■中海锦城　　年中销售旺季到来，市场上不少新项目开始亮相，与往年不同，很多楼盘在推出住宅、公寓、写字楼的同时，也推出以往作为“保留项目”的裙楼商铺。　　拥有庞大、稳定消费人群的社区商铺被誉为“生活最后一公里”，有专业人士认为，电商冲击时代，商铺比传统零售百货商店更具竞争力，未来租金水平有可能与步行街街铺抗衡。　　近期，除很多在售的一手楼盘同时也推出裙楼社区商铺外，一些已销售完毕并入住的楼盘也有部分将正在经营的社区商铺拿出来带租约出售。各大发展商如富力、保利、合生、中海等都有不少楼盘推出社区商铺，投资者选择增多，是入市好时机。发展商推的不少社区商铺单价从2万多元/平方米起，也有珠江新城的社区商铺售价已达十几万元/平方米。不过总体来说，不少社区商铺因在购入后还需有一段时间的培育期，且不少位于新区的新开发楼盘的社区商铺价格也比较低，可以说是商铺投资的“入门级”物业。　　■新快报记者 谢蔓 实习生 许晓威　　■专家教路　　●嘉宾：　　中原地产工商铺总经理罗思源　　投资社区商铺，最主要考虑社区的消费力和成熟程度，即小区实际居住人口。很多人喜欢投资住宅，因此如果一个小区的业主以投资者为主，那么即使收楼后小区实际的居住人口也不多，这就很难在短时间内形成消费力。　　社区商铺是“便民式”商业，为满足周边居民的日常消费，是未来能抗衡步行街街铺的商业物业。投资时要注意楼盘的可居住规模，即户数和人口的居住概况、入伙数。大环境则要注意小区所在区位是什么格局，除社区商铺外周边有无其它商业配套。　　在选择社区商铺的类型上，由于社区商业配套多以餐饮业为主，因此一些带餐饮功能的商铺所具有的市场价值更高，而且餐饮业的经营比其它零售业更稳定。　　■调运攻略　　●嘉宾：易理调运专家黄韵菱　　商铺具体位置的选择对经营的好坏有很大影响，选址、旺财风水、植物摆放对商铺投资成败都十分重要。　　按风水论，有人就有生气，人愈多生气愈旺，生气就能带来生意的兴隆。从经济学论，市镇繁华地段是商品交易最活跃频繁的地段，人们聚集而来，很大程度上是为了选购商品。　　商店的门是商店的咽喉，是顾客与商品出入与流通的通道，每日迎送顾客的多少决定着商店的兴衰。为使商店提高接待量，门不宜做得太小，门加大，也就是扩大了风水所谓的“气口”，大气口能接纳大财源，对经商者来说，就是能接纳更多顾客，可以避免商品货物的碰撞和顾客间的争讼，避免其它不应有的事件发生，保证商店有良好的营业秩序而使经营蒸蒸日上。　　商店的门向还应避免正面对些被风水称为“不吉祥”的建筑物，主要指类如烟囱、厕所、牛栏、马厩、殡仪馆、医院等易使人感到心理不适的建筑，由不吉祥建筑带来的气流，风水视之为凶气。　　

        　　对于众多家长而言，如何为子女提供优质的教育资源是他们首要考虑的，这是学位房能够在市场上立于不败之地的重要原因。就广州而言，越秀、天河二手优质学位房楼盘均价高达4万元/

