■CFP图　　■新快报记者 邓苏梅 实习生 黄碧璇　　受到今年房地产市场整体较低迷的影响，房屋租金两年来首次出现停涨，今年一、二季度房屋租金均为51元/平方米/月。从2013年开始，房屋租赁市场上开始出现大量的90后，记者调查发现，这个被认为“特立独行”的群体在租房观念上和80后有较为明显的区别。兴许是独生子女居多，家庭压力明显比80后小，在租房时，90后群体更强调“舒适和享受”。　　　　　宁愿多花钱，也不难为自己　　在海珠上班的小张，今年毕业于广州某重点高校，和大学同学在杨箕租了个大三房，算上水电费一个月支付1000元以上，大概占工资的五分之一。小张的薪资待遇属于今年本科应届毕业生中比较高的。　　小张对自己租住的房子相当满意。“各方面都不错，三房一厅还有两个阳台，周边有羽毛球场、泳池等，购物也很方便，和朋友合租下来房租也不是很贵。最重要的是，距上班地点只要搭乘20多分钟的地铁。”小张告诉记者，当初找房子时主要考虑是否离工作地点近以及住所的环境如何等因素，租金只是放在中间位置。“我觉得现在毕业的大学生都已经是90后了，观念不大一样，宁愿多花些钱，也不要难为自己。”　　和小张生活态度很相似的还有住在龙洞，将自己称为DG哥的90后毕业生。DG哥目前在龙洞租了50多平方米带厨房的1房1厅，和女朋友合租每月算上水电费平均1000元/人，大概占了工资的三分之一。据DG哥介绍，毕业后他便成为SOHO一族，所以他不太在意交通的远近，楼房周围的环境才是首要考虑的。“楼距太小的我不要，楼房太老我也不要，绿化要足，最好有公园。”DG哥认为在找房的时候要多结合个人品味才能住得舒坦。“我注重生活品质。”　　今年毕业的小瑞暂时寄宿在亲戚家，她愿意把大部分工资花在租房上，“三分之一以上，二分之一以下都可以接受”。小瑞希望可以租一套30平方米左右，带阳台、家具、家电的一室一厅，只要附近有超市就行。“虽然现在工资不多，但年轻人还是要舍得为自己花钱。”比较正常的现象。　　　　　对房屋居住环境要求高　　也有一部分90后毕业生由于留恋学校周围的环境，同时考虑到租金成本，毕业后在学校周围租房。小赖就是其中的一个，她在大学城北亭村租了个单间，算上水电每个月800多块。但她很满意目前的住房情况，“自己布置得温温馨馨、干干净净，就像一个温暖的小窝，下班回来洗个澡，就舒服地窝在床上看电视。”　　当被问及为何不选择在市区合租时，小赖坦言，一是市区房租太高，二是目前工作不稳定，合租很可能随时拆伙。对比市区的城中村，小赖觉得，在大学城生活了四年，各方面都很熟悉，即使一个人住这也安全。小赖希望自己的住房可以多个小厨房，偶尔自己做做饭，但带厨房的单间实在太少，而村里电压不稳定，天气热时容易停电也让小赖略头疼。　　记者了解到，当前不少90后毕业生租房时对居住环境方面的要求，普遍比80后毕业生高。“在交通和配套相对便利的市区，房租确实比较高，我们公司目前很多90后都会选择一群朋友或者同事合租。”一位在网络公司工作的80后小杨跟记者说。在记者所接触到的90后中，不少人在租房时已经将租金放在了较为次要的位置，更加追求自在的感受。　　对于当前90后所表现出来的租房心态，业内人士认为随着经济的发展，生活水平一年比一年提高，加上90后中大部分属于独生子女人群，家庭压力相对比较小，他们生长的环境也比80后更为优越，当他们踏入社会时对居住环境有较高的要求也是　　　　毕业季一过，求职公寓床位房大把空余　　近年来，面对房租的不断上涨，通常交通、配套以及租金三者不可兼得，不少房东特别是市区的房东瞄准了市中心床位房市场，一种叫“求职公寓”的房子应运而生。