得知郑州公租房首批房源的位置后，有市民表示，这些项目还是较为偏远，生活、工作不太方便。昨天，记者从郑州市有关部门获悉，郑州计划在地铁和BRT公交线附近建大型保障房小区。　　此外，公租房“只租不售”也被不少老百姓诟病。郑州市有关部门知情人士表示，郑州实行“三房合一”后，经适房、廉租房、公租房统称为“公租房”，其中政府产权的公共租赁住房肯定只租不售，但是“三环”之外商品住房项目配建且由开发企业持有经营的公租房可以有选择性地面向已取得经适房资格证的家庭(未分配)或符合政府规定条件的保障对象实施供应，探索“先租后售、购买自愿”的管理新途径。　　　　去年7月1日起，郑州执行破除“收入”、“户籍”两个门槛的公租房新政。中等偏下收入者、新就业职工、来郑务工人员都可以申请。截至目前，郑州市拿到资格证的申请者已有6284名。此外，还有1625名申请者已经递交过申请，正在走审批程序。　　记者在郑州市公租房资格申请情况统计表上看到，来郑务工人员拿到“资格证”的数量最多，达到2376户，其次是中等偏下收入者和新就业职工。　　　　　　经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。　　　　廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。　　　　公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房。公共租赁住房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者承受得起的价格出租。　　　　“三房合一”，就是把经适房、廉租房、公租房这原有的三种保障房归并为公共租赁住房，房源由政府投资兴建或回购，只租不售。申请人在获得住房保障资格后，可以选择在市场租房，也可以选择承租政府投资的保障性住房，享受同等补贴待遇。不租房不发住房保障补贴。

        　　近年来，济南市房地产市场各年度的排行榜上，外来房企的名字出现的越来越频繁。虽然榜单中的不少名字频繁更迭，但总有三个不会改变，那便是中海、恒大和绿地，这三个最早进入济南的房企早已经成为了济南房地产市场的领头羊。从今年上半年的销售金额销量排行来看，前十位中有9个为外来房企。　　作为扩张的基础，土地早已成为外来房企竞相争夺的“美餐”。济南的地王概念早在2004年就有，当时的房地产的社会氛围没有现在这般火热，很多市民都对那个阶段的地王没有概念。济南的房地产市场在当年处于半封闭、不开放状态，所以也给了本地房企一个难得的发展机会。从2009年开始，随着外来房企的逐步进入，济南的楼市秩序被重新洗牌。回首十年土地拍卖的历史，地王多数落入“外来房企”囊中。本刊记者白天　　众多知名的外来开发企业先后落子，其中一个显著的特色就是他们更青睐于拿下“大地块”来进行开发，以期靠公司以往的开发经验，重新在这个地块上按照自己的思路大规模改造升级，使该地块可以催生出更多的经济价值。　　一线房企来济特别喜欢用“大”的方针进行开发，如大地块、大规模、大动作等。济南有很多大规模的楼盘存在，如阳光100 (论坛)、鲁能领秀城 (论坛)、中海国际社区 (论坛)等，尤其是阳光100项目目前已经开发到了5期。记者发现除了鲁能为本地企业以外，其余在济南有大规模开发建设的均为省外知名开发企业。众多企业纷纷下手大地块，更多的是希望可以通过对这个地块的升级改造，创造出更多的公司利润。　　大型楼盘的开发销售多分不同节点进行，比如常见的项目一期、二期。通过了解大型楼盘和中小规模的楼盘开发模式差距不大，在楼盘刚刚入市时，价格都会比较低，但是位置一般都是整个地块中最差的、难卖的。随着一期项目的销售进度，逐步转入二期销售。二期项目的位置和价格同一期相比都有了提高，楼盘主力产品此时推出。一般概念上的楼王多为居于地块中央或者最佳位置建设的楼盘，楼王的售价也是小区里价格最高的。　　大社区带来的必定是较高的居住量和较大的消费群体，这就会催热一个片区的经济发展，随着聚众效应的发挥，片区的未来发展势必会出现一个小型的商圈，商圈周边的房价和房租也会水涨船高。　　