老旧电梯风险评价多，更新改造少　　陈杰　　本报讯 （记者 陈杰）电梯已成为现代城市生活必备，其运营安全也广受关注。近日，上海市质量协会对外发布《2014年上海住宅电梯安全管理现状调查报告》。调查发现，老旧电梯安全风险评价工作得到了市民肯定，但是老旧电梯安全风险评价后的整改落实尚需政策支持。　　为降低老旧住宅电梯安全风险，2007年起，徐汇、长宁、普陀、闸北、黄浦、浦东等区的质监部门先后推进电梯安全风险评价，促进相关部门和企业重视老旧住宅电梯的安全管理，提高安全运行，得到市民的肯定。本次调查对近160个有老旧电梯小区进行了随访，1452名被随访的市民表示所在小区开展了对老旧电梯的安全风险评价和电梯改造工作，市民对这些电梯的使用满意度达到了81.30%。　　然而，本次调查也显示，目前老旧电梯经过风险评价的多，更新改造的少。本次调查对有老旧电梯（使用15年及以上的电梯）的21家使用单位进行了统计：在94台商品房老旧电梯中，已经接受过安全风险评价的有90台，但经过改造的仅占需要改造总数的9.6%；在224台售后房的老旧电梯中，已经接受过安全风险评估的有201台，经过改造的比例仅为18.8%。目前老旧电梯更新和改造的难点主要集中反映在“资金短缺”、“业委会审批无法通过”、“电梯主要部件（包括零部件）配不到”三个方面。因此，亟需制订对老旧电梯安全管理的政策措施，以保证老旧电梯的安全整改落实到位。

　　买样板房签了“毛坯房”合同留下无尽烦恼　　金

　　进入10月份以后，二手房市场新增房源量和新增客源量都出现较大幅度的提升。根据链家地产市场研究部统计，10月第二周北京二手房成交量较前一周增长44%，成交价格为27362元/平方米，较前一周上涨0.8%。与此同时，业主的挂牌意愿也不断提升。链家地产数据显示，10月第二周，日均新增房源量较前一周增加75.4%，日均新增客源量较前一周增加54.2%。　　根据北京市住建委官方数据统计，今年8月，北京二手房成交量累计为9694套，较前一个环比上涨3.07%，同比2013年下跌25.88%，同比2012年下跌40.99%；其中二手房住宅成交量累计为8434套，较前一月环比上涨4.65%，同比去年下跌24.19%，同比2012年下跌40.73%，日均成交272套。　　虽然相比去年的13000套的成交数据还相差较多。但这一份数据已是二手房市场在今年交出的最好答卷。　　步入9月，二手房的成交量也在继续上扬。根据亚豪市场研究部统计，9月北京二手房住宅成交量达到9109套。其中，第一周北京市二手住宅共成交1775套，与此前一周相比减少26.9%，但与8月第一周相比增加2.8%。　　统计显示，9月第一周，北京市二手住宅成交价格为25118元/平方米，较前一周下跌5.6%。从成交结构看，第一周近郊区成交占比约为34.1%，环比前一周增加7.04%，由于近郊区的成交均价较低，所以在一定程度上拉低了成交均价水平。　　而在9月第二周的后三个工作日，二手房的成交量出现了连续上涨的情况：10日，二手房网签440套，其中二手住宅网签388套，较之9日增加20套；11日，二手房网签521套，其中二手住宅网签465套，较之10日增加77套；12日，二手房当天成交也突破400套大关。相比8月日均272套的数据，9月二手房的成交涨幅较大。　　而在价格方面，截至9月第二周，北京市二手住宅成交价格为25118元/平方米，较8月有所下降。从成交结构看，近郊区成交占比约为34.1%，由于近郊区的成交均价较低，所以在一定程度上拉低了成交均价水平。　　进入7月以后，日均新增客源量水平出现较为明显的回升趋势，但在客源量回升的同时,新增房源量却出现一定程度的下降。至9月初，新增需求供应比为5.1:1，达到年内最高水平。　　“可以说，二手房数据的成交是以价换量的结果。”链家地产市场研究部张旭说道。　　而在市场中，二手房的成交回暖也正是以价换量的结果。　　“最坚挺的学区房都降价了，北京整体房价肯定都在降。”李女士告诉记者，她刚刚在海淀实验小学附近买了一套90平方米的学区房，总价530万元，而此前6月份查看网上报价时，该区域的二手房均价在7万元/平方米左右，到了8月中旬就已经跌破6万元了，两个月每平方米降了1万元。　　同样，在北五环外一中高档小区――筑华年有套90平方米的小3居一直在售。