锦城花园159平方米的单位符合豪宅标准，要征20%重税。　　东风广场70平方米学位房开价300万元，最终因买家一次性付款才减4万元。　　二手房豪宅个税20%降临，升值可观或上手报低价的房产将背重税　　番禺、海珠、越秀、白云等区在8月中旬已开始执行二手房20%个税的政策，凡提供上手发票扣减营业税的，个税必须按照买卖差价征收20%。据房产部门人士表示，这次20%个税是针对非普通住宅，是需要同时具备“建筑面积144平方米以上”和“套内面积120平方米以上”这两个条件，若有其一不符，都按普通住宅的税费标准缴纳。而普通住宅的税费标准和以前一样，并无调整。对于一些临界点附近的144平方米来说，实用率成为一个关键因素，实用率在83%以上，才会满足套内面积120平方米的要求，故此对于一些业主或者买家来说，买房时希望实用率高一些，到买卖房屋时可能希望实用率低一些，以逃过重税。　　记者近日走访番禺、海珠、越秀、天河等区的中介门店，各区资深地产经纪表示，由于今年豪宅成交大幅萎缩，业主需要一定时间来消化新的税收政策，暂时没有出现豪宅业主降价出售房源的情况。而各区也有一些想买大户型的买家上门来咨询如何规避重税。地产人士表示，目前唯一规避20%重税的做法是业主在交易时不交上手发票，宁愿交全额5.6%营业税，都不愿交巨额二手房买卖差价20%个税。而报低价的弊端在征收买卖差价20%个税时就充分显现，如星河湾四期星座200~300平方米的大户型，2012年价格已到2万元/m2，但通常买家都选择刚过税局报税线来报，当时一般报1.7万~1.8万元/m2，如今成交价在2.2万元/m2，如果当时如实申报，价差只有2000元/m2，当时省税费而报低价，价差则放大为5000元/m2，其实增值幅度只有2000元/m2。　　地产人士表示，目前虽然暂时还有“赖死”不交上手发票来规避20%个税，但商品房预售制度实施以来，房管部门对各个房屋的档案都非常完备，只要调档，过往交易的契税完税证都有存底，换句话说，即使业主“赖死”不交上手发票，政府都可通过调档来查询到上手的发票价，不知道这条路未来是否会被封杀？有地产人士分析，由于个税征收和房产调档涉及一定的人力物力，且分属不同政府部门办理，除非所有档案资料已被扫描且由各政府相关部门分享查看，否则由政府主动调档来发现上手发票价的做法在短期内不会实行。不过也有某地产人士说，契税完税证可按税率推算当时交易价，而一二手房契税完税证本身在地税部门就有电脑记录，不需经过房管部门调档查阅，20%个税已是悬在豪宅头上的“达摩克利斯之剑”，有可能随时掉下来。文/图:记者 李凤荷　　　　豪宅业主企硬 买家心急咨询　　中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明表示，目前越秀区豪宅业主的心态较强硬，虽然出现20%个税的重税，放盘价仍没有多少调整。如东风广场70平方米的学位房，业主开价300万元，最终以296万元成交，降价4万元是业主看在买家一次性付款才减4万元。他在这次交易才发现业主累积的升值是如此可观。业主是香港买家，1999年购入东风广场1期，当时一手价在1万元/m2，总价70万元。这次成交价为296万元，由于业主在广州只有一套住房，通过开家庭拥有房屋套数的证明查证，这套住房属于证满5年且是唯一住房，因此可免交1%的个税。据了解，在越秀区即使是普通住宅，如果证满5年非唯一住房，若提交了契税完税证或者上手发票而“暴露”上次交易价格，有可能被征收买卖差价20%的个税。　　钟志明表示，这次主要针对豪宅征收20%的个税，对于早期入市持有至今的豪宅业主来说，税负的确非常重。如锦城花园159平方米的单位，完全符合144平方米以上且套内面积120平方米以上的豪宅标准，当时业主一手购入的价格为8000~9000元/m2，发票价在130万元左右，证满5年，若该住房为非唯一住房，转让市价可达600万~700万元，差价高达400多万元，按20%征收个税，税费有可能在80万~100万元之间。　　钟志明表示，日前接到一个准买家咨询如何可规避重税。目前仍可不交上手发票来规避重税，如证满5年的锦城花园159平方米单位，不交上手发票需全额按本次交易价征收5.6%的营业税以及1%的个税，按600万元计算，营业税和个人所得税总额为39.6万元，比交上手发票需交80多万元的个税要少得多。　　豪宅成交萎缩 未有新纳税个案　　满堂红滨江东分店店长许国强告诉记者，今年滨江东豪宅成交萎缩，近期未出现按新纳税方式缴税的交易个案。他认为，如果可以按没有发票来征收全额5.5%营业税和1%的个税，累积可观升值的豪宅业主必定是会选择不交上手发票来做。