■地产行业记者 文霄予　　话题缘起　　近日，“降价潮”开始在二三线城市蔓延。然而，这波降价潮到底是真是假？是个别开发商的抢客噱头，还是大面积项目开始实质性的降价？　　从深圳楼市的情况来看，各种房价将“跳水”的言论也充斥市场。记者走访调查深圳多个新盘后发现，深圳的楼市还未到可以称之为“已经降价”的时刻。一些传言有降价的楼盘，记者发现，其实开发商也只是拿出了很少量的户型、位置、朝向、楼层都比较差的房源来进行促销，吸引客户。从整个楼盘的情况来看，如果与同一项目的前一期房源销售均价相比，新一期房源成交均价都并未降低。　　当然，一些全新入市的项目定价都偏向谨慎，以博取一个好的销量。但是，这也远未到开发商开始“甩卖”的局面。　　开发商：我根本没降！　　“你们这房子降价了吗？”在位于龙华的幸福城售楼现场，记者向销售人员提出这个问题。　　“没有！我们的二期产品去年开盘就基本卖完了，均价差不多是每平方2.2万，现在卖的三期均价都到2.4万了，还涨了呢！”销售人员如此回答。　　事实上，幸福城现在在卖的房子，比前几期都不好卖。此前卖的89平方米复式等户型在当时比较得到市场认可，产品更偏重刚需或者改善型。而目前在卖的三期，面积都在150平方米以上，而最难的问题则在于：是双拼产品。两个名额对于 “房票”紧缺的深圳购房者来说，具有天然杀伤力。　　记者在一个工作日的下午4点，来到该楼盘售楼处，除记者外，同时没有任何一批客户到访。在来访客户登记本上，记者也发现在当天也仅有1批客户到访，而在此前的一天仅有2批客户。来访量低，产品难卖，即便这种情况下，幸福城也并未有所谓降价的行为。　　同样位于龙华的特发和平里的和平公寓，6月开盘，记者以购房者身份跟销售攀谈，销售人员直言：“这一期总共四百多套，现在就剩几套了，均价在两万七左右，您要是想投资的话，剩下的几套还可以考虑考虑，您要是自己住的话，我建议您可以等我们下一期的产品。”　　据了解，该项目上一期产品在去年开盘的均价为2.2万元每平方米左右。对比前一期，价格有较大幅度的增长。这在深圳的市场不是孤例。　　记者走访市场发现，深圳目前在售的六十余个楼盘，没有任何一个明确宣称：降价了。通过对比这些楼盘的成交数据，真正降价的凤毛麟角，大部分楼盘都保持比较稳定的价格，小部分楼盘甚至还略有一些上涨。　　没涨等于降？业内人士观点不一　　目前，在深圳楼市，关于楼价降没降也有着一些不同的看法。即便对同样的数据，不同机构与业内人士也有不同的解读。　　关于楼市的“降价”，第一个“确凿的证据”来自于这样一组数据：市规土委公布6月深圳新建住宅价格为23441元/平方米，环比下降2.3%。　　对此，中原地产的解读是：利空因素持续发酵，6月深圳新建住宅价格22个月来首次环比下跌。　　而在DTZ戴德梁行对此的解读是：供需两弱的同时，深圳住宅新房成交均价却呈现持续上升的态势，2014年上半年，全市住宅新房成交均价同比增长8.7%至每平方米23,299元。但从月度住宅新房成交均价走势来看，直至6月份成交价格才稍有回落。　　业内对统一数据也会有不同的解读，事实上，来自业内人士的一些说法不一主要来自于一点“没涨S是不是等于降？”　　克而瑞深圳机构总经理许烁认为房价有降的趋势存在，“市场不会有那么快回暖，一些新开盘的项目定价都非常保守，以低于预期的价格开盘，这部分楼盘本身没有前几期的产品可以做对比，那这是降没降呢？我认为开发商能以低于预期的价格开盘，实际还是有降价的。”　　记者从一位不愿透露姓名的业内人士处得知：位于龙岗的中骏四季阳光开发商预期的开盘价位是每平方米均价1.4万元，而由于市场情况，实际开盘的价格定在了每平方米1.2万元左右。位于宝安的领航城也是差不多的情况，开发商预期的开盘价格为2.4万元每平方米，而实际开盘价格在2.2万元每平方米。　　新入市的楼盘采取了保守的定价策略，这“算不算降价”则本身也引起了一身争议。　　而对于一些有前几期产品价格可以参照的楼盘，大部分都是价格持平或微涨，有人认为“没涨便是降”，有人则认为“没涨就是没涨”。　　