当国内房地产市场热潮减退之时，海外投资或许是地产富豪们在2014年寻觅的新商机。　　10月9日，2014胡润房地产富豪榜发榜，60岁的王健林及其家族以1100亿元人民币蝉联“地产首富”。今年，上榜富豪平均财富较去年同比下降了5%，富豪们也纷纷寻求国际化，在海外寻找商机。　　首富王健林是房地产榜上最国际化的企业家，继去年投资7亿英镑在伦敦建造超五星级万达酒店之后，最近一年，王健林又先后斥资200多亿元人民币，在美国、澳大利亚等地投资当地的酒店、公寓等地产项目。除王健林外，排名前十的地产富豪中，陈丽华、严彬等富豪都有海外投资地产的动作。房地产服务公司高力国际的研究报告表明，中国内地对境外的房地产投资已经从2008年的不到7000万美元激增至2013年的160亿美元。据《新京报》

　　美国住宅产业化的雏形――汽车房屋　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　■本报记者　蒋娅娅　　装配式住宅，因其是用工业化的生产方式来建造，在海外通常被称之为工业化住宅。欧美以及日本、新加坡等地，住宅的工业化已经走过很长一段道路。　　　　汽车房屋可以说是美国工业化住宅的一个雏形。　　早在上世纪三四十年代的美国，由于贫民住宅需求以及战争等因素，出现了大量汽车拖车式的、用于野营的汽车房屋。当时的汽车住宅十分简易，几乎就是一辆汽车，算不上真正的房子。但受其启发，一些住宅生产厂家也渐渐开始生产外观更像传统住宅，可用大型汽车拉到各个地方直接安装的工业化住宅。　　到了上世纪70年代，人们对住宅的要求更高了：面积更大，功能更全，外形更美观。于是，美国国会在1976年通过了国家工业化住宅建造及安全法案；　美国联邦政府住房和城市发展部（简称“HUD”）同年也出台了美国工业化住宅建设和安全的一系列严格的行业规范标准。　　1976年后，美国所有工业化住宅都必须符合HUD标准。只有达到HUD标准，并拥有独立第三方检查机构出具的证明，工业化住宅才能出售。　　此后，HUD又颁发了联邦工业化住宅安装标准，它是全美所有新建工业化住宅进行初始安装的最低标准，用于审核所有生产商的安装手册和州立安装标准。对于没有颁布安装标准的州，该条款将成为强制执行的标准。　　这些严格的规范和标准，自出台一直沿用到今天。　　正因为政策的推动，美国工业化住宅走上了快速发展的道路。据美国工业化住宅协会统计，2001年，美国的工业化住宅已达到1000万套，占美国住宅总量的7%，为2200万的美国人解决了居住问题。2007年，美国的工业化住宅总值达到118亿美元。目前，在美国，每16个人中就有1个人居住的是工业化住宅。　　都说，日本的工业化住宅发展，是一个典范。但日本自身却给出一组数据：目前日本只有20%-25%的住宅属于预制住宅（也就是工业化住宅）。　　比例为何如此之小？答案是：因为预制住宅是按照日本建筑中心对工厂化住宅的认定标准来认定的，该认定标准十分严苛，要求全套住宅建造过程中的2/3或以上在工厂完成，及主要结构部分（墙、柱、地板、梁、屋面、楼梯等）均为工厂生产的规格化部件，并采用装配式工法施工。　　按照香港理工大学李恒教授的观点，如果按照日本建筑中心对工业化住宅的认定标准，香港的预制住宅绝大多数都不能称之为预制住宅了。事实上，在日本85%以上的高层集合住宅，都不同程度地使用了预制构件。　　在工业化住宅的发展道路上，日本绝对是一个典范。早在1955年，日本就为推动住宅工业化发展，制订了一个住宅建设10年计划，并且在随后每过3-5年就作一些修正。日本政府在1965年制订的住宅5年计划就明确要求，工业化住宅所占的比率（预制构件住宅建设户数/住宅建设总户数）要达到15%。　　不仅如此，为推动住宅产业的发展，日本政府还设立住宅产业的政府咨询机构――审议会。审议会建立了优良住宅部品的审定制度、合理的流通机构和住宅产业综合信息中心，推动标准化工作，发挥了行业协会的作用。　　此外，政府实行住宅技术方案竞赛制度，使参赛获奖的成果商品化，成为企业支柱产品。这从整体上推动了日本预制住宅产业的发展，提高了住宅产品质量。　　1975年后，日本政府又出台《工业化住宅性能认定规程》和《工业化住宅性能认定技术基准》　两项规范，对整个日本住宅工业化水平的提高具有决定性的作用。由此可见，工业化住宅行业的大规模发展，有赖于政策和标准的完善与推行。

