9月30日，央行房贷新政出台，近日，南昌市各大银行已陆续宣布实施新的房贷政策，现已有个别银行将“认贷不认房”正式落地。然而房贷松绑后，对南昌二手楼市影响又几何呢？据爱房网监测数据显示，上周南昌二手房市场共成交462套，成交面积36546.83

　　北京10月28日电 (记者 庞无忌)由于中国官方并没有关于空置房的统计数据，每当有民间机构做出类似统计均会引发市场热议。　　西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心上半年发布了一项关于中国自有住房空置率的统计报告。该报告称，中国2013年城镇地区自有住房空置率为22.4%，近5000万套住房空置。研究进一步指出，空置住房占用了4.2万亿元(人民币，下同)银行住房贷款，空置住房资产占中国城镇家庭资产的11.8%，造成大量资源闲置。　　这一判断遭到华远地产董事长任志强的批驳。任志强从近十多年来的住宅竣工数量推算认为，去除旧房拆除面积之后，中国十多年来新增城镇住房套数和家庭数量大体一致。不可能出现近5000万套住房空置。　　中原地产首席分析师张大伟也认为上述机构关于空置房的统计并不科学，“如果中国真有5000万套空置房，那么房地产市场可能早就崩盘了”。　　张大伟对记者表示，“以一个地方大学的实力和财力很难做出关于住房空置率的确切统计”，因为空置率的统计难度非常大，仅仅通过小样本的调查很难得出结论。而且业界关于空置房的认定标准一直存在争议。　　西南财大中国家庭金融调查与研究中心相关人员告诉记者，上述抽样调查的样本为2.8万户城镇家庭，以调查问卷为主要方式。但业界质疑，相对于中国4亿多户家庭的巨大总量而言，这样的样本数量显得并不充足。而且空置率的计算很难以某一城市、某一小区的情形为参考做出类推，因为每个城市甚至每个小区都存在巨大的差异。　　中国房地产学会副会长陈国强在接受记者采访时表示，以往也有许多关于空置率的计算方法，主要是通过水电企业查水表、电表得出。如果一段时间某处住宅水电无人使用则判定住房空置，但是对于水电停用多长时间算是空置也无定论。　　一般而言，住房空置主要是指家庭或个人在购房后，既不自住也不出租，使住房处于闲置状态。同时，由于开发商过度开发引起的库存长期积压，“卖不出去的”也可以视为空置之列。住房空置率被视为判断房地产市场泡沫的重要指标。　　从5000万套的空置房的数据本身来看，陈国强指出，5000万套住房是中国5年的商品房成交总量。按照每套房子住3个人计算，能提供1.5亿人居住，而现在中国城镇常住人口才7亿多人。如果不计入城镇外来人口，这也意味着如北京等城市平均每户家庭就有一套住房处于空置状态，“这样的数据令人震惊。”　　不得不承认，中国部分地区确实存在过度投资开发房地产的情况，不断增加的空城、鬼城就是例证，但这样的过度开发是否如上述研究报告所反映的这么严重呢？这一问题还需要官方部门给出权威的调查数据才能确认。(完)

　　(上周长沙楼市新房网签量环比下滑。)　　在“930”新政刺激下，长沙楼市有明显回暖迹象，虽然上周新房网签量环比下滑了7.13%，但网签量依旧超过了三千大关，相比于新政前网签量上升明显。长沙市房产研究中心数据显示，上周长沙市内六区新建商品房网签3369套，环比下跌7.13%，住宅网签均价为5880元/平方米，环比上涨5.06%。　　数据显示，上周长沙内六区新建商品房网签3396套，36.36万平方米，套数环比下降7.31%；其中住宅网签2924套，31.99万平方米，套数环比上涨4.88%。从各区域来看，上周长沙内六区中，仅天心区和芙蓉区新建商品房网签量呈上涨的态势，其余各区新建商品房网签量均出现不同程度的下滑，其中，岳麓区降幅最大。　　虽然上周长沙楼市成交量环比略显下滑的态势，但住宅均价却在上涨。数据显示，上周长沙市内六区住宅网签均价为5880元/平方米，环比上涨5.06%，非住宅网签均价为13351元/平方米，环比涨34.75%。分区域来看，上周长沙内六区仅岳麓区新房住宅网签均价环比下降，其余各区均呈现不同程度的上涨。其中，天心区和望城区新房住宅网签均价上涨幅度较大，环比分别上涨25.33%，9.40%。　　在二手房方面，上周长沙市内六区二手房成交367套，环比上涨9.55%，其中住宅成交340套，环比上涨6.25%。 （记者 孟畅 通讯员 陈芬）

