杭州钱江世纪城竞争激烈 有项目一...
  钱江世纪城是杭州过江发展的一个重点区域,自2008年板块规划启动以来,世纪城一直不乏关注度。眼下,钱江世纪城板块的商业项目陆续建成,将在今年年底迎来一波交付...
62期
杭州余杭区新房成交大幅缩水
  2015年伊始,城西板块余杭区的成交有了较大幅度缩水,上周成交排名前三楼盘成绩均为个位数。而城西主城区部分的成交量下降幅度相对缓和,绿城西溪诚园持续成交,登上上周成交榜首。  这周上榜楼盘中唯一的商业楼盘之江发展大厦,其可售房源总共仅为41套,且主要为300~700m2的大户型,在目前写字楼销售相对困难时期,一周签约十套还是比较可观的。记者了解到,其开发商为原本做工程总包的工程公司三丰建设,曾建设东方福邸、东方润园, 该大厦共占地15亩,是三丰建设的总部大楼,多余的41套房源则对外销售。黄磊 邵

【全文阅读】
 
杭州蒋村:留用地商办总开发量高达202万平米
  近日,钱江晚报记者接到报料,城西银泰城附近有个叫西溪财富中心的留用地商业项目急需融资1.5亿元。记者前往现场发现,在此项目周边,还密集分布着众多留用地商业项目。  根据蒋村街道的规划,蒋村街道目前片区内在开发的商业办公总开发建筑体量为202万m2,以总部办公、甲级办公和配套商业为主,基本都为留用地项目。这些在建项目预计一两年内将迎来大批量交付。大体量下,它们届时是面临残酷的竞争呢,还是会在统一规划下,成为一个生态办公集群和特色楼宇集群?  一个蒋村,在建留用地商业办公项目超过200万m2  近日,钱江晚报记者驱车前往蒋村一带。新开通5个月的杭州花蒋路,眼下已经热闹了起来。沿着花蒋路从文二西路往北走,有非常多的在建工程,几乎都是以“西溪”打头,如西溪壹号、西溪国际、西溪诚品、西溪银座、西溪首座、西溪财富中心、西溪谷等等。  不过这些项目,市面上却很难见到推广的影子,而透明售房网也见不到相关的预售信息。  虽然已经接近中午11点半的饭点,许多工地上依然有工人和机器在紧张地作业,记者看到,部分项目外立面都已经完整呈现,处于准现房状态。询问各现场施工负责人得知,这些项目的业态几乎都是写字楼,个别为商业综合体。除了由中节能开发的西溪首座,其他都是村里与开发商联合开发的村级留用地项目。开发商中有来自义乌等外地的不知名小房企,也不乏绿城这样的品牌开发商。而且有些项目体量比较可观,比如纯写字楼西溪财富中心的体量超过10万m2,西溪壹号也接近10万m2。  记者还发现,这些留用地项目,有一些是可以出售的,比如绿城代建的西溪国际为公开招拍挂的留用地项目,属于村级第三代留用地,其出售的户型面积最小为70m2左右,产权可以分割到户,非常有竞争力。  记者从蒋村街道拿到一本2014年11月制作的关于蒋村街道未来发展规划报告,这个报告详细分析了蒋村街道目前面临的优劣势,以及对未来三年、五年乃至十年的规划。在这份报告中,提及留用地项目共38个,片区内规划商办总开发量为275万m2左右,目前已经明确的商业办公总开发建筑体量为202万m2,以总部办公、甲级办公和配套商业为主,还有近73万m2商办用地待规划。  地理位置很好,规划也很美  按照未来规划,蒋村街道一带将被打造成为一个商务中心,沿花蒋路一带将以完善的配套服务和大面积绿化,吸引金融、电商、设计等现代服务业入驻;沿文一西路一带,将打造以总部经济为特色的大企业集聚区,设立一系列总部特色楼宇。  事实上,项目的开发商和将入驻的商家,有大家所熟悉的绿城西溪国际、华润超市、西溪银泰城、郡原公元里等。  和西面的未来科技城比起来,蒋村街道经济发展科有关负责人认为,蒋村这里的写字楼集群有自己的优势。这里属于西湖区而且开发成本不高。地理位置有优越性,与西溪湿地北门以花蒋路相通,最远不过几百米距离;而另一侧与西溪银泰城、地铁上盖物业相邻,同时周边像西溪诚园、西溪里、西溪蝶园等中高端小区环伺,可以保证人流量和消费力。  但如此大体量下,如何消化和招商是一大挑战。当记者问到,如此众多的综合体、写字楼,会否在未来出现招商难、定位不符合预期的问题时,这位负责人表示,留用地项目比较特殊,因为开发需要村民的签字同意,对他们来说,更需要的是开发成本低而收益回报高的项目。  项目良莠不齐,招商面临挑战  对于这一片区内比较集中的留用地项目,记者的第一感觉是良莠不齐。有些项目虽然已经建成,但招商成一大难题。而有的项目现状已经堪忧,预计今年2月份开盘的西溪财富中心,去年开始,就一度传出资金紧张的问题。  “因为是村里的开发项目,股东是个体户,对房地产也不懂,所以项目体量一大,资金就比较紧张。”一位知情人士表示,西溪财富中心因向银行借贷金额太大未被批准,一直都在民间融资。而本来有意向借款的人士因为该项目属留用地,51%的产权在村里,权衡之后不得不拒绝了借款。  一位股份经济合作社的相关负责人告诉记者,所谓的规划,其实就是划定了留用地的地块,然后剩下的就是村里决定:是自主开发,还是与开发商合作开发,至于开发的定位,并没有明确的要求,只要符合大政策,村里和开发商协商决定要建成什么样就可以了。甚至有的项目今年上半年就要交付了,仍然没启动招商程序。  虽然文二西路上的几个留用地项目眼下已经招商招得差不多了,但这并不代表文一西路上的诸多写字楼项目和晴川街上的综合体项目也会有同样好运。仅靠环境和周边的成熟住区,不是形成一个产业集群的所有因素,最重要的,还是需要在开发前,就设定一个清晰的定位和规划。记者 赵红燕 邵