折扣、促销力度加大，但“大特价”基本是噱头　　目前，深圳各个楼盘促销、折扣的力度加大是事实。各种各样的营销手段充斥坊间，比如“员工折扣”、“特价房”、“开发商垫首付”等等。　　位于布吉的一个楼盘，目前在售69―88平方米的2―3房，均价1.9万元/平方米。记者发现，目前该项目可以打99折，算是一个比较常规的折扣。而吸引一些客户前来的则是开发商所说的“特价房”，在这个均价1.9万元每平方米的楼盘中，开发商宣称推出了均价1.5万余元每平方米的特价房，记者询问售楼人员时，售楼人员表示这样的特价房只有一套。　　同时，记者也了解到，项目里面有一些户型打完折下来可以到1.8万元每平方米，实际的折扣力度还是比较大。　　对于一些项目的“员工价”非员工也可以享受，市民李先生则认为，“人人都能买到还能算什么内部价呢，我就接到信息打电话问过，结果一打过去售楼员就说没有了，问我要不要看其他的。”　　有业内人士表示，目前市场上的一些“大特价”基本是开发商吸引购房者的噱头，但是促销、折扣的力度的确是比以往要大一些。而开发商一些暗中打折、促销的行为很难去统计，不可否认的是，目前市场压力还比较大。　　市场博弈白热化　　值得关注的是，似乎有各方不利因素充斥着的楼市，也不意味着深圳楼市房价的大面积下调。毕竟，深圳楼市的刚需仍旧非常强劲。记者调查的多个项目，新开房源的销售均价比上一期实际上基本是微涨的。对于一些新开盘的项目，有的房企采取一步到位的定价方式推盘，这种情况下则一般收到的市场效果还不错。　　不过，深圳的“降价潮”虽然没有开启，但是市场的下行预期很明显。　　世联行董事长陈劲松直言，“这不是一个轻松的话题，2014年的市场明显和2013年不同，我们通过数据看到，今年的楼市走势和2008年越来越接近。2008年房价没有跌到位，现在市场下跌是当年的延续。”　　中原地产深圳总经理郑叔伦认为，深圳上半年的成交数据达2008年来最低位，价格却处于2008年以来最高点。上半年博弈已到白热化阶段，但下半年开发商为回笼资金，将不得不以价换量，下半年价格会进行缓慢下调。　　DTZ戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端则对记者表示，2014年下半年，在市场周期性调整的大背景下，楼市蔓延的观望氛围短期内难以彻底改观，同时，较大的去库存压力，将迫使开发企业考虑以价格调整刺激成交，市场价格总体上仍面临下行压力。　　克而瑞深圳机构总经理许烁认为房价进入了下行通道，并且不会那么快回暖。　　

　　■ 地产行业记者 胡 蓉　　核心提示　　深圳楼市的下半年竞赛已经拉开大幕，各家研究机构对于2014下半场的市场表现各有预测，既有统一看法，亦有对立观点。综合来看是――库存压力已高企，成交好转看年底，信贷环境存两说，抄底买房在秋季。　　话题1：库存　　深圳中原：“隐性库存”日渐攀高，龙宝压力大　　世联行：罗湖区新房去化压力最大　　DTZ戴德梁行：市场面临更大去化压力　　根据深圳中原的统计，在2013年，新项目由开放营销中心到入市的时间间隔平均为1.5个月，而今年一季度却拉长至3个月甚至更长。从中不难看出开发商静待节点、择机而动的观望态度。虽然6月市场呈现出集中供应的状况，但仍然不能消减新房市场的高库存压力。　　而按照克而瑞的统计，从2013年10月开始，深圳商品住宅库存面积开始超过500万平方米，而在2012年6月之前，该数据基本稳定在300万平方米以内。毫无疑问，高存量来源于去年火热的市场行情刺激开发商蜂拥入市。到了今年，虽然上半年的入市新房有限，但成交的低迷，直接加剧了库存去化压力。　　日前，DTZ戴德梁行的年中展望也直指当前以刚需支撑的深圳楼市出现疲态，住宅新房库存去化周期拉长，结合未来新增供应放大的可能，市场或将面临更大的去化压力。　　深圳中原还提出了“隐性库存”压力，表示成交放缓导致积压的超300万平方米“仅仅是纳入官方统计数据的存量面积，而基本建成尚未入市的项目才是多数”。深圳中原解释称“今年上半年原本计划入市的项目多半都爽约，形成的隐性库存日渐攀高”。