昨天下午，央行、银监会发布通知，对我国房贷政策作出调整，正式明确放松首套房贷认定标准：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。这被业内普遍视为对房地产市场的一项重大利好。　　□政策发布　　首套房认定范围扩大　　根据通知，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。　　“这次调整的亮点是，首套房的认定更加明确，范围有所扩大，从而支持改善型住房需求。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，以前首套房还清了贷款再买房就享受不到首套房贷款优惠，而二套房贷首付比例不低于70%，无住房仅有贷款或公积金提取记录的也要不低于60%。　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，本次央行的松绑，虽然未提及降准、降息，但松绑的幅度远远超过之前预期的“认房不认贷”(即在首套房的认定上，要看家庭名下是否有房产，而不看是否有过房贷记录)。“对于目前市场上来说，起码可以增加30%的可购房人群，而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。”　　未限购城市全面放开　　通知明确，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。这也意味着，对于未限购城市的家庭，购买三套以上住房，也从“禁止贷款”走向“全面放开”。之前的政策规定，商业银行根据自身风险，可暂停第三套及以上住房的贷款。据了解，今年许多城市都在松绑限购政策，全国46个限购城市中，已经有40个推出了松绑措施，但效果有限。　　□北京落点　　北京房贷政策暂未变　　昨天，多家银行表示，目前北京地区的房贷政策未变。京华时报记者昨天采访四大行及多家商业银行个贷部负责人，获悉目前北京地区的房贷政策仍严格，以家庭为单位，首套房的认定还是“认房又认贷”。即是否是首套房，要看家庭名下是否有房产，是否有过房贷记录，两个条件满足其中任何一项即不能算作首套房。　　记者昨天还以客户身份拨打了兴业银行、浦发银行、招商银行等多家银行北京地区支行电话，个贷经理均表示购房仍然实行“认房又认贷”标准，名下有房产或者有过房贷记录均不能认定为首套房。　　对于未来政策的调整，工行总行表示：“将认真贯彻国家有关房地产发展的政策导向，我们正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接。”　　昨天，一位国有大行相关负责人表示，政策传导到分支行需要一周左右时间，预计节后一周能出现变化。　　□追问影响　　1　　政策调整是否意味“救市”？　　旨在稳定市场预期　　这次房贷政策调整，是在近期房地产市场价格持续走低的情况下出台的。最新统计显示，8月份70个大中城市中，有68个城市新建商品住宅价格环比下降。　　“房地产市场预期非常关键，一旦一致形成看空判断，对房地产市场健康发展非常不利。这时调整房贷政策，支持满足合理住房需求，发出稳定房地产市场预期的明确信号。”中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军分析。　　放在更大的背景下看，房贷政策调整，与宏观经济下行压力加大紧密相关。8月份中国经济主要指标，从PMI等先行指标，到投资等实体经济指标，均明显回落，形势比较严峻。“经济下行压力很重要的来源之一，就在于房地产投资持续下降。调整房贷政策非常及时、必要，要引导房地产市场需求恢复，使房地产投资由落转稳，进而稳住投资，稳住整个经济增长。”张立群分析。　　需要明确的是，这次房贷政策调整，并没有实施根本性转向和强烈刺激。只是通过放松首套房认定标准、增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放等方式，支持改善型自住型需求，从而引导恢复房地产市场的合理需求。　　2　　未来房价是否将“大涨”？　　市场止跌或已明确　　在王军看来，这次房贷政策调整目的在于“稳”，并不是要再让房价“起飞”。　　房贷政策调整，从某种意义上说，也是回归常态。交通银行首席经济学家连平指出，“目前房地产市场的供求关系已发生明显变化，库存增多。需求虽然仍然存在，但因为各种限制措施难以充分释放。要顺应市场的变化，进行合理调整，释放改善型住房需求，稳定市场预期。”连平认为。　　不过，中原地产首席分析师张大伟认为，对于市场来说，这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。他分析，楼市基本可以判断，除了小部分三四线城市，库存积压过于严重外，其他城市全面止跌，库存压力小于20个月的基本都会出现再次上涨。后续地方政府预期还会在税费政策等方面松绑。从整体效果看，这一政策将会对市场信心有所提振，止跌已经明确，但反弹的幅度、实际结果依然要看后续信贷释放情况，如果再出现一两次定向或者全面降准，楼市将会很快反弹。　　此外，融360信贷专家徐瑾认为，央行此举短期内有助于提升10月楼市成交量，但中长期刺激作用仍有限，甚至可能引发更浓厚的观望情绪，或难改楼市长期低迷走势。　　