近日，瑞峰置业发布的《2014东莞地产收官战略红皮书》显示，2014年东莞住宅均价9162元/平方米，同比上涨4%。其中，超过2/3的镇街住宅均价同比上涨，东城、塘厦、黄江的涨幅更是超过20%。　　业内人士认为，东莞区域中心越来越凸显，房地产行业向城区和各片区的区域副中心靠拢，使得城区、虎门、塘厦、松山湖等区域房价逐年走高。　　　　据瑞峰置业市场研究部数据显示，2014年东莞33个镇街中，有24个镇街住宅均价出现同比上涨，其中东城、塘厦、黄江的涨幅超过20%。　　“物以稀为贵，城区地块稀缺，中心区作用却愈加明显。近几年东莞城区房价上涨趋势明显，2014年更是突破万元大关。”业内人士表示，中心城区2014年供应面积81.45万平方米，同比减少约42%，成交面积120.31万平方米。因商住地块比较稀缺，自2013年以来土地的零供应，致使城区新项目数量剧减，2014年南城、东城、万江出现严重供不应求；莞城则打破近几年供应低迷的状态，恒大金碧华庭、富通自在城、君御旗峰等皆有批量新品上市，助推莞城成交胜于2013年。　　此外，塘厦、黄江等临深片区成交均价上涨，则是因为碧桂园翡翠山、万科棠樾、三正瑞士半山等别墅项目成交出色，别墅成交助推均价上涨10%。　　　　业内人士认为，2014年东莞住宅均价突破“9字头”大关后，预计2015年房价大幅度上涨的概率较低，但不排除出现小幅上涨趋势，上涨幅度将在4%左右，或将在9200元/平方米上下浮动。　　虽然房地产进入了“白银时代”，但地价决定房价，近几年日益上涨的土地价格成为房价上涨的支撑；东莞区域中心越来越凸显，房地产行业向城区和各片区的区域副中心靠拢，助推城区、虎门、厚街、凤岗、松山湖等区域房价逐年走高。　　而且，地铁R2线即将开通，沿线项目涨价空间加大。同时，品牌房企精装产品因其高性价比等优势，市场份额将加大。经济型小别墅供需两旺或将成2015年的一大看点，这也在一定程度上能拉升房价。记者 段亚雄（除署名外）

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居民楼里的公司宣传广告。本报记者 文 洁　　如今，在兰州市一些居民住宅楼里，常常会见到大大小小的咨询公司、美容院、小旅馆、小饭桌、培训班……这些公司及经营场所进入居民楼，不仅使其他住户的生活受到干扰，也带来了种种安全隐患。　　越来越多的“住改商”现象，让许多住户烦恼不已　　商家进入住宅楼 住户难安宁　　“家里的电子门铃常常被陌生人摁响。”“经常有人敲门打听是不是公司……”兰州市城关区永昌路中信大厦的住户陈小莉告诉记者， 2012年初，邻居将房屋出租给几个年轻人，做起了婚纱租赁生意。由于门口没有任何标识，陈小莉经常遭遇婚纱店客人敲错门的情况。　　在中信大厦一楼电梯口，记者看到墙上、电梯门上到处张贴着摄影工作室的海报。　　“除了摄影工作室，楼里还有美容院、短期公寓、咖啡店、服装店……虽然入楼门装了电子防盗锁，但是很多人会跟着住户一起进来。”陈小莉表示，公司多了，人员比较复杂，感觉住着不安全。　　兰州市城关区雁滩路的甘肃省人防大厦里，除了一些小公司、瑜伽馆，还有几家培训学校。住户李佑成告诉记者，培训学校的学生比较多，上下楼时不仅抢占电梯，而且异常吵闹……高峰时间，许多住户常常坐不上电梯，很多人不得不走楼梯。　　在位于兰州市甘南路的几个小区，由于邻近电脑城，不少公司租来房屋做仓库。搬运货物、运送材料的汽车频繁进出小区，小区在当初规划设计时并未进行人车分流，加上小区内部空间相对狭小，对住户带来安全隐患。有小区业主反映，近几年内，在小区里开公司的人越来越多，连停车位、公共绿地都被占用。　　兰州市招银大厦的住户反映，楼上的各种公司越来越多，人流量也越来越大，电梯一直就没闲过。一些公司还经常搬运货物，超负荷运转，现在电梯老出现故障，维修费却没人承担。　　记者在采访中了解到，一些小旅馆、足浴店等开在住宅楼里，噪音大，楼道的卫生变差，有时候甚至有人喝醉了在楼道里随地小便……　　住宅楼里开公司 图的是便宜　　记者调查发现，租金较低、物业费相对便宜、方便停车……这使得居民住宅楼，成为各类小型公司创业者的首选目标。　　