刚需一词大家都不陌生，目前楼市的最大的目标客户就是刚需人群。对于刚需置业者来说，所买的房往往是第一套房，是“安身立命”的居所，它还承载了婚房、学区房等等功能，所以选择时往往力求尽善尽美，但刚需者大多财力有限，种种对房子的期望会在价格面前妥协。不过买房时还是要全面考察，以免后悔。　　选择户型很重要，因为你要有相对长的一段时间住在这所房子里，户型设计不合理，每天的生活都会很别扭，户型的好坏直接决定了将来居住的舒适程度。再好的地段，再好的绿化，如果户型不好，品质生活根本无从谈起。购房者除了要看规划图和沙盘，确定房子所处的位置外，内部空间的规划和布局也应在购房过程中特别注意，以免事后遗憾。　　社区基本配套和周边建设是刚需房的考察重点，与工作地点的距离也应考虑进去。很多小区楼盘很美，但周边没有超市等配套，急需一瓶酱油需驾车半小时才能买到，亲朋好友前来聚会却找不到一家像样的饭店。所以配套设施好，才能保证你生活的便利。记者 夏超

　　刚刚公布的“2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”指出，大部分城市的房价依然在下降，其中，烟台房价指数更是七连跌。此时你还在观望吗？下手的时机其实已经到来。　　“买还是不买，这是个问题”。在2014年以前，房地产市场给人总的印象是高歌猛进，即便调整，也是小幅下行，很快又回到迅速上涨的轨道。而从2014年初开始，楼市开始出现下行趋势。这一次，下行一直持续至今。如今，央行降息，加上房贷新政，货币信贷政策的叠加效应正逐步显现。数据显示，一二线楼市成交量普遍回升，房企最困难时期已经过去。而在目前政策松绑但房企资金压力和存货压力仍大的窗口期，现在买房不仅能享受探底的价格更能抓住货币信贷政策的巨大优惠，对购房者而言实在是鱼与熊掌兼得的好事。　　在这一大背景下，买还是不买，在2015年或许仍将令人纠结。市场分化是2014年房地产市场的重要特征。在这一年，一线城市楼市上升不再明显，少数二线城市以及三四线城市则呈现整体下降态势。相关政策的调整，似乎也没有能改变新趋势。　　“迎战元旦，特价秒杀房”“首付5万买2居、首付7万买3居”“即买即办网签”……近期，仍有不少在售房源的市场刮起一阵打折优惠风。时至年底，不少开发商由于年末资金回流问题，急需利用优惠措施、利好政策等走量，于是年底促销的活动轰轰烈烈地开展了起来。　　记者走访市场发现，为了配合完成销售任务，开发商会在这个相对较冷清的季节，推出一些特价房、好户型，其中不乏一些准现房及现房，吸引一批还在观望的潜在刚需、首次改善型购房者。市场疲软造成的是购房者持续的观望情绪，进而致使成交量的下滑，到年底开发商的存货压力强大之时必将想办法去化。同时，作为返乡置业的高峰期，年底一直是各大房企必争的重大节点，各种优惠政策也将持续出台。两者相互作用，今年年底的购房优惠，必将是历年最大。　　业内人士表示，这段时间市场销售相对低迷，此时的在售楼盘往往会相对减少，而只要购房者用心，就很有可能抓住开发商年末促销的尾巴，比如会遇到房源品质相同、却能省不少费用的性价比较高的特价房。　　随着市场自我调节功能的充分发挥和长效机制的逐步完善，2015年房地产将步入“白银时代”，而理性也将会成为房地产企业和购房人的共同选择。一位知名房地产企业的老板曾感叹，2014年人们似乎不再热衷于谈论房价的起落，而是面向未来，谈如何建造出更加宜居的住房。对于一直热衷于用买房实现保值增值的购房者来说，应该更加谨慎地考量房地产市场的投资价值，房地产市场的各种细分及其出现的分化，也将是未来这一市场的重大特点。　　1月18日，国家统计局网站发布了“2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。70个大中城市中，66城环比下跌，三城持平，仅一城上涨。山东纳入统计的四城市济南、青岛、烟台、济宁4市房价继续下跌。　　其中，烟台的新建商品住宅房价环比下跌0.7%，这也是2014年以来烟台房价环比连续第七个月下跌，下跌幅度较11月收窄；同比来看，烟台房价连续四个月下跌，下跌5.0%，同比下跌幅度增大。二手房方面，烟台房价环比下跌0.6%，同比下跌5.4%。　　济南、青岛、烟台、济宁新建商品住宅价格分别比上月下跌0.3%、0.9%、0.7%、0.3%，降幅均比上月有所收窄。济南、青岛房价已连跌8个月，烟台、济宁连跌7个月。二手房方面，济南、青岛、烟台、济宁4市分别比上月下跌0.7%、0.4%、0.6%、0.3%，除济南外，青岛、烟台、济宁降幅均比上月有所收窄。　　专刊记者 刘杭慧

