伍惠敏 戴德梁行董事 华东区综合住宅服务主管　　马建伟 水月周庄 项目策划经理　　激烈竞争促开发商作出让利选择　　市场成交的下行，库存量的上升都令开发商压力倍增，从而推出优惠策略。而另一方面，竞争项目的打折优惠也在倒逼开发商同样给出促销策略，尤其是在9月，既是传统市场旺季，也是开发商集中推盘的时期，激烈的竞争压力必然会令开发商作出让利选择，毕竟对于开发商来说，虽不能左右市场、控制整体走势，但更不接受输给竞争对手。　　对于房企而言，打折促销的方式要合理，促销价格也要贴近购房者，争取做到一次降价就能拉动成交。当然，也并非是所有项目都适合打折促销策略，比如高端项目，客户对产品品质和形象的敏感性要大大高于对价格的敏感性。　　外郊环产品现入市良机　　上海的楼市相对其他城市而言，由于需求量较大，运行较为平稳。每年的9、10月份对大多数的房企而言非常重要，是房地产企业重要的抢收节点。尤其是旅游地产项目，受季节的影响更大。对我们的项目水月周庄而言，今年的9、10月份非常重要，近期也即将推出二期产品，目前蓄客情况非常好，且大部分都是上海的休闲度假客户。面对业绩压力，为了完成年度销售目标，房企肯定会推出优惠活动，不排除个别企业会在价格上做出较大的优惠，尤其是外郊环的产品，由于市场供应量大，客户的可选择性较大，竞争激烈，价格下调的可能性很大，对自住型的购房者而言，是个不错的入市良机。

        　　那些被我们无意中忽视的生活片段，微小，不经意，却蕴含着远高于地产的生活智慧。买一套房子，让自己生活得更好、更幸福，这才是让我们摆脱海量的碎片化信息的价值准则。　　那条似乎没有主人的黑狗，永远在朝着公交站牌狂吠，有一种莫名的愤怒感；　　路边的麻辣烫馆子已经开始打扫，一桶桶油腻的水，被灌入路边的下水道，因为无法快速顺畅地流入地下，人行道上的积水越来愈多，空气中弥漫着一种恶臭；　　走在路上，要特别小心，运气不好踩到一块松动的地砖，刚刚渗入到砖缝中的麻辣烫汤水混合着其他来路不明的黏稠的液体，瞬间溅到身上、脚上，让人郁闷之极，却无法做出任何反抗……　　一段每天晚上的回家路，越来越成为小夏的烦恼。唯一能平衡这种烦恼的是，自己的家距离公交站并不远。　　选择在这里安家，是彼时的小夏能做出的最佳选择。新上海人、新婚、工作时间不长、资金有限，能拥有一个温暖的家，和爱人相守让小夏很有满足感。更让小夏满意的是，交通便捷，上班方便，一切简直可以用美好来形容。　　经过几年打拼，现在，小夏在一家时尚杂志任职，经济也越来越宽裕，而回家的这条路，情况却越来越糟糕。　　小夏说自己已经在看房子了，“一定要买环境好的，可以在吃完晚饭后和先生一起去花园里散步的那种。”　　一段回家路改变了小夏的选择，一个梦想的实现，让郑师傅天天都觉得很开心。　　郑师傅是名出租汽车司机，每天工作很辛苦，但他却总是很开心。郑师傅是安徽人，当初来上海，“就是因为有亲戚在，大家一起能有个照应。”这一来，就是十几年。　　也会碰到不讲理乘客的郑师傅说，自己每天的愉快心情和买了房子有关。来上海几年后，郑师傅不想总是住在局促的出租房里，便和爱人商量，和亲戚借钱，在青浦买了一套小房子，“那会儿房子还是便宜的”，郑师傅说，没想到，后来房子“都涨疯了”。再后来，因为儿子要来上海，郑师傅便卖了那套小房子，换了一套大一点的。　　对于自己在青浦的家，郑师傅很满意，“很多同乡当时没有买，现在根本买不起了。”　　在一次同学聚会后，小李开始反省自己。聚会上，小李看到了大学同学小陈。当年，小陈家境并不好，但在毕业工作后，却因为生活的必需，不得不买房，现在已经是两套房产的主人。而小李家境富裕，之前，因为和父母一起生活，小李并没有买房的打算，去年终于在朋友的劝说和自己的独立“冲动”下，买了一套大一居，但价格已然不菲。　　离开数据、专家、分析、判断，那些被我们无意中忽视的生活片段，微小，不经意，却蕴含着远高于地产的生活智慧。　　买一套房子，让自己生活得更好、更幸福，这或许才是让我们摆脱海量的碎片化信息的价值准则。　　而于我而言，有一群人的友谊非常重要，未来，当我们老去，会相约在一处春暖花开、面朝大海的地方，一起生活、散步、聊八卦。　　地产评论员 冯燕

