如果用一个字形容2014济南楼市政策，那就是“变”：上半年楼市一改往日“高歌猛进”的姿态，投资增速放缓、库存居高不下、成交量大降，从而导致了下半年房价持续回落，如今，济南新房价格史无前例得达到了“7连跌”。在跌宕起伏的环境下，限购“解绑”、认贷不认房、折扣利率等利好政策不断刺激楼市。临近年末，各大楼盘也使出浑身解数的“大招”促销。　　在2014年最后的几天，济南搜房网进行了一项济南人年末置业大调查。女报记者梳理数据发现，六成受访者认为2014年济南房价出现了小幅下降，近七成受访者计划一年内在济南买房。　　　　“最近连续接到不同楼盘置业顾问的电话，问我最近卖不卖房子，把我都吓着了。”济南市民任女士说，自己并无购房计划，而且很多直接都是打到了办公电话上。无独有偶，为了买房，接连走访多家楼盘销售中心的朱女士，最近手机俨然变成了“卖房推销热线”，“我的手机现在少则一天接几个卖房电话，多则一天接到几十个，我要是买房会自动上门，这样都影响我正常工作了。”　　临近年末，迫于压力走量的开发商更是打足了鸡血拼命促销，除了各种变相降价的活动外，还开辟了多种营销手段。不少受雇的“大妈”、“大姐”们也披挂上阵，她们骑着电动车，直接在竞争对手售楼部门口抢客，除了口头推荐，还会发传单。在“好言相劝”不奏效后，她们还会使出“帮帮忙吧”的“必杀技”。她们就是最近流行的新的营销方式：拉客族。　　面对楼盘的众多促销手段，认为有较大影响和较有影响受访者分别占7.98%和24.37%，认为影响有限和无影响的网友分别占 36.97% 和30.67%。看来，大多济南人对开发商的降价促销手段并不感冒。　　　　今年济南楼市一直“上蹿下跳”，“金三银四”成色不足，“红五月”蛇尾收场。在全国房价“跌跌不休”的状态之下，济南楼市进入低谷期，也就进而导致了下半年房价的“7连跌”。虽然济南下半年利好的政策接连出台，但不少购房者仍保持观望状态，迟迟不肯出手，因为对购房者来说，房价始终是牵动其神经的最关键因素。　　通观2014年变化多端的楼市后，济南的房价在购房者心中到底是高还是低呢?搜房网调查显示，47%的济南人认为目前房价过高，不能接受。其中，47.48%的认为“较高，不能接受”;30.67%的认为“还行，勉强可以接受”;只有2.52%和0.42%的受访者认为可以接受。此外，68.06%的受访者认为房价与半年前相比是下降的，其中6.3%的济南人认为下降的幅度较大，61.76%则认为是小幅下降。认为房价一直以来无太大变化的仅占26.05%;　　德州小伙宋德强大学毕业后留在济南工作，他也参与了本次调查。在他看来，济南每平方米近9000元的新房均价确实令工薪族望而却步。“买房是个大工程，但我们如果要自己攒首付，要花十年时间。”他说，最近去东部和西部的营销中心逛了逛，虽然销售顾问们一口咬定房价平稳，但感觉还是降了点，只是力度太小。“送面积、送装修、送物业、零水电……这些实惠并没有落实到每平方米的价格上。”利好政策不断出台六成济南人认为影响不大　　自央行9月30日喊话最低7折的房贷利率、放松首套房认定标准一个多月后，济南的各大银行网点陆续执行了“认贷不认房”的新政，虽然有济南的股份制银行率先首套房9折的优惠政策，但“牛气”的国有银行们房贷利率仍是在基准的基础上上浮5%。或许是见各大银行的房贷利率迟迟不动，11月22日，央行再次发布了降息政策，随后，驻济国有银行在房贷利率方面也现利好，大多国有银行针对首套房在济南开始执行6.15%的房贷基准利率，与此同时，济南住房公积金的新政也出台，连交6个月即可贷款，贷款利率也下调。　　那么一连串的利好政策，对以刚需为主的济南购房者有多少影响?根据数据显示，60.92%的济南人表示新政出台、二套房结清房贷后首付比例可按照首套房执行对自己购房决策无影响。34.88%的表示其对自己有影响，其中18.91%认为首付比例降低，剩下的15.97%认为首套房贷利率降低。　　对统计结果，白领刘女士也表示认同，“或许我也是这六成济南人的一员。”她表示，尽管下半年不断有刺激楼市的利好政策出台，但却影响不大。“政策的影响像是冰山一角，房价哪怕是8连跌，我们还是照样买不起房子，政策很难刺激到我们工薪族的刚需购房者。”在对“央行是否会再次降息”的选项上，六成济南人给出了肯定的答案。

