昨日，中指院发布百城市新建住宅价格指数显示，今年 9月，全国百城（新建）住宅平均价格为10672元/平方米，环比上月下跌0.92%，连续第5个月下跌，跌幅比上月扩大0.33个百分点。　　从涨跌城市个数看，79个城市环比下跌，21个城市环比上涨。与上月相比，当月价格环比下跌的城市数量较上月增加5个，其中跌幅在1%以上的有42个，较上月增加11个。同比来看，百城住宅均价与去年同月相比上涨1.12%，涨幅较上月缩小2.03个百分点，为连续第9个月缩小。　　其中，武汉新房均价7972元/平，环比下跌1.39%， 同比下跌1.9%。限购全面放开后，武汉楼市降幅开始收窄。　　9月，武汉住宅成交1.68万套，环比增加18%，这也是武汉楼市单月成交最高记录。随着限购、限贷松绑等政策密集出台，各家楼盘加大推广力度，仅9月27日一天就有17个项目推盘，推动9月最后一周日均成交超800套。　　监测显示，上月武汉房企推盘30次，累计推出6957套，当日销售3432套，平均去化率49%，较8月提高两个百分点。　　从需求方面来看，潜在购房者仍预期市场下行，刚需市场信贷支持不足。9月供应上，企业加大推盘力度，短期市场供大于求矛盾进一步显现，市场库存进一步增加，去化周期延长。房地产企业仍面临高库存、高负债的双重压力，因此9月房企仍延续打折促销、以价换量的去库存策略，致市场价格进一步下行。　　今年前9个月，武汉住宅成交达11.93万套，高于去年同期的11.45万套。成交1167万平方米，新批上市达1500万平方米；而2013年新增供应为1610万平方米，销售1581万平方米。目前武汉楼市库存仍在缓慢增长中，去化周期接近12个月。　　9月底，武汉全面取消限购政策，成交随之大幅提升，最后一周住宅成交达6080套，全月成交1.68万套，创出武汉单月成交新纪录。而到节前最后一天，央行出台限贷松绑新政，但仍未落实。但国庆7天武汉住宅成交2150套，较去年同期1694套增长27%；不少项目已经开始小幅调价试探。　　研究人员分析，二套房首付如能降低，三套及以上解除限贷，则对市场促进意义巨大，此前武汉已5连跌，新政如落地，则楼市止跌回稳可期。

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　　执行了大半年的首套房房贷利率上浮5%―10%的政策，已经逐渐淡出武汉楼市。记者昨日走访楼市了解到，二套房“认贷不认房”政策只有部分楼盘开始执行，多数还要等一等。购房者关注的首套房7折利率并没有实行，但是基准利率已经全面回归。　　此前，央行出台楼市房贷政策，首套房利率最低可打7折，二套房“认贷不认房”，即只要首套房贷款还清再买一套房时，仍算作首套房，首付从过去的七成降为三成。　　记者走访楼盘发现，无一楼盘首套房利率能打7折，并且银行贷款人员普遍认为未来执行的可能性很小。不过，之前少见的基准利率，这两天已经呈全面开花之势。光谷关山大道在售的主要4家楼盘，均有合作银行可以提供基准利率。后湖、中南的楼盘也表示，可以实行基准利率。这意味着，执行了大半年的首套房利率上浮5%―10%的政策，已经逐渐淡出楼市。　　改善型购房需求者关注的二套房“认贷不认房”政策，尽管昨天已经有多个楼盘称开始执行，记者询问了汉口和武昌10多家楼盘后了解到，多数楼盘表示知道该政策，并认为执行该政策只是时间问题，但是昨天为止还没有接到银行通知，需要客户再等一等。据悉，在实际操作中，很多楼盘已经对这类情况购房者，按照新政准备房贷申请资料，等待新政落地。　　央行的房贷新政虽然都没有完全在汉落地，但对武汉楼市的积极影响比较大。销售代理机构中原地产调查发现，新政出台后，购房者心理预期发生较大改变，现在等房价再深度下探的观望人群明显减少，购房者出手意愿明显增强。尽管如此，由于片区竞争压力大、销售任务重等原因，10月份以来，武汉在旺销局面下，无一楼盘涨价。“平价跑量”依然是多数楼盘的销售策略。

