楼市销售常讲“金九银十”，国庆黄金周前夕，央行房贷新政为10月的楼市投下一剂“猛药”，“最低7折利率”“贷清不认房”等房贷松绑政策终于落地。受购房利好消息刺激，国内多地在国庆长假掀起了久违的看房热潮。　　据百度指数显示，“房贷新政”的热点趋势指数在10月1日之后显著上升，并保持了持续上升的态势，其在10月8月达到最高的3060点。与此同时，“看房”的热点趋势指数也在国庆七天保持上升趋势。　　与房贷松绑政策同时出现的，还有“不小心”在网上流出的开发商“内部文件”。国庆假期，网上流传了多份知名房地产开发商通知各地分公司“涨价”的文件图片，有的文件声称，由于央行、银监会在国庆节前出台了房贷新政，房地产公司也要在国庆节后应声涨价。懂行的网友早看透了开发商“假涨价，真促销”的意图，有媒体也在随后向相关开发商一一求证，果然网上的内部文件不过是“好事者”PS的假图。　　松绑也好，炒作也罢，楼市渐热，总是几家欢喜几家愁。据媒体报道，国庆期间，广州近一年半不曾加价的二手楼市迅速升温，珠江新城一套复式房一夜加价15万元。好吧，这样的涨势，也的确令人咂舌。　　南方日报记者 李书龙

　　新房贷政策难执行的真实原因 央行如何“买烟”？　　贺江兵　　段子永远没有现实精彩。有一人在驾校学习开车(非挖掘机技术)，一次，教练给这人十元钱，让这个驾校学员去买包中华牌香烟，学员去路边店用十元买了一条中华和一条玉溪送教练。教练激动地说：“别人都得练三个月毕业，我只让你一个月就毕业了，还真舍不得你走。”　　如果故事是真的，当然，买的是假烟。学员也可以不买假烟，可以：1、按市场价十元买来三根真的中华烟；2、买真的两包白沙烟；3、自己贴50多元买包真的软中华；4、拒绝购买香烟，明说钱远不够；5、忠言相告，抽烟有害健康，早日戒掉烟瘾对恢复健康身体机能有好处。对于第一种解决方案，教练一定内心很恼火；对于第二种，大部分教练能接受；对于第四种，可能三个月都不能毕业；对于第五种，宽容的教练可能会容忍。一般来说，结局与第四种一样，能掏十元让你买中华的能是什么好人？对于第三种，相信大多数学员都这么做的，也就按期毕业。　　现在，问题来了：假如有教练拿十元钱让央行买包中华牌香烟，央行该怎么办呢？贴50元买一包叫“暗伤”；买两包白沙叫创新。这些符合价值规律，换言之，权利与义务对等原则应该遵循。央行该承担多大的责任也本应该遵循这一原则。　　商业银行如同开路边店的店主，你给多少钱，我给你什么样的货，让我赔钱是不可能的，比如对待新房贷政策为何消极。　　　　近日，美联储有三位经济学家对中国人民银行(中国央行)货币政策进行了评论，对于中国央行2008年执行的货币政策进行了毫不留情的批评，不过，对于2013年以来的货币政策予以了肯定。美联储的三位经济学家对中国的国情太不了解了，因为，以前驾校教练经常强逼央行买烟，现在可能少了而已。　　众所周知，中国的央行与很多国家不同，我们的央行是政府组成部门，其在经济独立性上有所加强，其他方面长期未有变化。　　央行的年度货币政策都要服从上一年度末的中央经济工作会议的总基调，央行不可能执行截然相反的货币政策。　　更多的民众对2009年和2010年央行实施的极度宽松的货币政策进行批评。当年，四万亿出台的时候应该未征询央行意见，至于是如何出台的，原工信部部长李毅中在去年初曾经详细描述过，也被广泛报道过，其中，李毅中描述，推出四万亿只跟他和时任财政部部长的谢旭人(被间接告知的)商量了下，李毅中说：“我记得和谢旭人商量时，他说，毅中你别再出主意了，我兜里没钱了。”　　就在前述那两年，央行放松银根，这两年放贷18万亿，是正常年景的三倍。货币的突然逆转有世界金融危机的因素，也有国内出口企业遇到前所未有的困难所致。地方政府配合四万亿计划，至少举债12万亿(最保守的数据来自审计署)，但是，18万亿的新增贷款不可以与地方债简单相加，因为，地方债中相当多的来自银行贷款。　　假如央行不放松银根，会出现的可能是，四万亿刺激下去，全部出现烂尾工程，造成的损失会更大。这跟驾校学员拒不买烟的后果是一样的。　　无奈之下，央行贴钱买了包烟。　　　　　　毋庸置疑，货币政策非常重要，但是，货币政策并非万能，不然，各国还要那么多经济部门干吗？　　