　　据新华社重庆10月12日专电(记者 赵宇航)随着央行房贷新政的落地，优惠利率将重现市场，使得不少贷款人开始琢(是否该提前还房贷。对此，农业银行重庆分行的工作人员提醒，提前还房贷是否划算要视情况而定。　　农业银行重庆分行理财规划师蒲春花指出，贷款人在决定是否提前偿还房贷时通常需要考虑三个问题：　　考虑是否还有房贷借款需求，利率水平如何？虽然央行房贷新政指出，符合首套房标准的贷款利率下限为基础利率的7折，但是蒲春花认为由于银行的资金成本问题，7折利率几乎不可能出现。对于曾经贷到过7折优惠利率的贷款人而言，提前还贷并不合适。　　考虑闲置资金的潜在收益。一般来说，如果家庭有较为稳健的投资渠道和理财机会，大可选择用闲置资金进行投资获取收益而非提前还贷；对于不善理财且风险承受力较低的家庭来说，可酌情选择提前还款。　　考虑已还款时间。蒲春花指出，如果贷款人选择等额本息还款方式还款到中期或者选择等额本金方式还款期超过三分之一时，实际已经偿还大部分利息，因此选择提前还贷意义有限。相反，如果还款时间不长，选择提前还贷可明显节省利息支出。　　对于决定提前还贷的贷款人而言，可根据自身经济状况选择适合的提前还贷方式。据蒲春花介绍，一般银行主要提供五种方式：一是全部提前还款，这种方式的利息支出最少，但需要贷款人量入为出；二是部分提前还款，不改变月供只缩短还款期限，此种方式节省利息较多；三是部分提前还款，只减少月供不改变还款期限，这种方式可以减轻每月负担，部分节省利息支出；四是部分提前还款，减少月供同时缩短还款期限，这种方式既省利息，又减轻月供压力；五是剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。这种方式虽然减少了部分利息，但月供要增加，相对来说不是太划算。　　另外，蒲春花提醒贷款人，虽然提前还贷可以节省利息支出，但一般银行都要求还款时间超过一年才能申请提前还贷，如果“违约”，贷款人可能要承担一些费用，需要提前考虑。

　　面对今年前八个月低迷的楼市行情，“金九银十”以来，各地楼市促销花样翻新，但依旧是成交乏力景况。持续冷清的楼市，在传统销售旺季遭遇 “惨淡开局”，也迎来了信贷新政的变数。　　促销不断，　　传统旺季平淡开局　　“交2000抵20000”“开盘可享1个点购房优惠，承诺降价即给置业者无条件赔付”“认筹可享九七折优惠，还送2万元车位抵用券”……在蚌埠，开发商积极促销，除了常规的暖场活动，各种各样的营销手法更是层出不穷。“来访报销车费，赢取精美礼品”“老带新成交，即可获价值千元到万元不等的购物卡一张”“特惠房”……在芜湖，“国庆买房7重钜惠”的广告四处散发。　　一些地方房企还推出了 “全民营销”。在蚌埠市滨湖区某楼盘，销售部工作人员透露，不管你是谁，只要能带来一笔成交，就能获得2000元左右的佣金。在合肥，生态采摘、娱乐嘉年华、家庭DIY、爬山骑行比赛等家庭型的营销活动不断，楼盘营销不断翻新花样。　　“金九银十”一直是传统房地产销售旺季，但今年多地的楼市整体表现平平。今年8月，在中央“分类调控”政策的指导下，合肥市取消限购，但目前楼市并未有明显变化，“金九银十”开端延续了8月末的下滑趋势。合肥某房地产网站统计数据显示，9月份，该市共成交商品住宅6886套，为全年最低月成交量。各地楼市总体“金九”不再、“银十”开局平淡，已成事实。　　从土地市场看，9月，合肥共计成功出让地块 13宗约952.25亩，揽金约44.88亿元。合肥土地市场表现已不及上半年的“金三银四”，大部分出让地块还是8月份未拍卖而在当月以挂牌出让的，新供应的地块较少，且多以低价成交。　　芜湖市镜湖区黄山东路某楼盘销售部经理徐先生表示，前8个月，开发商与购房者的双向观望，使得房源大量积压；作为下半年跑量的“金九银十”，目前“成色”不足，相对于往年来说明显黯淡不少。为弥补年末交付工程款等带来的资金链危机以及降低冲刺年报销量的压力，开发商或将加速让利“以价换量”。　　7折利率，“看得见”或许“摸不着”　　9月30日，中国人民银行、银监会联合发布 《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对首套房认定标准进行了重新界定，并重申“三成首付、利率最低0.7倍基准”。这被市场解读为信贷新政力度超出预期。 10月5日，央行又对四季度的信贷政策定调，提出“灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长”。　　综合来看，信贷政策利好楼市。但市场尚需一段时间的消化期。 10月10日，记者以购房者身份向工商银行、建设银行、农业银行等部分国有大型商业银行，及东莞银行等部分城市商业银行个人信贷部求证，相关银行工作人员称，总行已出台文件，但具体执行要等待通知。 “十一”黄金周期间，楼市整体表现平平，也说明购房者总体处观望状态。　　