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　　年底市场稍有起色，部分大型房企就难以抑制涨价冲动，开始重新调整明年市场的定价策略。在绿城传出明年计划把所有在售项目售价上涨3%―10%后，近日市场又传出融创中国内部发出调价通知的消息。根据融创传出的调价通知显示，各项目自明年1月1日起，根据项目具体情况对销售价格进行5%―10%的上调。同时，龙湖长沙公司也发出调价通知，逐步取消优惠促销政策，年后涨价5%。　　此外，一线城市重新出现大型开发商“惜售”涨价现象。中骏地产深圳营销总监谢永超对记者说，因公司预计明年市场价格将高于今年10%-15%，所以将原本计划今年售出的部分房源，推迟到明年1月份再卖，“涨价可以多赚点钱。”“必须承认，在完成同样的销售任务下，售价调高点儿，提升利润率，对销售团队的奖励肯定会更高，所有地产商都是这样。”长沙龙湖地产有关负责人对记者说。“一些区域公司根据自己的情况，可能会有涨价的打算。”融创集团相关负责人告诉记者，不过，集团并没有下发统一涨价的通知。　　然而，大型房企准备在一线城市提价的消息却非只是传闻。谢永超告诉记者，深圳公司今年销售额为11亿元，如果按原计划，只完成了80%的任务，但公司看好明年的楼市，近期重新调整了销售计划，准备在明年1月份开始涨价卖。　　同样，绿景集团营销总监薛浩也对记者表示，价格根据市场而定，就目前看来，国家对地产的政策支持以及降息带来的效应都是利好，地产商对明年的市场总体还是偏乐观。　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，10月份以来各地信贷政策陆续调整，加之11月21日央行降息，政策叠加效应对房地产销售产生积极影响，11月份70个大中城市新建商品住宅成交量较10月份有所放大，为年内新高，房价环比降幅进一步收窄。　　深圳熙

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　　今年四季度，中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查，结果显示：52.9%的居民认为当前物价“高，难以接受”；58.8%的居民认为目前房价“高，难以接受”，37.6%的居民认为目前房价“可以接受”，3.6%的居民认为“令人满意”。　　央行发布四季度城镇储户问卷调查显示：　　　　未来收入信心指数　　为53.4%　　调查结果显示，当期收入感受指数为49.2%，与上季持平。其中，83.5%的居民认为收入“增加”或“基本不变”，较上季下降0.3 个百分点。未来收入信心指数为53.4%，较上季提高0.9个百分点。　　当前物价满意指数　　为25.4%　　调查结果显示，当前物价满意指数为25.4%，较上季提高0.3 个百分点。其中，52.9%的居民认为物价“高，难以接受”，较上季下降1.1个百分点。未来物价预期指数为64.5%，较上季提高0.4个百分点。其中，32.5%的居民预期下季物价水平“上升”，50.1%的居民预期“基本不变”，6.6%的居民预期“下降”，10.9%的居民“看不准”。　　近半数认为　　“就业形势一般”　　调查显示，当期就业感受指数为38.8%，较上季下降0.4个百分点。其中，12.8%的居民认为“形势较好，就业容易”，43.6%的居民认为“一般”，43.6%的居民认为“形势严峻，就业难”或“看不准”。未来就业预期指数为48.4%，较上季提高0.2个百分点。　　近半数人倾向于　　“更多储蓄”　　至于储蓄、投资和消费意愿，调查结果显示，倾向于“更多储蓄”的居民占44.9%；倾向于“更多消费”的居民占18.7%；倾向于“更多投资”的居民占36.4%。居民偏爱的前三位投资方式依次：“基金及理财产品”、“债券”和“实业投资”，选择这三种投资方式的居民占比分别为31.6%、16.2%和13.3%。　　房价预期与购房意愿　　对于当前房价，调查显示，58.8%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季下降0.7 个百分点，37.6%的居民认为目前房价“可以接受”，3.6%的居民认为“令人满意”。对下季房价，17.3%的居民预期“上涨”，52.5%的居民预期“基本不变”，16.4%的居民预期“下降”，13.8%的居民“看不准”。未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为14.5%，较上季提高0.3 个百分点。　　（制图：王云涛 数据来源：中国人民银行）

