毫无疑问，轨道交通穿城而过，能够带来沿线物业的价值提升，例如商场、写字楼依仗交通工具的完善，对于吸引人气当然有着得天独厚的便利条件。但是，对于轻轨的概念，最近莞内各大有关行业显然过于夸大了其功能和含金量。即有些楼盘、商铺、写字楼在宣传中，将轻轨这个概念放在首要位置，似乎有了轻轨的经过，就是财富之源，无形中极大程度误导了群众。如某商铺在宣传中将轻轨物业当做了万能钥匙，似乎选择买轻轨边的物业就买中了摇钱树，可以躺着发财了。而实际上这处物业夹在各大超级商场之间，规划没有特色、开发商没有知名度、以前多种不良债务缠身等等。　　根据广州、深圳、佛山等之前开通地铁的城市而言，轨道交通对于大型商业场、物业小区而言确实能够带来不少的卖点，不少人自己有家用车，也为了方便首选临近地铁的物业。这其中好处自然无需多言。实际上，一开始，地铁沿线的房子较之没有靠近地铁的价格要高出几百元是存在的。　　但是，轨道交通针对大城市和中小城市而言是有区别的。例如东莞的市中区规模、人口数量与广深不可同日而语，尤其是东莞这个城市总人口与市区人口严重不成正比，市区人口与长安、虎门或者厚街不相上下，这种人口城乡分散没有高度集中的发展模式，轻轨的穿城而过，能够为沿线商业聚拢多少人气？即使是不大的市中区，在商业上又分为几个明显的板块，并没有形成如其他城市那样高度集中的商业核心区域，这种不同的城市商业、居住环境竞争格局，是个新的课题，在广东乃至国内尚无现成的案例作为借鉴。　　目前来看，市区的轻轨从南到北，基本上沿着东莞大道原有路线而行，其中经历西平片区、第一国际片区、东城中路片区，这三个板块本身就是热闹繁华之处，也就是说，即使不开通轻轨，这些地点的住房、物业、商铺、写字楼也都属于市中区价格最高的板块，轻轨只是方便了原有的群体出行，对于并不堵车的东莞而言，私家车拥有量极高的市民恐怕对于轻轨的实用价值感受并不如广深那么深刻。　　再说郊区人口，长安、塘厦、凤岗、常平等镇与深圳距离更近，轻轨如果开通，这些镇的人恐怕也会首选乘坐轻轨去深圳购物、游玩甚至工作。东莞这种中小城市，城乡人口均匀分散，甚至长安、虎门、塘厦、凤岗这些镇的房价高过市区，让人们跨区域买便宜房不现实。　　部分开发商为了制造卖点、吸引人气，努力推销轻轨话题。例如开店，轻轨沿线物业竞争必然激烈，价格也会上涨，但是可以预料的是，在总人口不大的前提下，轻轨开通只是将人们从乘坐公交车换成了乘坐地铁出入，并没有在人流量方面出现多少增长。再比如，一个居住在万江的市民，远离轻轨站点，即使轻轨开通，他也依然在万江附近消费，因此开店的人放弃万江跑到地铁沿线去经商，恐怕会得不偿失。　　综上而言，对于商业物业来说，如果要想指望轻轨带来人流量的大幅度上升，将原本竞争激烈，部分商场甚至面临淘汰的局面获得极大改变，从而扭转乾坤是不大现实的。（记者蒋幸端）

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　　近日，住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市REITs(房地产投资信托基金)试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。　　根据深圳《2011―2015年新增安排筹集建设保障性住房计划》，深圳在2011―2015年间计划建设公共租赁住房6.4万套，其中2015年将建设1.5万套，试点执行意味着深圳接下来的公共租赁住房建设有了新的资金来源。深圳市住建局方面日前也对媒体表示，深圳在保障房建设引入市场化机制较早，2015年将进一步创新在土地、资金、建设管理模式探索。　　REITs在中国推进早有信号，然而此次试点与国外REITs不同的是，试点的范围是保障性住房，而不是持有型商业。业内人士分析，试点目的是通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设资金。　　但是，由于保障性住房为政府民生项目，其租金收入不比市场商业项目高，因此以保障性住房租金收入为基础资产的REITs产品的收益率和流动性是吸引投资者入市的关键，为了REITs在保障房上的试点能顺利推进，相关政策和制度上的保障也不可或缺。　　