以阳光100为例，入驻济南开发已有10年的时间，目前已经有125万平的建筑群落建成，可容纳近万名业主居住。阳光100地块前身为济南市水泥厂、东方红水泥厂，这里生产的水泥曾销往世界各地，但在1999年进行了停产。经过了十几年的改造，在这片厂房上建造出了高楼林立的现代化社区，一点水泥厂的样子都看不到。而阳光100的房价从当时的三四千元/平米涨到目前的一万多元/平米，阳光100的成功开发也吸引了众多开发企业的加入，阳光新路目前可谓是高端住宅一条街，一条两三公里长的路上仅开发商就有10个之多，楼盘林立既提升了区域价值、也促进了区域发展。现在阳光新路上的楼盘90%的销售单价在万元以上。　　中海国际社区项目位于建设路南头，是对老旧城中村改造的一个项目。很多市民对这里的理解只是村落而已，但是随着中海对该片区的拆迁改造，这里已经一跃成为高端住宅集中地。中海的开发也带动了附近商业项目的繁华和住宅项目售价的提高。项目开发完成之后，社区将会容纳8-10万人居住，拥有如此庞大的消费群体，未来周边的经济发展不容小觑。　　数据显示，近5年来，济南房企销售排行十强榜单中，外来品牌房企数量逐年增加，本土房企受挤压，席位逐年递减，相对稳定的鲁能地产和鲁商置业[-0.80% 资金 研报]扛起本土大旗。而外来品牌保持上升态势，前三强一直在中海、恒大、绿地三家房企中轮回。　　榜单中，销售金额TOP10企业集中度继续上升，且梯队首、末位的业绩差距在2012年达到近45个亿，在2013年缩至20个亿，即使在十强榜单中，行业分化趋势也在加剧。　　在土地市场，分化的情况也异常明显，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，总体来看拿地动作较大的基本为品牌房企，拿地地块为优质地块，优势资源开始向品牌房企集中。“中小企业的拿地机会越来越少，也就意味着这些企业在未来2-3年市场当中市场份额也会越来越低，最终一部分企业不得不退出房地产市场，最终整个房地产市场集中度会因此而逐渐提升。”张宏伟表示。　　从各大房企2014年的开发计划中，也能感受到品牌房企对于市场份额的强有力控制。在2013年位列房企冠军的绿地集团，已经在济南拥有了千亩土地开发，万亩土地储备;亚军中海地产旗下的中海国际社区、中海天悦府 (论坛)、中海华山 (论坛)片区三个地块的土地储备也预计将达万亩以上;季军恒大集团在西城等地的土地也达上千亩。丰富的土地储备，为这些品牌房企今年的开发提供了有力支撑，不少房企对今年完成的销售金额也信心满满。据了解，绿地集团为今年在济南的销售金额制定90亿元的目标，中海地产也要冲刺百亿。单从目标的制定上看，也让我们感受到了今年的“老大”之争将会异常激烈。　　从1-6月的济南销售情况看，以万科、保利、绿地、恒大、龙湖 (论坛)为代表的房企成为市场房源供应与去化的主力军，特别是在近期市场形势不明朗的情况下，具有“品牌”名头的房企却营造了逆势飘红的格局。“在调控已成常态的市场背景下，未来的市场将进入开发商品牌、资金运筹实力、项目规划设计、物业管理、产品创新及楼盘品质及性价比的综合竞争阶段，开发企业要获得长期发展，势必面临修炼内功与企业转型的问题。”业内一人士表示。　　万科的发展一直在业内备受关注，万科进入济南的消息也传了好几年，当万科真正确定进入济南的时候，很多人都在想它将会以怎样的形式来开辟济南市场，然而却让很多人出乎意外，万科选择了项目合作的形式低调进入济南。无独有偶，十大房企之一的绿地集团也是通过和本地老牌房企进行股权转让的形式在济南市场进行了“软着陆”。低调落地、高调开发。绿地和万科进驻到济南之后迅速进行市场开发，在较短的时间内做到了拿地、开发、再拿地、再开发的市场模式，用很短的时间便在济南市场打响了知名度和认可度，有效的巩固了自己在济南市场的根基。　　随着市场化程度的提高和济南日渐重视的城建，政府希望外来房企可以刺激本地的房地产市场发展，通过有效竞争来激发市场潜力。鲁商、东拓和鲁能等本地知名房企，在一轮轮的市场搏击中逐渐适应并有效发展着。2014年的土地首拍，便被鲁能以17.05亿的价格拍得，本地房企也正以其勃发的势头在市场中“打拼”，希望在未来的土地拍卖中可以看到更多本地房企的身影。

