制图杨仕成　　新一线城市――这是近来城市之间相互PK的热门词汇，而成都更是被列为“新一线城市”的榜首。较之“北上广”而言，新一线城市的宜居，吸引了很多人前来投资置业。“外地人来买房的很多，而且逐年增多，可以说成都一半的房子都是外地人买走的。”正合地产董事长毛勇如是说。　　还清首套房贷款的买二套房还能贷款，异地也能申请公积金贷款……随着房贷新政和公积金新政的相继出台，改需和刚需的外地购房群体也将进一步释放。　　11月13日，华西都市报记者独家获悉的最新数据显示：2014年1-10月成都的商品住房购买者53%来自外地，其中78%是川内购房者，22%是川外购房者。　　　　90后的肖舟是贵州人，现在成都市中心一家不错的公司上班。　　肖舟说，他大学在天津上的，毕业后在当地的制造企业成为一名工程师。而女朋友毕业后在四川德阳上班，异地恋很辛苦。于是，今年他辞去天津的工作，为了投奔女朋友，在成都重新找了一份工作。国庆的时候，双方见了家长，初步打算明年春天结婚。　　“我们属于刚需。正在四处看婚房。”肖舟说，他的购房计划主要还是看价格和品牌，中心城区的价位相对较高而且新的楼盘项目比较少，所以打算在近郊买一套80-90平方米的套二。　　而据肖舟统计，他所在的办公室同事有14名，成都本地人只有2名，其他都是外地来的，有河北的、东北的，也有四川南充、德阳等地的，或早或晚都已经在成都买房或者打算买房。其中，李谦就是同事之一，河北人在四川上学然后工作，他说自己也是刚需购房者，不过首付的话可能需要“啃老”一下。　　　　今年26岁的丹丹，则是4年前就在成都有了一套小房子。　　丹丹的老家在一座三线城市，2010年她在成都大学毕业后，父母就在科华南路给她买了一套60平方米的小房子。“房子是一居室，单价7000元左右，总价40万多元。”丹丹说，买这个房子的目的就是过渡，一是毕业后在成都工作需要住房子，二是买二环内的小户型也兼顾投资。现在，这套小房子已经租出去了。而她结婚后也换了一个套三的房子，首付是男女双方共同承担。　　外地购房者的一大共同点就是：因为子女在成都上学工作。而购房具有四大特征：一是：近郊区楼盘，因为主城区趋于成熟，可供出售的新房源较少，新增房源价格偏高，因此涵盖低总价三房的近郊楼盘较受外地购房者钟爱；二是地铁沿线楼盘，临近地铁不仅交通便利，而且保值增值性较好；三是注重区域未来规划发展，特别是教育、医疗、生活配套等息息相关的配套和基础设施。四是喜欢组团式买房，这是由于二三线城市的生活圈偏窄，群聚而居，相互也比较好照应。　　　　“成都一半的房子都是外地人买走的。”正合地产董事长毛勇接受华西都市报记者采访时说，外地人来成都买房的很多，而且逐年增多，可以说遍地开花。　　华西都市报记者独家获悉的最新数据显示：2014年1-10月成都的商品住房购买者53%来自外地，其中78%是川内购房者，22%是川外购房者。而来成都工作、养老、子女在成都上学，则成为外地人买房的三大原因。也有投资的，但比例相对偏少。　　最近热议的“新一线城市”，相对于“北上广”来说多是区域中心城市，对周边多个省市具有经济辐射能力，有雄厚的教育资源、深厚的文化积淀、便利交通和独特城市魅力。而这也是吸引外来购房者的综合因素。　　例如交通，作为中国西部对外开放的“桥头堡”，成都也正在加快建设国际交通枢纽。10月30日，被誉为西南第一高速铁路的成绵乐专线“试跑”成功，预计年内投入运营，时速250公里的动车将把成都、绵阳、德阳、眉山、乐山等城市快速串联起来，只需不到1小时，旅客便可北至江油，南至峨眉。同时，成都至上海、浙江、南京、福建、武汉等城市的动车更是将成都与外部的距离缩短。 华西都市报记者石莉芳