求职公寓大多由套房改造而成，屋内摆满上下铺床，少则住五六个人，多则可住上十几二十人，分摊下来，只需要400-700元/月，十几二十元/天。　　六七月份毕业季时，为了方便求职，这种随时进出并且租金便宜，还是在市中心的求职公寓，成为一部分毕业生的选择。不过，近日记者走访数家求职公寓发现，随着毕业季的结束，数家求职公寓出现降温。天河公园、岗顶、黄埔大道以及石牌村多家求职公寓目前剩余大量的床位，“考虑好了随时过来，目前床位还很充裕。”房东热情地对记者说。在上社一家求职公寓，空调房住满了人，而另外一个房间以及客厅还空着数个床位。　　90后小张跟记者表示，求职公寓的环境和卫生太差，比宿舍环境差多了，而且特别拥挤。虽然省钱，但是想到住到里面就感到心酸，宁愿住到稍微远一点的地方，或者吃少点，也不会考虑住这样的房子。　　　　80后说：我们毕业时考虑得　　最多的就是如何省钱　　同90后这种乐天派的特性不同，几年前踏入社会的80后拿着比现下要低的工资，他们在租房时考虑更多的是租金。　　小吴2010年毕业于广州的一所普通本科高校。从学校搬出来后，和男朋友先后住过海珠石溪一个楼龄超过20年的小区以及东圃一个面积约20平方米的一房一厅，两次租房的花费均不超过500元/月。“刚毕业时感觉工作还没上正轨，两个人的月收入加起来也就四五千元，当时想得最多的就是怎么省钱，不愿意在房租上花费太多。直到工作两年多，工资收入高了一些后，才搬进了居住环境相对较好的小区。”　　据小于回忆，她从2009年来广州工作至今，在广州城中村住了将近三年。后来因为租到了熟人的房子，房租比市价要便宜500块/月左右，并且要和朋友合租，才住得起市中心的楼梯小区房。“毕业一两年，只有2000多元/月的工资，还是不敢想住上上千块的房子，房租如果占到了1/3，还要吃饭加上其他开销，就所剩无几了。”小于表示，自己的家庭状况属于中等，暂时不需要赡养父母或者资助弟妹上学，就是意识中觉得不应该“月光”。

　　■万科总裁郁亮　　18日，万科在深圳总部召开半年业绩发布会，报告指出万科在2014年上半年实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%。其中营业收入同比略微下降了1.0%，为409.6亿元，净利润48.1亿元，同比增长5.6%，由于下半年竣工量将明显超过上半年，预计能轻松实现2000亿元的销售目标。　　对于下半年，万科表示将采取积极销售的营销策略，万科总裁郁亮并不否认将继续降价，同时表示还将利用全民营销等方式积极拓宽客源。　　　　尽管拥有业内最充裕的现金流，万科在拿地上仍然表现得十分谨慎。中报显示，上半年万科新增项目的权益规划建筑面积约264.1万平方米，明显低于去年同期。“2013年万科拿地比较多，目前的项目资源足以支持未来两到三年的开发需求，拿地需求并不迫切”，万科董事会秘书谭华杰说。另一方面，目前主要城市的地价水平仍然较高，下半年若土地市场调整充分，万科不排除继续增加土地储备。　　　谭华杰对下半年的楼市以及土地市场均作出了预测。他认为，两者应该区别来看，楼市今年上半年已经发生调整，相比于上半年，下半年出现一些数据改善和好转还是大概率事件。但是土地市场在今年上半年并未出现真正意义上的调整，虽然流拍现象增加了，但是并未降价，下半年或将出现更大的调整。　　“土地市场调整必然带来整个行业投资数据变化。下半年可能不仅是新开工面积较低，而且投资活跃度也将下降，个人对下半年整体开工和投资数据都持比较谨慎的态度。”谭华杰表示。　　郁亮指出，就算三四线城市救市动作频频，但是目前仍看不到市场反弹的预期。“楼市库存是过去几年积累的结果，去库存压力短时间内无法解除，更不是单靠政策就能实现。”（邓苏梅）

