转眼间已到年底，今年天津楼市可谓是一波三折。各大开发商在接下来的这段时间里能否交出满意的成绩呢？让我们一起拭目以待。日前，记者采访到了天津卧龙传媒公司总经理苏步超和财经大学经济学院副院长丛屹这两位在业内较为出名的专家，请他们谈一下年末的这段时间天津楼市会有哪些变化。　　苏步超认为，今年楼市整体的走向与往年相比有一个小幅的调整，受全国大环境的影响，整体房价都是理性调整的一个状态，天津房价也受到这个影响有小幅的调整，虽然不稳定，但是这种调整也是理性的调整。这种调整受市场因素的影响，房地产的供给出现了供大于求的现象，房地产结构性的过剩，在某种程度上影响了购房者的预期，所以大家产生了观望情绪，因此市场出现了一些低迷状态。但是，对于天津这种一二线特大城市来说，需求还是相当旺盛的，所以调整会很短暂。　　此外，苏步超还表示，天津楼市在接下来的时间里“见底”的可能性比较大，“首先因为天津自贸区的利好，还有最近较火的京津冀一体化的规划，因此本市房价不会有大的波动，去库存化是一个短期的行为，年底这2个月应该是开发商集体去库存化的一个阶段。随着很多利好政策的落地，再加上天津作为特大城市，土地价值、投资价值都会有新的凸显，因而明年3月份之后天津楼市应该会出现小幅度的反弹，价格方面很可能会出现小幅度的上涨。在新政的影响下，再加上去库存化的周转，天津房价降价的幅度大概在10%，这个时期买房对于刚性需求和改善型需求的人们来说是一个比较好的机会。所以说，无论从天津整个区域的发展还是从最近房地产的一些政策来看都是对刚需阶层和改善阶层的一种利好，这个利好并不是长期的行为，也只是一种阶段性的利好。”　　财经大学经济学院副院长丛屹表示，今年天津楼市与往年相比有很明显的不同，因为今年整体市场的情绪开始回调，从新政的出台再加上秋季房交会的举办，应该说给大家一些信心，无论是新房还是二手房成交量都是回暖的。　　“天津目前楼市基本是一个‘见底’的状况，因为马上就到年末了，开发商肯定会以资金的回款为主，所以开发商必然会降价促销，从这个角度来讲交易量肯定有所增加。在年底这段时间如果开发商们任务完成不错的话，那么明年的一季度，一般来说就是开发商处于观望的时期。刚性需求、自住需求的政策虽然有所调整，但是银行不一定会放开口子贷款，而且贷款利率的优惠从目前看最多是8.5折，所以从这个角度来说，明年的一季度值得观望，因此今年年末这段时间房价基本是趋稳了。另外，受新政的影响，天津房价下降的特征其实并不明显，因为就天津楼市而言，自住需求的量还是比较大的，所以从这个角度来说，政府已经开始加强周边的公共服务的延伸，而且天津市场也不具备房价大幅回落的特征。从目前的观察来看，明年一季度开发商不一定会继续大幅降价促销，价格也可能会有微调，目前的降价促销也只是开发商去库存化的一种手段。”丛屹说道。

　　2014年房交会的一大突出特点是二手住宅参展量达到历年之最，并且五天来二手住宅的成交套数超过新建商品住宅29套。商品房价不断飙升，且距离市区越来越远，于是不少人将目光锁定二手房。记者采访调查显示，有半数以上的城市居民对二手房青睐有加，甚至购买别墅都要离市区更近一些。　　　　记者采访了解到，五年左右房龄的二手房最受欢迎。一半以上的受访者倾向于房龄是5至8年的二手房，甚至有一些人对3至5年房龄的二手房更感兴趣，而相比之下，只有很少一部分受访者接受房龄在8年以上的二手房。　　不少受访者表示，房龄在3年以下的二手房，小区的配套生活设施不齐全，小区经常会有业主装修，后期税费还高。而房龄在5年左右的最合适，因为此时的房子刚好适合居住，生活配套设施已经比较齐全，小区此时也很少会有人装修，后期税费也最合适。购房者韩小姐说：“由于5年左右房源年限较短，外观时尚，小区景观或是房屋质量一目了然，对于我们来说，不仅增加了交易的透明度，选择空间更是大大提升，是最适合我们的。”　　　　楼市有起有伏，学区房年年都热。这些年，房地产市场低迷不振也好，利好政策为楼市加温也罢，由于家长望子成龙的心理，“学区房”始终保持一枝独秀的态势，持续火爆。不知从何时起，中国悄然出现了一个新的名词――学区房，不论哪个区，只要是学区房，都会受到市民不同程度的青睐。　　近期，记者了解到，虽然小学入学季已经过去几个月，津城热门“学区房”的价格却未见松动，受众多家长的关注，而且成交量一直领先。很多家长当孩子刚进入幼儿园时，就开始瞄准方向，跑断了腿花大价钱搞定一套“学区房”。市民王先生提前三年为正在上幼儿园的女儿买“学区房”，他说：“我们从去年开始四处看学区房，和平区的学区房已经很少了，而且价格也让我们难以接受，为了让孩子上个不错的小学，我们将目光定在上海道小学，最近正在看一套合适的学区房。”　　　　津城交通配套逐渐成熟，地铁各条线路已形成交通网，受到地铁站建设、地铁房效应的影响，片区交通便捷程度增强，市场价值提升，此时，购买一套“地铁房”也是很多购房者不错的选择。　　高峰堵车严重、雾霾侵袭身体、限号带来不便等客观因素，令一些上班族在买房时更愿选择一套“地铁房”。“人流在哪里，财富就在哪里”，地铁对城市的影响就显现其中。多年前，天津地铁只有1号线，绝大多数人对于地铁物业的升值空间还没有更多了解与信任。如今，地铁2、3、9号线一齐开通，5、6号线正在紧锣密鼓建设，4、10号线也启动建设，此时，津城的地铁房大受追捧，一时间二手房再次兴起。地铁房源与其他普通住宅相比，往往具有很大优势。地铁改善了城市的交通状况，也就提高了“地铁房”业主的出行效率，交通的便捷度大大减少了生活时间。另外，从长期价值来说，地铁物业也更适宜于投资。　　　　采访了解到，由于市中心的二手房不但价格高昂，房源也是一房难求，所以离市中心较近的次中心二手房也是刚性需求的第一选择。这种房子房龄短，离市中心也不是非常远，而且小区环境也是夺人眼球的。　　购房者李先生表示，我选择婚房的首要条件就是买一套次中心的二手房，房龄较新、小区环境优美。市中心的二手房房龄高，而且根本没有小区而言，更别提环境了，但是离市里太远我上班又不太方便，所以将目光锁定在次中心的高档小区。记者采访发现，目前很多刚需者都放弃外环线边的新房而选择一套距市区近的二手房，可见，离市区近，小区环境还好的二手房是很多购房者的心愿。更令记者惊讶的是，就连选择别墅都不嫌弃二手别墅。薛先生一直在选择一套合适的别墅，他说：“看别墅有大半年了，目前新建的别墅都离市区太远，很不方便，所以我将目光转向二手房。”