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　　■危楼已开始拆除。新快报记者 毕志毅/摄　　新快报讯 记者陈海生 见习记者 罗汉章报道 广州海珠区土华村一栋居民楼疑因加建导致发生沉降倾斜，该楼居民和周边受影响的10栋房屋共计两百多人被疏散安置（新快报12月18日、19日连续报道）。记者昨日获悉，出事居民楼被确定为危房后，于20日下午开拆，昨日已经拆除一层。华洲街道办的相关负责人表示，拆除工期预计要半个月。　　　昨日现场，15号危楼的倾斜程度加剧，4楼的屋檐几乎已经靠在了对面17号楼的脚手架上。在15号楼楼前，有两根直径约为10厘米的钢管支撑一楼房檐。房顶持续地传来敲打声，房屋的最高层的墙壁已被拆除，留下光秃秃的柱子。地面有勘测人员正用专业的勘测设备，监测15号楼的“一举一动”。现场的围蔽范围，较之前又有扩大。周边多间士多店的门口被围入其中。　　这边拆楼如火如荼，但15号楼的住户之一的罗女士却很焦急，她一个家庭的所有家当都还在楼里面。自楼房倾斜后，罗女士一直住在她打工的厂里。她告诉记者，事发后，房东给了她500元“安置费”，并称在确认房屋安全后，会通知她回去拿东西。但现在5天过去了，还是没消息，“要是里面的东西拿不出来，至少要给我相应的经济赔偿”。　　　街道办工作人员朱先生表示，15号楼的拆除方案是经过有关专家精心研究的，目前通过外边专业的施工公司施工，由工人自上而下进行整栋拆除。　　据施工人员说，由于城中村道路狭窄，大型机械无法进入，所以这栋倾斜的6层楼只能进行人工拆除，而工期也需要更长的时间。而为了安全进行拆迁工作，将边拆除边检测，有问题及时解决，所以无法预估工程何时会结束。“至少要半个月左右吧，周边巷子小，打到别人房子也不好，要慢慢来。”　　周边住户担心拆除会影响其他楼的安全，对此，施工人员表示完全不必担心。“15号楼已经固定，没有再下沉了，上面那一层已经打完了，已经减轻了很多负担。”　　朱先生表示，15号楼内的租户已经搬到了其他地方，“租户基本上已经和房东解除了租约，现在他们另行寻找住的地方”。

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　　在酝酿了四年之后，不动产登记制度终于落地――中国政府网日前正式公布《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），并明确该条例自2015年3月1日起施行。　　毫无疑问，此次不动产登记制度的正式落地，其意义极其深远，经由不动产登记制度的全面落实，不仅可以对产权持有人权利起到强化保护的作用，而且也有助于政府对全国不动产现状的全面摸底，这对于决策部门启动宏观调控、金融机构防范金融风险可以起到参照作用，更为重要的是，不动产登记制度的建立，可以为住房物业税的全面扩容提供数据支撑，而这或将对未来楼市产生深远影响。　　众所周知，我国房价近十年来之所以持续高企不下，除了大规模城市化、货币超量发行以及地方政府拉高地价等因素外，还与住房的持有成本过低有关。亦即是说，在征税环节，我国仅有房屋交易环节的征税，而没有房屋持有环节的征税，虽然自2010年之后，我国启动了上海和重庆两地的住房物业税征收试点，但时至今日，依然没有在全国范围内进行扩容。　　必须承认，住房持有成本过低，在大规模城市化和货币超量发行的助推下，必然会导致高收入群体的炒房冲动，而与之相对应，在越炒越高的房价面前，绝大多数中低收入群体的购房能力却越来越低。而这一现象的日趋严重，不仅会造成住房资源配置的严重失衡，滋生出不同社会群体之间的对立情绪，而且还会构成潜在系统金融风险的堆砌，因为建立在炒房基础之上的房价，很容易一朝兴起、一朝坍塌。　　我国住房物业税的全面扩容，是收窄我国楼市供需曲线、抑制房价持续上涨的必要条件之一，而推行不动产登记制度，恰恰又是启动住房物业税全面扩容的核心前提。故而，此次不动产登记制度的落地，对我国未来楼市的可续发展极具制度层面的示范效应。　　很显然，在此次不动产登记制度落地之后，受此影响，在未来三个月内（截至《条例》正式施行），我国房价极可能延续今年下半年以来的下降态势。当然，在近一年来我国楼市看空情绪已部分释放的情况下，我国房价急速大降的景况，不仅在未来三个月内不会发生，而且在未来相当一段时期内也不会发生。这是因为，在我国实体经济的持续下行、地方财政的日趋失衡，已经无法承受房价的急速大降――只要这一信号显现，为避免经济增长发生硬着陆的窘境，包括地方在内必然会出手对房价进行维稳，激进的货币政策和财政政策或许不会出现，但将存量商品房转换为保障房等手段或许会祭出。　　此外，针对《条例》未提及“以人查房”所引发的争议，我们希望，在未来不动产登记制度推进的过程中，能够尽快实现不动产登记的全网覆盖，如此不仅可以大幅降低不动产信息查询和核实的成本，而且更可以为制度性反腐提供强大的助力。杨国英

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