　　进入下半年后，广州楼市千套左右的周均成交创下历年来最惨淡的阶段，随之而来的是存量高企、供求比失衡、消化周期大幅攀升。“金九银十”即将到来，广州楼市能否触底复苏成为关注焦点。据机构统计，届时将有超3.4万套货量入市，加上原来超过10万套的存量，恐将出现“千军万马挤独木桥”的现象，一场硝烟弥漫的促销大战可谓一触即发。　　■新快报记者 陈齐　　7月广州周成交千套左右 房价下跌8.9%　　“整个广州一周卖1000套左右的房子，你能想象吗？”在广州萝岗的某楼盘，一位开发商的销售负责人忧心忡忡：“以前搞一次大型的促销活动起码可以卖上百套，现在连几十套都困难。”　　对于广州楼市来说，低迷的成交已经持续了半年时间，尤其是进入7月份以后更是如此。根据广州市国土房管局发布的报告显示，7月份，广州共成交新建商品住宅网上签约4567宗，相比6月份的5977宗大幅下降了23.6%；网上签约面积53.59万平方米，相比6月份的74.38万平方米大幅下降了28%，自4月份以来交易量已经连续四个月下降。价格方面，7月份全市商品住宅的成交均价为15535元/平方米，环比6月份的17047元/平方米下跌8.9%，为近三个月来首次下跌。　　记者从阳光家缘查询发现，8月份广州楼市的成交情况同样不理想，8月1日到8月21日的前三周，每周的网签量同样在1000套左右，相比7月没有任何起色。近两个月来，广州放开了高价盘的限签，原本业内预计会因此拉升网签量，现实却将这一“幻想”一举击破。　　库存消化周期16.35个月接近18个月红线　　一边是销售低迷，一边是巨大的供给和库存量，广州楼市正经历一场前所有未有的危机。统计数据显示，广州楼市7月供求比达1.7，存量高达876万平方米，消化周期为16.35个月。从一线城市来看，广州的供求比低于北京、深圳，但高于上海；存量低于北京，但高于上海、深圳；而从消化周期来看，广州低于北京、深圳，但高于上海。　　“从消化周期来看已经接近18个月的红线，供求比严重失衡，楼市已经到了供大于求的阶段。”一位业内人士评点认为，广州只要不松绑限购，“楼不好卖”的现象将越来越严重，消化周期也将随之升高。　　房价点评网广州高级分析师肖文晓表示，4月、5月份的货量供应高峰未能如愿提振楼市，交易量反而持续下降，表明作为一线城市的广州在限购、限贷两大调控政策均未放开的大环境下，市场的购买力并没有因为部分开发商的“以价换量”而全面激活，仍有较强的观望情绪。此外，今年上半年广州商品住宅成交均价逆市上升，主要还是因为限签政策松绑后高价楼网签增多，是行政干预导致的价格失真。7月份成交均价回落，表明市场均价正在回归“正常水平”。　　佛山调控放松分流广州客　　同策咨询研究部总监张宏伟则认为，对于一线城市，短期内取消限购的可能性不大，但或有微调的可能。对于价格松动能否拉动成交，张宏伟与肖文晓有着不一样的判断，他表示，对于开发企业和项目而言，要想改变库存高企的窘境，减轻购买者对于限贷的顾虑，唯有通过价格下调，方能换来销售的增长，加快资金的回笼，降低自身风险。在当前市场情况下，“以价换量”的策略会比之前更有效果。　　“现在珠三角的佛山、东莞都松绑了限购，尤其是佛山的限购松绑对广州楼市冲击很大，不少原本计划在白云、萝岗、增城买房的刚需买家，现在都跑到佛山那边去了。”一位开发商人士对于市场表示不乐观，他认为降价不是问题，问题是降价了也未必能拉动成交，因为广州维持限购带来的影响对楼市过于负面。　　