　　随着“十六条”新政与降息的连番利好，楼市也被逐渐带热。据搜狐焦点购房中心统计，12月天津楼市将有优惠楼盘453个，与11月基本持平，占整个天津在售楼盘总数的66.5%。“由于政策利好，极大地带动了开发商的销售情绪，于是往年作为淡季的年底今年却后劲十足。”业内人士说道。　　　　“连番政策利好带动了刚需型和改善型需求置业者一齐入市，特别是改善型置业者近期置业格外‘迅猛’。”中北镇板块某项目销售人员说道：“以往我们项目都是以刚需户型为主打，也是刚需户型卖得最好，但是自打降息政策发布以来，这两天接待的基本都是超过三口人的大家庭，三室的户型也卖得比以前好很多。”　　随着接连带来的楼市利好政策及新盘入市量增加，刚性需求及改善型需求逐步得到释放。据悉，上周天津商品住宅成交环比量价齐升，共成交商品住宅2094套，环比涨15.69%；成交均价12311元/平方米，市内六区、环城四区、滨海新区和远郊区县四大区域均环比上涨，全市成交均价环比涨4.35%。　　　　面对楼市销售市场日渐升温，开发商也是铆足了劲头，在年底最后发力。12月本市楼市共有453个楼盘打折优惠，面对寒冬项目气氛依旧热力十足。据了解，12月市内六区优惠项目与本月维持相同水平，打折楼盘共计80个，主要集中在河西区和南开区，其中以南开区融侨观邸10万元抵60万元的优惠幅度为最高。作为天津楼市去化的主力区域，环城四区优惠楼盘数量继续上涨。数据显示，12月环城四区打折楼盘数高达146个，占到区域在售楼盘总数的76%。津南区依旧是环城四个区域中优惠楼盘数量最多，共有60盘优惠。其中，津南区的华润中央公园是四个区域中优惠幅度最高的楼盘，交5万元可享88折优惠。东丽区与西青区也维持了较大的优惠放量，分别有36和35个优惠楼盘，而一向低调的北辰区仅有15个楼盘打折。　　与市区和环城四区优惠项目数量稳中有升的态势不同，远郊楼盘在12月优惠动力不足，全月共有118个项目有优惠，虽仍是仅次于环城四区的优惠大户，但环比11月减少了17盘。“在今年年中远郊区县着实‘火了一把’，同时也大大透支了下半年的销售数量。不过，随着新项目的入市和利好政策的带动，未来远郊区县还是非常值得期待的。”业内人士说道。

　　今年10月中旬颁布的“津十六条”可谓刺激津城楼市的一剂“强心针”，为市场彻底“松绑”。归因于限购、信贷、公积金、契税等多重政策调整，市场观望情绪得以有效释放，成交量显著上涨。再加上10月30日开幕的天津秋季房交会，也与契税优惠政策的落地为“银十”合力“镀金”，成交实现华丽“翘尾”。就此看来，象征着步入传统市场淡季的11月、12月或将因政策调整呈现“暖冬”迹象？　　据数据显示，本轮政策调整对改善型需求的推动作用稍强，中高端改善及投资需求的陆续入市将有助于扭转当前房地产市场的连续下行态势。就天津市场而言，市内六区成交持续回升，市场占比走高，表现较为突出。市内六区多个热点居住板块均有新盘在10月首开或加推，使成交面积显著上涨。特别是河东区，环比涨幅高达172.79%，带领市内六区成交面积扩大至13.23万平方米，达到今年以来最高值。滨海新区和远郊区县成交面积环比分别上涨22.71%和12.06%，环城四区涨幅较小，仅为1.25%。　　从后市走向来看，成交方面，在利好政策刺激下，市场观望情绪将有所改观，刚性需求及改善需求入市意愿增强，市场成交量将持续上行；供应方面，今年以来住宅市场供应量持续高位，在成交复苏缓慢的情况下导致库存量持续走高，连攀历史高值，出清周期上升至30个月以上，达到自2012年5月以来的最高值，临近年终，去库存仍将是房企的主要任务；价格方面，10月市场价格的上涨仍表现为结构性上涨，目前市场库存量高企，在整体政策趋向利好的情况下，房企不应乐观抬高市场价格，造成供需博弈再度加剧。