　　一、房地产投资开发　　(一)投资　　2014年7月份全省房地产开发完成投资额351.9亿元，同比增长14.2%。其中住宅开发投资226.7亿元。皖中区域完成商品房投资额149.4亿元，同比增长3.5%。皖北区域完成商品房投资额为94.4亿元，同比增长67.7%，增长速率较高。其中阜阳市完成投资额23.3亿元，同比增长181.9%。皖南区域完成投资额108.1亿元，同比增长0.6%。宣城市完成投资额10.9亿元，同比下降37.8%，为全省7月份下降幅度较大城市。　　(二)土地成交　　7月份全省土地市场成交104宗共9304.1亩，环比增长9.8%，土地市场成交金额81.0亿元，环比下降19.1%。皖中区域成交6615.0亩，环比增长63.0%。皖北、皖南区域分别成交1698.4亩、990.7亩，环比分别下降 29.6%、39.3%。 7月合肥土地市场较为活跃，成交 18宗共 5359.1亩，环比增长154.6%。成交地块含多宗工业用地，其中新站区工业 152号单地块面积达1384亩。淮北、淮南、黄山、宣城4市均无土地成交。　　二、商品房市场　　(一)商品房开发面积　　7月份全省商品房新开工面积完成721.5万平方米，同比下降13.8%。其中阜阳市新开工面积60.5万平方米，同比增长94.5%，同比增长幅度较大；宣城市新开工面积为34.4万平方米，同比下降63.2%。全省竣工面积334.0万平方米，同比增长6.8%。其中蚌埠、铜陵同比增长幅度超过200%，淮北市同比下降幅度超过70%，城市差异化趋势明显。 1-7月份全省累计商品房施工面积 28900.4万平方米，同比增长12.7%。　　(二)销售情况　　7月份，全省16城市(市区)新建商品房交易总量277.9万平方米，环比增长18.2%；其中商品住宅220.9万平方米，环比增长17.5%。7月份新建商品房交易中，合肥全市成交109.8万平方米为全省最高。阜阳市成交面积环比增长较高，增长幅度为70.0%；亳州市环比下降16.7%，下降幅度较大。　　7月份，16城市新建商品房交易均价为 5975.5元/平方米，同比增长5.1%；其中商品住宅交易均价为5618.5元/平方米，同比增长5.0%。合肥市区商品房成交均价7809.3元/平方米位居全省首位，其中商品住宅均价7664.3元/平方米。铜陵、阜阳分列2、3位。　　全省7月份商品住宅成交23620套，其中90-144平方米户型15559套，占全省销量的65.9%。其次是90平方米以下的户型成交 7229套，占比30.9%，144平方米以上的户型成交较少，仅成交762套占3.2%。　　皖中区域成交量为14300套居首，占全省成交量的60.5%；皖北区域成交量为5920套，占全省成交量25.1%；皖南区域成交量为3400套，占全省成交量14.4%，成交量占比较少。　　2014年7月份，全省商品房开发投资增长进一步放缓，新开工面积同比继续下降，竣工面积同比出现增长；房地产市场成交小幅增长，全省市场成交以刚性需求为主，中小户型为成交热点，大户型成交占比较少。房地产市场整体处于平稳发展态势，各市房地产市场差异化趋势愈加明显。区域说明：　　皖中区域：合肥、淮南、安庆、滁州、六安；　　皖北区域：蚌埠、淮北、阜阳、宿州、亳州；　　皖南区域：芜湖、马鞍山、铜陵、黄山、池州、宣城。

        　　九、十月份一直被当作家居行业的传统旺季，商家通常会在这一时期推出全年力度最大的优惠。今年以来，家居行业整体处于疲软期，不少业内人士预测，今年的“金九银十”，各商家间的竞争将比往年更加激烈。上周六，在闽龙陶瓷总部基地“中国陶瓷第一街”开街四周年庆典中，“白送30户”、“1折起”、“1.5折起”、“2折起”……各种“直降到底”、“史上最大优惠”条幅挂满整条街，从这样的促销力度，不难看出商家的疯狂，今年“金九银十”市场竞争的激烈程度已初见端倪。　　“金九银十”　　挑战商家心理底线　　“今年9、10月份的销售情况将挑战商家的心理底线。”