼继伟不久前撰文指出，应加快房地产税立法并适时推进改革，使房地产税立法再度成为各方关注的焦点。　　“房地产税的基调是加快立法，年内不会有所动作。”华夏新供给经济学研究院院长贾康日前公开表示，房地产税应该在2015年进入立法程序，否则很难在2017年开始执行。　　事实上，从2011年起的房地产税试点到如今的房地产税立法，已经折射出中央在税制调整上思路的转变。国务院发展研究中心资源与环境政策研究所专家组组长倪红表示，我国目前房地产税收制度的改革，是从制度层面上，从更长远的目标来解决现在中国房地产市场的健康、可持续发展的问题，以及地方政府筹资的正当渠道问题。　　“房地产税立法要做好‘加法’也要做好‘减法’。”业内专家指出，如果开征房地产税，要将相关税费简化归并，减轻流动环节的税费，取消现有房地产税体系当中的重复征税的税种。　　国务院发展研究中心称，他们已经和财政部、税务总局对相关话题进行长达10年的研究，其中之一便是房地产税和土地使用税的合并，据悉，目前全国人大已经在起草相关内容，并将形成法律草案。　　为避免“营改增”改革后地方财政焦虑愈发严重，以房地产税为代表的地方税系的建设显得更为迫切。根据财政部公布的2013年全国财政决算情况，去年全年土地出让金收入决算数为39073亿元,是预算数的152.6%,地方政府土地出让金收入再创历史之最,这表明地方政府对土地财政的依赖有增无减。　　值得注意的是，与房地产税密切相关的不动产登记工作已获得多项进展：8月15日,国务院公布了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》；不久前,我国实现不动产统一登记的时间表也已明确，国土资源部不动产登记局提出,实现不动产登记分为四个阶段，2014年基本完成各级职责整合,建立基础性制度；2015年健全配套制度,平稳有序实施；2016年全面形成制度体系，正常有效运行；2017年实现信息共享,依法公开查询。　　“除了推动房地产税扩围，不动产统一登记对于建立房地产调控的长效机制具有积极意义。”专家表示，实施不动产统一登记制度将使房产彻底阳光化，为房地产税的开征打下基础，这也是杜绝囤房的有效措施，必将大大促进房地产调控长效机制的探索和建立。■本报记者 徐 科

        　　房贷新政后一线楼市成交又现增长。　　徐建军作　　房地产市场经过前几年火热的开发之后，如今已呈现供应宽松的局面。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前介绍，2011年以后，中国楼市的供需关系已经发生改变，从此前的“总体偏紧，局部过紧”，已演变为“总体偏松，局部过剩”。业内人士指出，目前楼市正出现两大趋势，一是房企加大去库存化，另一个是调控逐步去行政化。　　市场供应大于销售　　前几年各地热衷于开发房地产，如今，楼市供应速度已快于销售速度，而住房库存也悄然翻倍。秦虹表示，过去，国内楼市的供求是偏紧的，但是近两年，国内楼市的供应增速快于销售的速度，局部地区确实已经供过于求。　　统计显示，截至今年8月末，商品房待售面积56160万平方米，与低点时（2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米）相比，增幅达到86.4%。过去两年多，全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比，最近4年来，全国商品房库存增加了约190%。　　根据上海易居房地产研究院的监测，截至8月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。　　“近几年来市场供应量迅速上升，主要由3个原因所致。首先，为应对金融危机，2008年国内释放大量流动性，但由于实体经济不振，大量的资金直接或间接地进入了房地产领域。”秦虹说。　　秦虹分析，其次，2011年1月26日，我国推出了调控楼市的“新国八条”，祭出限购和限贷政策，并使得全国40多个城市开展限购。受此影响，投资房地产的形式也发生了变化，从直接购买房产过渡到购买房地产信托等。这些资金又进入房地产开发投资领域，成为供给资金。第三，从2011年开始，地方政府对土地财政的依赖程度明显提高，土地出让的速度加快，使得供给端的增长速度很快。　　当前存在结构性问题　　虽然市场供应充足，但仍存在结构性问题。“中国房地产市场结构问题未来会越来越明显。以前是供给不足，现在是结构问题。”秦虹说。　　秦虹表示，“结构性”体现在两个方面，一是人群结构，房屋在不同人之间分布不均；二是城市结构，不同城市的市场形态差异较大。　　一方面是供大于求，“整体市场供大于求的形势已经确立。”中原地产首席分析师张大伟表示，过去两三年，我国房地产市场的供需关系发生彻底逆转。多地出现的“空城”、“鬼城”表明，“去库存”将成为很多地方的难题。　　他又指出，一线城市供不应求的基本面没有改变；而在二三线城市以及不少四线城市，供大于求的形势明显。　　另一方面是改善型和刚需仍未满足。据了解，目前中国房地产市场80%以上是自住型的需求，其中改善型需求占主体。全国24-28岁适婚人口1.3亿人，8000万在城镇，5000万在城市。城镇化率提高也会带来新的住房需求。　　未来调控去行政化　　过去，为抑制房价飚升，各地曾出台限购政策，现在，房地产市场趋冷，大多数城市调整了限购措施，此外，人民银行和银监会也调整了限贷政策。　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，过去十几年楼市调控始终盯着房价，认为房价的调控可以用行政的手段来控制。但实践证明，用限购限贷的办法可能在一定阶段发挥了作用，但是往往使市场的信号扭曲了，会把有效的改善型需求，甚至刚性需求也遏制住了，不利于经济的发展。　　近来各地相继松绑楼市限购政策，就是地方政府对楼市调控的“去行政化”，楼市调控正在从以政策为主导转变为以供需为主导。住房和城乡建设部副部长齐骥说，近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。　　“用市场的手段调控市场的问题，将是下一步调控的主要方向和手段。未来一段时期，政府将更倾向于运用金融、财税等市场化手段，而行政化手段相信会越来越少。” 住房和城乡建设部新闻发言人倪虹表示。　　有关专家建议，房地产市场在去行政化的过程中，应逐步完善相关的改革措施，建立房地产调控的长效机制。最终，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的。

　　7日，上海市公积金管理中心官方微博公布公积金新政：有1套住房并已结清公积金贷款，为改善居住条件再次申请公积金贷款以购买普通商品住房，参照首套房贷款政策。据悉，上海成为首个调整公积金政策的一线城市。　　根据调整后的政策，对无住房公积金贷款记录或已结清住房公积金贷款的家庭，购买首套自住住房，执行首套房贷款政策。　　对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的，参照首套房贷款政策执行。即贷款首付款比例为30%，贷款利率为5年期以上4.50%，5年期以下(含5年期)4.00%，每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元(每人最高贷款限额为30万元)，有补充住房公积金的家庭最高贷款限额为80万元(每人最高贷款限额为40万元)。　　继续停止向购买第三套及以上住房的家庭发放公积金贷款。　　住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主，取消住房公积金个人住房贷款强制性机构担保收费项目。　　上海是全国住房公积金个贷率较高的城市。1-10月份，发放住房公积金个贷金额399.46亿元，其中发放共有产权保障住房(经适房)个贷39.05亿元。截至10月底，累计发放公积金个贷4022.68亿元，支持购房建筑面积1.73亿平方米。10月底，公积金个贷余额1978.29亿元。上半年本市住房公积金平均个贷率为85%。