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图为：网上流传的涨价文件（后期有处理）图为：政策松绑后，购房者对房价上涨趋势十分敏感 CFP图　　国庆黄金周期间，多份开发商内部“红头文件”在网上广为流传，内容都是总公司要求各区域楼盘上调价格。涉及多家国内代表性的大型开发商，价格上调幅度从1%―10%不等。　　许多潜在购房者担心，若文件属实，刚刚放松限购限贷的楼市会涌动一股涨价潮。　　昨日，本报对在武汉有项目的上述开发商一一求证，所涉开发商均否认上述文件的真实性。　　不过记者探访三镇多家楼盘发现，虽然目前房价较平稳，但售楼顾问们却频繁暗示上涨预期。“营造涨价氛围，只是一种姿态。”业内人士表示，目前政策刚调整，开发商和购房者正处心理博弈期，喊着要涨价是针对购房者“买涨不买跌”心理的营销手段。　　“签发人”称文件纯属虚构　　在网上流传的多份开发商“红头文件”中，涨价的范围和幅度都煞有其事，文件格式也很逼真。　　以一家开发商为例，不仅有集团公司的公章，甚至还有该公司武汉区域高层的签名。“文件”上写道，经集团研究决定，从10月8日起，公司在湖北省内的6个项目，销售价格全面提升，提升幅度不低于10%。该文件发布日期为10月5日。　　而提升价格的原因是，央行和银监会9月30日发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对二套房认定放松，导致市场近期肯定回暖。　　“我根本不知道这个文件，完全是虚构的。”昨日，记者联系上该开发商武汉分公司一位高层，在上述“文件”上，此人正是“签发人”。　　该高层告诉记者，他刚刚才从总部回汉，从没有听说集团有过这个决议，“现在政策环境刚刚变化，怎么可能这么大幅度提价？”　　另一家总部位于广东的大型开发商，此次也有所谓内部文件流出，他们在武汉及周边共4个项目在售，单个体量均在百万平方米以上。　　“这是假的，无论字体还是公章，都跟公司正规文件有明显差异。”该开发商武汉公司相关负责人也明确表示，他们不知道是谁在网上发布虚假信息，“已经对正常销售有所影响。”　　不过房价牵动公众敏感神经，截至昨日，这些伪造的文件，依然在网络上流传，且转发评论频率颇高。　　售楼部频放涨价“烟幕弹”　　虽然很难找出是什么人在发布这些虚假文件，释放房价上涨的“烟雾弹”，但值得注意的是，武汉多家楼盘的置业顾问们却极力向购房者暗示“房价将涨”。　　在徐东片区一个刚刚开盘的项目，置业顾问明确对记者表示，10月底二期开盘时，价格肯定比一期有大幅变化。“我们一期价格开得太低，现在政策已经变了，新房源不说涨多少，至少跟周边在售楼盘价位不会差太多。”　　无独有偶，在汉阳王家湾片区，一个项目置业顾问也对记者“交底”，上次开盘时，限贷政策还没有取消，结果开盘还卖了8成。“现在谁都知道房价肯定要涨，买房已经不是价格的问题，而是认筹可能也不一定能买得到房源，一定要提前锁定。”　　更离谱的是，在江夏一个楼盘，置业顾问甚至对购房者表示――“政府要他们涨价”。实际上，房管和物价部门，只对楼盘限定最高价，根本不限制最低价，更不可能要求楼盘涨价。记者询问附近多家楼盘，对方均表示从没有收到过类似政府要求涨价的通知。　　喊涨只是开发商表达姿态　　国庆黄金周期间，武汉不少楼盘一边促销，一边也对外宣称，促销优惠仅限国庆期间，无一不是向外界暗示涨价预期。那么限购、限贷取消的利好，通过国庆长假释放出来，开发商到底有没有涨价呢？　　以光谷区域一个楼盘为例，9月底以来房价并没有变化，但国庆长假期间给出的优惠是成交送后期办证费用（主要是契税），根据户型大小，最大幅度让利相当于3万元左右。国庆假期之后，该楼盘虽然停止了该优惠活动，但同时推出另一项优惠――成交送10年物业费，让利幅度基本一致，更谈不上涨价。　　还有一家楼盘，在取消限购之后曾明确对外宣传，旗下楼盘要上调价格，不过却同时推出送装修金的优惠活动，最终成交价没有变化。“明显只是表达一种姿态而已。”中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政认为，目前的政策对楼市利好，市场对房价向上也有一定的预期。正因如此，开发商通过一些小策略，表面上似乎在涨价、缩减优惠，实际上价格并没有多少变化，只是希望将这种预期做实，挑动起购房者“买涨不买跌”的心理。　　据亿房研究中心统计，国庆长假期间，剔除经适房及保障房项目后，武汉商品住宅成交2673套，成交均价为7951.19元/平方米，价格相比前一周，反而有2%左右的跌幅。　　目前楼市不具备大涨条件　　“小涨怡情造势，大涨不具备条件。”这是光谷一家开发商的营销老总，在内部的讲话。　　房价上涨的前提是成交量增加，取消限购、限贷后，武汉的商品房成交量能否迅速提升，大部分开发商并不敢过分乐观。　　根据武汉市房管局提供的数据，9月24日武汉取消限购后，从当天至9月30日，武汉日均成交量突破800套，最高峰逾千套，比取消限购前的成交量翻了一番多。但从10月1日―7日，日均成交量又恢复到300多套的规模。此外，9月底的一个周末武汉17盘同开，当天销售率为48%，国庆期间曾有3盘同开，平均销售率为44%，变化并不明显。　　虽然国庆长假可能压抑部分成交，但记者采访的多家开发商目前普遍观点在于，取消限购限贷，可以迅速消化一批前期积累的意愿客户，后续能否催生新的需求，尤其是新盘供应量较大时期，能抢占多少市场新需求才是关键。“总体而言，当前抓住机会跑量还是主流战略。”一家开发商人士明确表示，除非月均成交量能够提升15%以上，或者周边竞争楼盘普遍提高价格，才会随之调价。　　记者观察　　楼市全面松绑后武汉房价如何走　　在武汉全面取消限购之后，再加上央行和银监会宣布放松二套房认定标准，目前的政策环境，已经与2011年之前相近。虽然短期内，武汉房价很难明显波动，但诸多潜在购房者担忧，从大趋势上看，房价是否会回到限购前的大幅上涨状态？　　据武汉房管局公布的数据，2005年―2010年，武汉平均房价年均增长36%，5年时间，均价从3000多元/平方米提高到6000多元/平方米。但从2011年开始，由于限购、限贷，房价上涨势头明显下降。　　2011年，武汉房价小幅上涨3%，2012年更是出现下跌，2013年涨幅也仅在个位数，连续3年全部实现房价控制目标。3年来，武汉住宅均价从6000多元/平方米涨到7000元/平方米出头，幅度并不大。　　对此，武汉房管局有关人士表示，取消限购，会对楼市成交量有一定促进作用，而近几年来武汉房价一直保持稳定，目前正是去除行政干预的最佳时间点。从房价走势来看，目前武汉新建商品房库存量为11个月，供应量充足，再加上城市发展、基础配套设施不断完善，房价不再具备大涨大跌的基础。

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