如何判断去化周期是否健康　　通过研究城市房地产市场的两大维度（供求比、存量消化周期）对城市风险进行对比分析，通常认为：库存消化周期方面，在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求；供求比方面，在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供大于求，低于0.8则为供不应求。　　■后市分析　　“金九银十”价格战一触即发　　尽管开发商对于促销的效果保持怀疑，但面对巨大的新货供应带来的激烈市场竞争，降价促销仍是不得已的选择。　　据新浪乐居不完全统计，“金九银十”期间，广州共有128个楼盘预计超3.4万套货量，其中全新盘约57个，总货量约1.4万套。此外，55盘推出优惠，最高达50万元。由此看来，竞争还是相当激烈。　　中地行相关分析人士表示，8月中旬呈现量价双跌，尽管传统旺季“金九银十”在即，但楼市成交仍未见动静，近期新增货量速度有所缓和，但面对全市10余万套的巨量库存，促销走量仍是楼市的主调。　　对于今年的楼市来说，赶上“金九银十”最后这班列车，似乎对各大开发商具有重大意义。他们在楼盘打折优惠活动上也是铆足了劲，据乐居统计128个推新的楼盘中，共有55盘打出了各种优惠，占比43%。　　在给出优惠的55个楼盘中，其主要集中在黄埔、番禺、南沙、花都、增城，共占32个，占比58%，其中番禺越秀星汇文宇3万元抵20万元；花都绿地新里缇香公馆5000元抵5万元；萝岗锐丰中心3000元享8.5折；南沙中大城2万元抵8万元；增城翡翠绿洲2万元抵10万元。　　不过，老城区楼盘优惠也是相当给力。最牛的是荔湾豪宅珠光御景壹号，推出10万元诚意金抵50万元；其次是越秀的富力东山新天地，诚意登记预交10万元能抵40万元。

　　继碧桂园、保利、合景泰富等房企之后，行业大哥万科也宣告踏入全民营销战场。8月1日，万科宣布推出万科购房中心和线上经纪人平台“万享会”，万科总裁郁亮在年中业绩发布会上表示，万科会将此举全面推进。对此，业内人士表示，现在房企流行的全民营销方式虽然成本更低，但只是提高了签约的命中率，却并没有实质性提高成交数量，因此全民营销只能算是传播手段，不是提高去化率的关键因素。　　■新快报记者 邓苏梅　　西安万科全民营销20天成交2560万　　8月1日，万科首次上线全民经纪人平台“万享会”，同时还落地了万科购房中心。据了解，“万科经纪人平台”是一款针对中介、置业顾问、老业主向万科的潜在购房者进行房屋推介的微信端工具。一旦成功推荐并购买，用户将能获得万科提供的佣金。　　据了解，目前至少在西安、昆明、青岛、成都、重庆以及贵阳、广州，万科均已经打开了全民营销的市场，“同享会”、“万科通”、“万享会”等都是代名词之一。　　以广州为例，用户只要在规定的平台上注册并且所荐客户成功交易，可获得普遍3000元的佣金，个别别墅项目最高可以达到10万元。　　西安万科数据显示，西安万科全民营销平台上市20天，注册经纪人即达到10150位，推荐客户2029组，成交额达到2560万元。　　在日前的万科中期业绩发布会上，郁亮也用坚决的态度表示：万科会将全民营销全面推广到底。“目前的房地产市场已经由黄金市场转向白银市场，也同时意味着从卖方市场转向买方市场，无论是代理商还是发展商有自己的营销队伍才不会将客户拱手相让，在房地产中介中，‘坐销’型的企业未来很可能走向倒闭。”　　提高了成交精准率但难增加出货量　　在房地产营销环节，碧桂园可谓全面营销鼻祖，但是与碧桂园“老带新”、“员工带客户”的形式相比，借助微信、客户端等移动互联手段的营销方式更有营销范围扩大之势。　　不过，传播效率和效果的提升未必能带来签约量的实质性提升。