李健在永昌路中信大厦经营着一家摄影工作室，他给记者算了笔账：按照目前兰州的行情，150平方米左右的住宅，月租金6000元左右，150平方米的写字楼，月租金要9000元至12000元，而同一地段、相同面积的商用门面房租金则更高。很明显，公司开在居民楼里是最省钱的。　　“在张掖路繁华地段租一个150平方米的铺面，除去高额的房租，还有好几万元的‘转让费’，而在中信大厦居民楼内租用一套住房，每月的租金7000元左右……” 李健说，水、电、气的价格，民用低于商用，在居民楼内开店，运行成本会低很多。　　此外，在一些房主看来，将房子租给商户也比租给普通住户划算，因为这样可以拿到更高的租金。150平方米的房子租给普通住户，现在的行情也就每月4000元左右，而租给商户，则可以高一些。　　不扰民证明 能证明什么　　2014年，甘肃省工商行政管理局出台《关于市场主体住所(经营场所)登记管理的指导意见》，简化住所(经营场所)登记手续，放宽登记条件，住宅也可以作为经营场所。1月15日，记者就住宅楼里办公司需要哪些材料，咨询了兰州市工商局的工作人员。工作人员表示，必须要有社区提供的不扰民证明，才能颁发营业执照。　　兰州市畅家巷社区的工作人员告诉记者，每周都有2至3家公司来社区开具不扰民证明，公司还没有营业，是否会扰民，社区根本不了解。“我们只能要求当事人先在物业公司开具不扰民证明，没有物业的小区，整个单元或是整栋楼三分之二的居民签字同意后，社区才会开具证明。”这位工作人员说。　　兰州市多家社区工作人员表示，社区常常因为不扰民证明左右为难，一方面商户着急拿到证明去办其他手续，另一方面社区在不了解情况时无法开具证明。实际上，由社区出具不扰民证明不合理。　　兰州市临夏路某住宅小区物业人员彭小平告诉记者，小区最近两年商户逐渐增多，成了小区业主们投诉的对象。“小区人员往来复杂，给物业管理工作带来难度；人流量大为超标，公共设施使用频率增加，消耗和损坏比较严重，增加了维护成本；一些直销公司、歌厅、培训中心，噪音过大，影响业主的休息。” 彭小平说。　　受影响住户有权提要求　　依据《物权法》第七十七条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。　　记者在采访中了解到，住宅改作商用，需要在遵守环保、消防等法律法规的基础上，获得邻里认可。但现实情况下，这些设在居民楼内的小公司鲜有征求业主意见的；很多小公司甚至是在悄悄地无照经营，根本谈不上遵守相关法律法规。　　甘肃正天合律师事务所周明波律师表示，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。住宅楼内的商户如果严重影响了其他住户的生活，住户可以先找经营者沟通，或向小区物业、社区反映，协调解决，必要时可通过法律手段进行维权。　　记者在采访中了解到，对于小区里的商户噪音扰民，街道或社区接到投诉后，一般都会派工作人员进行协调解决，对于严重扰民的，需要居民拨打110报警求助。记者 文 洁

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　　有过租房经历的人，不少都有一把辛酸泪，找到适合需求的房子太难了。近日，住房和城乡建设部出台指导意见，加快培育和发展住房租赁市场。这一纸新规能否让租房人不再为找房难而发愁？　　信息有限 租房实在不好找　　“去哪里租房子？找中介公司呗，要不就托住在附近的熟人打听。”正在为孩子上学准备租房子的郑州居民朱鹤伟说，“可是信息有限，实在不好找。”　　朱鹤伟的烦恼，源自我国住房租赁市场房源单一。当前，除少量单位或机构仍然持有部分住房提供给职工短期周转、租住外，我国城镇住房租赁市场的供应主体主要是居民家庭，主力军是持有多套房家庭的闲置房屋。　　政府虽然也通过公租房建设来提供租赁房源，但是规模小，保障范围有限，而房地产开发企业持有的租赁房源一般集中于酒店式公寓等高端物业，受众面也比较小。　