【全文阅读】
 
二手房卖家反悔抢走合同 却告买家违约
  本来已是铁板钉钉的一桩二手房买卖,谁知就在中介公司准备在双方签好字的合同上盖章确认该合同正式生效时,卖方临时毁约并抢走购房合同,买方多次要求追回购房合同未果。卖方却以抢到手的合同为证据向法院起诉买方违约要求赔偿。  在买卖房产的过程中产生的诸多纠纷,都涉及到了专业的法律问题。只要关注钱江晚报“杭州房产”(微信号:qjwbdc),或登陆购房宝网站(www.house178.com)的专家咨询页,围绕房子的一切法律问题你都可以在上面留言提问。手机注册的读者将优先予以回答。  案例:  卖家抢走签了字的购房合同  还要买方赔违约金  再过三年,宝贝女儿即将上小学,小王夫妇一直盘算着买套好点的学区房,鉴于预算有限又不想离工作的地方太远,小王夫妇便将目标锁定在采荷一带。跑了许多家中介门店,看了不下十几套二手房,终于看中采荷新村一套50平方米左右的二手房,两室一厅的户型满足一家三口的居住需求。今年4月,经过几轮砍价后,买卖双方在中介小刘的协商下大体确定购房意向,小王夫妇愿以总价100万元购买张先生在采荷新村的二手房。  本以为一切都已谈妥就等着付款、过户了,谁知当小刘通知买卖双方准备在已签好字的购房合同上盖上中介公司章的时候,卖家张先生当场反悔,还将小刘准备盖章的合同文件(合同上有买卖双方的签名)全部抢走。  “当时买方提出了一些补充条款,卖方不同意,可能是觉得房子卖亏了。”小刘说道,当时买的时候行情不好,学区房价格也有下滑。买卖合同不在自己手上,小王越想越觉得不安心,这房子他到底算买了呢还是没买?之后一段时间,小王夫妇一直在跟中介小刘沟通,要求追回购房合同,但一直没有回音。觉得这事无果后小王夫妇准备放弃这套房子另外找其他的学区房,毕竟小孩上学时间耽误不起。  谁知一个月后,小王夫妇竟然收到法院传票,原来卖方张先生向法院起诉称小王夫妇不按购房合同履约购房,要求赔偿总房款20%的违约金,共计二十万元。这一举动把小王惹恼了,合同都不在自己身上还履什么约?  事情上升到法律层面,小王无奈只能应诉。还好当时留了个心眼,在合同被抢走第二天,小王夫妇便找了杭州消费者协会,就合同被抢事件向消费者协会投诉;事件发生后,小王夫妇还找到中介公司老总,提供相关事件的视频证据。  最终法院在审核相关证据及听完买卖双方、中介公司老总陈述后,特别是中介公司小刘证明了当时并未在购房合同上确认盖章,最终法院依照优势证据驳回原告张先生的诉求,本次购房合同不成立,判定买方不用支付违约金。  律师点评:  民事诉讼  更看重优势证据力度  胡增冬:浙江三道律师事务所律师  本案中出卖方手握双方之间的房屋转让合同,但最终法院未支持其诉请,其原因在于我国民事诉讼法的优势证据制度。当证明某一事实存在或不存在的证据的份量与证明力,比反对的证据更具有说服力,或者比反对的证据可靠性更高时,由法官采用具有优势的一方当事人所列举的证据认定案件事实。  本案中,由于购买人对事件发生后的一系列证据进行了采集和固定,使案件购买人成了优势一方,最终得到法院的支持。所以在此提醒购房人,在购买商品房或二手房的过程中,对一些签约、谈判过程或者卖方的描述和承诺尽量保存相关的记录,以便万一出现纠纷时,可以作为维权的依据。记者 江嘉宜