年初挂牌价为385万元，一直没人买，到了7月底，挂牌价降到了345万元，当时中介说可以跟业主议价，最低337万元卖。到了9月底，中介则表示这套房子总价已经降到315万了。　　而在东城区和朝阳区，价格见底的情况也越来越常见，朝阳区左家庄附近链家地产的一位工作人员称，该区域房价从3月份到现在每平方米最多降了1万元，现在均价在每平方米3.5万左右。东城区花市链家地产的工作人员表示，她所在区域的二手房从4月份、5月份开始下调挂牌价，43平方米的一居室从214万元降到8月份的174万元，总价降了40万元。她认为，现在成交开始放量了，房价再降也降不到哪去了，房价止跌意味着成交量即将到来。　　　　二手房成交量连续两月攀升9000套以上，这也被认为是楼市复苏的信号。　　北京市房地产协会秘书长陈志近日表示：“近两个月北京二手房的月成交量徘徊在9000套左右，以目前的成交来看这的确是一个市场回暖信号。”　　中原地产首席分析师张大伟也认为，从二手房成交来看，6月份是低点，北京二手房成交8000套以下的时候，房价肯定是明显下调的，一旦在8000套以上房价基本止跌，成交量在1万套以上，市场则会出现抢房的局面。　　从当前的市场形势判断，链家地产市场研究部认为，未来一段时间内，北京市二手住宅成交量回升的趋势仍将有所延续，主要由于：首先，近期虽然成交量有所回升，但成交价格仍在低位保持稳定，在此窗口期，无论是刚需还是改善性需求均具有相对较高的入市意愿；其次，北京市首套房贷出现信贷新政策，也让市场出现进一步松动的可能性；此外，房地产市场迎来传统销售旺季“金九银十”，购房需求或受此影响而进一步增加。不过，链家地产市场研究部也认为，短期内仍难以恢复至去年万套以上的水平。　　事实上，二手房在楼市中总是“先行一步”，对于市场的细微变化和调整，二手房则先于一手房表现出来。　　“二手房实际上是市场中更真实的需求，是刚性需求，其销量和价格更加真实。”中经联盟秘书长、华业地产副总裁陈云峰日前表示。由此，二手房也被认为是整个楼市的风向标。　　“一般二手房市场复苏后约2―3个月左右的时间，会传导到新房市场。因为很多家庭需要卖出一套房子进行资金腾挪后，才去买新房。进入7月以后二手房成交量出现稳步回升，二手房挂牌后成交期缩短，基本上半个多月就可以卖出去，而上半年可能挂出去几个月都无人问津。这样就可以期待10月、11月份新房市场的逐渐回升。”某房地产代理机构人士说。　　市场数据也表明，在二手房市场率先“活跃”后，北京新房市场也开始“蠢蠢欲动”。北京市住建委网站的数据显示，扣除保障房与自住房后，8月份北京新建商品住宅的网签量为7022套，比7月同期上涨54.6%。而9月6日―8日中秋假期期间，除去保障房，北京新建商品住宅成交与去年相比仅下降8.9%，且好于今年以来其他假期。从今年各假期的成交情况看，中秋假期的成交量与清明、五一以及端午相比，分别高129%、151%、64%。　　本报记者 徐楠 陈静思

　　“十一”假期期间，开发商笑了。张口闭口的“新政”，已经让他们感受到了“一大波购房人即将来临”的氛围。诚然，让销售业绩憋屈了近一年之久的开发商，可算找到了一个成交的释放点，从而保证自己的饭碗。　　但新政的落地，笑的只有开发商么？其实，购房人也笑了。　　一直以来，北京楼市所遵循的政策其实一直是保证“低收入人群有保障，中高收入人群有选择”。对于北京的住房问题，保障房与商品房就如同两条腿，一步步地走在安居的道路上。　　但由于前几年的发展问题，商品房成为了市场上主要的供应产品，慢慢地发展，也就让原本两条健康的腿，变成了一长一短，走起路来也就变得有些跛了。跛了自然就要纠正，因此，限购政策的出台便成为了一针抑制生长的药剂，打在了商品房上。而在抑制商品房成交的过程中，保障房的发展成为了这限购时期出镜率最高的一词。　　回望限购时期，自住型商品的出台不得不说是市场中最大的事件之一。然而，限购政策的一刀切，也确实影响到了购房人。　　住房改善的需求也随投资人群一样被控制，换个大房子的成本较之前有了明显的提升。一面是花更多的钱一步到位，一面是还给银行更高的贷款利息。横竖都是多花钱，这对于精打细算的百姓而言，无疑是非常不划算的交易。　　如今，自住房+公租房的体系，成为了低收入人群加之刚需人群的居住的保证，而新政的放开，改善型人群的需求也得以实现。　　笑的，难道不该是咱们购房人自己么？徐楠

