本报记者　喻雯　　实习生　张子慧　张飒特　　　　　　　为了解决二手房买卖过程中的纠纷难题,帮助市民选择一家靠谱的中介,济南市房管局已启动房地产中介行业信用档案。市民可以根据信用档案的高低来选择。此外,为了维护购房者的权益,二手房买卖合同示范文本也将于9月份正式启用。　　10日,济南市房管局产权市场处有关负责人介绍,目前济南有1043家房产中介公司,11000多名经纪人。《济南市房地产中介行业信用档案管理办法》实施后将对整个行业起到规范作用。信用档案记录内容主要包括基本信息、业绩信息、良好行为信息、不良行为信息、信用等级五个方面。本市从事房地产中介活动的房地产经纪、房地产估价的机构,不论资质等级、登记注册类型、规模大小,都是房地产中介行业信用档案监督的对象。　　济南市房地产中介行业信用等级由高到低分为五个等级,分别为“优秀”、“良好”、“合格”、“失信警告”、“严重失信”。　　中介如果与当事人串通提供虚假资料和假冒申请人骗取房屋登记,没有房地产经纪专业人员而开展房地产经纪服务等8种情形将直接列入“严重失信”等级。对于中介经纪人,如果与购房者串通提供虚假纳税、社保、贷款等材料,将不得在本市从事房地产经纪活动。　　对房地产中介服务从业人员信用记录以一年为周期,扣分超过12分的,给予行业内通报批评；扣分超过40分的,应经协会培训合格后,方可继续上岗。　　该负责人说,下一步通过济南市住房保障管理局网站,市民可以查到房地产中介机构、法人代表、房地产估价师、房地产经纪人等最基本的信用信息。　　“目前的二手房买卖合同都是由各家中介自己制定的,很多条款不是很规范。”该负责人说,有些中介的合同中不乏霸王条款,中介的违约等责任都不会体现,购房者权益无法得到保障。为此,济南市房管部门将启动二手房买卖示范合同文本,目前已基本成形,济南市工商部门正在审查过程中,9月份可以正式启用。合同示范文本中,会将买卖中经常出现的问题给出提示,避免一些风险。

        市民在济南房地产交易大厅办理业务。　　本报记者 郭建政 摄(资料片)　　买的二手房正在抵押办不了过户，谁的责任？定金和首付款，中介能不能代收？贷款服务费到底该咋收？交了钱贷款办不下来是谁的责任……二手房买卖交易中，购房者与中介、房主的各种矛盾纠纷屡见不鲜，很多市民向本报咨询如何避免“鸡飞蛋打”。　　本报记者 喻雯 实习生 张子慧 张飒特 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　房屋情况要仔细核查　　市民买的二手房，房龄一般比较老，但是房子的具体情况，比如哪一年建的、房子有没有抵押、查封等，购房者一般了解不多，也不会在合同里体现，很容易被中介提供的虚假信息忽悠。　　“此前有市民投诉，中介说房子是2000年的，结果到了银行贷款时才知道，房子是上世纪80年代的，由于房龄太老银行不给贷款。”济南市房管局产权市场处有关负责人说，这个就是购房者过于相信中介，不去实地了解，结果房子没买成。　　该负责人说，购房者在买房前，一定要对房屋的建筑情况、小区状况等做详细的核实。除了做好这些实地调查外，市民还应当到房管局档案馆查询、核实房屋的基本信息，如有无抵押、查封等限制信息。以免不能直接办理过户手续，给买方造成一定的损失。　　市民可以持本人身份证明提供房屋的具体坐落或房屋产权证号，可以申请核实相关房屋有无抵押、查封等限制信息，或是和卖方一起到房管局档案馆查询相关信息。　　改合同房贷不下款　　“买无证的房子，一定要谨慎。很多人都被中介忽悠，以为能办贷款结果陷入纠纷。”产权市场处工作人员于志平说，尤其是小产权房和一些“改合同”的房子。　　“改合同”成了不少市民买房的重要选择。改合同的房子一般是与开发商签订买卖合同，有的也进行了网签，这类房子都没有办下房产证。很多中介都打出了“包改合同”来吸引购房者，收取几万元的改合同费用后，合同改成购房者的名字，购房者就可以等着办证。　　“这类房子都没有进行产权登记，查不到有关信息，而且一般都无法贷款。”于志平说，但是一些中介为了拉客户会承诺与银行有关系，可以办贷款。