　　专刊记者 孙芳芳　　近日，国家统计局公布了2014年12月份70个大中城市房价变动情况，70个大中城市中66城房价环比下跌，3城持平，仅1城上涨。烟台环比再跌0.7%，这也是今年以来烟台房价环比连续第七个月下跌。伴随着房价下跌，央行降息、首套房认定标准放宽、利率下调等各项利好政策也稳定，对于购房者来说抄底买房正当时。　　年关将至，盘点2014的销售，部分项目赚得盆满钵溢，但有些项目还是囊中羞涩。在这个辞旧迎新的关口，以价换量是开发商常用的手段之一。年底买房，打的就是价格战。临近年底，各大开发商面临去库存的压力，各项目降价促销及活动营销的力度也逐渐加大，开始着力吸引眼球、拉动人气。这些“外力”原因使得很多购房者开始以抄底的心态介入市场，进而带动成交。　　记者走访发现，临近年底不少楼盘打出了“亲民价”，开发商迫于资金回款及年底去化压力，平价开盘、打折促销等“以价换量”现象增多。　　房价下跌，利好政策也是一拨接着一拨，无论是投资型，还是刚需购房者，摆在眼前最现实的问题是“现在该如何买房，如何买到性价比高的房子？”对于多数购房者来说，房子是人生中最重要的“奢侈品”。因此，买房前必须进行理性分析。　　房价是影响购房者选择的第一因素，房价的高低、涨跌决定购房者的买房时机和房子选择。因此，对于刚需尤其是资金不足的购房者来说，在买房之前应该根据自身的实际收入以及存款来决定价格范畴。　　11月份以来，央行降息以及公积金新政的相继落地，楼市一改持续多月的低迷局面，多家项目的案场成交量有所回升。但是，房企们仍需面对库存压力，因此在短期内价格并不会出现过大涨幅，平价走量仍为当前主流。对于购房者来说，年底出手不失为好时机。　　购房者在抄底买房时首选一步到位。尽管当前贷款新政放宽了二套房认定标准，但是在房价没有绝对下跌之前或者房价依然涨声一片之时，一步到位买房依然是最佳选择。首选一步到位可以省去日后换房的风险和麻烦，而且一步到位使得生活更有品质。但是一步到位并非一味买大房，而是选择与你当前人口以及未来是否会添加人口相当的户型。一般而言，大三房适合改善需求，小三房适合首置需求。　　市民抄底购房还要注意买好房。好房的标准就是在同等价位上，选择性价比最高的楼盘。什么样的房子才是好房子？在购房专家来看，“好房子”的标准是：环境好、配套完善、品质高、交通方便。购房者购买品牌开发商所开发楼盘，在一定程度上能够抗跌保值，品牌口碑、项目品质、配套完善成为多数购房者青睐品牌楼盘的最重要原因。　　抄底买房时，至于是买新房还是二手房因人而异。买房，可以选择新房，当然也可以选择二手房。新房优点是新，配套是新的，户型是新的；二手房的优点是现房，配套较为完善、居住氛围较为活跃，但是二手房中那些房龄较长、房质较差的，居住的舒适度也非常差。　　

　　242省道双山至文祖段改造完成并通车。记者张刚 摄□本报记者 卢明 张丹丹　　近日，省道242济莱线双山至文祖段大修完成，恢复通车，济南至莱芜间道路再次升级。据悉，今年将是都市圈交通建设的大年：济南莱芜间城际高铁将深入预可研阶段;济东高速年内通车，济南到滨州实现高速直达;德大铁路将通车，滨州结束无火车历史……　　　目前，济南与莱芜间的公路主要有济莱高速、经济南南部的仲临线(S327)、枣徐线(S244)以及经章丘的莱明路(S242)等。几条省道整体道路等级较低，制约了车辆的通行。按照规划，省道242线改造将分两段建设，双山至文祖段近日结束改造。　　19日上午从G309出发，由双山路口向北，途径文祖镇。记者在现场看到，省道242为双向4车道，护栏和安全墩已安装完成，道路、桥梁标识牌已基本到位，全程限速60公里。　　据了解，省道242线文祖至济南莱芜界段改建工程拟将二级路升级为一级路，目前工程可行性报告已交省交通厅公路局审查，正在推进办理专项审批。同时，济莱快速大道建设也在加速推进中。　　　　“今年除道路升级外，最重要的就是深入开展济莱城际高铁预可研工作。”济莱协作区协调领导办公室相关负责人介绍，早在2011年，山东省城际铁路建设就做过论证。2014年4月28日，国家发改委批复《环渤海地区山东半岛城市群城际铁路规划(20142020)调整方案》，济莱城际铁路走向调整为济南―西营―莱芜，规划线路长度88公里，投资约127亿元,由济南、莱芜两市政府共同出资建设，其中莱芜段长约55公里，预计投资82.5亿元，设计时速250km/h，运行时间约半小时。　　