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　　上周六，番禺万达广场开业，终结华南板块十几年来无购物中心的历史。对于曾经的睡城，华南板块近年来在交通、教育、医疗配套上大踏步前进，商业配套却稍显“滞后”。不过根据规划，万博―长隆未来将建设近十个购物中心，“华南板块的商业配套正迈进快速发展的阶段。”业内人士认为。　　■新快报记者 欧阳鑫燕　　业主：终于可以在家门口看IMAX版星战7　　在华南板块某大型楼盘住了将近十年的范小姐可谓是这里的老居民。除了在小区周边吃吃饭，她平日里的休闲消遣基本都在市区。“因为这里无街可逛，所以逛街、看电影只能去天河，有时甚至连生活用品也一齐在市区买了带回来。”其实，华南板块很多业主多年来都是如此生活，住在番禺，消费在市区。小区的商业配套无法满足业主的需求，周边商业配套不完善，一直被业主诟病。特别是如金沙洲等新兴板块，短短几年内就先后冒出不少大型超市、商场，商业配套发展的后来者居上，让华南板块业主只有羡慕嫉妒恨。　　虽然姗姗来迟，但华南板块业主还是盼来了番禺万达广场的开业，终于有了个吃喝玩乐购一次可以搞掂的地方。开业当天，番禺大道和兴南大道整个车水马龙，近乎全天拥堵。有万科欧泊业主表示，以后总算不用跑到白云去看IMAX了，终于能够赶在星战7上映前在自己家门口看了，想想看完IMAX版星战7，再慢慢走路回家，还真有点小激动！　　自从祈福食街拆除后，去哪里吃饭成为

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　　一周数据　　据网易房产数据中心统计显示，11月5日-11月11日广州全市网签1472套，成交面积为172098平方米，成交均价为17607元/平方米。与上周相比，网签套数有所下滑，但是均价却上涨了534元/平方米, 其中，东山豪宅富力新天地贡献不小。　　个盘方面，成交量排名第一的是番禺的君华御府，网签70套，成交均价16951元/平方米；排名第二的是越秀的富力东山新天地，网签69套，成交均价为43972元/平方米；排名第三的是番禺的万科欧泊，网签45套，成交均价为17537元/平方米。　　区域方面，成交量排名第一的是番禺，网签318套，成交均价为15431元/平方米；排名第二的是花都，网签197套，成交均价为9458元/平方米；排名第三的是增城，网签191套，成交均价为10047元/平方米。

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　　CFP/图　　房贷新政出台月余，记者从广州多家银行了解发现，虽然目前银行已经执行“认贷不认房”，对于结清首套房贷再购房的二套房买家，均按首套房执行三成首付，但是在利率方面却无太多优惠，即便有银行给出9.5折或以下利率也是设置了门槛，需要达到一定条件，如要求在银行有存款或贷款金额在200万元以上等才能有机会申请到。　　■新快报记者 欧阳鑫燕　　　　9月底，央行推出房贷新政时明确表示，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策，首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。不过，广州至今未见有任何一家银行推出七折利率。　　据了解，目前广州银行中，如工商银行、建设银行、光大银行、渣打银行等对于首套房贷款执行的都是基准利率。“没有任何利率优惠吗？”“利率现在已经很低了，以前还要上浮的。”工商银行宝岗大道支行个贷部工作人员表示，“按照我行目前的政策，首套房都是基准利率。”　　“如果你可以等到明年，就可以有9.5折利率。”建设银行广东省分行房贷部的工作人员表示，目前该行执行的是基准利率，但是到明年就可以打9.5折。　　　　目前也有银行针对首套房给出利率9-9.5折，但是无一例外地附加了条件，并不是所有人都能轻易获得。　　如中国银行只针对电网、烟草、公务员等重点行业从业人员有利率9.5折优惠。农行城南支行个贷部工作人员表示，如果想申请9.5折利率，需要持有该行的金卡，并且卡内要有10万元存款。同样申请优惠利率要求在银行有存款的还有招商银行，该行是房贷新政出台后，广州首个明确表示首套房利率打9.5折的银行，不过该行的利率优惠仅针对金葵花客户。