“隐性库存”或将成为下半年的又一压力来源。　　从各区来看，下半年哪里的库存压力最大，各家研究机构有着不同看法。　　DTZ戴德梁行和深圳中原均认为下半年的去化压力更多的将体现在原关外区域。深圳中原指出，龙岗和宝安均是新房积压区域，受到成交下滑的影响，下半年压力较大。南山和盐田今年前5个月没有新增批售项目，通过成交消化了部分库存，在各区中压力稍小。罗湖和福田体量较小，但由于整体价格偏高，去化速度慢，现有库存也形成了一定压力。DTZ戴德梁行表示，以龙岗为代表的外围区域库存高企，将面临更大的去化压力；较少供应及配套资源优势将中心区域，支撑其价格持稳。　　世联行则认为下半年的“库存重灾区”在罗湖，“无论是从存量套数还是存量面积上，罗湖区销售压力较大，罗湖区存量套数大概需20个月才能销售完，存量面积大概需16.6个月才能销售完”。　　话题3：信贷环境　　DTZ戴德梁行：定向宽松也将改善楼市环境　　深圳中原：紧张局面将持续　　加重上半年成交寡淡状况的另一重要原因无疑是偏紧的信贷环境。上半年互联网金融发展得风生水起，加剧银行所处环境的竞争激烈程度，融资成本不断提高，使各家银行对利润率较低的房地产个人贷款的放款意愿下降，导致整个上半年楼市信贷环境较为紧张，不论是新房或是二手房成交均直接受到抑制。而近期不少报道指出，信贷出现松动，特别是首套房贷利率出现了逐渐回归基准利率的情况。　　在DTZ戴德梁行看来，下半年货币政策存在放松的空间，“即便是定向宽松，也将在一定程度上改善楼市环境；而于楼市，央行已要求商业银行加大对首次购买自住普通商品住房的消费者的房贷支持力度，这将有利于刺激刚需释放，进而消化市场存量”。　　对于信贷环境可能出现的松动，深圳中原并不认同。深圳中原特别指出，银行对风险行业的规避和在利润最大化的驱使下，房贷紧张局面依然会持续，“在利率市场化及房地产行业下行趋势确立的背景下，银行对房地产开发、按揭贷款的放款意愿下降，导致行业所面临的信贷环境比其他行业更差”。　　话题2：成交　　世联行：百盘入市，更多项目或以价换量　　深圳中原：置业者短期内将继续观望　　DTZ戴德梁行：成交量好转需待年底　　事实上，上半年的成交量触底，某种程度上是受到了市场供应的制约。综合市场不确定性因素的影响，购房者的观望情绪逐渐浓烈，导致开发商的推盘意愿与节奏发生显著变化。数据显示，上半年住宅总批售面积为111万平方米，比去年同期下降了52%，较2008至2013年的半年度平均值更是低了56%。　　世联行的预测表明，下半年深圳将有70个纯新盘，33个加推项目入市。对于深圳这种刚性需求强劲，供需矛盾突出的城市而言，从不缺乏置业意愿。对于下半年的成交走势，虽然措辞不一，但研究机构集体传递出“以价换量、触底反弹”的观点。　　结合5、6月份的市场表现不难发现，类似高折扣、特价房和垫首付等表现形式的价格让利，才得以换得典型项目的成交佳绩。为了回笼资金、刺激成交、完成业绩，这种打折促销的营销手法预计将在下半年在市场更普遍。　　世联行指出，预计部分开发商为了短时间内回笼资金，势必以价换量。世联行董事长陈劲松日前在2014深圳房地产年会上表示，下半年降价是必然，二三线城市如此，一线城市也不会例外，只不过不同地段表现不同而已。DTZ戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端认为，在市场周期性调整的大背景下，观望氛围短期内难以改观，而较大的去库存压力，将迫使开发企业考虑以价格调整刺激成交。对于是否会出现大幅度价格调整，DTZ戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙对于深圳市场依旧充满信心，“深圳市场整体来看不会有太大问题，不会把价格进行大幅调整。”　　而这种价格战对于成交量的实际促动，或许并不会一蹴而就。深圳中原就表示，短期内阻碍成交的利空因素仍会存在，尽管价格出现下调，但置业者仍会观望一段时间，“当价格下调到置业者的心理预期线后，便会择机入市，成交量将随之反弹”。