继抵制危机后，去年8月搜房网提出向房产交易平台转型。图/CFP　　去年10月，链家宣布停止与搜房网的合作。新京报记者 侯少卿 摄　　主演：链家地产、我爱我家、中原地产、搜房网 档期：2014年-2015年　　在《X战警：逆转未来》这部影片中，X战警在不久的未来有被猎杀并灭绝的危险，而X战警的唯一希望，便是回到过去，在最终导致他们灭绝之前，改变历史，逆转未来。　　放眼2014年的房地产中介行业，传统中介外部面临着搜房网、Q房网等互联网公司的冲击，而行业内部弱肉强食的竞争也十分激烈，二手房中介公司只有努力变革，才能在未来的竞争中占据有利地位。　　　　　　2014年房地产行业从黄金时代步入白银时代，“转型”是整个行业面临的命题。2014年也是二手房行业巨变的一年，萧条的市场、新兴企业对行业的分羹渗透，传统中介向线上延伸发展，延续多年的中介费率被打破，这一系列戏码都在这里上演，在这股行业巨变洪流中，所处其中的中介公司、网络公司均无法独善其身。　　2014年北京二手房住宅网签套数为约10.51万套，是自2008年下半年全面网签以来最低的一年，同比2013年下滑了35.4%。　　中介与电商的矛盾由来已久，而在今年冷淡的市场下爆发。中介公司业绩下滑，不愿支付高额的端口费，而作为上市公司，搜房网需要亮丽的业绩，端口费每年必须不断增长才能对股东有所交代。2014年5月，杭州9家中介联合抵制搜房网后，这一战火蔓延至全国多个城市。　　面对“模式危机”，2014年8月，搜房网迅速提出向房产交易平台转型战略，要求员工“人人会卖房”。搜房董事长莫天全在接受媒体采访时说，“我们想到了市场会变坏，但是没想到会来得这么快”， “过去的日子太舒服了，导致我们的转型晚了，其实两年前就应该转”。　　而对于搜房的转型，北京中介公司大佬链家地产反应激烈，2014年10月链家宣布全面停止与搜房网的合作，链家地产副总裁林倩表示，“种种迹象表明搜房网要做线下的二手房经纪业务，以前是合作伙伴，现在是竞争对手，没有合作必要”，链家在线改名为链家网迅速上线。　　然而，此时链家正在计划更大的一步棋。12月初，链家宣布公开平台，将经纪人佣金提成提高到70%。这一举动引起了京城其他中介公司的焦虑。思源地产常务副总经理杨皓表示，其他中介公司都面临被链家挖角的问题。　　而作为反击，我爱我家推出“全员持股”的金钥匙计划，思源经纪则推出买卖佣金1.5%、租金减半的措施。　　此外，佣金减半的租房中介爱屋吉屋、无门店中介Q房网等新兴公司也在大力进军北京市场，行业的颠覆与巨变仍将在2015年继续发酵演变。　　■ 2015看点　　1、经纪人争夺战升级　　当房地产告别高增长时代，火爆的市场不再，以前粗放的发展模式也不适应当前形势，行业将吵着向更精细化的方向发展，而其中的经纪人作为撮合交易的桥梁则显得尤为关键。　　从去年年底到今年年初开始，中介公司之间正在进行一场争夺优秀经纪人的战争。链家以70%的佣金抢人，而我爱我家、中原地产则分别推持股计划。　　先是中原地产宣布在6大城市全面提高佣金，并拿出24.9%股份，让核心骨干认购。紧接着是搜房网提出中介费只收0.5%、经纪人提佣到80%，行业约定俗成的收费标准不断被打破。　　“房产交易很复杂，需要房产、法律、税收等多方面知识，而中介行业流动性很大，将努力培养出的行业精英留住是很关键的。”我爱我家市场经理孔丹表示，而作为京城领头羊的链家，其向全行业精英发出的邀请对行业短期触动非常大，不过按照行业规律，可能要等到过完春节后才会出现较大变动。　　面对各家中介公司新的激励模式，中介经纪人可能在今年有更多的选择。　　2、经营模式如何变革?　　在互联网冲击之下，二手房买卖的模式也在谋求变革。线下的中介公司如链家地产、我爱我家等都在布局线上，而以搜房网为代表的线上公司则在布局线下，各家公司都力图打通线上与线下交易环节，试图实现二手房的O2O。　　另外，思源经纪、搜房网降低佣金，以购房人为导向，在保证服务品质的前提下打价格战，抢占市场;而链家、中原、我爱我家则是以经纪人为导向，强调经纪时代的到来，各家公司的发力点不一样。　　“现在各家公司都在尝试发展的新模式，但情况可能还需要一段时间才能清晰，而现在是各家中介公司战略的对峙期，链家、我爱我家、搜房网、Q房网这几家大型公司的发展模式或许会引领行业的未来”，一位不愿具名的业内人士表示。　　■ 主创者说　　链家地产董事长左晖　　绩效设计注重长远发展　　经纪人时代就意味着经纪人职业化的时代，链家的绩效设计鼓励经纪人长期发展。新的时代，但并不意味着你在2015年有机会赚到50万或100万(虽然一定有人能做到)，而是意味着经纪人可以在2015年到2025年的时间里，可以赚到1000万乃至2000万。