【全文阅读】
 
杭州西湖边神秘"商务别墅" 当年楼面价4.6万/平米
  曾经一举创下杭州地王记录的南山路勾山里,矗立在柳浪闻莺对面的“钻石级商务别墅”,究竟会以什么样的姿态撩开神秘的面纱?  日前,记者从杭州上城区投资控股集团有限公司了解到,这个被命名为“勾山国际”项目年内即将正式推向市场。  西湖边的“商务别墅”  结顶了  2014idw杭州国际设计周“治愈系”大型展览刚刚落下帷幕,其在南山路上的巨型户外广告牌还没来得及撤下。这块直面柳浪闻莺的广告牌前,是清波门公交车站。广告牌太醒目,以至于路过的人们几乎不会注意到它的背后是一个快要建成的别墅项目。  这个叫做“勾山国际”的项目,是西湖边最为黄金的地段之一。从清波门公交车站往南步行15米,向左一拐便是河坊街。在河坊街那一面立着“勾山国际”的广告牌,“一栋一江山”的广告语在柳浪闻莺的风景映衬下着实应景,“西湖畔钻石级商务别墅”更是撩动着富豪和非富豪们的心。  钱报记者围绕着这个项目走了一圈。项目的东侧是荷花池头,著名的柳浪东苑就位于这里,十分宁静。沿着荷花池头走到广福里,便是项目的东北角了。东北角围墙内是工地,围墙外1米多便是荷花池头19号――杭州市政府2005年将这个院落明确为历史保护建筑,石碑上刻着“广福里街近代建筑群”的字样。  广福里是一条宽不足2米的小巷子,“勾山国际”的工地可由此进入。走进工地,看到十多幢别墅式建筑密密地排布其间,每一幢的脚手架之间的距离,近的不过三五米。一位30多岁的工人告诉记者,这些房子,从2012年就开始造了,有些三层,有些四层,地下有两层,现在已经基本结顶了。  当年楼面价4.6万元/平方米  真正地王  很长一段时间内,“地王”都是楼市的热门话题。西湖,钱塘江,武林,西溪,每一个区域都有自己的地王,地王的价格也总在不断被刷新。但历数杭州十年土地出让史,大多数的地王价格都在3万元/平方米以下,像勾山国际这样超过4万元楼面价的十分罕见。  勾山国际项目在杭州市国土资源局的身份证是杭政储出(2009)4号地块(南山路勾山里B地块)。资料显示:出让土地面积为12281平方米,规划建筑面积为15124平方米,规划为公共设施用地,产权年限为40年。  2009年4月30日,在杭州公共资源交易中心,产权只有40年的杭储出[2009]4号地块(南山路勾山里B地块)出让。之前,上城区的杭州市南山路东侧整合指挥部已完成该地块的拆迁平整工作。  参与竞价的共有4家。尽管做好了充分的心理准备,弘益房产的副总汪国松还是以2800万元之差惜败于99号买家,上城区投资控股集团有限公司。这块位于上城区的土地,以4.6万元/平方米楼面地价,成功地出让给了这家上城区旗下的国资整合和运营平台公司。  这样的楼面价,近6年来无出其右。  钻石级商务别墅  是卖还是租  一边是西湖美景,一边是保护建筑,这样一个占尽天时地利的项目却没有售楼处或接待中心之类。  上投集团的官网2013年9月5日消息显示:宣传广告一期已经上墙,视觉效果大气、稳重,推广效果也比较明显,自广告上墙后,每天都接到不少咨询电话前来了解楼盘相关信息。同时,楼书、折页、户型图的印刷工作也正有序开展,积极为项目做好配套服务工作。  但记者按照“勾山国际”的外墙广告上八位数电话号码拨打过去,连续几日内反复拨打,此号码均处于无人接听状态。  上投公司的官网消息显示,“勾山国际商务中心是集团转型期的重要标志项目,建成后将拥有24幢独栋商务别墅,为入驻企业提供顶级专属服务,创造全新商务奢华体验,该项目将于2015年竣工。”  一位内部人士透露,效果图上显示勾山国际是中式风格建筑,面积约300到1000平方米左右。  这一带的别墅出租行情如何?一位在南山路经营的商家告诉记者,他在勾山国际旁边租下的一幢别墅,470平方米,年租金350万元。  如果勾山国际的平均面积以500平方米计算,这24幢房子在满租条件下,年租金可收入8400万元。但是该项目成本地价即7亿元,加上5年多资金成本和其他各项成本,目前投入成本约在12亿元以上,最保守估计10年内是不可能收回成本的,除非以20年租赁或出售的形式收回投资。  记者从上投公司内部了解到,目前这个项目是由投资战略部负责。经过努力,记者联系上了投资战略部的部长李国峰,他表示,该项目应该不会卖,目前的招商模式和招商方案都还没有定;关于产品形态,是毛坯交付还是精装修交付,什么样的企业才有可能入驻,均表示不方便告知:“今年年内会出一个结果,以正式新闻发布为准。”  公共设施用地  可以造商务别墅吗  勾山国际项目土地性质是公共设施用地,产权年限为40年。根据相关规定,公共设施用地主要是指市政设施,是为政府为城市市民提供服务的设施用地,商品房不能用此类指标建设。  一位业内人士称:项目是否能够出售,要按照土地出让合同约定为准。但是勾山国际商务中心在公共设施用地上建造所谓商务别墅,本身就有打擦边球的嫌疑。  此前,西湖边的会所一直是备受争议的社会话题。西湖属于公众,占据西湖公共资源的私有资本侵入行为,已经造成了一种新生的权贵割据,凸显三大弊病:侵占公共资源、奢靡消费、助长腐败。杭州市委市政府也公开表态,在坚决关停西湖景区公园内高档经营场所同时,不再审批西湖景区公园内的任何会所,凡是属于景区公园、名人故居、文化遗址的高档餐饮场所一律关停。  勾山国际的商务别墅是否属于会所,目前尚无定论。一位知情人士透露:“2009年拿这块地时,他们可能还没有考虑到成本和后期盈利模式问题。一路之隔,对面就是西湖,这边却在造商务别墅。尤其是现在中央八项规定整顿以后,这个项目不管是卖还是租,都比较尴尬,这可能也是项目迟迟没有面世的原因。”