老高，某家居企业负责人，有着8年家居从业经历。在他看来，如果今年9月和10月的销售额不能填平上半年的亏空，同时缓解即将到来的传统淡季所蕴藏的风险，春节过后，家居业版图将有可能发生变化。当然，老高的大胆言辞并非预言将有大批家居企业倒闭，但一定会影响商家2015年的战略布局。　　居然之家经营管理部总监王宁宁表示，无论是卖场还是商户，对今年的“金九银十”都格外重视。截至今年7月底，从居然之家的统计数据来看，与去年同期基本持平。但多数建材企业反映，今年上半年的市场形势大不如前。“从目前商户的反馈情况来看，上半年建材的经营形势弱于家具。”　　“今年是家居行业最艰难的一年。”老高说，2008年虽然都说受全球金融危机影响家居市场形势不好，但其实各商家的日子也还算过得去，后来还意外地迎来一轮“小阳春”。但今年是真过不去了。“我现在就是在吃老本。到现在为止，我还没有盈利。”老高说。　　价格战拉响　　弱市中争抢份额　　面对这样的市场形势，无论是商家，还是家居卖场，纷纷打出了低价促销这张牌，力图“以价换量”。　　在位于闽龙陶瓷总部基地的“中国陶瓷一条街”开街四周年庆活动中，各陶瓷品牌都推出了自己的“陶瓷主题馆日”，当天开业的罗马利奥瓷砖便打出了“10元抢购、0元申领爱家存折”活动，马可波罗、东鹏、蒙娜丽莎等瓷砖品牌，也都推出了超低折扣促销，白送、免单、特价品无限供应等字眼充斥整条陶瓷街。同时，闽龙广场也推出了大型促销活动。　　“从整个行业来看，今年的市场环境的确不好。”谈到低迷的市场环境时，北京新中源陶瓷有限公司总经理沈骐却显得异常兴奋，他甚至将此次30周年促销的销售预期上调了30%。在他看来，市场环境不好，反而是企业抢占更高市场份额的良机。　　客观来讲，与其他品类相比，瓷砖与装修的关系更为紧密，消费者可以在不装修的基础上换家具、换地板，但换瓷砖往往与装修同步进行。因此，除卖场外，家装公司、工程项目等也是瓷砖销售的重要渠道。然而众多渠道之中，新中源在北京却只选择了直接面对消费者这种方式。用沈骐的话说，他们瞄准的是“刚需”人群，这类人群对价格更为敏感，而抛弃了中间环节的直营模式，在价格方面更具优势。据陶瓷业内人士表示，北京市场上同等一线品牌瓷砖价格中，采取直营模式品牌的瓷砖售价平均低30%以上。　　“对企业来说，成交量尤为关键。”王宁宁表示，单件产品的利润再高，在没有成交的情况下，便没有利润可言。他还强调，在低迷的市场环境中，除了“以价换量”外，企业还需要进一步提升自己的服务水平，跟不上市场节奏的企业，很容易会被市场淘汰。（记者 孙婷婷）

　　8月19日，集美家居宣布将与我爱我家装修网联手，在集美大红门店建立一个面积达3300平方米的体验中心。对于“电商”，集美的态度很明确：这是大势所趋、必经之路。但事实上，家居产品具有体积大、单价高、更换时间长等特性，这使得家居“电商”之路发展得比其它领域迟缓。家居“电商”究竟该如何与传统卖场结合？目前在家具领域尚无定论。但集美家居副总裁沈耀俊认为：“传统家居卖场如果靠‘线下’养‘线上’，烧钱还没有盈利，这样显然不可取。”　　靠卖场养“电商”不可行　　8月19日，集美家居与我爱我家装修网共同宣布，双方将在建材、家具、家居等领域开展一系列战略合作。这是继2012年2月与新浪合作建立“家居就”后，集美对于发展“电商”业的又一次尝试。　　这些年来，随着互联网时代的到来，越来越多的家居企业开始试水“电商”。然而，家居建材行业非标准化这一弊端，在“电商”领域显得尤为突出，因此家居建材行业在涉足“电商”时，多采取将线上商城搬到线下，以“线上、线下”相结合的方式出现。　　但事实上，“电商”在家居业的发展并不顺畅。近日，记者发现，曾经在家居领域引起轰动的天猫爱蜂潮，现在正处于装修状态。天猫爱蜂潮是家居建材网络商城的线下体验馆，2012年7月14日正式开业，面积5万平方米。据业内知情人士透露，爱蜂潮是今年7月开始进入装修阶段，该人士指出，接下来这里可能会被卖场改造为建材馆。对此，圈内人不禁唏嘘，又一个家居企业在“电商”路上倒下了。　　