也就是说，有计划，而且有能力从业10年才是最重要的。　　今年，链家地产将在全国20个城市进行扩张，将大量招聘经纪人，加大平台建设，并在平台上推出金融产品，链家将打造高效率、强支持的服务平台。　　中原地产董事局主席施永青　　线下业务仍是根本　　目前中介行业正在发生变革，但是就目前现状而言，那些在地产代理行业“去经纪化”的电商，其长久发展模式并不清晰，更多是从投资者手上拿钱，高提成比例使得其很难从市场和消费者手上赚钱。中原将会继续做好线下业务，不会一下子就把业务做到线上去。　　■ 数据　　70%　　2014年12月 链家宣布公开平台，将经纪人佣金提成提高到70%，以北京中介普遍实行的2.7%的中介费计算，经纪人佣金最高能到房款的1.89%。　　1.5%　　2014年12月 思源经纪宣布二手房买卖佣金从原来的2.7%下降至1.5%，租房佣金减半。　　0.5%　　2015年1月 搜房网提出中介费只收0.5%，经纪人提成高达80%，即经纪人提佣金为总房款的0.4%。　　24.9%　　2015年1月 中原地产宣布在6大城市全面提高佣金，最高可至40%。并拿出24.9%股份，让核心骨干认购。

        　　昨天在宁举行的“2015地产创新峰会”上，中国银河证券首席策略分析师孙建波表示，中国房地产增量过快，导致供求失衡，未来房价上涨受限，至少七八成房子都要去投资化。　　孙建波说，2013年中国商品住宅竣工面积达到25.9亿平方米，按13亿人口算，住宅面积人均增量达到2平方米，“按照著名的库兹涅兹周期定律，每年住宅面积人均增量1.5平方米是较为合理的，所以，中国房地产增量过快，供求明显失衡。”他预计，2015年至2017年，房地产成交量会持续下滑，进而制约房价上涨。　　但他也称，对于具有地段价值的住房而言，未来升值仍可期。“过去十年房价快速上涨，房子的投资属性被放大，大多数房子的价格偏离价值。将来只有地段好的房子有投资价值，就像日本一样，东京房价高，出了东京，其余地区的房价就便宜了。”他判断，将来至少百分之七八十的住房要去投资化，以后不再是所有房子都贵，而是具有商业价值的才贵。　　股市涨，到底是投资股市好还是楼市好？孙建波认为，长期比较看，房子收益一般不能跑赢国债收益率，不过卖房炒股也没必要，除非是非常专业的投资客，能在楼市和股市之间熟练捣腾的。

　　2014年房地产市场进入调整期，就连有“楼市避风港”之称的一线城市也没能幸免。然而，最近不少房企大佬、专家学者对2015年房价作出预测时都表示，一线城市房价必涨。而广州今年楼市供应环比减少一成，业内人士认为广州楼市今年走向取决于“穗六条”是否放松。　　　　有预测帝之称的广东保利董事长余英日前表示，2015年，全国房价总的趋势看涨，一线城市和少部分二线城市楼市整体好于2014年，其它三、四线城市形势严峻。　　原华远集团董事长任志强认为，去库存是2015年首要任务。“现阶段预售面积已接近6亿平方米最高峰，库存压力短时间难以消除。”2015年将是房地产的生产小年，随着房企稳定去库存，房地产市场或将在四季度回暖。　　此外，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前表示，房地产业高速增长时代已经过去，进入了基数大、增速低时期。中国社会科学院最近发布的中国住房发展报告(2014-2015)显示，2015年，全球住房市场将受益于经济复苏而持续增长。但另一方面，由于境外置业成本的不断下降，发达经济体将进一步分流我国中高端住房市场需求，商品房价格软着陆。　　去年底召开的中央经济工作会议对房地产只字未提，对此，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，在房地产市场下滑的背景下，2015年各级政府将密集推出救市政策，限购政策有望全面退出。　　　　58同城资料显示，2015年广州(十区)楼市可售货量约12万套，虽然比2014年减少10%以上，但仍高于前几年的平均水平，货量充足。　　对于今年广州楼市的走势，满堂红市场研究部高级经理周峰认为“要分两种情况去看”，如果今年全年穗六条都不会放松，现在10区两市的库存量大概是7.6万套，比去年第四季度减少了一些，但客户也被消耗了一批，后续补充的客户数量远不及住宅新增可售的增长速度，故库存量有可能在第一季度之后便重新增加，那一手楼价便没有全面上涨的可能。发展商只能是按去年第四季度的水平去卖楼，旨在加快销售速度。　　第二种，如果“穗六条”在今年内放松，则放松前还是会按上面第一种的情况去演变，放松后则随着客户入市的快速增加，一手库存量得到有效减少，在库存量低于5万套之后，发展商会立即提高售价。