他回忆道，2008年他曾经代理金海湾一宗交易，业主是2005年入市，当时一手价格是1万元/m2，262平方米复式单位的一手发票价是262万元，2008年虽然是金融海啸年，当时转让价已是850万元。许国强表示，当时还可“两条腿”走路，未满5年的豪宅可提供上手发票来按买卖差价交营业税，而个税则按核定税率征收，税率为1%，就是因业主提交了2005年的购入发票，他才知道当时的价格是如此低，涨幅是如此大。　　满堂红星河湾分店店长袁凯涛告诉记者，番禺区与市区同时开始按20%个税征收豪宅交易税，由于近期成交个案缺乏，且没有刚好卡在新税制实施之初办理的旧交易个案，故此他也不清楚二手房20%个税会怎么办。在他记忆当中，税局对一、二手房的契税完税证有完备的记录，即使业主不交二手房税费发票，税局也应该查得出来。袁凯涛表示，星河湾1~3期大户型不多，3期开始有一些200平方米左右的大户型，4期起基本是200~300平方米的大户型，后来还出现双证甚至4个房产证的超大户型。　　以前二手房交易基本上都报低价，如今按买卖差价征收20%个税，报低价的弊端终于显现。袁凯涛表示，如星河湾四期星座200~300平方米的大户型，2012年价格已到2万元/m2，通常买家都选择刚过税局报税线来报，当时一般报1.7万~1.8万元/m2，如今成交价在2.2万元/m2，如果当时如实申报，价差只有2000元/m2，当时为省税费而报低价，价差则放大为5000元/m2，其实增值幅度只有2000元/m2。　　合富置业东方之珠分行主管邓彩霞表示，目前，天河北业主心态并未明显受新政影响而有所转变，而业主名下唯一房产，其放盘价与其他非业主名下唯一房产的物业差不多，主要是目前二手交投活跃度不高，放高价并不利于业主快速出售套现。不过，从目前天河北二手市场放盘看，待售物业放盘价格普遍与市场价差不多，较少看到大幅低于市场价的笋盘出现。即使看房客不多，但业主并不心急调价，由于天河北租房市场相当活跃，因此业主普遍都持有“卖不出就放租”的心态，即使有新的政策出台，亦并不急于调价以适应市场的新变化。　　业主：又搞“假离婚”规避重税？　　根据二手房转让的个税规定，证满5年且为唯一住房可以免征个税。因此有人就提出，业主假离婚，豪宅放在一个人的名下，只要满足证满5年且为唯一住房，就可以免征个税。地产人士表示，离婚析产虽然是一个途径，但这涉及道德问题，中介肯定不会提出来，若是买家提出让业主办假离婚，这单交易十之八九就谈不成。

　　记者周记　　　　文：记者李凤荷　　据了解，广州不少房东近日收到地税局关于催缴房地产税的通知。有的房东为了逃避房地产税声称不收租客租金，但这招其实不管用。广州市地税局表示，如果租客无交租却使用房产，那么租客应该替房东缴纳房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，两种特殊情况除外：一种情况是产权属于全民所有，房产税由经营管理的单位缴纳；房屋典当是另一种情况，在该情况下，房产税由承典人缴纳。因此，在法律上，房东应该支付出租房的房产税。有专家分析，政府加大力度收取出租房地产税，很有可能与房地产下行，销售环节贡献税收减少有关。如果政府大力征收保有环节的出租房产税，有可能导致租金未来也像买卖价出现“实收制”。　　记者身边有几位朋友曾经或正在有房产出租。房东宋女士告诉记者，她出租给一个公司作为员工宿舍，由于公司本身就需要租赁发票来抵扣经营成本，故此在租赁合同上已约定是必须由房东缴纳出租房产税，不过公司租客也很“疏爽”，商定的租金比周边的租金贵20%，因此扣除出租房产税，宋女士得到的租金更高，因此她也主动承担起到出租屋管理中心缴纳出租房产税的活儿。林小姐却没有这么好彩，她出租给一个个人租客，两人对出租房产税谁付在签约时有所争执，差点各不让步而谈崩，最终两人商定：若是出租屋管理中心查，两人统一口径是“亲戚关系，表姐表弟”，如果被发现，那么两人各承担一半的出租房产税。　　出租房产税早期征收得并不严格，故此出租房产要交税并没有引起业主的重视。宋女士告诉记者，她的房子自从缴交出租房产税后，就一直被出租屋管理中心“盯着”，后来换租客也必须交，故此她现在谈租金时，一定把出租房产税也作为一个必须的条款来商议。她邻居原来没有出租给公司租客，在一段时间也可“逃掉”出租房产税，不过后来广州市加大征收出租房产税的力度，邻居家也未能幸免，基本上她所在的小区出租房产都掉入“税网”。　　她表示，虽然出租房产税在2012年经过一次下调，月租1000~2000元对应的出租房产税税率由6%下调至4.7%，月租2000~20000元适用的出租房产税税率由8%下调至6.7%，2000元租金要交134元出租房产税，虽然钱不多，但业主都不愿意承担税费，因为会变相减少他们的实际收益，而且相比起广州的高楼价，住宅租赁回报率才在2%~4%之间，若再减去6.7%的出租房产税，住宅租赁净回报率在1.9%~3.9%之间，故此她以后出租房产时，肯定会要求“实收制”，房东可以干跑腿的活儿，但出租房产税一定要由租客来承担。

