房地产贷款目前形成的逾期不再仅仅局限于开发贷款，住房按揭贷款逾期违约的风险已经开始暴露。截至今年6月末，银行业房地产贷款余额达16.2万亿元，占各项贷款余额的20.8%。其中个人购房贷款占到整个房地产贷款的67%左右，大约10.85万亿元，地产和房产开发贷款5.35万亿元。　　目前，土地交易冷淡，市场萎靡;楼市低迷，房价下行压力较大。这直接威胁到地产开发和房产开发贷款。存量地产开发贷款和房产开发贷款都压在了“地王”的高地价和高房价项目上。房价下降使得未开发的“地王”和在建房产开发项目风险凸显出来。　　不过，5.35万亿的房地产开发贷款，占各项贷款总量的比例仅有6.9%左右，从总量看，对银行整个信贷资产安全影响有限。但如果10.85万亿元个人购房贷款发生了风险，那对银行的影响将是重创。个人住房贷款占各项贷款总量的14%，一旦出现风险将使得银行坏账大幅度上升，甚至冲击整个金融体系，“不发生系统金融风险”的底线可能会被彻底击穿。　　因此，对于按揭贷款风险开始暴露必须引起足够重视。各地金融系统正在进行的按揭贷款风险压力测试应该尽快出结果，对于局部特别是二、三线城市以及开始露头的东部地区按揭贷款断供弃房问题，银行一定要提前介入，保全资产。　　与此同时，银行业必须汲取深刻教训。当年银行信贷宽裕时，买房不是自住而是投资，当预期房价下跌或者房价实际下跌，其价格低于按揭贷款余额的时候，借款人就会放弃归还贷款，从而给银行带来较大风险。这就警示银行，对投资投机性住房贷款风险一定要有清醒认识，把支持个人住房按揭贷款业务只放在首套房的贷款需求上。　　不过，就目前按揭贷款风险，从地区上看，主要是温州、鄂尔多斯等此前泡沫巨大的二、三线少数城市。东部地区也仅仅只是出现苗头而已。笔者认为，按揭贷款总体风险可控，不必过度放大风险吓唬银行。　　首套房的首付比例为30%、第二套以上住房首付款比例为60%。也就是说，当房价下跌超过30%时就会开始侵蚀首套房贷款本金;当房价下跌60%时，就会侵蚀第二套以上住房贷款的本金。而作为首套的自住型住房对房价涨跌并不敏感，就是说购房者从购房那天起归还贷款就没有考虑房价的涨跌，即：房价涨跌不会影响自住户归还贷款。　　第二套以上住房购置是改善型、投资投机性的，对价格涨跌变动极为敏感，一旦价格跌破首付款比例，银行贷款本息就将遭遇风险。但是，第二套以上住房最低首付款比例为60%，只要跌破60%，银行贷款本息就将受到威胁。这就是说房价下跌50%对个人购房的10.85万亿元贷款影响没有想象的血本无归那样大。这一点与美国大大不同。美国次贷危机爆发的原因之一，是许多住房抵押贷款是零首付。这种情况下，只有房价上涨才能保证银行贷款安全。　　房价较大幅度下跌对银行贷款造成的最大威胁在于涉房贷款上，即利用房产、地产、房地产作为抵押品的贷款影响上。这里面包括两大部分：企业贷款和地方融资平台贷款。威胁最大的是地方融资平台贷款的17.8万亿元。这部分贷款大多是利用土地抵押的。目前，房价下跌效应已经传递到了土地市场。近期，“地王”的销声匿迹就是例证。　　房价暴跌后必将使得地价大幅度下降，进而使得地方政府土地出让金大幅度下滑，最终威胁到17.8万亿元中13万亿元的银行贷款。这应该引起政府和商业银行高度重视。　　总之，房地产贷款中个人购房贷款占比67%，而个人购房贷款首付款比例很高、贷款比例较低，这就决定了房价下跌对银行贷款质量影响是有限的。

　　昨天，江宁书香名门小区业主向金陵晚报投诉，物业公司未经全体业主同意，与一家移动通讯公司签订合同，在小区内安装通信基站。小区业主表示对此并不知情，此举侵犯了业主的知情权、收益权等，要求物业拆除通信基站。　　业主担心：　　基站辐射影响住户健康　　“撇开业主，直接与小区物业公司签约在小区内建基站。物业公司还想对业主大打出手，最关键的是我们这栋楼的业主里有不少孕妇，辐射危害很大的。”书香名门小区25栋的业主葛女士表示。　　另一位业主赵女士称，小区不少业主对此非常担心，怕基站的辐射会对住户的健康造成危害，希望能拆除这些设备。赵女士说：“通信基站与我家只有一层楼板之隔，辐射肯定会很大的，每天住在这样的环境里，想想都觉得害怕。”　　“我们很多年轻人不懂基站原理，特意上网查了一下。一查吓一跳！