　　一个城市房地产的发展变化，往往伴随着道路改造、市政配套、片区建设等市政工程的变化而不断地变化。原本默默无闻的一个片区，会因为片区的重新建设变得充满无限活力。而由此带来的房地产企业的加入，则为片区内的房地产市场乃至这个城市经济发展的格局带来新的生机。　　2014年2月27日，在济南市委市政府召开的第二次新闻发布会上，正式发布了2014年济南城建管理重点项目安排的情况。其中轨道交通R1线、二环南路建设工程(西段)、二环西路南延建设工程等基础设施建设项目均在今年的重点项目之列。　　据了解自2013年5月济南城市轨道交通建设规划环境影响公示后，省城市民对于R1、R2、R3三条城市轨道交通的建设即寄予厚望，希望轨道交通能够在最短的时间内建成并投入使用。“一旦轨道交通投入使用，能够极大的缓解交通拥堵的情况，缩短市民在上班路上所占用的时间，同时对于减少汽车尾气的排放，减少环境压力也有一定的积极作用。”有的市民如此表示。　　而对于三条城市轨道交通沿线的房地产市场而言，轨道交通的建设，则对沿线周围的楼盘提供了更大的升值空间。“轨道一片，涨声一片”，在轨道交通建设规划公示后，记者了解到不少轨道交通沿线楼盘纷纷将公示内容以大展板的形式展示在售楼处内，以此作为楼盘的卖点吸引潜在消费者的关注，而部分楼盘更是将这作为楼盘涨价的一个原因。2014年济南计划拿出12.3亿元用于R1线的建设，到2018年济南人就可以坐着轻轨上下班了。而这对于轻轨沿线的楼盘来说无疑是一个利好的消息。　　2013年，在济南进行城市轨道交通建设公示的同时，济南城际铁路规划方案通过国家批复，为实现山东省1、2、3小时快速铁路交通圈创造了条件，标志着我省拉开了新一轮“三纵三横”快速铁路网建设的序幕。至2020年我省城际铁路将达4660公里。济南，作为山东省城际轨道交通网的中心，济南-青岛、济南-泰安、济南-莱芜、济南-聊城等城际铁路项目的建设，对于打造济南1小时生活圈提供了便利的交通条件。“火车一响，黄金万两”的说法对于市场经济下的房地产市场依然适用。而“1小时生活圈”也必将进一步推进“1小时置业圈”的形成。据了解，2011年1月广珠城际轨道交通正式开通后，由轨道交通的延伸所带来的沿线城市的楼市格局的新变化，每天都在上演。坐上城轨交通，人们体验到的不仅仅是交通提速带来的生活便利，新的“1小时生活圈”乃至“1小时置业圈”也逐步形成。住在广州，上班在珠海已经成为现实。　　同样，待山东省的城际铁路尤其是以济南为中心，辐射莱芜、聊城、泰安等地的城际铁路投入使用后，城轨沿线的房地产市场必将迎来一个新的发展契机。作为山东的省会城市，在为市民提供了更多的就业机会的同时，也为投资者们提供了更多的楼市投资的机会。城际铁路的建设，为铁路沿线的投资客们在济南投资楼市提供了更便捷的条件，而它对济南楼价的拉升作用也将进一步的释放出来。　　泉，是济南的生命和灵魂。虽然济南有72名泉，但是济南真正的泉水则有几百处。在以前，“家家泉水，户户垂柳”并不是什么稀奇的事情。近年来，济南市政府也加大了对泉水的保护以及相关河道的治理，力求建设好泉城的水生态文明。　　在水环境综合整治的过程中，一大批的“水景房”开始在济南的房地产市场脱颖而出。可以毫不夸张的说，济南水生态文明的建设，沿岸地区的房地产开发商成为最直接的受益人。以小清河的综合治理为例，尚品清河、重汽翡翠清河、鑫苑名家等房地产项目受益匪浅。昔日的臭水沟，今日的魅力清河，成为小清河沿线房地产项目一道新的风景线。　　在2014年，记者了解到济南市仍将继续推进水生态文明的建设工作，截污整治65条河道。对于济南的房地产市场而言，这无疑意味着又将增添65道新的风景线。而济南北部湿地风貌区的建设为房地产市场提供了新的发展契机。据悉包括北湖湿地公园在内的大明湖至小清河连通工程，政府已经与青岛海尔地产集团签订《北湖片区开发项目框架协议》，目前正在研究北湖片区地上物的拆迁补偿方案。而华山湖湿地与中海集团签订合作协议，安置一区安置区地上物拆迁工作已全部完成。这无疑给济南的购房者们提供了更多的选择空间。