2014年7月7日，济莱两市招标确定了济莱城际铁路项目预可研编制单位为中国中铁二院工程集团有限公司，客流分析报告编制由济南市规划设计研究院承担，编制工作近期将组织实施。7月29日，省会城市群经济圈第一届市长磋商会议发布，济莱城际铁路预可研工作正式启动。预计济莱城际铁路建成后，济南至莱芜将只需20分钟。　　据了解，在整个都市圈，今年还将开通多条新高铁和城际轨道。济南―淄博、济南―泰安，原本是高铁、动车通车区域。目前，济南―淄博铁路日均发车74趟车次，其中45趟车次为高铁、动车组;济南―泰安铁路日均发车78趟车次，其中高铁车次为36趟。2014年12月10日，全国铁路执行新运行图后，济南―聊城的火车复线，日均发5趟车次。然而，三条线路在客流高峰时段，长途乘客购票量增加，一票难求，存在结构性运力不足的问题。在2015年，济南―淄博、济南―泰安、济南―聊城三条线路都将开建新高铁或城际轨道，项目建成后，济南与三地的通达时间都将缩短在1小时内。　　　据介绍，目前除滨州外，济南至都市圈各市都已实现高速直达。今年，济南至滨州也将实现高速直达。济东高速济南段今年将通车，济南至东营的高速路建成以后，到东营162公里，到滨州130公里。目前，滨州段大部分标段场站建设已经完成。济南段建设已准备就绪，即将开建，预计年底通车。济南至滨州段通车后，将缩短30分钟车程。　　济南至乐陵高速今年也将开通，南起济南市区，经济阳县、商河县，到达乐陵市，路线全长约115公里。该路线建设标准为6车道，设计速度每小时120公里。之前，济南到德州乐陵没有直达高速，要绕道德州市。项目建成以后，单程将可节省30多分钟。　　滨州也是全省17市中唯一不通火车的地级市。今年上半年，“滨州无火车”的历史也要终结了。带来这一改变的是德大铁路。铁路全长256公里，途经德州、济南、滨州、东营、潍坊5市，在滨州市境内长85公里，经阳信县、惠民县、滨城区3个县区，时速160公里，预留复线(时速200公里)，开通动车。届时，滨州市民可乘车从滨州出发至济南或德州站换乘其他车次到达全国各地。 原标题：都市圈交通“建设大年”开启 6+1全通火车高速直达

号称寸土寸金的日本东京都银座。　　据新华社专电 随着海外资金的积极入市，日本房地产近来出现要“火”的节奏，包括中国在内的国际投资机构以及个人均对此表示了兴趣。而数据显示，中国私人资金成为捧红日本房地产的一支主力军。　　日本瑞穗信托银行系统的“都市未来综合研究所”近日汇总的数据显示，2014年外国投资者掀起了“购买日本房地产热”，至少有100多亿美元的外国资本进入日本房地产市场，东京市中心的许多高档物业遭到外国投资者抢购，外国投资者购买日本房地产的资金量占当年日本房地产市场交易额的20%。　　美国黑石集团去年耗资1900亿日元(约合16亿美元)在东京市区购买了5000多套住宅。中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元(约合5.9亿美元)，购买了一座25层的综合性办公楼。美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。　　值得一提的是，越来越多外国自然人也积极投资日本房地产，中国富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所预测，在过去一年中，至少有360亿日元(约合3亿美元)的中国私人资本进入日本房地产市场。日本不少房地产公司为此还增加了精通汉语的经纪人。　　外资大举进军日本房地产市场，其中一个原因是投资者认为日本大城市的房地产市场已经触底，具有相当的投资价值。　　近年来，日本全国的平均地价下跌幅度大幅缩小，部分地区出现回升。去年。东京、名古屋和大阪三大都市圈的商业用地和住宅用地均开始回升，东京市区的办公楼空置率已经降到了5%，住宅价格也开始反弹，但是，日本房地产的整体价格依然处于低位，具有较大升值空间。按照目前的汇率，东京的大部分普通住宅价格低于或等同于北京、上海的相应价格。　　日本将于2020年举办东京奥运会。投资者普遍认为，在这之前东京的房地产升值概率较大。另外，日本房地产的租售比合理，用于出租的物业投资回报率基本上能够维持在6%到8%之间。这些因素都激发了海外投资者投资日本房地产的热情。