　　　　央广网财经北京9月2日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，房价已经进入下行区间，最新发布的8月份“百城房价指数”显示，全国100个城市的新建住房价格环比下跌0.59%，这已经是这一指数连续第四个月下跌。　　房价下行，地方政府应声出手救市，契税优惠、财政补贴购房者，财政补贴房企和中介等各种政策纷纷出台。暂且不说这些措施到底有没有效果，部分措施本身已经显得有点用力过猛，甚至有房地产业内人士认为，地方政府的救市越来越无底线。　　什么样的救市政策才是合法合规的，救市措施又会不会起到实质作用？我们来看看浙报传媒地产研究院院长丁建刚的看法　　丁建刚：第一，现在这个阶段整个市场已经发生了根本的变化，人们不能再停留在控制房价过快上涨等等那样的思维上了，确实我们的政策都应该转变。我们很多政策确实出的太晚了，比如说很多限购的城市松绑的太晚了，但是现在各地政府这些救市措施，我认为应该用一个标准来恒量，就是法律的标准。　　这些地方政府有没有这样的权力，如果有，那这些措施都无可厚非，如果超越了这样的法律的权力，我认为都属于禁止之列。比如动用财政，动用财政是谁的权力，是不是经过地方人大通过了。我看到的有些城市出台的是一些减免税收，比如契税里有一部分是属于地税的，地税的这部分可能给购房者减免掉，我认为这就不超出法律的范畴，因为减免税收是任何一个国家刺激消费、提振内需常用的手段，即使是最市场经济的国家，所以我想主要还是看这些手段是否符合法律。　　第二，至于有没有效果，任何一个市场的转变都是多重因素的叠加，也就是说既有限购措施松绑补贴，不断的释放一些微调的措施，这样一些措施的叠加逐渐改变人们对市场的预期和信心，很难说哪一条真正起了多少作用，很难用百分比来说，是起了23%的作用，还是起了32%的作用，很难这样来分析。　　我们认为，政府防止房地产急速下滑对当地经济造成不利影响，救市行为是允许的。但政府出手救市，必须要严格依照法律进行。而对于楼市来说，涨跌都是正常现象，政府救市的重点，不能只看着一段时期房价的涨跌，更重要的是通过分步骤、成体系的措施，逐步改善市场情况，建立健全房地产市场的自我调节机制。　　经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭就这个话题发表评论。　　　　杨红旭：我认为9月份、10月份成交量会有一个反弹，因为部分城市7月份相比6月份已经有了一个小幅的量的反弹，8月份相比7月份可能还会有一个小幅量的反弹，北京是比较明显的。到了9月份、10月份成交量会有一段明显反弹，可能会环比反弹15%，甚至20%，主要是因为开发企业推盘量会增加，很多企业资金链比较紧张，这时候要加大推盘力度，同时增加促销的幅度，因为只有第一增加推盘量，第二增加促销的力度，才能够促进经济回笼。这样就会导致整个成交有一个明显的反弹。但是因为是以价换量，所以9月份处在一个量升，但是价还在调整的态势　　　　杨红旭：这个还是不太合适，因为政府管理和服务市场，主要是规范市场秩序，然后对于一些比如说保障性企业，针对这样的情况，可以用一些相关的税费减免，包括刚需，首套房的购房比可以给予一定的减免，这是中央政府的一些政策指导，有利于惠民生的方向。但是对于中介机构、开发企业这样的商业性机构最终商业性的行为，政府不应该直接给商业机构以直接的补贴。可以给困难群体、困难人民惠民生的补贴，但是不应该给一些商业机构，所以我认为政府在整个楼市低迷之后可以有政策出来救市，但一定要分清楚哪些是应该的，哪些是不合理的，我认为这些补贴给商业机构是不合理的。　　　　杨红旭：应该加强保障房的建设，因为这个还是跟惠民生有关系的，这个方面加大投资力度，包括支持力度。第二，针对首套房的刚需，第一次买房的人的这种需求，可以进行补贴和支持，因为这是合理的，非常好的一种刚性的住房消费，可以进一步支持的。另外在保障房方面，可以不直接建新房，而是从市场上收购，通过消化存量房源来支持保障房。　　政府要规范市场秩序，把市场秩序按照法规法律要求维持好。政府可以为企业提供一些服务，比如减免开发企业、开发项目审批的流程，可以把有些不应该收的费，减免甚至免除，通过这样的手段为开发企业提供更好的服务，降低开发企业的成本，而不是直接给一些补贴。　　所以我认为地方政策比较着急，但是不能乱，不能慌，要在各个方面有一个条理性，这样才有助于市场慢慢企稳，有利于地方政府在整个楼市恢复当中获得一些好处。不要破坏这个市场秩序。