DTZ戴德梁行则将刚需释放、趋势好转的时间点预计在年底。　　话题4：入手时机　　深圳中原：9月将感到明显降价　　世联行：要等金九银十　　DTZ戴德梁行：　　开发商预计在9、10月刺激成交　　下半年何时适合出手，不少研究机构将关键节点预设在9月。早在6月初，深圳中原董事总经理郑叔伦就表示，市场将在9月明显感觉到降价。DTZ戴德梁行张晓端则预计置业者的最佳出手时机在9、10月，“开发商到年底的业绩要完成，这个时候也是需要有一些刺激市场成交的行为”。世联行董事长陈劲松戏谑，春天不是买房天，夏日炎炎还休眠，秋天不来冬天到，楼盘积压快一年。在他开来，成交在“7、8月份又例牌淡季，要等金九银十了”。

　　一般而言，暑假期间，家长没有太大的升学、择校压力，对学区房的需求不大；每年春节前后，新生报名前两三个月，学区房的需求、交易会明显增多，进入学区房交易高峰。然而，因为入学新政，在这个传统的学位房“淡季”，广州上演了一出“逆袭”，双学位房开年就颇受关注，时下更是在降价风中独树一帜，坚挺上扬。　　名校双学位房走俏　　受小学2015年100%划片就近入学以及2017年初中95%生源就近确定政策的影响，老东山片区的一些双学位房，在传统的“淡季”显得颇不合群，价格逆市上扬。据了解，带有培正小学、培正中学、第七中学等名校的双学位房单价直超5万元。　　“一直就有关注到双学位房的问题”，甘女士坦言，现在的家庭都特别重视小孩子的教育，学位房更是被认为是不可少的一项投资，“凡是经济跟得上、条件允许的，都希望自己的孩子能入读名校”，她说，小学到中学，最好一路名校到底，双学位房的吸引力在入学新政策之下就急剧提升了。　　甘女士近期正在努力看房，“旺季的时候是不用看的，本来双学位房的盘源就不多，而且我们家还有足够的时间计划，不是急等着买”，只是她没想到，跟她一样期待能淡季捡到宝的买家并不少。　　二手市场不力 双学位房异军突起　　回顾一下今年的学位房市场，就可以看出，受就近入学消息影响，今年学位房旺季交投非常火爆，尤其是中心城区重点名校所在区域的学位房，一套房十多个买家抢的情况并不鲜见。在楼价水涨船高的市场状况下，中心城区低总价学位房盘源更显矜贵，100万元以内学位房“不过夜”，放盘当日即成交的情况相当常见，当时市场上如培正小学、东川路小学、农林下路小学等越秀区省级重点名校的学位房最为抢手。　　然而，随着全国“降价”风潮的影响，时下广州二手楼的交易也在僵持阶段。来自合富置业的成交数据统计，二手楼市业主愿意给予的平均让价幅度已由年初不到3%增大到年中超过6%，不过，买家对业主给予的让价幅度并不买账，买家希望业主给予的让价幅度在10%甚至更高。因此，现时买卖双方对价格的心理预期约有5%或以上的差距，促使市场交投继续处于胶着，只有让价幅度明显的笋盘才稍稍获得买家青睐。二手楼价整体涨幅趋缓。　　因为整体二手楼市买家观望情绪浓厚，价格基本涨不上去，双学位房在此时的“发力”上涨就显得尤为抢眼。　　事实上，每一次入学政策等相关情况的变更都会带动周边学位房价格的变化。不仅是广州，其他城市也是如此。据了解，北京二手房市场也是量价齐跌，然而在新一轮教育改革的影响下，一些非重点学区的房源一夜之间摇身一变成为重点学校学区房，从而价格水涨船高；而另一些老牌学区房则难抵市场低迷影响，出现量价微跌，但跌幅仍比普通二手房低10%左右。　　学位房仍是二手抗跌主力　　因为双学位房的惹眼表现，尽管普通学位房难涨，淡季成交也不力，但是学位房整体的价格还是被拉高了。毫无疑问，随着教育改革深化、教育资源均等化的推进，学位房的优势将逐渐缩小，其“楼市硬通货”的角色也将逐渐暗淡。然而，至少在目前，在二手楼市不太景气的时段，学位房作为一种特殊房源，仍然扮演者抗跌主力的角色。　　中介经纪透露，为了能买双学位房，不少买家都会主动加价，带有“双学位”字眼的房源比普通学位房更容易引起买家的注意，“甚至有买家进铺就直接咨询有无双学位房的放盘信息，对其他的房源并无兴趣”。有业内人士表示，受到市场供需的影响，双学位房价格近几年会以每年30%的幅度上升。