保障房建设社会投资占比超六成　　据了解，目前我国租赁性保障房建设资金来源主要是中央财政拨款、10%地方政府土地出让金、住房公积金收益以及地方政府债、银行贷款、信托、房地产开发企业垫资等，尤其在多地以银行贷款为主，这导致各地地方政府的债务已非常繁重。　　相比于其他城市，深圳在引入社会资金参与保障房建设方面起步较早。数据显示，十一五期间，深圳市保障性住房项目总投资约343亿，其中政府投资104亿，社会投资239亿；2014年年度计划总投资约有123.9亿元，社会投资约84.3亿元，占比均超六成。　　深圳市住建局相关负责人日前对媒体表示，继续引入市场化机制，创新保障性住房土地、资金、建设管理模式，将是2015年深圳保障房建设的重点工作之一。记者在《深圳市住房保障发展规划(2011―2015)》中看到，深圳市保障房建设接下来将继续由住房保障部门组织建设，或通过企业参与的BOT、BT等模式筹建，通过贴息、以租养息等方式运营，按规定分配给符合条件的保障人群，同时探索运用住房公积金、保险资金、信托资金、房地产投资信托基金等方式拓展保障性住房融资渠道。　　此次试点范围为保障性住房中的公共租赁住房，即通过公共租赁住房作为基础资产打包成可上市出售的资产包供投资者购买，投资者的收益来源于公共租赁住房的租金收入。“政府若依靠收租金来收回建设成本需要很多年的时间，而再建第二批住房就需要投入新的资金，这对政府资金的要求非常高。”用益信托分析师李

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　　上周推出的年末数量最大土地招拍　　广州日报讯 （记者陈明）本报上周五报道了东莞时至年底推出了数量最大的一波土地招拍信息，多达三十多宗土地涵盖了工业、商业、商住和仓储用地，面积也从几千平方米到十余万平方米，松山湖、厚街、大岭山、寮步等经济强镇也在本轮土地出让中榜上有名。如此多的土地出让信息，也引起了开发商们的关注。然而，记者多方面打听了解到，由于接近年底，开发商以售房回收资金为第一要务，其次是冷却已久的市场让开发商不得不谨慎对待扩张市场的行为。因此，本轮土地转让到目前为止尚未有大型开发商接手的意愿。　　一位开发商表示，首先是年底，开发商正在全力以赴售楼，以弥补市场低迷依旧导致的资金缺口；另一方面，从当前国家宏观政策看，住宅产品、商业地产中的刚需产品相对更有市场。这就表明，地产目前进入了相对低速的缓慢发展时期，这种情况对于开发商拿地、规划设计产品有了更高的要求，因为谁也不敢轻易冲动拿地，何况政府也规定土地拍下有开发的时间限制，种种因素导致开发商越来越谨慎。　　业界人士认为，土地市场升温应该是在明年春夏之交，经过两年土地市场相对温和的发展，市场总是会出现新的需求。合富辉煌研究部副总监李兴旺认为，政府目前推地的主要目的还是在收集市场反应，真正目的应该是为了明年的招投标交易做准备，因为按照银行惯常做法是春天资金面宽裕，额度发放空间足够大，这时也是土地交易的高峰期。

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　　日前，中联地产二手房研究院发布2014年深圳二手房市场统计数据。记者了解到，在深圳整体房价进一步走高的背景下，龙岗的布吉、龙岗中心城，龙华新区，宝安的西乡、新安等原特区外的片区渐渐成为深圳楼市成交最旺的片区，无论是购房需求，可售房源还是成交，这些片区占比都较高。　　从2014年年底深圳各片区的可售二手房房源来看，龙华、布吉、南头三个片区的可售房源最多，三个片区的总盘源占全市盘源的25.7%。　　南方日报记者 曲广宁　　成交　　原特区外房成刚需首选　　从今年整年的二手房成交量来看，在成交量前10片区中，前5片区分别是龙岗的布吉、龙岗中心城，龙华新区，宝安的西乡、新安，后5片区则是福田的华强，罗湖的布心、人民南，南山的蛇口、南头。　　中联地产二手房研究院总经理肖小平表示，特区一体化建设近年来卓有成效，龙岗、宝安的一些区域居住配套不断完善，已是适宜居住、具有影响力的片区，而配套的不断完善，加上价格相对于福田、南山、罗湖的区域要低许多，因此越来越多的刚需置业者外迁至龙岗、宝安。　　