3　　7折房贷将“重现江湖”？　　7折重现可能性小　　民生证券研究院执行院长管清友分析，重申利率7折下限意义不大，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足。　　昨天，一位国有大行相关负责人表示，该行房贷中首套房贷款占85%，二套房贷仅占15%左右，政策出台后，预计首套房比例将进一步扩大，二套房贷占比将进一步减少。　　对于首套房贷利率，该人士认为“北京不太会出现7折，因为7折银行就赔钱了”。另一位银行相关负责人表示，银行做房贷业务本身就不赚钱，现在还要求给出一定利率优惠，银行比较困难，具体能给出什么样的优惠政策，还得看总行的具体政策，但预计不会与央行、银监会出台的政策相违背。　　伟嘉安捷企划经理吴昊认为，目前房贷基准利率为6.55%，7折后的利率为4.485%，银行理财产品的年化预期收益目前在5%左右，这将使银行利差出现倒挂，预计出现7折房贷利率的可能性不大。但首套房贷出现9折、8.5折还是很有可能的。　　综合京华时报记者高晨新华社电　　京华时报制图吴

　　本报特约评论员迩晓　　北京放开普宅价格标准，不是放开楼市调控的试水之举。在高位上的动态平衡，仍将是北京房价的主要特征。　　9月30日，北京市住建委、市财政局、市地税局联合发布《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，明确自10月8日起，购房人根据新的普通住房价格标准纳税。新标准实施后，享受普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。　　与北京放宽普通住房价格标准同步，央行颁布了一系列房贷新政，或放宽、或取消了之前的一系列限贷规定，力度之大超出外界预期。北京放宽普宅价格标准，是否意味着即将跟随楼市调控变化的节奏，趋于松动？　　答案是否定的。北京普通住房价格标准按照北京环线、房屋总价和房屋单价3个参考因素计算确定。此前的普宅价格标准是基于2010年全市住房成交均价水平制定的。4年来，北京住房价格水平有较大提高，过去的普宅标准已不能反映市场真实状况。如果按照旧标准，许多普宅都将“被豪宅”，这种不匹配反映到住房交易层面，就会导致纳税不公平。根据住房价格水平的变动适时调整普通住宅标准，首先是为了真实反映税收优惠政策与市场的有效联动，避免产生不公平。　　与原来的普宅价格标准相比，新标准以2013年全市新建商品住房平均交易价为基准，同时对认定价格系数进行调整。对系数如何调整，最能反映对楼市的政策态度。假如从结果看，新标准实施后享受税收优惠的面扩大了，似乎显现了楼市调控松动的迹象。但是，这是一种误解。因为，新标准是在更高的平均交易价基础上确定普宅标准，如果不进行系数调整，那么普通住房将多数“被豪宅”，从而使税收优惠政策失去意义。要避免这种情况，就必须对系数作较大调整。调整后的直接效应是：更多的人因此享受到来自政府的让利。这是放宽普宅价格标准的第二个意义。　　当然，税收优惠覆盖面扩大，会对楼市产生间接效应。最大的效应是鼓励了二手房交易。二手房交易对于优化配置北京楼市、降低空置率的作用不可替代，但这并等同于北京楼市调控将趋于松动。这是因为，现有价格水平已令多数潜在购房者望房兴叹，二手房交易空间有限。即使二手房交易有所活跃，也只是对存量住房的调剂，而不是引入增量，没有增量的资金、土地供应，楼市的预期和价格水平就都缺少向上异动的能力。　　其实，北京对放松楼市调控的谨慎，从其他层面已经可以预判并得到确定。比如，多数重点城市事实上已经取消限制，只有北京等四五个城市仍在坚守。此外，对于特大城市继续进行人口流入的控制已明确政策。北京调整产业结构的目标设定以及发展空间的有限性，也不允许重走刺激房地产带动经济的老路。　　由此来看，北京放开普宅价格标准，不是放开楼市调控的试水之举。在高位上的动态平衡，仍将是北京房价的主要特征。　　相关报道见07版

　　只有在货币政策从稳健转向积极、房地产市场的一系列政策能够互洽之后，首套房标准松动才能产生刺激作用。但是，这种条件并不具备。　　传闻已久的“首套房认定标准松绑”得到证实。9月30日，央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例放宽至30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。　　事实上，央行颁布的一系列房贷新政比人们的预期走得更远：鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷，取消针对外地人的限贷令，取消三套房限贷令等，无不表明房贷新政力度已接近金融危机以后刺激楼市的水平。　　依照以前楼市的运行逻辑，新出台的房贷新政，加之此前大多数限购城市取消限购，似乎共同发出了又一轮救市讯号。这让房地产调控前景陷入混沌。那么，房贷新政是重启救市吗？一系列新发出的积极信号，是否会刺激楼市重新酝酿出价格泡沫？　　金融支持力度的增强和行政干预手段的弱化，客观上确实会刺激楼市买方，特别是具有刚性住房需求和改善型住房需求者。