　　近年来，二手房买卖引发的消费纠纷不少，其中相当一部分是合同条款不明确引起的。27日，记者自济南市房管局和市工商局联合新闻发布会获悉，济南二手房合同示范文本27日起正式实施。根据不同需求，合同示范文本分为《济南市房地产经纪服务合同》(出售委托)、《济南市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)、《济南市存量房屋买卖合同》(自行成交版) 3 个组成部分。上述两部门负责人着重就关注度较高的经纪成交版合同 (以下简称《合同》)进行解读。　　明确买卖房屋的产权是购买二手房的第一步。房屋权利登记分为独有和共有，共有指两个以上权利人共同拥有同一房屋。《合同》明确，买卖房屋订立合同时，房屋所有权证内的共有人应在合同内签字盖章。已购公有住房上市出售的，参加房改的夫妻双方均应在合同中签字盖章。　　买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订主体变更合同。　　买卖已抵押房屋的，出卖人应当告知买受人房屋抵押的事实，并在办理房屋过户前解除房屋抵押。此外，集体所有土地上的房屋，只能在本集体组织内部转让。　　二手房买卖中，首付、尾款怎么交付最为关键也最容易出问题。为了规避买卖双方的资金风险，《合同》第二条设定了资金监管和自行交割房款两种方式，当事人可自行选择;当事人选择资金监管交割房款的，经纪机构有义务协助当事人办理资金监管有关事项。　　合同中明确规定，买卖双方选择资金监管交割房款的，经纪机构协助买卖双方自本合同签订之日的有效期内(时间双方约定)与资金监管机构签订《存量房交易资金监管协议》。可选择市房管部门提供的资金监管服务代收代付交易资金(咨询电话：82077114)。　　据了解，二手房交易资金监管是指买方将交易资金先存入专用账户，产权过户登记完成，确认买方可以领取房产证后，再从专用账户中将交易资金划入卖方账户。这就从根本上解决了二手房交易资金的安全问题。　　二手房交易的过程，经纪机构到底应该收哪些费用，哪些钱中介不应该经手?《合同》也有明确规定。　　济南市住房保障和房产管理局负责人表示，原则上来说，中介不得经手房屋的交易资金。《合同》第六条设定了经纪方促成签订合同并分别完成与出售人、买受人双方签订的经纪服务委托的服务事项和约定的服务标准时，当事人可约定佣金的支付方式。经纪机构完成委托事项，出卖人和买受人应该按照房屋成交总价的一定比例支付佣金。具体比例合同中为空格，由签约三方约定。　　除了房屋佣金外，经纪机构为买卖双方提供代办贷款等其他服务的，应当向买卖双方说明服务内容、收费标准等情况，经买卖双方同意后，另行签订合同。这也在一定程度上约束了中介的乱收费行为。　　实际交易的过程中，由于考虑不全面，不少购房人过户后才发现不少遗留问题。例如，买学区房为了孩子上学，却发现原房主的户口没有迁移等。　　为了解决上述问题，《合同》有了一些提示性约定。《合同》第三条约定：为保障该房屋的交付、户籍迁出等事项的履行，买卖双方可以作出相关的约定。《合同》留出空格提示签约双方进行约定。济南市房管局产权市场处相关工作人员表示，比如买方可以要求原房主拿出2万至3万元当作“户口迁移”的押金，如果在双方约定时间内把户口迁走，退还押金;如果达不到要求，买方可以把押金当作补偿用来办理户口迁移。这样可以有效维护买房者的利益。　　住宅专项维修资金作为房子“养老钱”，也是经常被忽略的问题。《合同》中约定，买卖房屋若建立了房屋专项维修资金，其专项维修资金账户中结余的资金随房屋所有权同时转让，出卖人同意本房屋专项维修资金过户、变更至买受人名下。　　新版合同实施前，二手房买卖合同多是各家中介自行制定。在各种条款的设定上，购房者完全处于弱势被动地位。购房者多要无条件按照经纪机构合同来执行，比如办事流程、付款方式等，买卖双方的权益多得不到保障。　　合同第七条“违约责任”中，明确了经纪机构的违约责任。经纪机构应为买卖双方提供诚信服务，若因经纪机构违法、违规行为或未尽义务造成买卖双方损失的，经纪机构应承担相应赔偿责任。　　买卖双方单方违约导致本合同解除的，若经纪机构无过错，违约方应代守约方向经纪机构支付中介佣金，守约方已支付的，经纪机构应退还守约方支付的中介佣金。　　上述负责人说，从过去处理一些信访投诉事件来看，因经纪机构在合同签订前未充分了解出售房屋信息、未及时告知可能影响交易的潜在因素、房屋交易相关法律规章知识及注意事项等产生纠纷的比例较高，新合同都进行了明确约定。　　济南市房管局副局长李胜伟表示，今后房屋中介机构都要在营业场所醒目位置公示房地产经纪服务合同、房屋买卖合同，今后凡已取得所有权证的房屋再上市交易都应使用规范合同文本，房管部门在受理经纪服务纠纷时，凡未按要求使用规范文本的，将被处罚。记者还了解到，新合同近期将纳入存量房网签系统中使用。