据了解，在该行开一个金葵花账户，需要存款在50万元以上。“并且这个优惠仅针对老客户，房贷新政出台后才办理金葵花账户的客户没有9.5折，只能申请基准利率。”招商银行房贷部门工作人员表示。而在民生银行，要想获得该行的9.5折优惠利率，需要在该行有100万元的存款，并且要存一个月以上才能申请。　　据了解，在目前广州各大银行给出的首套房利率优惠中，汇丰银行的利率折扣是最低的，可以做到9折，但有贷款金额在200万元以上、贷款年限加上楼龄不超过35年等限制条件。此外，该行根据贷款金额划分50万-200万元和80万-200万元两个区间，分别有基准利率-9.3折和9.3折，需要根据贷款申请人资质等评定。

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　　■97号龙湖地产以37.8亿元一口气拿下华美牛奶厂两幅地块。 毕志毅/摄　　■新快报记者 陈齐　　周一，11月的土地出让正式拉开序幕，备受关注的天河区华美牛奶厂7宗住宅用地被“过江龙”们一扫而光。据悉，今年不少房企都将战略中心转向一线城市“避风”，北上广深等一线城市的土地市场因此异常火爆，1-10月，北上广深四个一线城市土地出让金合计已达4055.53亿元。而外地房企今年在广州拿走的地块超过出让总量的五成。　　　　10日下午，广州公共资源交易中心举行今年第三场国有建设用地使用权现场竞价暨成交仪式，8宗国有建设用地使用权公开出让经过竞价顺利完成交易，总成交价156.9亿元，总溢价23.5亿元。其中，受关注度最高的天河区黄云路华美牛奶厂的7宗住宅用地全部被华润、龙湖、金地等 “过江龙”斩获。　　华润置地经过30轮现场竞价，以20.8亿元取得了华美牛奶厂AT1003040、AT1003041地块的土地使用权，该公司还经过5轮现场竞价，以9.4亿元取得了华美牛奶厂AT1008046地块的土地使用权；金地经过21轮现场竞价，以20.2亿元取得了华美牛奶厂AT1004009地块的土地使用权；平安不动产以子公司深圳联新投资管理有限公司斩获两宗地块，分别为11.2亿元和12.9亿元。　　最值得注意的是，此次龙湖首次在广州成功拿地，终于圆了“广州梦”。该公司以15.6亿元取得了华美牛奶厂AT1004026、AT1004004地块，还以22.2亿元取得了华美牛奶厂AT1003039地块。在此之前，该公司曾于今年2月份参与了广钢新城地块的竞拍，但以失败告终。在今年5月26日，备受关注的顺德德胜河北岸首个旧改项目――龙湖春江名城启动奠基仪式，该项目成为了龙湖集团进驻广东的第一个项目。　　　　相对来说，广州楼市虽然近年来成交萎缩，但楼价表现仍然抢眼，去年广州楼价涨幅在全国处于第一梯队，而二三线城市因为供大于求，频频出现“鬼城”现象，因此许多开发商将广州等一线城市当做了避风港。　　“从楼市抗风险能力及城市化建设推动下楼市未来的发展上看，一线城市楼市较二三四线城市更加看好。”方圆地产首席分析师邓浩志表示，在一线城市中，一方面广州位居华南区域核心，楼市需求表现强劲；另一方面广州的地价、房价“洼地”与其经济实力反差较大，楼市机会较大，这也是受外地房企青睐的重要因素。　　在广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文看来，原因则有几点：其一，广州房地产市场在一线城市中入市门槛低，市场平稳，风险较低。以11月11日的土地成交结果看，土地价格尚属理性；其二，外地房企入广州，已有非常成功的范例。如万达集团短短几年时间，在广州获得了巨大的发展。这给外地房企带来了示范效应。其三则是外地房企对区位和地段的认识，对市场和客户的认识，有别于本地房企。“本地房企可能认为华美牛奶厂地块不值1.6万元/平方米，外地房企却认为‘很值’。”赵卓文表示，以龙湖为代表的“品质地产”企业，正充满信心来创造新奇迹。　　