业内人士分析，央行信贷新政有助于增加购买力，此前被压制的部分需求有望释放，但不同地区楼市表现将会彼此有别。在合肥及皖北等购房需求较旺盛的地市，限贷政策调整将对市场带来实质利好，将逐步促进改善性需求入市；但对皖南部分商品房供给长期大于需求、库存积压比较严重的城市，影响比较有限。　　房贷放松有望刺激改善性住房需求，但利率7折真的会来吗？“存贷利差缩小的背景下，房贷利率出现普遍7折的可能性很小。即使有，也会有很多苛刻的限制条件，对绝大多数购房者来说，看得见却摸不着。”徽商银行总部有关人士坦言，目前，银行资金成本不断提高，按揭贷款利率执行基准利率，银行就基本不赚钱了。 “每家银行在大的政策方向下，执行力度也不同，购房者能拿到9折利率就算很不错了。 ”　　据悉，在东莞银行已出台新房贷执行细则中，首套房认定执行央行9月30日所发文件中的新标准，即拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策，贷款最低首付款比例为30%。在贷款利率方面，东莞银行的细则中明确下限为基准利率上浮10%。　　放风涨价，“噱头”扛不住“高库存”　　“为了集团持续发展战略，改变销售价格低于成本的现状，各项目11月1日开始，对销售价格进行全面提高，并对价格进行5%～10%不同程度的上涨。 ”国庆以来，多家开发商刮起“文件”风，多份名为某某集团“全面调价”的文件在微信朋友圈中广为流传，这些开发商在我省均有项目涉及。记者电话联系了部分开发商在合肥的项目，绿城售楼部工作人员表示，文件真假他不能断定，目前没有接到具体通知，但楼盘有涨价的可能。　　一个不容忽视的情况是，目前库存依旧高企。上半年，全省商品房待售面积1477.4万平方米，增长16.4%，增速比一季度加快6.4个百分点。从待售时间看，待售一年以下、一年至三年、三年以上的商品房占比分别为41%、51.8%和7.2%。2013年末，全省商品房新开工面积超过1亿平方米，按照建设时序，今年下半年将陆续上市销售，加上市场已有的库存量，开发商将面临较大的消化压力。　　“一些房企放风涨价，多为噱头。”长期关注安徽楼市的三迪地产营销总监吴昊认为，我省各地楼市去库存化总体并不理想，有些项目拿地贵，成本高，由于融资成本、财务成本均比刚需产品更高，更需要快速回笼资金。记者在合肥、芜湖、铜陵等地采访时，多家房企营销负责人表示，前三季度业绩不尽如人意，四季度业绩压力大，降价促销依旧是四季度主打的营销策略。一些业内人士认为，10月是信贷政策的落地执行月，后续的政策执行力度是影响市场的关键因素。整体看，市场大幅下调的空间不大。　　“过去十年是楼市的黄金十年，而当前的楼市正在调整，将进入白银十年。 ”省发改委经济信息中心专家预计，我国房地产业正在进入中高速、稳健发展的“新常态”，我省房地产市场仍将以调整为主。总体来看，房地产开发投资增速仍将低位运行，在相关政策的带动下，商品房销售在后期将略有回升。■ 记者 吴量亮

　　记者日前从省财政厅获悉，今年我省实行省级行政事业单位房产出租统一公开招租和资产统一集中处置，截至6月底，省财政厅共受理20家主管部门128处房产的公开拍租申请，房产总面积7.2万平方米，从成功拍租的房产统计数据来看，原合同租金累计642.62万元/年，实际成交租金累计1017.59万元/年，较原合同租金增长58%，提升了国有资产保值增值水平。　　我省还完成了52家省直单位账面原值合计7653.25万元的资产处置，其中：报废资产账面原值5939.64万元，2014年报废资产评估价值10.57万元，残值收益27.64万元，综合溢价率161%；出售资产账面原值1713.61万元，评估价值1089.39万元，处置收益1293.02万元，综合溢价率19%，资产公开出租及处置成效明显。　　为进一步规范省级行政事业单位资产出租及处置行为，提高国有资产使用效益，根据去年省政府出台的 《关于进一步规范和加强省级行政事业单位资产管理工作的意见》要求，省级行政事业单位资产出租及处置实行市场化公开竞价，省级行政事业单位已在相关职能部门办理的、占有使用的房屋所有权证和国有土地使用权证，全部移交省财政厅或省直机关事务管理局集中保管。据了解，到2013年12月31日，全省有权证的432家省级行政事业单位共移交权证3446本，其中，房产证2428本，证载面积341万平方米。产权集中管理同时，实行资产集中处置，严把资产“出口”关。这些国有资产统一由省财政厅组织，委托经公开招标方式确定的评估机构评估，采用公开拍卖等市场化竞价交易方式，确保资产处置公开透明，提高国有资产使用效益。(记者 冯珉)