　　记者上午从北京高院了解到，本市将在前期试点的基础上，正式在全市三级法院全面推进网络司法拍卖，所有涉诉财产的拍卖均纳入网络拍卖的范畴，全国各地的竞买人均可参与，真正实现“零佣金”。未来，网络司法拍卖很有可能逐步取代传统的线下拍卖，成为主流。司法网络拍卖到底有哪些优势？对执行案件当事人和竞买人有哪些好处？普通市民了解司法拍卖的渠道是什么？还有很多市民所关心的房产拍卖问题，本报将为大家一一进行解读。　　“淘宝网”司法网拍刚刚起步，但已取得明显效果。今年4月以来，北京市第二中级人民法院和丰台法院开始试点。9月以来，又陆续有多家法院启动这种拍卖模式。截至目前，全市法院一共网拍标的74件，成交金额462万余元，成交率56.76%，溢价率15.17%，累计节省佣金17.9万余元。　　在试点网络拍卖过程中，二中院拍卖的位于通州区通惠北路的一处房产经过4个竞买人23轮竞价后，以高出评估价11.5万元的价格拍出，溢价率近9%，累计围观11991人次。　　同时，对于一些通过传统拍卖模式拍卖不出去或者效果不好的小件物品如金银首饰、手机电脑等，网拍取得了良好效果，成交率接近99%，成交价平均超过评估价的4至5倍，最高达到过19倍。　　网拍在促进被执行人自动履行方面也具有一定优势。二中院拟网拍的朝阳区一处别墅，在前往标的进行视频资料的拍摄过程中，被执行人发现无法继续拖延，自动将案款交到法院；西城法院网拍的一处价值16亿元的在建工程，在网拍公告期间，被执行人慑于压力，将案件本金交到法院，并对剩余部分提供担保。　　　传统拍卖信息覆盖面及公众知晓度不高，导致成交率低、溢价率低，一拍流拍率较高，司法拍卖效果不佳。而且，竞买人现场集中竞价，容易出现串标、围标、人为压低价格等行为。当然，也容易滋生腐败问题。对于一些较大的标的，传统拍卖收费可能是诉讼费、执行费的数十倍，给当事人产生额外负担，影响当事人的实际利益。　　网络司法拍卖则充分体现了公开、透明、便捷、受监督、零佣金的特点。一是通过网络实现拍卖信息公开“全天候”、“全覆盖”，全国各地的竞买人足不出户就能参与竞买，为群众参与司法拍卖提供最大便利。二是突破地域、设备限制，防止围标、串标。三是提高溢价率，最大限度实现申请执行人的权利。四是有利于防止“暗箱操作”。由于所有拍卖流程都由网络系统自动操作，法院只需在事前设定起拍价和保留价后，便不再介入拍卖过程，真正实现了拍卖工作的公开、公平、公正。五是法院自行在网络平台上拍卖，可以省去拍卖佣金，实现拍卖价值最大化。　　目前，北京法院司法拍卖主要有三种模式：一是传统的法院委托拍卖机构进行拍卖的模式；二是法院委托拍卖机构在北京产权交易所开发的“诉讼资产网络交易平台”进行网上拍卖，也称为“交易所模式”；三是法院自行在淘宝网进行网上拍卖的“纯粹网拍”模式。　　市高院表示，北京将在前期试点基础上，在全市三级法院全面推开在淘宝网的“纯粹网拍”模式，凡能网拍的物品一律进行网拍，确保当事人权益最大化。　　当然，网拍也非尽善尽美。首先，在该模式下法院承担了原拍卖公司所做的事务性工作，如拍品的招商咨询、现场看样等，人力、物力、财力投入多，加大了法院的工作量；其次，目前网拍在广大公众中知晓度不高，公众围观多、参与少；三是该模式淡化了拍卖师在介绍被执行财产价值过程中的专业化作用。这些问题还有待研究和破解。对此，北京法院将进一步分析网络拍卖的不足，研究解决措施。　　去四家网站　　■最高法院的“人民法院诉讼资产网”（www.rmfysszc.gov.cn）展示了北京乃至全国法院拍卖标的物的拍卖信息和拍卖结果等。　　■淘宝网的拍卖频道（sf.taobao.com），这里可以直接竞拍所有北京法院网拍的拍品。　　■北京产权交易所的诉讼资产网络交易平台（sszc.cbex.com）组织竞拍先期试点的4家法院网拍的拍品。　　■北京法院特有的新浪司法拍卖频道（finance.sina.com.cn），这是北京法院所有拍卖物品的统一展示平台，也是其他几个渠道的综合平台，设有拍卖公告、竞拍物品、结果公示和相关说明四个栏目。这个平台今年7月上线，目前还在完善。可以通过两个途径进入：一是登录北京法院网（bjgy.chinacourt.org）首页，点击“北京法院司法拍卖平台”图标；二是登录新浪首页，点击右上方的“拍卖”栏目。