“前人”一个接一个地倒下了，集美此时试水“电商”是否明智？对此，集美家居副总裁沈耀俊的态度很明确，他说：“电商是大势所趋，发展电商是一条必经之路。我们之所以选择现在继续尝试，是因为之前我们一直在考虑传统卖场和电商到底应该怎样结合在一起，毕竟，现在做电商的企业太多了，但却没有成功的案例。”据他讲，他们不想变成下一个靠卖场养“电商”的企业，烧钱还没有盈利。　　而我爱我家装修网总经理马自强则强调说：“去年天猫‘双十一’与传统卖场的博弈，给大家带来了一种‘传统家居卖场与电商平台水火不相容’的错觉，事实并非如此，基于家装行业的独特个性，未来没有单纯的线上，也没有单纯的线下，今天我们和集美的合作，就是要向行业证明，线上与线下的紧密融合才是建材家居行业更具生命力的商业模式。”　　从他们的言谈中，我们不难看出两家企业对于此次合作的信心。或许就如北京家具行业协会副会长兼秘书长于秀苏所说，家居企业在发展“电商”的过程中确实遭遇了各种困难，但是不管未来结果怎样，如果试都不试，那就是不战而败。　　利用“电商”增加卖场辐射力　　“目前来看，电商只是作为企业的一种营销手段。”沈耀俊说，就像是几年前的小区营销一样，如果说一个家居卖场的正常辐射范围是10公里，那么通过小区营销的方式，可以将这家卖场的辐射范围增至20公里，而通过发展“电商”，可能这家卖场的辐射能力就增加到了100公里。　　“很多人认为，随着互联网时代的到来，家居实体卖场在未来会被家居电商瓜分掉一大部分，越来越多的年轻人在购买家居产品时会选择线上交易，这种观点我个人是不认同的。” 沈耀俊认为，家居产品归根结底是体验式消费产品，产品交易仍应在线下完成，“家居产品不同于服装、食品，它具有单价高、体量大等特点，还需要顾客去亲身体验。举个很简单的例子，床垫分弹簧床垫、棕床垫、记忆棉床垫等很多种类，除了基本的型号、尺寸略有不同外，外形大体雷同，想要选择一款适合自己的床垫，试躺是最直接有效、也是最不可或缺的一个环节。所以单纯的线上交易，对于床垫这类产品而言是不现实的。可以说，体验性强是目前绝大部分家居产品的共有特性。”　　为了遵从这一规律，集美的电商发展模式主要是“线上引流、线下交易”。沈耀俊说，不同于天猫和美乐乐，集美现在做的是网上卖场模式，销售的所有产品均来自于实体店面，他们保证线上线下产品价格一致。而网络平台只是去展示产品的相关信息、介绍优惠政策，借此吸引更多的消费者去实体店内进行产品交易。据悉，集美不会对线上网点做过多的资金投入，他们仍旧会将主要精力用于实体店的实际运营中。　　线下体验方式谋创新　　双方合作后将在集美大红门店建立一个面积达3300平方米的体验中心，并将在“十一”黄金周正式开门纳客。　　据官方资料显示，不同于传统卖场的建材、家具、家居、软装等条条块块的陈列，我爱我家在集美的线下体验中心创新陈列方式，全部采用样板房进行情景式出样，营造出一种真实的生活场景，有效增加消费者在店内的逗留时间，创造出一种独特的购物氛围与购物体验。样板房还将根据季节、流行元素、以及新品上市等因素进行实时调整，力求最大限度地贴近消费者的真实消费体验。　　可以说，情景式体验中心的建立是本次集美电商的一大显著特点。按照官方说法，集美这回打破了传统的一家品牌一个店面的布店方式，将所有品牌的产品打乱，通过样板间的模式实现情景式体验的理念，让消费者身临其境。有业内人评价称，尽管不能说完全相同，但这种布店模式与宜家多少有些类似。　　不过，某家具企业负责人指出，宜家布店之妙的真正核心在于产品，具有强烈设计感的产品，让布店设计师们可以一展所长。所以，集美的线下情景体验店是否能够达到预期效果，还需要看挑选的产品是否“给力”。毕竟，巧妇难为无米之炊。　　据了解，目前并非所有商户都认同这一次的集美电商O2O模式，对此，沈耀俊并未表现出过多担心。“我们会先和志同道合的人合作，位于大红门店的体验中心就是我们的第一块实验田，等到这种模式初见成效的时候，自然会有越来越多的商户加入我们。”他说，集美“电商”模式还需要边探索边前行，不能说必胜，但起码这一次的发展方向他认为是对的。　　本报记者 刘梦怡