很多国家的央行货币政策目标只有一个：防通胀保持本币币值稳定。而中国的货币政策目标简单地看只有两个：“货币政策目标是保持货币币值的稳定，并以此促进经济增长。”这是修订后《中国人民银行法》规定的。　　一般有些经济金融常识的人都会知道：经济增长、通货膨胀、就业、国际收支平衡四个目标是矛盾的，要都做好是不可能的。　　但是，对于中国央行的要求是四个目标都要做到最好。通常，其他各国央行只有在出现金融危机的时候才会采取激进的货币政策措施，在金融稳定、经济增长恢复后均会逐步退出。　　如美联储经济学家评论的那样，“这三位经济学家称赞了中国央行最近的一些决策。他们发现，2013年年中以来，中国货币政策一直处于适度刺激状态，货币政策似乎降低了经济放缓的程度。”　　本人多次提到，央行自2013年以来货币政策工具出现很多创新，包括定向向商业银行或政策性银行低息借款，以此拉低企业贷款利率；定向降准等。　　明显感觉到央行被驾校教练要求买烟减少了。同样，也能感觉到有两次是非自愿的，一次是5月找四大行座谈住房贷款；一次是9月底要求商业银行“认贷不认房”。　　记性好点的应该知道，早在2005年的时候，央行出台了一个调控房地产的文件，后来被其他学员和教练废止了。现在的房价不知道是2005年的多少倍，央行的主要领导并未更换，难道他们不知道房地产泡沫的危害？那么他们还会放松控制房地产，这可能被买烟了。　　虽然，现在都在谈经济发展的新常态，但是，我们对货币政策的要求却依然停留在旧思路上：经济下滑就普遍要求央行放水；经济过热就让央行收缩银根，面多了加水，水多了加面。　　尽管货币刺激是极端的做法，但是，货币刺激如同抽烟止痛，既不能达到止痛的效果，反而能上瘾伤身。解决企业负担过重最简单直接的办法是减免税，取消乱收费和反贪腐，而不是指望央行大幅全面降准。　　　　尽管，央行一家无法做到解决调整经济结构、调节分配等问题。也无须为此承担过多责任，但是，央行并非不能有所作为。　　如同买烟的例子中，你给十元，我给你买三根烟，或者告诉你吸烟有害健康，要买自己买。当然，这么直白的表述基本是不可能存在的。因此，创新是可能的，比如定向降准，各种创新借款，花样甚至比2008年还多还频繁，属于花十块买了两包白沙烟，还是真的。　　尽管央行出台了“认贷不认房”政策，商业银行在执行中花样百出，这个可以理解，央行跟“三会”(银监会、证监会和保监会，均从央行分离出去)对金融机构的影响是不一样的，央行对大型国有金融机构主要负责人有建议权；对于大型金融机构其他中高级管理人员考核和监管，以及任职资格审查分属三会。在没有最重要的人事权情况下，其他金融机构在央行和三会的执行力度上，金融机构更愿意听三会的。　　问题又来了，一般金融人士都知道，在执行从紧货币政策的时候，三会会很配合央行；在执行宽松货币政策的时候，三会与央行并不一定同步。　　这是因为，在执行从紧的货币政策时，比如放贷款，审查更严，风险控制更厉害，这也是三会的最主要职责：防止金融风险；执行宽松的货币政策时，则相反，因为出现金融风险的可能性会更高，这跟三会的职责要求违背，加之多年的经验教训让银行也明白了一个道理，贷款放死了还是自己担责任甚至赔偿。　　从市场角度来看，部分政策难落实是符合经济金融规律的，比如，央行要商业银行对首套住房贷款利率打七折，这个基本是不可能的，房贷利率一般超过五年，基准利率是6.55%，打七折应该是4.59%，大家都知道，随着互联网金融的冲击，银行活期存款理财化，组织资金的成本都比这七折贷款利率高。开什么玩笑？让银行亏本放贷款，你以为银行傻啊。所以，别做梦这个政策能执行。　　于是，尽力了，凡事我曾努力；成败不必在我。洗洗睡。　　另外，前篇文章把扁鹊的故事写成了华佗的了，致歉！　　(作者为《华夏时报》总编助理、金融部主任)

