在位于海曙区中山雅园小区的一间130平方米的复式楼内，楼上住着两个90后的小伙，楼下是女孩小吴，三个人都在附近上班。　　4月底，三个人从网上共同找到这间房子，之后共同合租。三个人平摊2800元／月的租金，彼此之间相处和谐，从室友发展成为好朋友。　　好景不长，在“友好共室”四个月后，小吴因要换去杭州工作，决定搬离，就打算把自己一楼的房间挂到网上再招租。　　然而，另外两个小伙却不乐意了。　　小陈提出，想从楼上那间搬至楼下原来小吴的房间，原因楼上的卫生间是在小郑房间里的，他觉得每次上厕所很不方便。　　“之前看在你一个女生，把楼下那间让给你住。现在你走了，我打算住楼下。况且我最近交了女朋友，如果带回来，住楼上就更不方便了。”小陈表示。　　为此，小吴就试着把她和小陈的房间同时挂到58同城、和赶集网上。要是能把楼上这间顺利租出去，那就皆大欢喜了。可结果是，看中楼下房间的租客的确不少，楼上房间却无人问津。　　这下，小吴急了，眼看自己就要去杭州入职了，这里的房子却还没摆平。室友小陈又对其大发雷霆、言语过激，表示不满。　　这时候，室友小郑又提出，要是实在租不出去，干脆就不出租了，他俩平摊每月2800元的租金。不过，小陈以自己负担不起一半的租金为由，拒绝。　　既然友情解决不了，那么就拿出合同说说理。　　然而，四个月前的租房合同，只是以小吴一个人的名义与房东签下这套房子的。合同期一年，同时付了2800元的押金。　　小陈和小郑是之后再向小吴租去其中的三分之二，而且彼此之间只有口头协议，并无任何文字协议作为依据。　　昔日的友好三租客，因意见分歧，出现了僵持的局面。　　就此，北京炜衡(宁波)律师事务所的嵇思涛律师现身说法。　　至于上述三租客的瓜葛，律师表示，既然合同只有小吴签了，那么他们的合租行为严格意义上说是转租。三个人之间的转租口头协议也并非无效。　　面对这样的局面，要么小吴单方面与房东毁约，把整套房子退租，自己承担的2800元押金没收，同时另外两个室友也不得已退房。　　另一种建议是，小陈和小郑作为续租人，两个人与房东续签合同。由他们去分配房间，也可选择再招一名租客。　　至于押金，还是得他们协商。要么小吴先向小陈、小郑要2800元的押金，续租合同到期后，再由房东将押金退还给小陈、小郑；或者小吴继续垫付押金，等一年合同期满，再回头找房东要押金。　　嵇律师也提醒，暑期各种租房纠纷不断涌现，租客与房东、租客与租客之间，最好事先尽可能充分地列明有效协议。“丑话说前头，相对不容易起纠纷。”不然出了事，除非起诉打官司，否则也只能协商调解。　　本报见习记者 王凯艺

　　滨江区从上周165套周成交量，回落至本周的105套，主要原因是上周区域销冠莱蒙水榭春天共有97套的放量，而本周销冠绿地旭辉城仅售出27套，万科璞悦湾售出18套，莱蒙水榭春天和世茂之西湖均成交12套房源，其余楼盘成交量仅个位数。　　萧山区成交榜前两位没有变化，金色江南继上周售出52套后，本周继续以48套领跑萧山区榜单，上周售出46套房源的科尔世纪外滩本周也售出34套。而本周以32套的成交量排名第三的蓝色嘉园为首次出现在萧山区成交榜前列。据记者了解，蓝色嘉园于8月16日首次开盘，成交了32套房源。　 黄磊 王筱璐 楼肖桑

　　昨天，萧山南部卧城16号宅地竞拍，这是继7月22日浦阳7宗宅地出让后，萧山土地再次挂牌。竞拍现场，仅一家公司报名，北京房企北京北辰加价10万元，夺得地块，折合楼面价4468元/平方米，萧山土地市场沉寂许久，终于又迎来一家外来房企进驻。　　据悉，8月萧山又挂出11宗地块出让公告。据萧山区招标投标信息管理网显示，这11宗地块总出让面积23.7万平方米（约合355亩），总建筑面积37.2万平方米，起始总价约11亿元。这些土地将于九月集中竞拍。这是萧山今年以来最大的土地入市量。　　限购放开，成交量未见起色的萧山楼市，此时低价拿地是否为好时机？　　　此次挂出的11宗地块中7宗为纯住宅用地，4宗为商住用地，分别位于浦阳、所前镇以及大江东板块。这些地块楼面价普遍在3200元/平方米左右，最高4580元/平方米。　　从地理位置看，11宗地块都不位于萧山区域中心。所前镇位于萧山南部，北邻萧山城区，西靠临浦镇，南连进化镇，北距萧山市区9公里，是萧山的重要茶果产区，素有“茶果之乡”的美誉；浦阳镇位于萧山区南端，距萧山市区23公里；大江东是萧山最近热门的板块，大江东新城位于萧山区东北部的沿钱塘江区域。　　