　　［近期，国内“地产一哥”在广州推出全新商业项目万科派、万科云，不仅是万科进入广州十余来首次推出纯商业项目，也是推出时已成系列的产品。记者了解到，在房产行业已高度发展的今天，发展商开发住宅产品时有明确定位，开发商业物业同样细分产品系列。 ■新快报记者 谢蔓］　　A 商业物业细分旗帜鲜明　　万科近期在广州推出的万科云、万科派项目属于其在2013年品牌发布会中公布的广州四大系列产品线中的“创想派”产品，涵盖商业、办公、酒店，包括天河软件园项目万科云、江燕路项目万科派、清远万科白天鹅度假酒店等。产品风格是简约灵动，目标人群是商业人群及SOHO一族等。万科相关人士透露，“城市配套服务商”是万科地产的战略方向，广州方面除已面世的万科云、万科派两个项目外，未来两年万科还将有黄埔客运站、芳村、南站等逾百万平方米的多个商业地产项目逐一亮相。　　万科并不是国内注重商业物业开发的最早发展商，作为国内房企的领头羊，其一旦开始在商业地产发力，就已经跳过单个项目零散经营的初级阶段而直接进入更高阶段。　　除万科外，其它一些在商业领域早有布局的发展商细分商业产品线的趋势也越来越明显，如龙湖集团的三大产品系列：都市型购物中心天街系列、社区型购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。　　近期首次正式对外发布全国商业战略布局的华润置地，则正逐步发展出万象城、万象汇（五彩城）和1234space三条不同定位的商业产品线，万象城是华润置地重点打造的高端商业产品线，万象汇（五彩城）系列是第二条产品线，定位为区域商业中心。华润1234space是第三条商业产品线，它将万象城的高品质概念与轻奢的潮人时尚理念有机结合，三条产品各有侧重，定位明确。　　中粮集团则继第一条商业产品线“大悦城”之后，第二条产品线“祥云小镇”不久也将首次亮相。本土开发商中海地产也已经将“环宇城”作为中海进军商业地产领域的战略性产品，目前已在上海、沈阳、济南、佛山等7个城市有布局，将打造为中高端都市生活方式目的地。　　业内人士表示，未来开发商想赢得市场就注定得是个多面手，只有一个产品线难以抵挡瞬息万变的市场风险，住宅或商业地产均如此。　　B 持有物业营业收入将使企业运作更稳定　　有数据显示，龙湖地产上半年租金收入3.8亿元，同比增长24.1%，其中在龙湖地产总租金收入中，天街、星悦荟、家悦荟租金占比分别为82.2%、13.9%、3.9%，租金收入的增长率分别为28.0%、4.2%、28.0%。　　在细分产品线的同时，发展商同样看中对商业物业的持有，持有的商业物业也能为发展商带来更稳定的收益，使发展商在复杂的市场环境中抗风险的能力加强。　　龙湖方面表示，截至今年6月30日，集团已开业商场总面积92.2万平方米，预计至2017年，天街购物中心的开业数量将由目前的5个增至14个，届时，龙湖持有开业商场总数将超过20个，开业总面积将超过300万平方米。　　万科近年来开始不断加大对于持有商业物业的比例，据万科2013年全年业绩显示，目前万科全国范围内已经开业商业地产项目共9个。　　有业内人士认为，发展商看中对持有商业地产的经营，因此在商业物业开发之初就需要明确定位，也促使发展商在商业物业开发中制定更多标准化、精细化的开发模式，促使开发商在商业物业开发前做更多前期调查和后期经营工作。

        　　评论　　●著名商业地产策划人 许悦玲　　近期接到不少对投资商业物业的咨询，一方面是由于目前对投资住宅产品的热情不如前，一方面是将以往自持的“干货”如只租不售的临街裙楼底商也拿出来卖，对精明的投资者极具诱惑力。与此同时，在负责的市场环境下纷纷增加商业地产份额的房企大佬们也更注重重点商业项目的持有，从近期涌动的这股商潮，不难看出发展商在快速回笼资金和增加持有物业、创造稳定营业收入的两难选择之间所做出的放弃与坚持。　　同属裙楼商铺物业，成规模的大型商业物业，发展商都将其牢牢抓在手中，无论是万科派的裙楼商业自持经营还是富力将海珠区富力天域中心的裙楼部分打造成江南西新潮流购物中心，物业的统一经营和发展商统一持有都十分明确。　　对这类散卖可能引发日后经营风险的整体商业购物中心，发展商付出了更多耐心和精力将其培育。当然有付出也必定希望日后有更好回报，以后这些优质商业物业稳定的营业收入相信将被浓重地写入房企的业绩报告中，会显得十分好看。　　对新开发大型住宅小区的社区商铺，不少开发商则选择放售回笼资金，这对广大投资者来说也是创造市场新热点的不错选择。　　有专业地产网站发布了“中国房地产企业持有物业Top100榜”，数据显示2014年营业收入名列前三位的房企万达集团、华润置地和中粮集团其营业收入分别达到85.6亿元、36.98亿元和34.83亿元。随着更多商业物业投入使用和商业物业租金水平的逐步提升，抢先布局商业领域房企的商业物业经营收入还将逐年提升。这份收入将更好地使企业拥有稳定的租金回报，熨平全球和国内经济形势以及宏观经济政策变化所带来的不利影响，还可享受到国内土地市场升值的巨大潜力。