“可以预见的是，未来3-5年内，传统广州本地房企的市场份额将逐渐减少，外地房企的份额将增加，土地市场将以外地房企为主。”赵卓文如此表示。　　邓浩志也认为，此前北京金融街、方兴地产、珠海华发股份、深圳星河集团、四川领地集团等已成功进驻广州，龙湖、华润、金地、平安不动产通过本次拿地也顺利进军广州市场。土地高温之下已经迎来一轮“房企回归一线城市拿地热潮”，今年在房地产调整时期，楼市经历探底阶段，房企均有意抄底“地市”，外来房企表现尤为积极。　　　“今年外地房企在广州拿地的比例超过50%，本地的开发商反而到二三线城市去，或者做海外地产、养老地产等，广州楼市格局正悄然发生变化。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示。　　外地房企进入广州后，对广州的房地产市场将产生怎样的影响？赵卓文表示，外地房企让广州房地产市场更加“多元化”。龙湖、华发这些企业一向以产品品质和物业管理著名，万达以城市综合体打开了市场，华润、绿地、金融街等企业资本实力雄厚。广州房地产市场正打破以往本地龙头房企垄断的局面，走向新的多元化。　　另一方面，外地房企的进入，将让广州房地产开发利润进一步下降。广州的土地资源日渐稀缺，“三旧”改造推进缓慢，有限的资源，大量的房企和资金进入，地价将维持高位，项目开发盈利水平平均将下降至15%以内。赵卓文称，真正意义上的广州房地产“微利时代”已经开启。　　　　1.本地房企静候其他靓地　　不过，本地房企并非会任由地盘被“侵占”。11月，广州还将推出白云区新市附近的穗花水泥厂以及同和板块的红云涂料厂地块。据广州中原研究部调查了解，诸如越秀地产等本地大型房企对这些地块兴趣颇大，估计部分本地虎会放弃牛奶厂原因，是为了养精蓄锐抢夺下一批靓地。中原地产研究部发布的报告认为，在全国楼市分化加剧的大背景下，今年以来，越来越多的外地房企为分散企业经营风险，纷纷拼力进入广州。通常一个企业进入一个全新的市场，为战略布局需要、或市场占有率考虑，初期在成本投入上或会激进。而本地房企则出于战略方面的压力，加上今年前三季度市场低迷较长时间，今年的拿地策略相对外地房企，会更谨慎。　　2.外地房企敢于制造地王　　近两年一线城市卖地收入大增，和二三线城市相比，一线城市地方政府“不差钱”，即使在今年楼市成交量进入低迷期，一线城市土地市场表现仍然不差，土地出让金也没有出现下滑。　　同策咨询研究部数据显示，2012年北上广深四个一线城市土地出让金合计2020亿元；2013年四个一线城市土地出让金猛增至5245亿元；2014年1-10月，北上广深四个一线城市土地出让金合计4055.53亿元，去年同期为4100.69亿元，同比微跌1.1%，并没有出现明显下滑。　　在广州，外来房企不但乐意拿地，而且敢于制造地王。邓浩志称，回顾近两年来进入广州的外来房企，几乎就是广州各区域地王纪录的主要缔造者，如华发的荔湾地王等。外来房企对新市场不熟悉，或许将在市场波动中面对激烈的竞争。以金融街为例，其于今年2月拿下的广钢新城地块楼面地价约20000元/平方米，而9月份广钢第二批地块出让，保利仅以14000元/平方米的楼面地价拿下一宗宅地，两块土地相邻，差价却达6000元/平方米，使得前者未来定价处于劣势。　　　　地块 成交总价（万元） 竞得房企　　华美牛奶厂AT1003039地块 222000 龙湖地产　　华美牛奶厂AT1003040、AT1003041地块 208000 华润置地　　华美牛奶厂AT1004009地块 202000 金地　　华美牛奶厂AT1004010地块 112000 平安不动产　　华美牛奶厂AT1004015地块 129000 平安不动产　　华美牛奶厂AT1004026、AT1004004地块 156000 龙湖地产　　华美牛奶厂AT1008045地块 （留拍）　　华美牛奶厂AT1008046地块 94000 华润置地

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