“如金地梅陇镇、四季春城、潜龙鑫茂花园等龙华楼盘的成交都比较活跃；而龙岗中心城、布吉随着交通的不断改善，凭借环境及价格优势，也有更多的置业者选择这两片区。”肖小平表示，皇御苑、四季花城、碧海富通城、金地梅陇镇、长城大厦、万科第五园等楼盘成交也比较活跃，同时价格上涨幅度也比较大，在10%―16%之间不等。　　从成交房型分布来看的话，2014年1―11月成交物业，虽然两房户型仍是主力，占比39%，但比重在减少，比2013年占比减少了1.7%。三房户型成交占比35.7%，比2013年成交占比增加了3.9%，可见三房物业与两房物业成交占比差距在快速缩小。　　在价格方面，与2013年成交价格分布比较，今年深圳二手房成交价格高移是最显著特征。2013年2万元/平方米以内物业成交占比45.1%，2014年1―11月该加个段成交占比下降为25.2%，减少了19.9%。2万―3万元/平方米增加了4.9%，占比为44.7%，为2014年深圳成交最活跃的价格段；3万―4万元/平方米增加了9.7%，占比为21.8%；4万元/平方米占比为8.3%，增加了5.3%。　　对应中大户型成交变多和单价趋高，深圳二手房成交总价也趋高，200万元以上成交占比与2013年比较增加了13.3%，其中200万―300万元之间成交占比23.4%，增加了5.6%，300万元以上成交占比16.6%，增加了7.7%。虽然如此，但目前100万―200万元之间的物业成交仍然是主力，占比49.2%，比2013年成交占比减少了2.7%。　　需求　　26岁―35岁购房者占比超六成　　据介绍，龙岗中心城、布吉都是深圳价格洼地，交通、居住环境都在不断改善，受不少刚需置业者的追捧，约18%的置业者偏好龙岗中心城，6.2%的置业者偏好布吉。但同时，也有不少购买能力强的置业者依然倾向福田、罗湖这些配套完善、邻近CBD的区域，如景田、香蜜湖、莲塘等。　　在对购房者的分析中可以发现，深圳购房者年轻化的趋势明显，26―35岁人群成为购房主力军。报告显示，近两年深圳房价节节攀升，使得许多年轻人不得不出手，除了要“及早上车”，也有部分年轻人喜欢投资不动产，加速购房年轻化。　　从购房年龄情况看，主力仍然是26―35岁之间的人群，占比64.5%，比2013年占比增加了1.1%，另外25岁内的需求比例虽然比较小，但比2013年有所增加，约0.8%。购房人群中25%在36―45岁之间，比2013年增加了1.2%。46岁以上的购房人群占比5.5%，比2013年减少了3.2%。　　购房年轻化现象在刚性需求中最为突出，超七成需求在35岁以下，而35岁以上占比仅26.6%。虽然改善型需求也是26―35岁之间为主，但35岁以上需求占比39.8%，比刚性需求占比高13.2%。　　供应　　龙华布吉南头集中全市25.7%房源　　根据中联地产二手房研究院统计，截至2014年底深圳盘源最多的10个片区中，位居第一的是龙华片区，盘源套数为1729套，占全市盘源的8.98%。布吉片区盘源套数位居第二，南头片区紧随其后，分别占全市的8.38%和8.35%。前三个片区的总盘源占全市盘源的25.7%，而这三个片区可选择的盘源种类丰富，能满足不同需求的客户。　　从盘源特点来看，龙华和宝中的房源供应可谓一应俱全，小户型、改善型户型、别墅统统上阵，其中也不乏大体量项目的身影，如世纪春城和莱蒙水榭春天；龙岗、布吉依然以大体量、大户型的改善盘为主打；景田、梅林是以80平方米以上舒适型户型主导市场；南头和蛇口的豪宅供应热度不减，100平方米以上盘源占据南山的大比重。　　从楼盘盘源数量来看，桃源居、桂芳园、花样年花郡家园及星海名城均是可购房源最多的几个小区，值得注意的是，星海名城位于前海，一直是前海楼盘成交热点，其房源套数达到101套，一个楼盘就占前海片区可供房源的46.33%。　　据统计，在2014年底的盘源中，三房的占比最大，达到33%；两房和小户型一房分别占31%和21%。　　肖小平认为，在深圳，中小户型住宅已经成为房地产市场的主流消费模式之一，原特区内很多片区的户型供应大多是以中小户型为主。