‘300米范围内都是强磁场，动物实验研究表明，通信设备所产生的电磁波对胎儿的脑组织有损害……’楼里住着很多孕妇，万一生出畸形儿怎么办？”一位年轻的业主表示担忧。　　还有不少业主质疑，该通信基站是否按正规手续报建。　　移动公司回复：　　与物业公司签订过合同　　金陵晚报记者就此采访了这家移动通讯公司和物业公司。　　“我们通信工程部给的答复是，通信基站的安装一定要征得物业的允许，不然不会安装。另外，我们与书香名门的物业签订了相关的合同，因为合同是保密的，我只能告诉你们，给了物业2万多元，所以我们的安装是合法的。”移动公司10086的相关工作人员表示。　　“目前，通信基站已经安装好了，但是还没有使用。我们肯定是经过物业同意的，但没有经过全体业主的同意。”对于为何没有告知业主安装基站的事情，这家移动通讯公司投诉科的工作人员表示，物业表示会告知业主。　　“我们安装前后都是经过检测的，不达到国家标准是不可能安装的，我们公司的所有基站都有环保部门及相关政府职能部门的手续。”这家移动通讯公司江宁分公司的工作人员表示。　　物业：　　安装通信基站不需要告知业主　　记者先后几次与业主找到物业处，问及相关负责人时，对方工作人员都表示已经下班，但是实际上正是上班时间。直到8月2日，业主才见到相关负责人刘主任。　　业主问刘主任：“为什么不装在物业的楼层上？这样同样可以接收信号，还更方便。根据电信条例第47条规定，你们是违规的。”　　“原因就是小区的手机通讯信号太差了，有业主投诉，所以就装了。”物业公司刘主任面对业主的录音，丝毫不避讳地说道：“对于安装通信基站的事情，没有必要告诉全体业主。我们就是收了移动的钱了，签订了合同。”　　北京市中银(南京)律师事务所朱律师认为，这家移动通讯公司未征得全体业主的同意，在程序上有所欠缺。楼顶是属于所有业主的共有部分，它的使用同样要征得业主的同意。　　朱律师表示，各运营商在建基站之前，应采取在小区公示相关材料、通过开发商或前期物业公司告知业主等有效措施，履行告知义务，否则，就会存在侵犯业主知情权的问题，本案业主可以根据物业公司侵权，要求恢复原状，并赔偿相关经济损失。　　书香名门的多位业主表示，将进一步依法维护自身权益。金陵晚报记者将持续跟踪这一事件的进展。　　●链接　　《中华人民共和国电信条例》第四十七条：基础电信业务经营者可以在民用建筑物上附挂电信线路或者设置小型天线、移动通信基站等公用电信设施，但是应当事先通知建筑物产权人或者使用人，并按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准向该建筑物的产权人或者其他权利人支付使用费。

　　(记者 郑钧天)7日起，广东省佛山市正式放松楼市调控政策，成为该省首个松绑“限购”的城市。据不完全统计，在全部46个限购城市中，目前以各种形式“灵活”调节楼市的已近八成。　　虽然各地限购松绑已成趋势，但从效果来看，取消限购对市场成交的刺激并不明显，多数城市成交依旧低迷。专家认为，地方政府救市措施有升级趋势，“限购”松绑之后或转攻“限贷”等措施。如果贷款环境有效改善，其对楼市的刺激作用将大于放松“限购”。　　　　实施三年多的楼市“限购令”正在多地以各种各样的形式退出历史舞台。据记者不完全统计，截至目前，已经有36个城市在限购方面有不同程度的松动，几乎占到全部46个限购城市的八成。　　4月28日，广西南宁市房管局发文放宽北部湾经济区内的户籍居民家庭在南宁市的购房条件。业内普遍将其解读为“第一份由官方正式发布的楼市限购调整”；6月底，呼和浩特正式发文取消楼市“限购令”，成为全国首个全面“破限”的城市。此后，多地纷纷跟进。　　从刚开始的“遮遮掩掩”逐渐变成明确发文，近期出台的“救市”政策花样也在不断翻新。记者梳理各地楼市新政发现，目前地方政府的“救市牌”主要分三种类型：　　第一种是“全面松绑型”，以呼和浩特、济南、海口等为代表的城市，目前已明确全面松绑“限购”。　　第二种是“局部有限型”，以武汉、苏州、无锡、杭州、宁波等代表的城市，采取了局部放开的方式，即对大户型住宅交易不再设限。如杭州仅对余杭、萧山两区取消限购，主城区限购则只对140平方米及以上住房实行“有针对性”放开。　　