很多市民为此动心，就会把首付款交给中介，结果等了几个月甚至更长时间后，中介告知办不下来贷款，房子就买不成了。此外，有了这种纠纷后，购房者交纳的中介费多数也要不回来。购房者最终是“鸡飞蛋打”。　　于志平提醒，像一些单位集资建房，手续不全也无法办理贷款，购房者买房前一定要看清楚。　　别让中介代收房款　　市民通过中介买二手房，需要交纳中介佣金、贷款服务费、评估费等各种费用，有的中介也打出“代收首付款”，于志平提醒，中介收取的只能是服务费用，而房子定金、购房资金等不要轻易交给中介保管。　　一般来说，购房者买的房子网签后，就要交首付款。中介只是作为第三方见证，购房者把房款直接给房主。此前交的定金也会有相应说明，直接作为购房款等。　　“中介携款潜逃的事情近几年屡见不鲜，其中最主要的原因是钱款不受监管，买主交完数额不低的首付款后没有法律保障。”于志平说，买房人最好去建立资金监管账户的中介购买房屋。如果选择了规模小的中介，遇到为卖主垫资解押的事情是比较常见的，对于买家来说风险很大，此时买家就应要求中介垫资。　　于志平建议，购房者可以选择第三方的资金监管专用账户，这样会更有保障。　　“购房者给中介交钱的时候一定要谨慎，一旦交了想要回来就难了。”于志平说，此前有市民将定金、中介费都给了中介，后来因卖房者的原因房子无法继续交易，按照规定卖房者要双倍返还购房者定金，但是定金被中介收走，根本要不回来。　　贷款事宜要签合同　　市民通过中介买二手房，除了约定俗成的佣金外，贷款服务费的收取也五花八门，从几百元到几千元不等。也有不少市民交了这些钱结果办不下贷款，最终导致房子也买不成。　　对此，产权市场处有关负责人说，目前贷款服务费、中介代办费等都没有明确的收费标准，由中介和购房者协商定价。在协商定价的时候，购房者一般处于弱势地位，很容易被中介公司忽悠。好多中介公司会以“银行收取”的借口来忽悠，而银行是不会收取贷款服务费的。业内人士称，既然是协商定价，购房者就有权利与中介讨价还价，不要被忽悠。　　此外，在买房时由于银行贷款放款慢，导致卖方不能及时收到房款的情况也很多。对此，该负责人提醒，购房者在签署房屋买卖合同时，如果买方需要贷款，卖方必须充分了解银行的贷款政策和趋势后再确定是否同意贷款。　　于志平建议：“有关费用收取及办理事项等，购房者一定要在合同里明确约定，千万不要仅限于口头。”

　　　　9月10日消息，济南市土屋路一建筑，从大多数角度来看都像是只有一个面，神似纸牌屋。

        　　9月5日上午，保定市一家名为“兴邦房产”的二手房中介公司及所属的33家店面，在一夜之间全都人去楼空。不少受访市民认为，保定兴邦房产发展快、有实力，企业信用有保障；而兴邦房产的员工也觉得，公司运行正规、员工晋升空间大，在公司干很有前途。然而，各方的种种赞誉，都随着9月5日这家公司33间门店突然人去楼空而终结。　　从2013年7月注册成立到2014年9月5日一夜“消失”，相关负责人失联，兴邦房产在保定市的发展虽只有短短的一年，但无论是业内声誉还是企业规模，都远远超越了很多“土生土长”的保定房产中介公司。兴邦到底是一家怎样的公司？何以发展如此之快？对此，燕都记者多方走访，试图揭开兴邦房产的"速成”迷局。　　　　　　　　端午节过后，保定市民李女士因为工作关系，想在单位附近买一套100平方米左右的二手房。每逢周末，去中介公司看房，就成了她的第一任务。　　李女士之前也去过几个小区打听房源信息，期间，也看到不少张贴在墙上的卖房小广告。“这些墙上的广告可信度不高，也就做为房价参考，没有真正想过去买这些房子。”李女士说，房子还是在实体店里买的放心。　　通过近一个月的实地走访，李女士觉得竞秀公园西侧某小区的房子挺合心意，于是便到各个中介公司去寻找房源。她在多个房产中介公司都做了买房登记，但是最先联系她的是兴邦房产。　　在兴邦房产经纪人的带领下，李女士去看了一套房。对于房源楼层、户型和价格，李女士基本满意。此外，李女士还被经纪人告知，此套房源有很多人在看，如真想买还可以联系房主再便宜一些。　　李女士说，当时带她看房的经纪人是保定人，经纪人还对她说兴邦房产是一家全国性的公司，在房地产行业很有实力，在交易费用方面会有优惠。