深圳的大户型主要是由龙岗中心城和蛇口片区供应　　另据中联二手房研究院统计，在卖房客户当中，除了投资者外，超过八成业主是为了换房，如以小换大、换购学位房、从原关外换到关内等。据统计显示，57%的一房业主年龄是80后，两房的则占53%，他们随着年龄的增长、收入的提升，婚房、学位房、舒适房成为置业的目标，而卖掉中小户型也成为二次置业资金的重要来源，他们逐渐成为楼市改善需求的主力。　　■相关　　2015年将成深圳新房供应“大年”　　记者从深圳中原了解到，近几年楼市供应受政策调控和市场发展周期影响呈现出典型的“大小年”特征，相比冷淡了大半年的2014年，2015年将是深圳新房供应的“大年”。根据深圳中原研究中心的统计，2015年深圳将有102个新建商品住宅项目进入销售阶段，供应的住宅总量将达到1024万平方米。未来供应量庞大有很大一部分原因是由推盘延迟积压所致，102个项目中有39个楼盘在2013年甚至更早就已经开工或是做过宣传。　　在各区的新房供应中，龙华无疑将成为2015年的焦点，供应量高达167万平方米，占据总供应量16%的比重。据中原介绍，2014年龙华有4个购物中心齐亮相。另外，除民治、龙华街道保持高热度外，观澜的旧改也渐成气候，接下来几年龙华供应将持续维持高位。　　深圳中心的西移则为南山和宝安的住宅市场提供了良好的发展契机。据统计，近4年南山供应量持续攀升，2015年将达157万平方米。除前海规划区的新盘正在兴起以外，西丽、南头和后海等区域也逐渐进入旧改时代。2015年宝安的热点区域仍然是西乡和宝安中心区，2014年成交的热点区域光明新区则进入短期的调整阶段。另外，盐田2015年也会有所提高，盐田鹏广达将有3个项目进入销售阶段。福田和罗湖住宅市场发展成熟，近几年供应变动不大。　　此外，龙岗连续多年的高速开发已为区域储备了巨大的存量，截至2014年11月，龙岗存量仍有200余万平方米，2015年该区供应的绝对值虽然仍位居各区首位，但占比将明显下降。　　据统计，2015年的102个新增楼盘中，55个为旧改项目，供应住宅面积595万平方米，占比58%。重点开发商如万科、地铁集团在2015年将新增多个项目，万科未来供应以高端住宅为主，例如万科溪之谷、万科红树湾等；地铁集团未来1―2年供应在80万平方米以上，且在未来3―5年还将有超过5个项目入市，潜力巨大；招商地产和鹏广达也将有多个项目入市。

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　　年底开发商为了完成销售任务，低价入市抢客。上周，东莞一手住宅均价低至8741元/平方米，由于岁末开发商促销优惠多，已经连续两周房价低于9000元/平方米，而在价格的吸引下，成交量也继续攀升，年底迎来今年楼市难得的销售热潮。　　12月以来，住宅成交量也节节攀升。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周全市一手住宅总签约22.3万平方米，共2051套，环比前一周分别增加20%、26%。进入12月，新盘上市量再增，合富辉煌东莞市场研究部介绍，一方面楼市出现新品扎堆供应；另一方面优惠也在继续升级，优惠幅度较大的年末钜惠纷纷出现。　　此外，由于有品牌房企年底积极推货回笼资金，同时推出旗下多个楼盘低价入市。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，上周住宅成交套数排列中，碧桂园旗下的豪庭、翡翠山和天麓山销量均达200套左右，有的超过300套。　　从目前来看，全市已有过半的楼盘价格都出现不同程度的降价打折。而统计数据也显示，上周全市一手住宅签约均价8741元/平方米。合富辉煌东莞市场研究部相关人士认为，12月楼市均价连续两周低于9000元/平方米也可以看出开发商以价换量的态度，此外，产品结构性调整也是价格下调的原因之一。　　据东莞中原研究部表示，年底开发商促销比较积极，不少楼盘对部分单位进行直接降价，其降价幅度各有差异。最近连续两周出现普通住宅成交的项目有129个，上周价格环比下降的有69个，占比全市的53%。（记者蒋幸端）

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