第三种是“曲线救市型”，如有的地方以放宽户籍、买房落户、购房补助、减免契税等政策变相松绑。南宁、呼和浩特、海口、武汉等城市相继出台了类似政策，如海口强调，购单套房120平方米以上可落户5人。安徽滁州则对符合一定条件的购房者给予补助。　　河北省政府出台政策，对居民自用首套房实施利率优惠政策，并对个人购买家庭唯一住房实行减半征收契税等政策，这也是国内首个省级楼市指导意见。　　　　在本轮楼市的调整潮中，地方政府在救市上表现得颇为积极。但CRIC研究中心对20个放宽限购的城市近期成交情况监测发现，就目前市场来看，取消限购对市场成交的刺激并不明显，多数城市成交依旧低迷，仅个别明文调整限购城市成交量回升，而且这些城市成交量几乎都是短期冲高后又快速回落。　　CRIC研究中心研究员杨科伟表示，到目前为止，20个城市中仅有不到两成的城市在限购放宽后，商品住宅成交量出现了单周冲高。值得注意的是，这些单周成交量冲高城市的政策发布形式均为明文放宽，如呼和浩特、济南、南宁等。以济南为例，在7月10日放开限购后，7月14日－7月20日全市成交量即突破30万平方米，日均成交超过400套房源，环比骤升85%，但次周成交量即大幅回落至11万平方米，日均成交100－200套，与去年同期相若。　　易居中国执行总裁丁祖昱认为，成交回升城市成交量都短期冲高后回落，或为大量往期房源集中补登备案所致。“这些城市网签量的短期暴增，并非来自于当期的市场成交，而是由于大量的往期成交房源集中补签所致，因此在明文放松限购后，这些城市会出现成交量冲高回落的现象。”　　　　松绑“限购”被证明短期内无效后，地方政府救市的措施已不仅限于取消“限购令”了。　　近期，成都和包头等地开始以财政补贴的形式鼓励和引导当地商业银行松动“银根”，支持首套房贷款。如成都市规定，7月1日至年底，对银行发放的首套房贷款，贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率，提供贷款金额的3%作为财政补助。包头则是在9月的房交会期间，给予购房者首套房契税全额补贴等。　　据上海易居研究院监测，成都和包头住宅库存量目前均十分巨大，去化周期较长，如成都市的住宅库存已接近一千万平方米。中原地产市场总监张大伟认为，近期地方政府迫切希望提振市场交易信心，放松限购后房地产成交仍然下滑是促使地方升级救市的主要原因。　　虽然业界对于政府是否应该以财政资金补贴购房者争议颇多，但多数专家认为，目前制约楼市走势的关键在于信贷环境，刚需购房者对房贷的依赖程度很高，相比松绑限购，房贷松动的影响将更大。　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在限购之后，地方政府可能还将祭出包括调整普通住宅标准、调整公积金政策、降低首付比例、取消“限价”政策等升级措施。如果后续其他城市跟进，加之开发商以价换量力度的加大，预计楼市可能在“金九银十”成交相对活跃。

　　(记者刘宏宇、王凯蕾)从7日开始，广东佛山市开始放开楼市限购，在中央分类调控、分城施策的思路下，各地方调控措施将更趋于更为灵活及具有灵活性。一直被誉为“广佛同城”中的佛山市率先放开限购，对一线城市广州会否跟进呢？　　近期，全国各地放松房地产调控的消息频出，传递了强烈的救市信号。专家认为，要实现房地产市场软着陆，必须妥善处理好政策间的配比，警惕异化成“新一轮的刺激”。　　　　根据佛山楼市新政策，从8月7日始，佛山对房地产市场进行“调整完善”：佛山户籍居民以个人为单位，拥有2套住房后实行限购。非佛山户籍人员在佛山未拥有住房的，凭身份证可购买一套住房，无需佛山本地的社保或纳税证明。　　据了解，今年以来，佛山土地市场遇冷，交易情况持续下滑。数据显示，今年6月末，佛山市新建商品住房期末累计可售面积同比增长24.87%，去化周期过长。　　佛山的情况也是广东房地产市场不容乐观的一个具体反映：广东上半年商品房销售面积、销售额同比分别下降8.9%、8.4%，开发商购置土地面积、商品房新开工面积分别下降10.6%和22.9%。　　目前广东有广州、深圳、佛山、珠海四地执行限购政策，佛山成为广东首个宣布松绑限购的城市。　　　　