　　国庆长假前，央行和银监会发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》预示房贷新政即将开启，节后各家银行也纷纷开始制定具体执行细则。南方日报记者10日获悉，继周四建设银行率先发文执行新政后，其他各家银行也陆续出台针对央行房贷新政的执行方案，“拥有1套住房并已结清贷款的家庭，再次申请购买普通商品住房，视为首套房”的新政策已正式开始执行。　　银行　　还清再贷算首套 总行细则待出台　　周四，建设银行率先出炉房贷新政策执行细则，对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。建行总行表示，具体操作由各地分行掌握。　　中国银行10日也宣布，各分行已于10月1日起按人民银行、银监会通知要求执行首套房贷新政策。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。　　值得注意的是，中行表示将授权各分行在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平，但并未作出具体限定。　　农行广东省分行日前也回复南方日报记者表示，已于国庆节后首个工作日正式执行新的首套房认定标准，即两套房以内，还清贷款再贷算首套，但利率尚等总行明确，目前没有调整。　　股份制银行则行动稍微滞后，业内人士分析称，各家银行也在观望业内的执行情况。招行广州分行表示，细则待审批流程结束后执行，对于广州限购地区，名下没有房贷的，按照央行政策执行，首付三成，利率待定。但对于从化、增城等不限购地区，政策待定。　　“监管部门已于2014年9月30日下发文件，但目前总行细则尚在加紧出台过程中，国庆前总行已口头通知各分行可按新政要求执行。申请材料方面，需提供房屋套数的查询材料。”浦发银行广州分行相关人士表示。除此以外，光大、华夏、邮储银行等网点客户经理均表示他们还未收到上级的文件，具体的新政策要等总行通知。邮储银行广州分行的方经理表示，正式通知可能要等两个星期左右，月底应该会出台具体细则。　　市场　　房贷咨询量上升 正式申请不多　　有市场人士担心，即便央行出台鼓励刚需政策，但由于房贷利率整体水平偏低，从盈利角度出发，本来年底信贷资源就紧张，预计银行不会十分积极。不过，建行广东省分行表示，该行按揭贷款额度保持全年均衡投放，进入年底额度预计保持平稳，不会太紧张。招行相关负责人也对媒体称，该行将在房贷额度上，单独拨出信贷额度用于支持购房贷款市场需求，并根据房地产市场的发展，适时调增房贷额度。　　“国庆节后上班这几天来咨询的客户非常多，由于此前执行细则尚未下发，所以业务也没有办法按照新政执行，很多客户都想等政策出来后再申请，虽然问的人多，但业务基本停下来了，都在静待新政策执行。”某国有银行市内一支行信贷审批员告诉南方日报记者。　　建行也表示，新政策出台后，从省内各地区反映情况看，房贷咨询略有增加，但观望客户较多，房贷申请并没有明显增长。浦发银行广州分行相关人士也透露，目前贷款额度尚充足，由于与楼盘的成交时间，按揭贷款的申请有一定滞后性，节后尚未出现大量的业务申报。　　观察　　首套房贷七折利率可能性小　　贷款利率市场化以后，房贷利率一直由银行自主定价。但由于当前信贷成本较高，全国各大城市房贷七折利率基本绝迹，目前银行基本对房贷实行基准利率，不少银行首套房贷利率甚至要在基准利率上浮5%-10%。即便央行重申利率七折下限，但在自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。　　日前记者也调查了广州市内多家银行的房贷政策，包括工农中建四大行在内的大部分银行都仍然在执行基准利率以上的房贷利率，其中不少仍都需要基准利率上浮5%，大幅度的松动并未见到。　　对于利率水平，建设银行总行的细则中表示，首套房贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定。但记者从建设银行广州市内的网点了解到，该行目前首套房贷利率最低仍为基准利率，且要根据客户在银行的综合贡献度差别化执行。　　此外，浦发银行也表示，目前首套房贷利率也按照暂不低于人行基准利率，最低首付比例参照国家政策执行。　　●南方日报记者 黄倩蔚