萧政储出【2014】29-33、35号地块都在所前镇，均为住宅用地，总出让面积15.6万平方米，总起价约8.7亿元，9月10日竞拍。区域仅天乐云都在售，独栋别墅均价16500元/平方米，公寓均价7300元/平方米。　　“这6宗地块，单宗土地面积小，合并起来的总体量相当于一个项目，我听说地块旁边的天乐云都开发商有意向拿走。”一业内人士说。猜测并非空穴来风，天乐云都母公司云都控股相关负责人告诉记者，他们有意向拿这6宗地块。　　“这几块地在我们项目边上，拿下后项目可以连着做。另外，我们在浦阳正在开发美浓小镇，浦阳出让的三块宅地离我们项目很近，我们也打算参加竞拍。”萧政储出【2014】24号、25号、26号地块位于浦阳镇桃北新村，总出让面积仅4.9万平方米，总起价约1.8亿元，将在9月12日进行拍卖。据了解，云都美浓小镇可售200多套房源，目前公寓均价6500元/平方米，排屋均价14000~15000元/平方米。　　不过，这位负责人表示，如果当天土地竞拍过于激烈，他们会选择放弃，“我们只愿意低价拿地。”　　　值得关注的是，大江东将在下个月推出两宗宅地。萧政储出【2014】36号地块是一宗含配套商业的住宅用地，该地块位于大江东新城闸北村，楼面起价仅800元/平方米。低楼面价背后有苛刻的前置条件：要建一定量的安置房，并无偿提供给河庄街道做公建配套用房等。　　38号地块位于江东新城，楼面价1818元/平方米。大江东板块农居点较多，在售空港国际、加州洋房以及新盘琅琴湾等，公寓均价7000~8000元/平方米之间。目前板块内购房者以瓜沥、靖江、党湾等地缘客户为主，周边大型配套缺乏。　　“这两块地有商业部分，这是考虑补足萧山东片（大江东）商业的缺失。从楼面起价来看，要比去年降两成左右。”板块内一位开发商仔细研究了出让地块情况，发现9月开盘的这两块地，商业比重较大，他认为，这是政府意在逐步补足板块商业缺失的短板。　　“大江东内仅有义蓬购物中心，年底英冠天地将开业，这点商业体量远不够板块需求。随着大江东产业集聚区的挂牌，大江东今后规划利好将不断，还要大量推地，商业配套肯定要跟上去的。”　　“土地市场回暖，言之尚早。”汉嘉地产副总经理陈焕春认为，萧山大部分开发商手头项目存量不少，没有土地储备的需求，拿地热情不高，“跟去年同期没法比。”　　据统计，2013年萧山区共出让土地37宗，总出让金达218.96亿元，创最高纪录。成交高峰集中在去年下半年，特别是进入9月份以后，众多优质地块的密集出让，带来139.47亿元的土地收入，占全年土地成交额的63.7%。恒大、农工商、华润、滨江、万科、绿城、九龙仓等诸多房产大鳄纷纷进驻萧山。　　虽然行情远不如前，但还能看到市场一丝向上的苗头。据钱报购房宝（www.house178.com）统计，萧山近半个月来日均成交48套，比限购解除前（7月1日到7月20日）日均成交多了8套。上周，萧山7宗宅地竞拍，这是近4个月以来区域的首次宅地出让。　　当天，7宗地块全部被同一家公司杭州天乐景观房产买走，每宗地块加价10万元，总价19067万元，折合楼面价3933~5154元/平方米。　　“有开发商愿意参与拿地，说明市场信心逐渐回来了，下个月即将出让的11宗土地，多轮竞价可能性不大，应该是个低价入手的机会点。”一位萧山开发商判断。

　　在买卖房产的过程中产生的诸多纠纷，都涉及到了专业的法律问题。只要关注钱江晚报“杭州房产”（微信号：qjwbdc），或登陆购房宝网站（www.house178.com）的专家咨询页，围绕房子的一切法律问题你都可以在上面留言提问。留有手机号的读者将优先予以回答。　　　母亲过世，父亲“卖”房给女友　　2000年，王军（化名）和李萍（化名）在结婚后共同购买了某楼盘的一套精装修高层住宅，入住后的第二年，两人生下了儿子小明。然而李萍因车祸在2012年突然去世，生前也没有留下任何遗嘱。　　过了一年多，王军遇到了长相甜美的张美丽（化名），不多时，两人便坠入了爱河。情到深处，王军将该房产“卖”给了正与其谈婚论嫁的女朋友张美丽，并签订了房屋买卖合同。　　之后，张美丽便将该房屋过户至自己名下，但至今未付房款。小明的舅舅觉得外甥的利益受损了，一气之下代小明将王军、张美丽告上了法庭，追究两人的责任。　　法院经过审理，并且向各方当事人进行了释明，最终确认王军与张美丽签订的房屋买卖合同无效。　　　母亲的财产该由小明继承　　胡增冬：浙江三道律师事务所律师　　根据我国《婚姻法》、《继承法》等法律规定，该房屋属于王军和李萍的夫妻共同财产，李萍去世后小明作为法定继承人对该房屋有继承权。