“有利有弊，佛山放开限购一方面分流了广州的有效需求，另一方则为广州局部放开限购创造有利条件。”资深房地产专家韩世同认为，只有当广东其他三个城市放开限购后，广州才有条件放开限购，但目前仅佛山一地放开，接下来还要看珠海、深圳两地的进展。　　其实，佛山此前已经遮遮掩掩地放开限购数次，此次正式宣布是基于广东省的态度。　　5日召开的广东省上半年经济形势分析会提出：除广州、深圳以外的二三线城市，可以因城因地，实行“一市一策”。　　从2013年开始，广州楼市实行严格的“五限政策”――“限购、限贷、限价、限签、限售”。从今年5月开始，广州已悄悄进行多项“微调”措施，低调救市。专家认为，广州目前已经对限价、限售、限签进行了执行层面的放松。　　“在当前经济下行压力的大背景下，预计广州下半年放开限购的可能性不大，不过局部放开限购将利大于弊。”韩世同分析认为，“北上广”中最有条件放开限购的是广州，但这仍要看经济是否回升以及相关方面的态度。　　　　房地产市场“松绑潮”袭来，引发了舆论的高度关注。不少网民和专家认为，当前房地产调控正处于关键期，政府应妥善掌握好调控艺术和节奏，处理好地方经济与民生保障关系，合理引导楼市预期。　　眼下，在消费者预期方面可能会产生两种极端：一是“买涨不买跌”，密集“松绑”反而进一步挫伤消费信心，市场预期进一步崩塌；二是“利空出尽”观点得到接纳，2009年市场状况重现，房价再度失控。　　“从目前的情况看，第一种情况的趋向要显现得更多一些。”业内人士说，中国经济存在诸多不确定因素，产能过剩、地方债务集中到期等交织在一起，要充分考虑宏观背景，否则效果可能会适得其反。　　在采访中，许多专家认为，当前，随着房地产市场限购“松绑潮”的来临，放开限购要防止投资性需求的负面影响。各级地方政府须守住“五个底线”：守住管理底线，“放开限购不等于放任自流”，必须实行更严格的管理；守住土地杠杆底线，必须让土地供应和经济发展、生态保护相适应；守住城乡协调发展底线，科学实行新型城镇化；守住文化遗产保护底线；守住民生底线，城镇化目的之一是满足广大群众住房需求，让“居者有其屋”，而不是炒房。　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为：取消“限购”体现了政策层面坚持市场化的方向，但不赞成限购无底线地放开。要解决供需矛盾，达到供需的动态平衡，条件是市场要具备应对调控好的心理状态。

　　太原8月7日电 (宋立超)近日，山西太原的个体小老板马燕君又有了份新“工作”：每逢亲属或朋友有意愿买房子，他都会推荐当地一个楼盘。尽管成功率并不高，但他依然乐此不疲。　　“只要我成功推荐售卖一套房子，就会从开发商那里拿到一定比例的佣金。”8月7日，马燕君告诉记者。　　马燕君的新“工作”得益于最近太原市一些房产商的“全民售房”活动。不管是传统的广播，还是时下火热的社交软件“微信”，“人人都是房产自由经纪人”的宣传吸引人们关注。房产商宣称，不管任何人，只要把房子卖出去，就能拿到佣金。　　据万科地产太原公司工作人员介绍，此类活动在该公司于当地的三个楼盘进行，成功售房者将视面积大小获得两千元至两万元人民币不等的佣金。而另一家开发商也在其自由经纪人签约平台宣称，成功推荐意向客户购买后，将拿到相当于购房款1%的现金奖励。　　不止在太原，重庆、沈阳等国内多个城市均出现了此类营销模式。据媒体报道，7月初，万科地产发布两款网络化全民营销产品，这种将“全民营销”的概念与互联网思维融合的创新营销模式，引发了业内的关注与思考。　　使“全民售房”模式兴起的原因，正是目前房地产市场的“寒气”。受银行信贷紧缩、楼市调控政策等诸多因素影响，国内各地楼市出现低迷现象。　　以山西为例。据山西省统计局公布数据显示，2014年上半年，山西省房地产开发投资增长仅为6.4%，而这一数字在2013年上半年为29.3%。8月4日，太原市宣布调整限购令政策，成为又一个“松绑”城市。有评论认为，今年上半年太原楼市成交走势不容乐观，官方为限购令“松绑”有救市之嫌。　　“‘全民售房’模式可以看做房地产企业的自救。通过拓宽覆盖面，从而增加销量。”一位地产界人士如此表示。对此，有媒体评论称，目前在卖房艰难的情况下，这种噱头十足的营销模式所产生的影响还有待观察。(完)