　　南方日报讯 (记者/郑佳欣)在房贷新政搅动房地产市场的背景下，广州土地市场再掀推地高潮。10日，广州市国土房管局一次性挂牌出让天河区10宗土地，总挂牌起拍价高达189.21亿元，这也创下今年以来广州一次推地最高起拍总价。　　在此次推地热潮中，天河区黄云路华美牛奶厂成为主角，有8宗地块来自这里，总出让面积54万平方米，总规划建筑面积80万平方米，总起拍价高达90.81亿元。记者了解到，位于天河东部的华美牛奶厂是广州三旧改造工程之一，其改造项目最新规划方案刚在今年6月获批通过。按照方案，将改造成为低密度住宅区，预计可增加约70万平方米商品住宅供应。此外，还将配建一批安置房。改造后，区域人口规模至少达到23642人。值得一提的是，华美牛奶厂出让地块中凡涉及居住用地用途地块，均设置最高限制地价。

　　经过两年多以来对城市、产业的慎重谋划，珠海高起点打响新一轮“三旧(旧城镇、旧厂房、旧村庄)”改造攻坚战。记者从10日召开的珠海加快“三旧”改造工作会议上了解到，珠海将以东西统筹、产城统筹、城乡统筹、宜居宜业统筹、局部利益和整体利益统筹、群众利益和公共利益统筹为原则推动“三旧”改造工作，同时实现城市、产业、干部队伍的三大转型。　　据了解，珠海将改革城市更新手段，以“联动开发、异地消化”破解旧村改造容积率较高难以推进改造的难题，促进东西协调发展。同时在改造中注重高端招商，围绕以先进装备制造业为重点的“三高一特”现代产业引进项目，实现宜居宜业的统一。　　因地制宜引进高端项目　　珠海全市城市更新范围用地总规模为3747.94公顷，城市土地盘活空间巨大。但是珠海并没有以最快的速度、最简单的方法推动“三旧”改造，而是结合建设珠江口西岸核心城市、珠港澳国际都会区、国际宜居城市的目标，科学谋划以“三旧”改造为主的城市更新工作。历经两年多的谋划后，珠海10日正式吹响新一轮“三旧”改造攻坚战的号角。　　省委常委、珠海市委书记李嘉强调，“三旧”改造是城市转型升级的重要工作、产业转型升级的重要契机、干部转型升级的重要抓手，要坚持东西统筹、产城统筹、城乡统筹、宜居宜业统筹、局部利益和整体利益统筹、群众利益和公共利益统筹等六大原则，在更高层面、更广范围，以更大力度推进“三旧”改造工作。　　近年来，一些地方“三旧”改造尤其是旧村改造忽视功能定位和城市规划，忽视实体经济发展，盲目建设高容积率的房地产，被群众称为“种高楼”。结合以先进装备制造业为重点的“三高一特”现代产业发展，珠海在“三旧”改造中将尤其注重产业与城市、宜居与宜业的统筹。　　按照珠海的相关规定，“三旧”改造项目在项目改造时更加注重招商选资，吸引高端项目。具体而言，改造主体要结合区域产业发展的需求，采取“招商+招标”的综合招标模式，将企业综合实力纳入竞标评分内容，选择综合实力强、有相关产业背景的企业实施项目建设，为产业发展注入活力。　　“三旧改造不能‘城不像城、村不像村’，不是种高楼。有些项目改造后居住环境是提升了，却没有就业和消费，通过在改造中引入产业项目，才能让城市充满活力和创新的气息，从实现城市面貌的更新向城市生命力的更新转变。”有关负责人表示。　　“联动开发”破解旧村改造“老大难”　　据了解，在目前许多地方的旧村改造中，为了平衡村民和开发商的利益，旧村改造的所需容积率往往过高，突破城市规划容量的限制，对城市的宜居也造成很大的影响，导致项目难以推进。　　为了破解旧村改造容积率过高的“老大难”问题，珠海按照东西统筹、产城统筹、城乡统筹的原则，推出了“联动开发、异地消化”的创新举措，为全省的“三旧”改造进行了有益的探索。　　按照这一思路，珠海将打破地域限制，把旧村、旧厂、旧城镇等改造用地纳入统一平台统筹管理，旧村改造的容积率严格按照城市宜居的标准进行控制。对于在原地按规划容积率建设难以实现经济平衡的旧村改造项目，将与相邻或异地的旧工业区、旧城镇、“三清”项目甚至新城新区储备用地统筹规划、联动开发，将旧村改造中过多的建设容量分散消化到旧工业区改造及新区开发建设用地中去，以异地消化指标的形式确保经济平衡和改造效果。　　“联动开发”模式将有效促进珠海的东西协调、城乡协调、产城协调。珠海市住规局相关负责人表示，将东部主城区旧村改造的建筑容量和指标在西部消化，既控制了东部主城区开发强度、促进城市的宜居，又带动了西部城市配套的提升，有利于为先进装备制造等产业发展吸引更多的人才，从而实现产业与城市、东部与西部的协调发展。” (记者/沈文金 罗文范)