【全文阅读】
 
广州楼市存量需13.6个月消化
  易居房地产研究院昨日发布了《2014年新建商品住宅库存报告年终版》。报告指出,2014年35个城市新建商品住宅库存呈现“先攀升后盘整”的态势。而衡量库存去化周期的指标存销比则呈现“倒U形”走势,即上半年去库存速度持续放缓,下半年则持续加快。  截至2014年12月底,易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米,和11月份基本持平,同比增长15.4%。部分城市的房企为了冲刺年度业绩,推盘规模依然加大。由于楼市成交行情在继续回暖,所以此类新增供应得到了有效消化,库存则处于高位盘整的状态。  广州2014年1月份新建商品住宅库存为738万平方米,而到了第三季度末则达到了1009万平方米,到了第四季度,库存处于一个高位盘整的态势,到了年末则为994万平方米。在衡量库存去化周期的存销比指标方面,在1月份广州新建商品住宅库存去化周期为9.0个月,到了第三季度末则达到了17.2个月,不过到了第四季度,库存去化速度加快,到了年底则回落至13.6个月的水平。  对此,上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,广州虽然没有取消限购政策,但是在限贷政策上已经松绑。尤其去年第四季度以来广州各大商业银行放贷的积极性在提高,公积金贷款的门槛也在降低,使得市场入市情绪提高,进而加快去库存的节奏。2015年各大城市依然会把去库存作为楼市发展的重要目标。另外部分城市在去库存较好的基础上,也会加大拿地和补库存的力度。总体上看,2015年各大城市的去库存压力将继续得到有效释放。(记者 罗莎琳)

【全文阅读】