但是，放松房贷和取消限购既不是无限救市，也难以再对楼市产生强刺激作用。　　首先，在存款准备金率没有下调的情况下，银行放松信贷的能力有限。实际上，银行更关注的是去年以来屡屡出现的阶段性“钱紧”。在这种情况下，尽管房贷属于优质贷款，但回报周期过长，银行缺乏贷款的主动性。近两年房贷审批从严，不仅是政策导引的结果，也是银行在银根紧缩下的理性选择。仅仅是鼓励式政策，银行难有积极性。　　其次，首套房标准松动与其他房地产政策仍存在一系列逻辑不洽之处，购房者也难有积极性。开征房产税直至遗产税，是近年来已经明确、至少是正在热议的政策趋势，其内涵是增加住房持有和转移环节的成本，并为地方开拓长期稳定的税源。在这一政策背景下，即使购买首套房、多套房的空间打开，其未来增值的前景也是黯淡的。这将大大限制购房者的热情。地方取消限购之所以没有引发新的购房潮，其原因也在于此。　　只有在货币政策从稳健转向积极、房地产市场的一系列政策能够互洽之后，首套房标准松动才能产生刺激作用。但是，这种条件并不具备。宏观政策面已经反复强调，不会重走大规模刺激之路，而定向刺激的划定范围中，也不包括房地产市场。此外，开征房产税作为财税体制改革的组成部分，已处在既定议程中，不会更改。　　很大程度上，取消限购和放松房贷，不是全然为了刺激，而是发现了这样的现实：行政手段干预楼市固然可取得一时之效，却压抑了市场正常需求，扭曲了市场供需关系和价格水平，同时，对银行业金融机构的限贷规定也影响了金融企业按照自身条件经营房贷的权利。　　让市场主导楼市交易，让市场选择金融支持力度，同时继续营造长效调控楼市的财税环境。就此而言，房贷新政指向的是纠偏，而其“刺激性”也注定是温和的。　　相关报道见06版

　　普通住宅新标准 新政不再区分 南北环线 五至六环之间总价不超过375万元或单价不超过31680元/平方米 五环以内总价不超过468万元或单价不超过39600元/平方米　　1.三套限贷令取消；2.二套房贷大放松：现持一套房贷还清，则二套普通房按首套贷；3.针对外地人的限贷令取消；4.鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷。　　本报讯(记者 程婕)市场期盼已久的房贷松绑终于“千呼万唤始出来”。昨天下午，央行、银监会共同发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，以进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展。业内人士指出，放松首套房认定标准和对三套房房贷解禁是该文件的最大亮点，此次对房贷的松绑程度已超过预期，将大大刺激改善型需求，该新政与各地放开限购一起合力作用会对当前低迷的房地产市场起到明显的提振作用。　　　文件强调要积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。　　首套房贷最低首付三成，最低利率为基准利率打7折，自2009年以来这一政策一直没变，即使是调控最严厉的时候也没有收紧。不过，受市场因素影响，目前各家银行对首套房贷普遍执行基准利率，少数银行可以低至9折，但也多有附加条件。　　文件对首套房贷的认定大幅松绑。文件指出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。　　目前，各银行普遍执行的是“认房又认贷”标准，即认定首套房要查询住建委房屋登记和央行征信两个系统，客户过往购买过的房屋即使是一次性付款没有申请贷款，在购买第二套房申请贷款时也不能享受首套房优惠；此外，即使客户当前名下无房，但只要在征信系统里有贷款记录，再次购房也不能享受首套房待遇。　　而这次文件明确将“认房又认贷”放松至“认贷不认房”，比预期的“认房不认贷”还要宽松。如果客户以往贷款已结清，哪怕名下还有一套房，也可以享受首套房的优惠待遇。以北京为例，如果客户已结清贷款，名下还有一套房，以往是按二套房对待，首付比例最少70%，利率最低为基准的1.1倍。新政执行后，这样的客户只需首付30%，利率在理论上最低可享受7折，最多也就是基准利率。　　此前，个人在限购地区无法购买第三套住房，在非限购地区也无法获得银行贷款，不少地方的非本地居民不能在当地获得贷款。　　此次文件明文规定，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。　　文件还要求，银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。　　中原地产首席分析师张大伟指出，本条政策将配合全国各地松绑的政策，在实施效果上将明显发挥之前松绑的效果。对于投资需求的促进影响将非常大。　　文件鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。　　民生证券首席宏观研究员管清友认为，银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足。通过发行长期限专向金融债和MBS，可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。