昨天济南土地市场“开门红”，拍出了46.2亿元的高价，但仔细看来这主要归功于“地多”，出让面积达到了964520平方米，但是每平米单价并不高，而且全部是底价成交，基本延续了2014年土地市场状态。2014年底，济南市推出了4000多亩居住用地，这些土地将在新年初迎来集中成交。业内人士介绍，年初一些企业为了全年有土地开发，拿地会相对比较积极。　　数据显示，2014年济南成交7000余亩居住用地，这一数据略超过2013年，显示近两年济南土地市场供应量依然不小。从2014年济南土地市场情况看，由于新房市场前10个月一直成交相对低迷，且房价一直处于下降状态，开发商拿地积极性一直不高，主要是消化市场存量，土地市场大部分时间不是很火热，成交基本以底价成交为主。　　业内人士分析认为，2015年济南房地产市场仍有大约10个月的存量贷消化，因此2015年去库存仍将是房地产市场主线，在此背景下，开发商投资拿地仍会比较谨慎。同时2014年市场总体成交量仍处于历史高位，市场土地需求依然不小，因此综合来看，2015年土地市场仍会较为稳定，底价成交或仍是主流。

        　　去年11月份央行宣布降息，根据政策要求，大部分银行将从今年1月1日起，启用最新的房贷基准利率，这对于身背沉重房贷压力的“房奴”一族而言，可谓是新年第一件头等大事。不过，因银行分段计息，1月份部分市民的还款金额有些特殊，可能会高于全年其他月份。专家提示，提前还款未必划算。　　去年11月22日，央行调整贷款政策，将五年期及以上贷款利率由6.55%降至6.15%。新申请房贷的市民当然可立即享受新政，而对于已办理房贷业务的“老客户”，则要根据其跟各银行签订过的贷款合同来认定，如市民在贷款合同中约定，“不能根据国家利率变化进行调整的”，则还要履行之前的利率规定;如约定“利率可随着国家利率的调整进行调整的”，则将从2015年1月起享受新的利率规定。5日，记者走访我市多家银行，发现市民跟银行签订的购房合同大部分约定的都是“利率可调整”。 根据新的利率政策，虽然账面上算，市民每个月确实会减少。　　以房贷金额为50万元、贷款期限为20年的贷款为例，假设扣款日为每月20日，其2014年12月应还1328元，2015年1月应还2339元，合计还款3667元，与全部按新利率还款3625元相比，本月将多还42元。　　原基准利率6.55%　　每月需还款3742元　　降息后利率6.15%　　每月需还款3625元　　以贷款50万元20年为例　　每月少还117元一年可节省1400多元20年可省下28000余元还款金额，但实际上新年第一个月，市民的还贷金额却未必会减少。据某国有银行个贷部工作人员介绍，由于贷款人本月还款跨越了两个月，即去年12月和今年1月，因此贷款人1月份月供中的利息将分段计算――去年12月的利息按照原利率计算，今年1月的利息按照新利率计算。“假设贷款人的扣款日为每月20日，那么，1月份月供利息就由12月最后11天的利息和1月份头20天的利息组成。”2月份起，房贷利率将全面执行新政策。　　虽然降息后，利息总额会减少，但是有部分还贷一族还是希望能提前还清贷款，对此银行业内人士表示，提前还贷未必划算。据了解，对于提前还贷，部分银行会约定交一定比例的违约金，有的银行会以“还贷是否满一年”为界，贷款不到一年会收取违约金，一年以后则不收取。因此，市民想提前还贷首先要看一下自己的贷款合同中是怎么约定的。　　该业内人士告诉记者，由于还贷利息的支出一般在还贷初期，因此尚处在还款初期的客户，如果手头有闲置资金且没有较好投资方向的，提前还贷是不错的选择;而处于还款中后期的贷款人，由于已经偿还了大部分利息，再度进行提前还贷时，还的是本金，并不能节省利息，因此不划算。同时，他还表示，如果用户正享受着公积金贷款或有折扣的房贷，那么更不必急于提前还贷。

　　“放开收费后，物业公司要涨价，我们该怎么办？”“入不敷出的物业费，是不是能涨点？”国家发改委“放开非保障性住房物业服务收费”的规定，有人欢喜有人忧。更多的居民却闹不清，小区物业费究竟该如何定价？　　记者梳理发现，北京的商品房小区物业费已实行市场调节价，在包干制和酬金制两种管理模式下，新旧小区有着不同的定价机制。物业费涨价还是不涨价，是最近两年在旧小区最受争议的话题。　　　“小区将来物业费多少钱？”元旦假期，购房人徐磊去看房时，每到一个楼盘，总会记得向售楼员询问一下物业费的价格。不过，令他有点费解的是，即使是同一个区域的楼盘，有时物业费也会相差不少。“超过4元/平方米/月的楼盘，就觉得贵了。”作为消费者，徐磊想弄明白新建小区的物业费究竟是如何定价的。　　《北京市物业管理办法》规定，所有新建住宅由开发商承担前期物业服务责任。开发商在与业主完成物业共用部分交接之前，需根据前期物业服务合同约定的服务事项和标准提供服务，不得向业主收取物业服务费用。　　而前期物业费的定价，建设单位应当在销售前确定物业服务事项和标准，从市房屋行政主管部门公布的第三方评估监理机构名录中，随机抽取物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所予以公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。　　“换句话说，新建小区的前期物业费不仅不用业主交纳，而且定价不是开发商一家说了算。”社区物业专家陈凤山告诉记者，目前新建商品房小区市场接受的平均价格在3.5元/平方米/月。　　　　“物业费？我们从来闹不清是怎么花的。”董女士所住的是上世纪90年代建成的老小区，没有业主大会和业委会，物业费也是10多年前入住时的定价。　　在董女士看来，物业公司的服务水平谈不上好。比如，她所住楼栋的电梯有2部，可白天除了上下班的高峰期之外，几乎只开一部电梯。不过，因为物业费价格不高，业主也就睁只眼闭只眼。　　“北京许多老旧小区，没有业主大会，更没有业委会，缺少监督制衡力量，物业费的收支都由物业公司完全掌控。”一位物业行内人士透露。　　一份内部调研资料显示，据不完全统计，全市上世纪90年代以前建成投入使用的1852个老旧住宅小区中，有1004个没有正规的物业管理模式，其中自管房单位管理的有812个，多产权单位管理的有192个。这些小区一般由直管公房和自管公房组成，成立业主组织的比例非常低。　　“个别有着分支机构的物业公司，甚至在总部设置了资金运营部，将收缴来的部分物业费拿出去投资获取收益。当然，只要价格不调整，矛盾就不会爆发。”

        　　1月6日，沈阳土地市场迎来2015年首场土地拍卖，位于沈北的一宗地块以44%的高溢价率成功出让，成交总价1.43亿元。　　该地块为203国道西侧-41号地块，坐落于沈北新区沈北新城开发区。土地面积60490平方米，规划用途为居住和商业，居住出让年限为70年，商业出让年限为40年，容积率大于1.0且小于等于1.8，商业比例不大于15%，起拍价格为908元/建筑平方米。经多轮竞拍，该地块以1310元/建筑平方米的价格被竞买人竞得，成交总价1.43亿元，溢价率高达44%。根据土地规划，该地块将开发商住项目，竞买人现场透露，项目会根据购房者需求开发刚需产品，也会部分考虑改善型客户的需求。　　而原定于同日拍卖的位于苏家屯区姚千街道旅游产业大道北、占地面积达113107平方米的一纯居住地块则流拍。(记者 姜渌波)