《物权法》规定处分共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，故王军无权单独处分。　　且王军作为小明的监护人，本应依照《民法通则》的规定，履行监护职责，保护被监护未成年人的人身、财产及其他合法权益。但王军不仅不保护，还侵害了小明的权益。在小明的舅舅作为法定代理人依照《合同法》要求对该处分行为作出拒绝追认表示后，法院依法确认合同无效。　　本报记者 丁咏梅　　问：去年买了套二手房，有个小露台（隔壁房子的楼顶），后来买到手装修的时候，隔壁邻居和物业告诉我这个露台是违章建筑，以前城管曾来拆违，如果是房东刻意隐瞒的话，是否可以追究责任？　　胡增冬（浙江三道律师事务所律师）答：　　购房人此种情况需了解购房人购房时，是否有将小露台列入房屋转让合同的内容中，如果签订合同时，已经将该露台作为合同一部分写入，那么一旦购房人在使用该露台时由于被认定为违章建筑而不能装修或被拆除，则可根据《合同法》第五十四条第三款的规定，即一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，是对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。　　若该露台并未写入合同中，只是口头的约定或者签合同时购房人已明知的，即不能证明出卖人签订合同时有作此承诺，则只能按照违章建筑的标准处理，购房人不能在小露台实施装修活动。

　　过去三个月，杭城的楼市逐渐回暖，但同时，退房数量也达到了一个小高潮。6月、7月退房量均过百，分别为106套、113套。8月份截至昨天，杭城退房数量达98套，其中退房大户为和达城等商业项目。　　　　钱江晚报记者发现，写字楼、酒店式公寓等商业项目几乎占了退房量的50%，且比较集中。住宅退房房源比较松散，并没有集中在某几个楼盘，而且多为刚需楼盘，出现个别退房应该是较为常见的现象。商业住宅则不同，近三个月来退房房源主要集中在某几个楼盘，包括了6月份退房21套的大世界五金城，以及8月份退房数量超过10套的和达城。　　某楼盘七八两月退了不少房子，其中退房者基本为同一家公司。该楼盘负责人向记者坦言：“我们的确此前资金困难，向这家退房的公司进行了融资。”该项目目前已经将所借资金还清，因此对方也将此前作为借款质押物的房源退了出来。　　一位银行界资深业内人士告诉钱江晚报记者，开发商在银行融资、信托基金融资都已经无法借款的情况下，民间借贷成了唯一的出路，而普遍的方法是除了签下借贷合同、利用股权质押之外，还要将相应的房源以购房形式卖给债权人。　　“退房时一般是两种情况，一种是有第三方购房者看中了质押房源，开发商会与债权人商议退房，并将房子卖给真正的购房者，收到房款后偿还借款。第二种则是开发商其他渠道融资成功，将借款偿还给债权人，并退房。”该业内人士介绍。　　除了向民间融资而将房源作为抵押物签售出去，商业楼盘集中退房是否还有其他原因？　　钱江晚报记者发现，某楼盘在7月份被退房12次，有两名购房者各退了四套。记者从该楼盘内部人士处了解到，其中一名退房者正是该楼盘的一位前员工。　　“这种情况也有可能是开发商手头现金紧张，而向银行套现肯定比民间融资要便宜。”一位国有银行支行行长告诉记者，这种虚假购房向银行套现的情况表现为项目方寻找多个容易控制的关联人，例如员工、亲戚、朋友，以这些关联人的名义购买多套房子，而实际上，这些被买房源从首付到按揭都是开发商一手操办，相当于开发商借关联人的名义以按揭的利息向银行套取了资金。　　此前钱江晚报记者在采访大世界五金城的集中性退房时得知，开发商向民间融资月利息达到2分，也就是年化利率24%，而上述这位银行行长介绍，到他所在银行进行酒店式公寓商业按揭贷款，5年期以上的，年化利率仅为7.2%，成本差距非常大。　　钱江晚报特约律师顾问张轶群律师介绍，这些年向银行虚假购房套取贷款的情况时有发生，许多开发商在资金非常紧张的情况下会这样做，因为这样可以低成本地从银行那里获得现金流。　　“比如一个人购买一套45m2、均价2万元的酒店式公寓，首付5成的45万元实际是开发商自己支付给自己的，相当于左手出、右手进。而与项目合作的按揭银行会将按揭5成的45万元全款划拨给开发商，这样一来，开发商就一次性多出了45万元现金。”该行长表示，早在7月底杭州限购松绑之初，他所在银行还缩紧了房屋按揭的资金额度，就是为了避免这种情况增加。