而李女士也打听到，兴邦房产在一年内，就开了33家门店，员工有200多人。　　而李女士在网上查询发现，保定市房地产行业内部举办的各种会议、爱心公益活动等，兴邦房产也会积极派代表出席，口碑很好。加上一段时间的接触，李女士觉得兴邦房产盘子够大、公司有实力、还会为客户着想，便心动了。　　7月16日，李女士在保定市北二环附近的兴邦房产公司总部交纳了近40万元房款。然而，让她想不到的是，钱交了，却始终没有能够办理过户。目前，李女士已报警，她希望自己的辛苦钱能被追回来。　　　　保定多家房产中介专家支招 房产交易如何应对风险　　一夜间人去楼空 起底保定兴邦房产“迷局”　　内蒙古兴麟房产涉嫌合同诈骗 老板潜逃被抓获　　　　　　　　在天威路地道桥附近，大大小小的数家中介公司沿街而立。其中，就有一家兴邦房产的门店。今年3月以来，李伟(化名)就曾在这家门脸，做了近半年的二手房经纪人。　　今年3月，27岁的李伟辞掉了在印刷厂的工作，无意间看到兴邦房产的招聘信息。“招聘几乎没有门槛，基本不看学历，只要长相看的过去，头脑灵活就能录用。”李伟说道。　　经过简单的员工培训，李伟就上岗了，不到一个月就成交了一个单子。“起初保底为2000元，业绩提成为20%，没多久，公司业绩提成翻了一番，没回款的提成50%，回款的提成70%。”李伟给燕都记者算了一下，当月他成交的单子提成约1600元，加上一个出租房屋的单子，当月实发工资3950元。在他看来，第一个月拿这么多钱，让人难以置信。　　这样的一个提成标准，在同行业看来是不可思议的。　　高提成，带来的是员工高效率的工作状态。李伟说，兴邦房产的员工在一个月内出两三个的房产买卖的单，是很正常的事。　　为保证业务顺利进行，兴邦房产曾规定，公司各个部门之间不允许互相干涉。据了解，除去33家门店外，兴邦房产在保定总公司下设17个部门，分工非常细，其中有分管业务、信贷、资源、人力、后勤、财务、拓展的部门等，但公司各个部门之间不允许互相干涉。　　　　　　据兴邦房产满城分公司工作的一位员工介绍，兴邦房产作为一家大型的全国性公司，有着严格的管理体制，分工明确，财务管理明晰。具体来说，就是门店的房产经纪人不能直接接触房款，而是由业务经理通知相关工作人员带领客户签合同、交房款。　　在兴邦房产办理房产过户时，买房者被要求将房款打入公司账户，然后再由该公司办理过户手续，中间并没有第三方监管。燕都记者采访时了解到，保定市民生、华中、四通、华兴等“老牌”房产中介公司的做法是，在收取定金、中介费之后，要求购房者将首付款打入指定银行的个人账户，而这个银行账户为购房者所有，也做后续分期还款用。　　此外，据买房人介绍，兴邦房产的一些门店还代卖保定市一些新民居、经适房、集资房等无法上市交易房产的买卖，甚至向购房者承诺能办理贷款，通过多种渠道收取房款。“兴邦房产进入保定市场之后，对外声称协议房、村产都可以办理贷款手续，但是从事二手房的都知道，这些房子是根本不允许出售的，更不要说办理贷款了。” 十方家园房产总经理丁智告诉燕都记者，兴邦房产的操作模式跟保定其他正规二手房中介是截然不同的。四通房产总经理程华以及民生房产西区总监吴祁璇在接受采访时也印证了丁智的说法。　　而燕都记者曾就此问题向保定市四大国有银行进行咨询，得到的答复均是：银行不会为新民居房产买卖放贷。　　　　　　“兴麟房产”创立于2009年，2010年后变更为以房地产经纪业务为核心发展的房产综合型服务公司，法人代表吴秉麟。该公司使用了德邦、恒庆、正丰、兴邦等五花八门的名字在全国50多座城市注册了140多家分公司。　　8月底以来，全国包括辽宁、吉林、陕西、内蒙古、河南、河北、云南、甘肃等多地，均出现了“兴麟系”房产中介公司突然倒闭事件。　　据新华社9月8日报道，兴麟、德邦房地产经纪公司涉嫌系列合同诈骗案头号犯罪嫌疑人吴秉麟及刘某、张某等10名主要犯罪嫌疑人，8日凌晨在北京被包头市公安局人员抓获。　　9月10日，燕都记者从保定市公安部门获悉，相关事件的报案人员还在进一步增加，目前无法统计出涉案金额及受害者人数，同时，案件仍在进一步侦破中。