亚豪机构市场部总监在接受媒体采访时表示，全民营销效果不能一概而论，需要考虑开发商自身的具体情况、企业的品牌价值，所能覆盖的面有多大、目标客户是否精准，都是决定效果的重要因素。　　虽然对于开发商而言，新媒体全民营销几乎零成本，可以大大缩减项目营销的支出。但就全面营销的效果，有发展商认为全民营销只能算是一种传播手段，加快了开发商出货的速度，但是却很难增加出货量。　　在业内人士看来，营销手段的层出不穷与去化难度加大有直接关系。国家统计局近日发布的数据显示，1-7月，全国商品房销售面积同比下降7.6%，降幅比1-6月扩大1.6个百分点，开发商的到位资金中定金及预收款也同比下降了一成。但也有业内人士称，开发商还在通过多种手段进行营销、促销，从另一层面则意味着去化压力还未严重压顶，不然早就启用价格杠杆了。　　全民经纪人动了谁的奶酪？　　8月12日，中国政府网发布《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》，明确将取消房地产经纪人职业资格行政许可，今后房产经纪人不再需要官方认证。一方面是国家放宽房产职业经纪人的资格审核，一方面是品牌房企纷纷开展全民营销，实际上，发展商开启的全民营销盛宴，对于原有的销售体系直接形成了冲击，特别是万科高调推出的这种“全民经纪人的”全民营销模式，就引来了业内的质疑之声。　　易居（中国）控股有限公司执行副总裁臧建军在8月5日发文《全民营销好经不要念歪了》，他认为当下许多所谓全民营销工具和平台，本质上是通过高额利益诱导现有房地产销售从业人员飞单干私活。只有在行业内的专业销售人员，包括开发商自销队伍、代理公司团队和二手房经纪人才真正拥有房地产客户资源。通过互联网的虚拟通道，用更高利益诱惑其他公司员工暗地为企业输送客户实际上是一种有违商业道德的行为，将矛头直指万科。　　易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱更是和万科进行了两个回合的“口舌战”，在他看来，“全民经纪人”对象应更加明确：首先是“老客户”，实际上“老带新”是诸多楼盘和品牌开发商营销的利器，今天用一套规则来明确“老带新”，给予相应奖励，提高营销效率，何乐而不为。其次，是真正意义上的“独立经纪人”，因为今天经纪公司门槛较低，独立经纪人已成为市场中的重要力量，对这个中介群体来说，全民营销完全合适。显然，万科全民营销式的做法已经形成威胁。　　“全民经纪人”也可以为中介行业所用　　同策咨询研究部总监张宏伟：对于当前房地产市场低迷期来讲，房地产经纪人职业资格行政许可的取消，降低了市场准入门槛，可以有更多的个人在房产中介行业创业，有利于活跃房产中介市场。“全民经纪人”的营销模式也可以为中介行业所用，以吸引更多的房产独立经纪人参与到房地产流通环节中来。在未来，“全民经纪人”的营销模式极有可能成为电商之外地产中介“奶酪”的又一支有生力量，或许地产中介市场也将因此迎来新的发展机会。　　发展商和代理行的利益并不矛盾　　中原地产广州市场部总经理黄韬：万科的全民营销实际上是“泛营销”，在此之前已经有不少房企已经尝试过，并不是一种新鲜的模式，不会对代理行业造成大的冲击。就万科而言，他们主要还是通过和代理行进行合作，两者的利益并不矛盾。全民营销并不能使全民经纪人和客户达成交易，最终还是需要通过专业的销售环节，而代理行在对市场的判断以及楼盘的专业程度上有优势，更容易凸显专业。“飞单”的可能性虽然存在，但是代理行本身也有管理制度，“飞单”本身对经纪人也会造成损失，因此影响的范围是极小的。同时，开发商此举反映了对后市的不乐观，面临较大的去库存压力，但是受到专业程度的制约，预计不会成为普遍跟风现象。