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“我国住房租赁市场缺少机构出租者，而机构出租者在市场中起到了重要的示范作用。如果市场上主要是居民家庭出租住房，则在租约的标准化、租赁关系稳定性、业主和租客权益保护、住房租赁服务质量等方面，都会存在缺陷。因为家庭不可能像机构出租者那样，有能力进行专业化的管理，并提供高水平的住房租赁服务。”　　对于大多数人来说，通过中介机构找房子是主要渠道。但是目前经纪行业的产业集中度也很低。链家地产市场研究部分析师张旭说，以租赁市场较为发达的北京为例，年房屋租赁交易规模约为150万套，规模最大的经纪公司市场占有率也不足10%，有四成左右的租赁合同是自行成交。另外，在经纪行业中，由于门槛较低，管理缺失，不乏一些没有资质的“黑中介”，既给租房人带来烦恼，也造成租赁市场的混乱。　　从业已有5年的合肥恒诺房产公司中介经理人郭敏表示：“增加新的供应主体对租房者来说选择余地无疑更大，市场空间也会更大。”　　增加房源 住建部“蛮拼的”　　在住房城乡建设部出台的指导意见中，培育和发展渠道多元的住房租赁市场的目的十分明确。　　今后需要租房子的人们，可从这些渠道找房：　　政府搭建的住房租赁信息服务平台。在这个平台上，出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息，逐步实现在平台上进行对接。　　传统的中介机构。政府鼓励成立经营住房租赁的机构，通过长期租赁或购买社会房源，可直接向社会出租；也可以根据市场需求进行装修改造后，向社会出租。　　开发商新建的商品房。政府鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁。　　政府购买符合条件的存量商品房转为公租房。指导意见提出，各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。　　为了多渠道增加住房租赁房源供应，住房城乡建设部此次也是“蛮拼的”，明确表示积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。通过发行REITs,可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。　　刘洪玉说：“这些举措实际上是希望通过多个渠道，培育住房租赁市场上的机构出租者，在增加租赁住房供给的同时，也能起到规范租赁市场、为分散的租赁市场提供示范作用。”　　面临挑战 新规需政策配合　　业内人士和受访专家表示，尽管这份指导意见明确提出了多渠道发展住房租赁市场，然而，在实践中仍将面临严峻挑战。　　张旭说：“房地产投资信托基金的出现能够帮助租赁经营企业提供更好的资金支持。尤其是租赁业务相比买卖业务来说，服务周期长、盈利周期长，企业需要承担的资金压力也高。但能否带动社会资金投资的积极性，需要看具体项目的业务模式，以及盈利的预期。”　　刘洪玉认为，对于机构出租者而言，当前一个突出问题就是租金收益率过低。他说，比如在北京中关村一套建筑面积约120平方米的三居室住宅，其市场价值600万元左右，年租金收入约15万元，租金收益率约为2.5%。很难想象有机构投资者愿意以600万元的价格购入住宅后以15万元/年的租金出租，因为当前把资金存到银行里的年利息收入都超过15万元。　　如果再考虑出租经营过程中还要缴纳的营业税及附加、房产税、所得税、物业管理费等成本支出，就更不可能有机构来做这种赔本的买卖了。　　指导意见中提出“鼓励成立经营住房租赁的机构，通过长期租赁或购买社会房源，可直接向社会出租；也可以根据市场需求进行装修改造后，向社会出租。”　　链家地产在实践中已经这样操作，但面临的问题是，前期需要投入一定的成本，对于企业的规模和管理能力有较高的要求。　　上海中原研究咨询总监宋会雍认为，为了鼓励租赁市场发展，政府应在税收等方面予以政策优惠。他说：“大幅减免房屋租赁环节上的赋税，可减弱租赁各方对于租赁登记的忧虑。”

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